【文章內(nèi)容簡介】 呈三角型狀。 目標(biāo)地塊位置 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 地塊利用現(xiàn)狀 地塊自身現(xiàn)狀 地塊內(nèi)部為農(nóng)居點和一汽修廠，共涉及農(nóng)戶約 50 戶左右。地塊呈三角形狀，其中最西側(cè)的角點位置為已出讓地塊（約 5 畝左右，現(xiàn)處前期地質(zhì)勘察階段）。 地塊周邊現(xiàn)狀 （ 紅色 為商業(yè)、 藍(lán)色 為市政公建和政府公建， 深黃 為居民小區(qū)、 淺黃 為農(nóng)居點， 橙色 為學(xué)校） 高空拍攝地塊照片圖 N 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 城南區(qū)域是城市發(fā)展新區(qū)，項目地塊周邊的土地利用及開發(fā)強(qiáng)度不一，主要為居住、公共服務(wù)設(shè)施、農(nóng)居點及現(xiàn)為農(nóng)用地的城市待建設(shè)用地。 以世紀(jì)大道為界，北側(cè)多為 90 年代中后期以后建造的建筑，包括圖書館、胡姬花園小區(qū)、臨平一小、金橋花園小區(qū)，以及在建的法院大樓、美亞大廈、富邦裝潢等； 余杭法院審判大樓 美亞大廈（寫字樓） 富邦大廈 圖書館 臨平實驗第一小學(xué) 南側(cè)多為待建設(shè)用 地，除了少數(shù)如南站、南苑變電所等建筑已建成，時代廣場等處于工程收尾階段、理想國際大廈、 南苑發(fā)展大廈正處于基礎(chǔ)施工階段。 農(nóng)居點 汽車南站 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 理想國際大廈 南苑發(fā)展大廈 地塊制約因素 ? 地塊內(nèi)部為農(nóng)民居住區(qū)和小廠房，征地拆遷工作推進(jìn)需要時間考驗。 ? 地塊西南面為大片農(nóng)居安置小區(qū)，對項目整體打造項目形象有一定障礙。 ? 地塊及周邊區(qū)域處于開發(fā)啟動階段，整體面貌參差不齊，待發(fā)展成熟尚需一定時間。 ? 地塊內(nèi)部局部地塊已被臨平本地一家實力企業(yè)（理想集團(tuán)）看重，需要深入?yún)f(xié)調(diào)。 二、地塊交通環(huán)境 道 路交通條件 項目外圍整體的交通環(huán)境極為理想，出入皆十分便捷。 道路名稱 世紀(jì)大道 迎賓路 地鐵一號線 道路等級 城市主干道 城市主干道 地鐵 道路情況 雙向六車道 雙向六車道 雙向軌道 溝通地點 東：海寧許村 西：星橋街道 北：臨平商貿(mào)基地 北：臨平工業(yè)區(qū)和臨平城中心 南：喬司鎮(zhèn) 臨平副城與杭州主城區(qū)、濱江和蕭山 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 車程與時間 道路 車程 時間 世紀(jì)大道 線路一： （往北） 風(fēng)華苑： 立交橋： 商貿(mào)基地： 塘棲鎮(zhèn)： 15km 線路一： （往北） 風(fēng)華苑： 02:00 立交橋： 04:00 商貿(mào)基地： 05:00 塘棲鎮(zhèn)： 20:00 線路二 ： （往西） 風(fēng)華苑： 立交橋： 鐵路橋： 星橋街道： 天都城： 線路二 ： （往西） 風(fēng)華苑： 02:00 立交橋： 04:00 鐵路橋： 05:00 星橋街道： 06:00 天都城： 08:00 線路三：（往東） 保元澤第： 晴彩巴厘： 綠城桂花城： km 東湖路立交橋： 開發(fā)區(qū)： 線路三：（往東） 保元澤第： 02:00 晴彩巴厘： 05:00 綠城桂花城： 06:00 東路湖立交橋： 07:00 開發(fā)區(qū)： 12:00 迎賓路 線路一：（往北） 沃爾瑪超市 : km 西泠地塊 : km 丘山隧道 : km 開發(fā)區(qū)： km 運河鎮(zhèn)： 15 km 線路一：（往北） 沃爾瑪超市： 01:00 西泠地塊： 03:00 丘山隧道： 05:00 開發(fā)區(qū)： 08:00 運河鎮(zhèn)： 15:00 線路二：（往南） 三主香： 喬司鎮(zhèn)： 15 km 線路二：（往南） 三柱香： 02:00 喬司鎮(zhèn)： 12:00 地鐵一號線 （估算） 喬司站： 15km 九堡東站： 25km 武林廣場站： 35km 世紀(jì)大道站： 00:00 喬司站： 05:00 九堡東站： 12:00 武林廣場站： 25:00 ? 項目距周邊的車程較短，溝通城區(qū)各方位都極為便捷。 ? 地鐵一號線的開通，將極大地拉近武林廣場與臨平之間的距離。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 車流量調(diào)查 車流量 時間段 轎車 大巴 士、小巴士、商務(wù)面包車 摩托車 自行車 貨 車 私家車（外地） 私家車（本地） 出租車 商務(wù)面包車 巴士 公交車 快客 兩輪 三輪 非電動 電動 貨車 工程車 世紀(jì)大道 11:00~11:30 （西至東） 分計 5 63 28 19 4 13 0 36 8 29 42 18 7 小計 96 36 44 71 15 迎賓大道 11:30~11:50 （南至北） 分計 139 23 13 0 15 7 15 8 / / / / 小計 162 35 23 / / 點 評 世紀(jì)大道 ：車 流量 輛 /min （含自行車和貨車） 迎賓大道 ：車流量 11 輛 /min ? 當(dāng)前道路通行狀況較好，車流量總體來講不是很大，但是迎賓大道車流量卻明顯高于世紀(jì)大道，如果項目的主要商業(yè)臨街面對迎賓大道，則需在規(guī)劃布局時重視與出入口的接駁。 ? 側(cè)面反映居民外出選擇交通工具，城鎮(zhèn)居民以電動自行車為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以摩托車為主。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 公交站點與路線 項目商圈周邊，常規(guī)地面公交服務(wù)水平較高，共有一處公交首末站以及 5 個公交站點，近九條公交路線，分別發(fā)往城區(qū)各個地方及杭州市區(qū)。 以項目地塊為輻射基點， 則周邊 100 范圍內(nèi)公交站點一覽表： 序號 站名 所在道路 路線數(shù)量 線路 1 汽車南站 世紀(jì)大道 8 K K K1 K1 K509 2 汽車南站 迎賓路 4 K50觀 K K13 3 政法路口 迎賓路 3 K K1 K9 4 政法路口 政法路 2 K K12 5 新城花園 南大街 1 K3 三、地塊規(guī)劃數(shù)據(jù) 本地塊為三幅地塊組成，初步規(guī)劃指標(biāo)如下表，但最終可依據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計方案確定。 地塊 土地性質(zhì) 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積（㎡ /ha） 容積率 建筑 密度 建筑限高 A1地塊 住宅用地 （ ） 22% / A2地塊 商業(yè)用地 （ ） 24% / A3地塊 商住用地 （ ） 20% / 備注： 地塊沿世紀(jì)大道長約 400 米 沿迎賓路長約 400 米，臨河長約 385 米 A2 A1 A3 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 四、地塊地價預(yù)估 周邊住宅地塊出讓價格 地塊序號（見上圖） 土地規(guī)模 土地性質(zhì) 出讓時間 出讓方式 每畝單價 A（理想康城國際） 330 畝 住宅用地 01 年 協(xié)議 約 15 萬 B（ 東海水景城） 300 畝 住宅用地 01 年 協(xié)議 約 15 萬 C （華鼎豪園） 200 畝 住宅用地 00 年 協(xié)議 約 15 萬 D（裝飾地塊） 約 5 畝 住宅用地 01 年 協(xié)議 / 這些土地出讓時間都在 01 年以前，正是撤市建區(qū)并入杭州市的時候，本地實力開發(fā)商借助政府關(guān)系大規(guī)模低價拿地。 另外，時代廣場以南，項目地塊隔迎賓路對面的大幅土地，很多單位利用政府關(guān)系以協(xié)議出讓方式獲取土地（至今還未開工建設(shè)），如本地公司香港偉程服裝貿(mào)易公司等。 G I J H F E D A B C 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 周邊商業(yè)地塊出讓價格 宗地名稱 宗地位置 出讓面積（ M2/ha） 出讓方式 土地用途 容積率 每畝單價（萬元） 樓面地價（元/m2） 總成交價（萬元） 競得人 成交日期 E 余政掛出（ 2020）46 號 南苑街道西安村世紀(jì)大道北側(cè) 49407/ 掛牌出讓 商住用地 8 366 4488 理想四維地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 20201106 F 余政掛出（ 2020）07 號 余杭區(qū)南苑街道人民大道與迎賓路交匯處 7484 / 掛牌 商業(yè)、金融 ≤ 1586 3560 杭州怡婷紡織品有限公司 20200324 G 余政掛出（ 2020）14號 余杭區(qū)南苑街道體育場路與世紀(jì)大道交匯處 20203/ 掛牌 商服(賓館、商業(yè) ) ≤3.0 360 2163 杭州中維置業(yè)有限公司 20200313 H余政掛出（ 2020）63 號 余杭區(qū)南苑街道迎賓路東側(cè) 37260/ 掛牌 市場用地 628 2340 杭州杰豐機(jī)電設(shè)備有限公司 20200208 I 余政掛出（ 2020）14 號地塊 南苑街道世紀(jì)大道與南大街交匯處 10508/ 掛牌 商業(yè)、辦公用地 311 916 浙江八方電信有限公司 20201226 J 余政掛出（ 2020）13 號地塊 南苑街道世紀(jì)大道與南大街交匯處 10543/ 掛牌 商業(yè)、辦公用地 337 1029 杭州理想資產(chǎn)管理有限公司 20201226 05 年后，土地出讓逐步規(guī)范化，都以掛牌方式出讓土地，且地價逐年上漲； 項目地塊地價預(yù)估 項目地塊緊鄰地鐵一號線世紀(jì)大道出口處，屬于地鐵商業(yè)的范疇，因此具有較高的商業(yè)附加值。項目區(qū)塊是余杭區(qū)政府欲重點打造的新商業(yè)中心，一方面政府加大重視 力度，另一方面也引來各路開發(fā)商的關(guān)注，同時考慮到 3050 多戶農(nóng)戶的拆遷安置成本，預(yù)計本項目地塊地價在 300 萬元 /畝左右 。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 五、地塊發(fā)展初步思考 城市潛力新區(qū) +地鐵商業(yè)物業(yè) +實力商業(yè)地產(chǎn)商 +優(yōu)勢商家資源 = 區(qū)域標(biāo)志性城市綜合體 ? 順應(yīng)政府的指導(dǎo)思想：余杭區(qū)政府欲將此區(qū)域打造成為臨平城區(qū)的新興商業(yè)中心、城市新區(qū)，同時將本項目，開發(fā)成為區(qū)域標(biāo)志性項目。 ? 理順項目資源的優(yōu)勢：項目地塊位于南苑城市新區(qū)，再加之地鐵開發(fā)效應(yīng)，項目地塊位置將是潛力發(fā)展區(qū)塊。 ? 憑借成功的商業(yè)經(jīng)驗：萊蒙商業(yè)中心成功開發(fā)，是實證，也是鋪墊。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第二部分 城市環(huán)境篇 一、城市宏觀環(huán)境研究 城市閱讀 區(qū)位： 臨平，余杭區(qū)區(qū)政府所在地；杭州三大副城之一 —— 臨平副城； 因各類生活配套完備，而素有理想生活的“小上?！敝Q。 交通： 臨平是杭州接軌上海的橋頭堡；通過滬杭高速、杭浦高速與上?？焖傧嗤ǎ煌ㄟ^杭州繞城高速、臨丁快速路、杭海路等與主城區(qū)快速連接； 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵一號線和已開通的快速公交 50 Y 3 以及 321 將快速溝通主城區(qū)； 面積： 全區(qū)面積 1222 ㎡公里，其中臨平城區(qū)面積達(dá) ㎡公里； 人口： 06 年末，全區(qū)戶籍人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，另外城區(qū)戶籍人口逾 13 萬人（轄臨平街道、東湖街道、南苑街道、星橋街道），如果以周邊輻射范圍計算，加上運河鎮(zhèn)、塘棲鎮(zhèn)、崇賢鎮(zhèn)以及桐鄉(xiāng)大麻鎮(zhèn)、海寧許村鎮(zhèn)、許巷鎮(zhèn)， 則戶籍人口達(dá)到 40 萬人左右。臨平副城近期規(guī)劃 40 萬人。分布如下圖： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 車程： 城際 /鄉(xiāng)客運 ? 從臨平到全區(qū)鎮(zhèn)鄉(xiāng)，公交網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善 。到 2020 年止，城區(qū)公交線路 21 條，公交營運線路總長度達(dá) 220 公里，公交營運車輛 109 輛，客運出租汽車 354 輛 ， 已經(jīng)基本形成 以城區(qū)為樞紐，以組團(tuán)中心鎮(zhèn)為輻射，城鄉(xiāng)互連、區(qū)域互通的公交路網(wǎng)。 城際間距離 城市目的地 交通方式 道路名稱 票價 路程 時間 上海 人民廣場 快客 滬杭高速 30 元