【文章內(nèi)容簡介】 家太湖旅游58729 14682 3240萬元 居住 蘇州市天 G10 4 月12日 度假區(qū)西山鎮(zhèn)古樟園北側(cè)、金庭路西側(cè) 能房地產(chǎn)有限公司 03G11 03 年5 月31日 東環(huán)路258 號（原鳳凰建材市場） 7080萬元 居住 蘇州宏基臵業(yè)發(fā)展有限公司 03G12 03 年5 月31日 壩基橋東南堍蘇安路 1 號 3560萬元 居住 蘇州奧特房產(chǎn)有限公司 03G13 03 年5 月31日 工業(yè)園區(qū)婁葑東區(qū)（原斜塘鎮(zhèn)蓮香賓館北側(cè)） 11300 萬元 商業(yè) 蘇州工業(yè)園區(qū)聯(lián)合投資有限公司 03G14 03 年5 月31日 高新區(qū)楓橋鎮(zhèn)馬澗路南北兩側(cè)、朝紅路西側(cè) 20826 20826 3124萬元 商業(yè) 蘇州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限公司 03G15 03 年5 月31高新區(qū)楓橋鎮(zhèn)朝紅路西側(cè) 12025 12025 1640萬元 商業(yè) 蘇州市銀楓房地產(chǎn)開發(fā) 日 公司 03G16 03 年6 月27日 西環(huán)路西側(cè)、體育中心南側(cè)（原冶金廠） 46094 6840萬元 居住 蘇州市廣大臵業(yè)有限公司 03G17 03 年6 月27日 網(wǎng)師園闊家頭巷南側(cè)、大樹頭巷北側(cè) 4200萬元 居住 （含少量商業(yè)） 蘇州德鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 03G18 03 年6 月27日 相城區(qū)日益路南北兩側(cè)、 205 省道西 側(cè)、鐵西路東西兩側(cè) 189648 52600 萬元 居住 蘇州海發(fā)臵業(yè)有限公司 03B7 03 年7 月11日 石路上塘街以南、廣濟路以東（蘇州商業(yè)中心石路步行街） 29912 9230萬元 商業(yè)金融業(yè) 蘇州蘇景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 03B8 03 年7 月11日 石路廣濟路以東、匯豐商場以西（蘇州商業(yè)中心石路步行街） 4150萬元 商業(yè)金融業(yè) 浙江金的投資有限公司 03B9 03 年7 月11日 留園路69 號（原動力機器廠） 19372 12100 萬元 居住 蘇州新滄浪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 03B10 03 年7 月11日 人民南路 70 號（原輕工金屬材料廠） 72759 16600 萬元 居住 蘇州益友房地產(chǎn)有限公司 03B11 03 年7 月11日 玻纖路2 號（原建筑工具廠） 10536 4000萬元 居住 上海華年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 03B12 03 年7 月11日 吳中開發(fā)區(qū)石湖西路南側(cè)、西塘河?xùn)|側(cè) 305982.6 367179 63000 萬元 居住 蘇州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 03B16 03 年7 月11日 相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)春申西路北側(cè)地塊 20200 20200 2860萬元 商業(yè) 蘇州市蘇達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 03B17 03 年相城區(qū)千禧路南149662.4 224494 21000 萬元 商業(yè)居蘇州市相 7 月11日 側(cè)、 205 省道西側(cè) 住 城區(qū)國際服裝城開發(fā)有限公司 03B18 03 年7 月11日 高新區(qū)塔園路西、竹園路北 124186 27000 萬元 居住 蘇州新港建設(shè)集團有限公司 03G19 03 年7 月3 號 吳中開發(fā)區(qū)石湖東路北側(cè)、 擬建迎春路西側(cè) 1100萬元 酒店 呂樹芳 03G20 03 年7 月3 號 太湖度假區(qū)香山村伍相路西側(cè) 1425萬元 酒店 周春英 03G21 03 年7 月3 號 渭塘鎮(zhèn)205 省道西側(cè)、渭塘橋西北側(cè) 686萬元 酒店 俞志發(fā) 03G22 號 03 年7 月31號 玻纖路底南五涇浜18 號（原熱處理廠） 2420萬元 居住 蘇州市華鼎經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)公司 03 0 橫塘鎮(zhèn) 88897 1105 居 蘇 G23 號 3 年7 月31號 迎春路東側(cè)、倉蒲浜南側(cè) 0 萬元 住 州市華業(yè)百福房地產(chǎn)有限公司 2020 年合計 共推出30 塊土地 1577781.8 2094767 378905 2020 年實行土地拍賣政策以來，到 2020 年底共拍賣成交土地 80 塊，推出土地總面積約為 426萬平方米，可建筑面積約為 612萬平方米（不包括定銷房拍賣土地）； 2020年推出相城區(qū)土地拍賣結(jié)果流拍， 2020 年推出的土地到目前為止都是定銷房用地，連續(xù)三年來土地價格一路攀升， 2020年拍賣了四塊土 地，平均價格是 976元 /平方米， 2020年上升到平均價格 1474元 /平方米，上漲了 51%； 2020年土地價格上漲劇增至平均價格 2402元 /平方米；而本項目所拿地塊要高于平均價格 250元左右，又較 0 02 年的地價高出更多。從土地拍賣情況可以看出由于拍地時間不同，價格存在較大差距。 2020年土地拍賣達 300萬平方米，致使 2020年推出市場房地產(chǎn)面積達 1000萬平方米，比 2020 年的銷售面積幾乎多了一倍。按照正常的測算每年蘇州市居民每人一平方米的增長速度及結(jié)合前幾年的市場缺口，房地產(chǎn)消化量每年大約可達 500萬 平方米左右（不包括炒房客）。 現(xiàn)對此進行初步測算： 2020 年蘇州市區(qū)總?cè)丝?212 萬 人， 以每人每年改善住房增加 1平方米計算，那么每年可消化的面積是 212萬平方米； 近二年各類拆遷均達 130萬平方米，因此 每 年動遷住宅需求用房約 70～ 90萬平方米；目前市區(qū)的住宅總量為 3118萬平方米，如按照 1～ 2%的速度自然淘汰更新，則每年需 要 30～ 60萬平方米住宅的自然補充； 來蘇打工 外來人口眾多，每年有 3~4萬人左右， 按一般規(guī)律，他們中有一半人員 5年內(nèi)有購房意向 ， 粗略估計每年也將有 50～ 100萬平方米的住宅需求 。 另 外， 蘇州下面的市縣為了孩子上學(xué)也有很多到市區(qū)買房，粗略估計也有 50萬平方米。 由于政府對土地上漲價格估計不足，還存在一些不規(guī)范操作，致使土地價格不一致，使各個發(fā)展商處于不同的起跑線上，這將導(dǎo)致不合理競爭局勢的出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā) 展。 今年蘇州市房地產(chǎn)發(fā)展的特點和運行走勢預(yù)測 特點一：在售樓盤銷售速度趨緩 目前在售的房地產(chǎn)項目以高端產(chǎn)品為主，中低端的產(chǎn)品已在 2020 年被一搶而空，2020 年新推出的樓盤如吳宮〃麗都、嘉業(yè)〃陽光假日小戶型在 130 平方米以下的單位受到市場追捧，而目前在售的單位多為 大戶型，大戶型樓盤銷售速度已明顯趨緩。 特點二：開發(fā)量持續(xù)增加 2020 年蘇州的商品房供地量達到 300萬平方米，預(yù)計 2020 年可售面積將達到 1000 萬平方米。 特點三：房地產(chǎn)競爭形式發(fā)生轉(zhuǎn)變，已上升至板快之爭 隨著大蘇州的觀念逐漸被居民接受，蘇州市以市區(qū)為中心不斷向外擴張，圍繞市區(qū)東西出現(xiàn)了園區(qū)板塊和新區(qū)板塊，南北出現(xiàn)了吳中區(qū)板塊和相城區(qū)板塊，房地產(chǎn)競爭也由原來的局部競爭上升到板塊競爭的層面。 園區(qū)板快 園區(qū)板快由于規(guī)劃起點高，土地供應(yīng)量充足，工業(yè)園區(qū)在這里發(fā)展迅速，又有金雞湖和獨墅湖不可復(fù)制的自然資源，使 園區(qū)板快房地產(chǎn)一直處于領(lǐng)先的地位。園區(qū)板塊距離古城區(qū)距離較近，更加上其住房公積金的限區(qū)使用，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火熱。 2020 年湖畔花園、湖左岸等樓盤以金雞湖做為賣點，所有的樓盤在短期內(nèi)就迅速告磬。自然景觀是稀缺資源，這也提升了園區(qū)的居住價值。 今后三年，政府準備再投入 100 億資金，進行園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這一利好政策也鞏固園了區(qū)板塊房地產(chǎn)的霸主地位。 園區(qū)的湖東地塊房價還是偏低的，這也是由于湖東地塊市政基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，但是湖東聚集了 眾多目前勢力雄厚的開發(fā)商，包括園區(qū)建屋、蘇州順馳、蘇州鴻意以及棲霞房產(chǎn)，這 些大開發(fā)商下決心要將湖東共同做旺。 新區(qū)板快 新區(qū)獅山路地塊最大的優(yōu)勢在于它的交通便利。它不僅位于高新區(qū)中心地段，輕軌又使其與古城區(qū)緊密相連，獅山大橋、西環(huán)高架、長江路使得此區(qū)域交通方便快捷。中央商務(wù)區(qū)、新區(qū)步行街以及銀行、金融服務(wù)機構(gòu)等都處于獅山路地塊。以及蘇州最早的涉外住宅區(qū)，都為這一地塊的發(fā)展提供了后續(xù)發(fā)展的強勁動力。 高新區(qū)市郊地塊的房價一直處于較低的水平， 因其周邊擁有華潤、上海聯(lián)華、美佳等一系列超市大賣場完全可以滿足各種生活需要，在建樓盤多為適合中等收入家庭的高層、小高層公寓房。該地塊離市中心較遠，生活和工作方面尚不便利。 市區(qū)板快 古城區(qū)板塊可利用土地非常有限，住宅供應(yīng)量已越來越少，目前推出市場的大多為商鋪、酒店和公寓樓，而且數(shù)量不多，價格較高。在售樓盤有相皇國際、玄妙廣場、時代麗晶等。這一板快除具有成熟的商業(yè)區(qū)外，周邊的配套完善，特別是教育設(shè)施，這是其他區(qū)域無法比擬的。 古城區(qū)目前除定銷房外房源已不多，古城區(qū)的居民買房只能到周邊各區(qū)選購。 相城板塊 去年推出的樓盤有榮盛〃陽光名邸、三江〃錦繡江南等，相城的房價也逐漸走高，但漲幅較慢，這也是政府將相城板快定位為物流中心有很大關(guān)系。今年相城推出幾塊 地結(jié)果流拍，這說明發(fā)展商對相城板快信心不足。同時相城板塊鐵路以北地區(qū)始終是開發(fā)瓶頸，一直難以突破。 吳中板快 撤縣為區(qū)后，縣級市特點仍舊很濃。市區(qū)的市民對吳中區(qū)的印象仍為縣級市，這在很大程度上影響吳中房產(chǎn)的客源分布較單一性。新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等如澹臺湖大橋、石湖大橋、友新立交等的建設(shè)將吳中區(qū)域其他區(qū)域間的距離拉得更近。吳中 城市框架迅速拉開， 經(jīng)濟等發(fā)展不斷加快， 對吳中區(qū)房地產(chǎn)市場而言，是一利好消息。 吳中區(qū)人口構(gòu)成中，有 2/3 為農(nóng)民。整體生活、文化水平不斷提高，但與其他區(qū)比較人口素質(zhì)不高。 中心區(qū)域仍是開發(fā)熱點 。 雖然 吳中區(qū) 接下來除了一些城中村改造、工業(yè)廠房改造外，所余土地已不多，但近兩年吳中區(qū)中心城區(qū) 25 平方公里范圍內(nèi)仍將是開發(fā)熱點所在。 去 年以來所拍賣地塊 中包括嘉業(yè)所拍 30 余萬㎡ 在內(nèi)， 從位臵看都處于中心地帶。 去年吳中區(qū)上市量不大。吳中中心城區(qū)土地的稀缺性，高土地成本促使開發(fā)商建設(shè)較高價格的小高層來賺取高額利潤，去年吳中區(qū)小高層比例迅速增加。在市場調(diào)查中同時了解到，市民對小高層有所排斥，對 3~5 層的多層興趣較大，吳中區(qū)目前所提供的戶型面積主要集中在 100120 平米左右。 小區(qū)產(chǎn)品形態(tài)單一，主要呈現(xiàn)兩大方面：第一是 普通住宅（多數(shù)），第二是別墅（因為吳中區(qū)豐富的自然景觀，主要分布在木瀆、太湖流域、石湖等地）。產(chǎn)品品質(zhì)除個別別墅樓盤外，無論從產(chǎn)品的規(guī)劃還是單體的設(shè)計，普遍檔次較低。因為吳中房子的較低品質(zhì)及其吳中區(qū)本身的縣級市歷史印象，決定了它的購房群，包括別墅購房人群，絕大部分為吳中區(qū)本地人，只有少數(shù)市區(qū)的其他區(qū)域工薪階層會考慮去那邊購房，這種影響將繼續(xù)下去。 遠郊區(qū)域同是開發(fā)熱點。木瀆、甪直等鎮(zhèn) 靠近高新區(qū)和風景區(qū)的兩大優(yōu)勢使 其 發(fā)展為成功人士的居住地， 成為樓市新寵 及 蘇州樓市不容忽視的一支新生力量。 特點四：上市量低 2020 年 施工面積 2576 萬平方米 ， 竣工面積 779． 2 萬平方米，銷售各類商品房 面積僅為 575． 4 萬平方米， 仍有大部分產(chǎn)品會在今明兩年推出，今明兩年市場銷售壓力將會增大。 特點五：園區(qū)經(jīng)濟引領(lǐng)城市發(fā)展走向 目前在蘇州城市發(fā)展中，園區(qū)和新區(qū)發(fā)展速度明顯加快，這主要是因為： 工業(yè)園區(qū)帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，政府為了吸外商進入蘇州投資，將具有地緣優(yōu)勢的地塊推出，作為吸引外商的一個籌碼。同時提前進行城市