【文章內(nèi)容簡介】 “ 第一學歷畢業(yè)未滿 5年的新就業(yè)人員，都可以在全年任一時間到南京住房公積金中心登記，攜帶租賃證明及租金發(fā)票，到建行公積金柜臺提取。 ” 萬科 2020 年度報告折射樓市 2020年地產(chǎn)公司業(yè)績可能更差 08年房地產(chǎn)市場不僅成交量下滑，價格也出現(xiàn)下降，這將直接導(dǎo)致房企的毛利率下降。但這些影響最快也要到 09年季報或中報才會顯現(xiàn)出來。不過相對于其他行業(yè)，地產(chǎn)公司的業(yè)績?nèi)詫儆谙鄬酚^的，關(guān)鍵是高于預(yù)期還是低于預(yù)期，而且目前地產(chǎn)股的股價及其估值已反映了投資者的這種預(yù) 期。目前已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的地產(chǎn)上市公司，其業(yè)績大都在預(yù)期之內(nèi)。 “2020 年市場這么差，地產(chǎn)公司的利潤增速肯定會放緩，而地產(chǎn)公司的會計制度，對他們的業(yè)績會有一定的緩沖作用。 ” 從萬科內(nèi)部員工了解到，萬科原來預(yù)測房價見底時間在 2020年底，但是現(xiàn)在調(diào)整為 2020年。顯然，萬科對市場已做了最壞的預(yù)測和準備。對于 2020年，萬科認為下好三步棋，應(yīng)該足夠應(yīng)付市場最壞的情況。首先是從資金財務(wù)上確保公司安全 。其次是在調(diào)整周期中抓住擴大市場份額的機會 。三是盡可能提升專業(yè)能力。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 萬科 09最大亮點 08年萬科在加速周轉(zhuǎn)、快速銷售的同時，在行業(yè)加速洗牌過程中擇優(yōu)低價拿地，成功的借助行業(yè)調(diào)整獲取更低廉資源為下一輪發(fā)展儲備糧草。目前，政府鼓勵銀行對有實力的開發(fā)商給予信貸支持用于收購兼并。通過信貸支持對弱小企業(yè)的并購可能成為萬科 09年最大的亮點。在行業(yè)加速洗牌的 09年，對萬科持續(xù)提高市場份額，獲取更多資源提供了有利的機遇。市場整體銷售情況的預(yù)測以及萬科 08年新開工面積情況，預(yù)計 2020年萬科銷售金額同比增長約 5%，至 500億元 左右。 銷售業(yè)績不容樂觀 地產(chǎn)商現(xiàn)在多是賣 期房，要等到交樓時才能把銷售收入計入業(yè)績之中， 08年的一部分業(yè)績是在 07年房價高企時產(chǎn)生的，而 08 年降價后實現(xiàn)的業(yè)績要等到 09年二三季度才能看到。因此， 09年房地產(chǎn)會比較困難。樓市還沒到底，買房仍需謹慎，但對地產(chǎn)股票可適當投資。預(yù)計 08 年萬科毛利率會很高，但購房能力釋放以后， 09年如沒有更強政策刺激，房地產(chǎn)的銷售會比 2020年差一些，毛利率會下降，凈利潤也會下降。如果經(jīng)濟繼續(xù)下滑，人們對購房也會更加謹慎，而寧愿持幣在手。因此房地產(chǎn)行業(yè)在 2020年不太樂觀，萬科 也是如此。 政策東風 +促銷是業(yè)績增長的主 因 萬科執(zhí)行副總裁肖莉介紹，公司 12月銷售業(yè)績的增長，一方面有市場因素，受一系列政策支持的影響，近期各地市場狀況有所好轉(zhuǎn)，帶動了交易量的回升；另一方面，公司也進一步加大了促銷力度，提升了產(chǎn)品的銷售率?？紤]到整體經(jīng)濟形勢依然比較嚴峻，市場環(huán)境仍然存在較大的不確定性，未來萬科仍然會堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略，根據(jù)市場狀況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。 地產(chǎn)股后市有望走強 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 上市地產(chǎn)龍頭公司依然保持著強勁的增長態(tài)勢，良好的業(yè)績也支撐著股價的持續(xù)走高。這兩個公司的業(yè)績具有風向標作用，可以大大減輕人們對這個行業(yè)前景的擔心。目 前政策面對房地產(chǎn)行業(yè)比較有利。房地產(chǎn)行業(yè)的基本面有望隨著市場需求的回暖得到徹底的改觀。地產(chǎn)板塊經(jīng)過前期的深幅調(diào)整，已經(jīng)基本調(diào)整到位，伴隨基本面的轉(zhuǎn)暖，以及政策面的良好預(yù)期，近期主力資金開始回補，后市有望繼續(xù)走強。 1 月份樓市繼續(xù)保持回暖態(tài)勢 年初以來，在南京市買房出現(xiàn)前所未有的優(yōu)惠，加上開發(fā)商促銷力度不減， 房價 處于一個相對低位，春節(jié)前后使得不少有著剛性需求的老百姓選擇此時出手。一月份商品房成交面積為 ㎡，其中，商品住宅成交面積分別為 ㎡，成交套數(shù)為 5200多套?？鄢┖痛汗?jié)假日因素，商品房日均成交面積 ㎡，商品住宅日均成交套數(shù) 200多套，比 2020年日均成交量和套數(shù)增加 5成，略低于 2020年日均成交水平，與 2020年日均成交水平基本持平。 其次，成交量春節(jié)同比上漲也較大。 2020年、 2020年、 2020年 2月份商品房（春節(jié)放假基本都在 2月份）分別成交 34萬㎡ 、 ㎡、 ㎡，今年春節(jié) 1月份的成交量超過 2020年春節(jié)月份成交量近 1倍，超過 2020年春節(jié)月份 1倍多，略高于 2020年春節(jié)月份 。 當前的市場使得商品房的價格有所下跌，然而成交價格也隨之略為降低。 今年 1月全市商品房成交均價 5719元 /平方米，與去年 1月份成交價格同比略漲 5%，與去年 12 月份環(huán)比下降 %，價格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調(diào)的趨勢，主要是一部分開發(fā)企業(yè)降價促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響 。 造成春節(jié)成交回暖的一個重要因素之一當然是免不了部分開發(fā)商的促銷優(yōu)惠。 一部分樓盤積 極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當降價及其他優(yōu)惠措施來促銷，春節(jié)期間南京市房地產(chǎn)市場促銷樓盤多達 40多家，其中 江寧 、 河西 、江北三區(qū)域樓盤占了 6成多。有的樓盤延續(xù)了過去的促銷舉措，有的則針對當前市場 推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績。如仙林地區(qū)一項目采取低價入市的營銷策略，在元旦后兩天內(nèi)銷售了 200多套。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 南京新年樓市顯示三大特征 年初以來南京市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持階段性回暖的良好態(tài)勢，主要原因： 一是國家、省和南京市新政發(fā)揮積極作用。 特別是我市新政契稅、所得稅補貼降低購房成本，引導(dǎo)鼓勵老百姓消費，政策刺激的成效十分顯著。 二是開發(fā)企業(yè)采取積極措施降價促銷。 國家、省市積極鼓勵引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)采取以合理價格進行商品住房銷售，相當一部分開發(fā)企業(yè)積極響應(yīng)，主要是兩種類型：其一是低價出招促銷的老盤，其二價格定得比較合 理的新盤，已取得明顯效果。 三是去年下半年累計的剛性需求集中釋放。 值得注意的是，國家、省政策以及南京市新 5條都是從今年 1月 1日起開始實施，去年下半年部分觀望等待剛性需求將成交集中在政策實施后，致使需求集中釋放，所以出現(xiàn)明顯階段性回暖。 三、土地市場分析 年南京土地第一拍 2020年新年第一拍竟有兩塊土地流標，這在某一程度上反映了目前的市場行情。也說明了 2020年金融危機下各個開發(fā)商不再像 2020年的瘋狂拿地，這一現(xiàn)象的存在，也許就是使得 2020年的樓市不再瘋狂，買賣雙方都趨于觀望的態(tài)度，讓價格回 歸到理性中去。 2020南京土地第一拍成交情況一覽表 地塊編號 位置 出讓面積（㎡） 規(guī)劃用地性質(zhì) 容積率 掛牌價（萬元） 成交情況 摘得單位 玄武區(qū)羅漢巷 基層社區(qū)中心、商務(wù)辦公用地 ≤ 2150 底價成交 南京紳崎置業(yè)發(fā)展有限公司 棲霞區(qū)海子口 E 酒店式公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公用地 ≤ 22020 流標 建鄴區(qū)葉圩村 二類居住用地 ≤ 7000 流標 秦淮區(qū)卡子門北側(cè)地塊 市場用地 ≤ 5720 6900 萬元 華興深藍汽車有限公司 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 一月份的土地成交中，有兩幅成交。 兩幅成交的地塊為玄武區(qū)羅漢巷地塊和秦淮區(qū)卡子門地塊。前者被南京紳紳崎置業(yè)以 2150萬元的底價成交，規(guī)劃為基層社區(qū)中心和商務(wù)辦公用地，后者規(guī)劃為市場用地，出讓面積 ，底價 5720萬元，在宜家家居和華興深藍汽車兩家公司通過 12 輪的舉牌拍賣后，最終被華興深藍以 6900萬元競得，溢價比 %。 其中， 7000萬元，出讓 面積 ，按照 ，樓面價為 /平米。 該地塊 位于文體路和所街的交匯處，南京市集成電路研究所的廠房和倉庫依然屹立其上。與所街一街之隔，是建鄴區(qū) 90年代郊區(qū)改造的老小區(qū) “ 貢園 ” 。該地塊以東，是許多破舊的廠房，以及低矮的民房，接連出現(xiàn)的綠色的圍擋，說明這里將是建鄴區(qū)下一步重點改造的地方。地塊以南，是喧鬧的應(yīng)天大街。隔一條河往西，是成熟的南湖居住區(qū)。 擁有良好的區(qū)位與配套， /平米的樓面價并不高，再加上是小地塊出讓， 7000萬元的低總價 相當具有誘惑力。 但是這樣的一個地塊 居然還是被流標。 地塊流標的結(jié)果出人意料，但又在情理之中，畢竟在低迷的樓市行情下，資金緊張和信心不足是房地產(chǎn)商的“ 致命心病 ” 。這至少反映出兩個問題：一是開發(fā)商資金確實非常緊張，連這么便宜的地塊也不要了；二是未來一兩年樓市形勢非常不明朗。河西地價在 “ 撐桿跳 ” 之后，回落非常明顯，而因為樓市整體處于一個下行通道，開發(fā)商自己也看淡樓市。如果流標的這一所街地塊被底價拿走，今后房價也得在 8000元～ 9000元 /平方米以上，而現(xiàn)在河西普遍的房價也就這個價位，如果房價繼續(xù)下行呢？ 2. 去年全國土地出讓收入同比驟降約 20% 2020 年 01月 18日 09:59 第一財經(jīng) 全國國土資源廳局長會議上，國土資源部部長徐紹史會上透露，去年國土資源市場發(fā)生了重大變化，第三季度開始，地產(chǎn)市場競爭強度減弱，地價增速趨緩，國有土地供應(yīng)總量下降。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 據(jù)悉，去年全國全年土地出讓總收入 9600多億元。這其中包括通過協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等多種方式出讓土地所得 。 根據(jù)國土部官方資料， 2020年全國招拍掛出讓土地面積為 、總價款達到 9551億元，占到了當年全國土地出讓總收入的 80%。據(jù)此推算， 2020年全年的土地出讓總收入約為 。 這也意味著，與 2020年相比，去年的土地出讓總收入驟減了 2400億元，同比下降幅度約兩成。盡管中央和地方政府出臺了多項稅費減免以及利率調(diào)整政策，但房地產(chǎn)市場能否在 2020年回暖尚難判斷。從上月的數(shù)據(jù)來看，全國 70個大中城市 房 價 已經(jīng)不再 “ 同比漲幅趨緩 ” ，而是同比下降了 %。 2020年土地出讓總收入的減少可能會倒逼地方政府改變財政過度依賴土地出讓的現(xiàn)狀。自上世紀 90年代分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。業(yè)內(nèi)人士大多認為，土地收入在地方政府財政中占了很大比例，一些城市可能會超過 50%，如果加上其他相關(guān)收入，這個比例會更高。而這些資金，主要被用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 在中央去年出臺 4 萬億元大規(guī)模投資后，地方政府也爭相推出了各自的投資計劃，但多數(shù)地方并未真正解決配套資金的來源問題，土地收入的銳減讓地方不得不尋求更多的資金途徑。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第二部分 南京別墅市場總體 一、 2020 年 1 月南京在售別墅整體表現(xiàn) （一）、 2020年 1南京在售別墅盤部分銷售情況 2020年 1份南京別墅在售的 11 家別墅盤共計成交 34套，成交面積 ㎡ . 本月和上月相比，成交量有所下跌，一條條新政的頒布與春節(jié)并沒有影響到別墅市場成交量，反而在往年所稱的“旺季”春節(jié)期間同比有所下跌。數(shù)據(jù)顯示，有七個樓盤達成成交：加州城、綠城玫瑰園、瑪斯蘭德、森湖溪谷、山河水、鐘山美廬、恒大金碧天下。其中瑪斯蘭德在 1 月份的表 現(xiàn)較為突出，成交均價也達到 元 /平米。另外，恒大金碧天下繼續(xù)保持較高的成交量，成為整個別墅市場成交面積的佼佼者，這跟其的成交價格與優(yōu)惠有著密切的關(guān)系。 圖 21 2020 年 1月南京別墅 成交套數(shù)、成交面積 分布（成交數(shù)據(jù)中未包括本月退房部分） 2 0 0 9 年1 月南京別墅成交套數(shù)、成交面積分布（成交數(shù)據(jù)中未包括本月退房部分）01000202030004000500060001月 別墅銷售面積 0 0 4200 0 0 01月 別墅銷售套數(shù) 2 3 0 0 8 0 1 2 0 17 0目前入網(wǎng)總銷售率 % % % % % % % % 0 % %鐘山美廬 山河水 依云溪谷 鳳凰小鎮(zhèn) 瑪斯蘭德鐘山國際高爾夫綠城玫瑰園森湖溪谷 世紀天城 恒大 加州城 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 圖 23 2020 年 1月 南京主要別墅成交均價 （本部分的銷售均價均為根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對外公布的歷史累計均價計算所得，在與我們從現(xiàn)場實地調(diào)研的結(jié)果相對比以后所得） 06032052000000040008000本月雙拼/ 聯(lián)排別墅成交均價（元/ ㎡）本月雙拼 / 聯(lián)排別墅成交均價（元 / ㎡） 0 只有獨棟 0 6032 0 只有獨棟 只有獨棟 0 0 5200 0鐘山美廬山河水依云溪谷鳳凰小鎮(zhèn)瑪斯蘭德鐘山國際高爾綠城玫瑰園森湖溪谷世紀天城恒大 加州城1 9 2 4 5 .1 97500266650780008 4 3 4 .4 5 7 7 4 .91 9 7 2 2 .2 51 5 0 6 3 .3 6152450400080001202016000202002400028000本月獨棟別墅成交均價（元/ ㎡）本月獨棟別墅成交均價（元 / ㎡） 1 9 2 4 5