【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本土企業(yè)洪城大廈集團(tuán) 500 畝、澄碧湖 700畝，南昌的最大盤(pán)，占地 1600 畝的大湖之都也落戶城南。 “大盤(pán) ”緣何都選擇城南呢？這與市政規(guī)劃不無(wú)關(guān)系。據(jù)南昌市總體規(guī)劃， 2020 年南昌主城區(qū)將由一 個(gè)中心城區(qū)、五個(gè)組團(tuán)城區(qū)組成，蓮塘鎮(zhèn)是五個(gè)組團(tuán)之一，定位為生產(chǎn)、生活綜合區(qū)，規(guī)劃人口 18 萬(wàn)人，面積 22． 5 平方公里。城南承接了南昌舊城改造，人口外遷催生的居住需求，在城南與市區(qū)又有 “昌南工業(yè)園 ”、 “小藍(lán)工業(yè)園 ”兩大工業(yè)園區(qū)，將為城南 “大盤(pán) ”后續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐，地勢(shì)平坦，是諸 “大盤(pán) ”割據(jù)城南的先天優(yōu)勢(shì)。 第五章 商業(yè)房地產(chǎn)調(diào)研與分析 第一節(jié) 南昌市商業(yè)房地產(chǎn)概況 一、南昌市商業(yè)房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一）南昌市商業(yè)用房指標(biāo)變化態(tài)勢(shì) 根據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局提供的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指標(biāo)為85985 萬(wàn)元，而 2020 年則升為 166492 萬(wàn)元， 2020 年比 2020 年增長(zhǎng)了 %，這說(shuō)明了江西省在商業(yè)用房上的發(fā)展速度極其迅猛。 （二）南昌市各區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)位及租金情況 指標(biāo)區(qū)域 價(jià) 格 租 金 備 注 中心區(qū) 1 類地段 3500050000 元 /㎡ 8001000 元 /㎡ /月 2 類地段 1500025000 元 /㎡ 200300 元 /㎡ /月 3 類地段 1202015000 元 /㎡ 80120 元 /㎡ /月 朝陽(yáng) 區(qū) 900012020 元 /㎡ 8090 元 /㎡ /月 青云譜區(qū) 56006000 元 /㎡ 3040 元 /㎡ /月 青山湖片 800010000 元 /㎡ 3040 元 /㎡ /月 高新區(qū) 50006000 元 /㎡ 2535 元 /㎡ /月 二、南昌市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 ■ 百貨商場(chǎng) 主要有南昌百貨大樓、新洪客隆商場(chǎng)、洪城大廈、金陽(yáng)光等，分布在市中心區(qū)、南京路、中山路及廣場(chǎng)周邊區(qū)域，是南昌市民休閑購(gòu)物的首選之地，這些商場(chǎng)、超市營(yíng)業(yè)面積大多在 1萬(wàn)平米上，經(jīng)營(yíng)范圍廣，商品豐富，多為聯(lián)營(yíng)形式。 ■ 超市 北京華聯(lián)、良友超市等多為中型零售商場(chǎng)，地處中心區(qū)，規(guī)模不大，商品種類多為日常消費(fèi)品，品種不齊全，尚未成為市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。 ■ 鄰街商鋪 即在住宅樓或單位用房的底層裙樓，沿街建成的各式商鋪門面房。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：文具店、茶店、照相館、藥店、快餐店、診所、干洗店、電氣專賣、建材專賣等。 ■ 專業(yè)市場(chǎng) 主要分布在市區(qū)各個(gè)片區(qū)，一般大多數(shù)偏市郊。如洪城大市場(chǎng)、萬(wàn)壽宮商城、南昌建材大市場(chǎng)、圖書(shū)批銷中心等，主要從事商品批發(fā)業(yè)務(wù)，因此市場(chǎng)的周邊交通較發(fā)達(dá)。 ■ 商業(yè)廣場(chǎng) 它是商場(chǎng)、超市之后新興的一種物業(yè)，兼 備休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等功能。目前南昌有：太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)；在建的還有財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)等。 三、南昌市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型 1．商業(yè)大樓 如百貨大樓、洪城大廈等。 2．住宅裙樓 在多層、小高層或高層下建造的商業(yè)街房產(chǎn)，多開(kāi)設(shè)為超市、商場(chǎng)、餐飲。 3．沿街店鋪門面 市主干道、廠礦企業(yè)、學(xué)校等沿街興建的商業(yè)門面房。 社區(qū)商鋪 大型社區(qū)沿街商鋪，消費(fèi)對(duì)象為所在地區(qū)的特定社區(qū)居民 四、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式 1．零星開(kāi)發(fā) 有不少單位或市民在住所或辦公場(chǎng)地周邊自行搭建商業(yè)門面，出租經(jīng)營(yíng)不成規(guī)模，檔次 低，管理差，影響了市容和破壞了商業(yè)房產(chǎn)的規(guī)范，現(xiàn)在這種私自建設(shè)商業(yè)房產(chǎn)，在市區(qū)內(nèi)正逐步消失，主要存在郊區(qū)或城市周邊地區(qū)。 2．合作開(kāi)發(fā) 這種方式主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與零售商或其他商業(yè)公司共同合作，開(kāi)發(fā)商建設(shè)商業(yè)場(chǎng)所，合作的零售商或?qū)I(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)物業(yè)，要么自己經(jīng)營(yíng)，要么由專業(yè)公司進(jìn)行招商管理，從而在不同公司之間實(shí)現(xiàn)職能分工，各自干自己最專長(zhǎng)的事，可以有效的提高商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)分擔(dān)和降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的均衡控制。如南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)就采取這種模式，大連萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)物業(yè)，而引進(jìn)沃爾馬超市，實(shí)現(xiàn)共贏。 3．聯(lián)營(yíng)方式 開(kāi)發(fā)公司提供場(chǎng)地，各地商家提供進(jìn)場(chǎng)商品，開(kāi)發(fā)公司收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和提取商家銷售額或利潤(rùn)一定的百分比。如：南昌新洪客隆商場(chǎng)，百貨大樓商場(chǎng)均采用這種模式。 4．商住樓開(kāi)發(fā) 隨著南昌市區(qū)的拆遷改造，推出了許多住宅樓盤(pán)附屬商業(yè)或商業(yè)街，成為南昌商業(yè)開(kāi)發(fā)新形式。 第二節(jié) 南昌市商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀深度分析 近段時(shí)間來(lái)，洪城商業(yè)地產(chǎn)投資熱一波接一波，奪人眼球，從先聲奪人的香江家居城開(kāi)始，南昌人就被這產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念攪得沸騰不已。熱心陶瓷大市場(chǎng)、千花伴購(gòu)物公園、盛世東 方商貿(mào)城、鴻順德、江西國(guó)際 汽車城、江西國(guó)際家居港、豪威大市場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)等一個(gè)個(gè)大商鋪?zhàn)屇喜猩虡I(yè)地產(chǎn)不斷升溫。 “商業(yè)地產(chǎn) ”開(kāi)始成為房地產(chǎn)界追捧的焦點(diǎn)，大有啟動(dòng)新一輪的地產(chǎn)淘金之勢(shì)。 一、南昌市商鋪市場(chǎng)已形成 “三足鼎立 ”的勢(shì)態(tài) 八一廣場(chǎng)逐步形成以財(cái)富廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)為核心的大型購(gòu)物商圈；洪城大市場(chǎng)、盛世東方、鴻順德國(guó)際商貿(mào)城周邊形成了洪城商圈，而在昌東區(qū)域，形成了以香江家居大市場(chǎng)、江西國(guó)際家居港為龍頭的家居建材商圈。如今，開(kāi)發(fā)商都能根據(jù)各區(qū)域的地理位置與交通環(huán)境來(lái)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品種進(jìn)行定位。 二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作新模式浮出水面 據(jù)了解，南昌已經(jīng)出現(xiàn)帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪。帶租約銷售商鋪的這種銷售模式在沿海地區(qū)已成為趨勢(shì)，即商鋪在銷售之前已經(jīng)租賃給經(jīng)營(yíng)商家，投資客戶在買到商鋪后就有租金可收，避免了買了商鋪沒(méi)有人租的尷尬局面，進(jìn)一步降低了商鋪投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，該銷售模式的出現(xiàn)將徹底改變南昌投資者投資商鋪的理念。 開(kāi)發(fā)商聲明，開(kāi)發(fā)商與投資者簽定買賣合同后，可立即將總價(jià)款的一定百分比作為三年的租金一次性奉送給投資者，并與投資者簽定三年委托經(jīng)營(yíng)合同，依托開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的整體資源優(yōu)勢(shì)，待到市場(chǎng)興旺、繁榮后，再將店鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)交還店主。作為投資者，則一次性 獲取三年的高投資回報(bào)，大大降低了投資者的入市風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商還成立推廣基金以及創(chuàng)業(yè)基金，幫助資金周轉(zhuǎn)有暫時(shí)困難的經(jīng)營(yíng)戶共度難關(guān)，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商戶提供專門創(chuàng)業(yè)基金貸款，扶持經(jīng)營(yíng)者發(fā)展。開(kāi)發(fā)商是否可做到，還難定論，但令人欣慰的是，南昌開(kāi)始有了一種新生事物，說(shuō)明有人注意到了培育市場(chǎng)這一問(wèn)題。 三、先招商再賣鋪 南昌的商鋪銷售出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè) “重銷售、輕招商 ”的情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)這樣做其實(shí)是本末倒置。經(jīng)營(yíng)者投入資金購(gòu)鋪，卻不能在市場(chǎng)上找到利潤(rùn)點(diǎn)，這樣下去不利于南昌整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。按照正常的商鋪運(yùn)作思路，一個(gè)新生的市場(chǎng)需 要一個(gè)培育的過(guò)程，開(kāi)發(fā)企業(yè)絕不能一銷了之；而且，新生市場(chǎng)需要品牌商戶來(lái)支撐，才可以做活?；谶@點(diǎn)，南昌市各大商業(yè)市場(chǎng)在銷售之前積極做好招商工作，讓重點(diǎn)客戶、經(jīng)營(yíng)者先進(jìn)場(chǎng)，然后才開(kāi)始對(duì)外銷售，吸引投資客，顯然，這才是解決問(wèn)題的根本之道。 四、社區(qū)商鋪漸成投資新亮點(diǎn) 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，社區(qū)商鋪已成了南昌樓市風(fēng)格獨(dú)具的業(yè)態(tài)形式之一，生命力格外旺盛：在本市已經(jīng)形成的數(shù)十個(gè)大型社區(qū)中，幾乎每一個(gè)社區(qū)都有新商鋪在租售， “社區(qū)商鋪 ”這塊誘人的蛋糕已經(jīng)越做越大了。社區(qū)商鋪之所以能在短短的一段時(shí)間里獲得如此迅猛的發(fā)展 ，除了房產(chǎn)市場(chǎng)全面向好這一主要因素之外，還與其特性有關(guān)。該物業(yè)具有房地產(chǎn)特性與商業(yè)經(jīng)營(yíng)特性，消費(fèi)對(duì)象是所在地區(qū)的特定社區(qū)居民。另外，從商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，南昌市的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展已開(kāi)始顯現(xiàn)出 “聚集 ”和 “擴(kuò)散 ”的發(fā)展趨勢(shì)，即高檔商品向中心商業(yè)街區(qū)聚集，日用商品向社區(qū)擴(kuò)散現(xiàn)象的今天，相對(duì)于專業(yè)商鋪的高價(jià)位，社區(qū)商鋪以其低租價(jià)、高回報(bào)率的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，贏得了小商品經(jīng)營(yíng)者的普遍青睞。 后 記 本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，分為住宅與商業(yè)兩個(gè)重點(diǎn)；信息翔實(shí)，涉及面廣，客觀真實(shí)；市場(chǎng)分析以調(diào)查數(shù)據(jù)和實(shí)地感受為依據(jù)，調(diào) 查面較寬，且不舍細(xì)節(jié)。 本調(diào)查結(jié)論經(jīng)反復(fù)斟酌、謹(jǐn)慎得出。 武漢達(dá)觀天下房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 2020 年 8 月 26 日 民生銀行大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 【民生銀行大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案】 目錄 前言 ……………………………………………………………………… 2 第一部分 市場(chǎng)環(huán)境概述 ……………………………………………… 3 第二部分 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研 ……………………………………………21 第三部分 項(xiàng)目分析 ……………………………………………………50 第四部分 項(xiàng)目定位 ……………………………………… ……………55 第五部分 營(yíng)銷思路 ……………………………………………………59 前 言 首先感謝貴司對(duì)我司的信任與支持，我司得此機(jī)會(huì)向貴司提交此 “項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 ”，供貴司參考；我司期望能與貴司進(jìn)行更深入的合作，并祝項(xiàng)目成功！ 本 “項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案 ”主要包含了我們對(duì)武漢市市場(chǎng)的理解、對(duì)武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)本項(xiàng)目的 SWOT 的分析與建議思路、對(duì)項(xiàng)目消費(fèi)力市場(chǎng)的研究與我們對(duì)項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位、價(jià)格評(píng)估等內(nèi)容，乃至于具體的對(duì)項(xiàng)目的整合推廣思路與價(jià)格策略、銷售計(jì)劃等方案簡(jiǎn)案。 我們秉者一貫的專業(yè)的精神與對(duì) 貴司負(fù)責(zé)的態(tài)度，向貴司提交此案，敬請(qǐng)貴司批評(píng)指正。 謝謝！ 武漢達(dá)觀天下房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 【民生銀行大廈】項(xiàng)目策劃組 第一部分 市場(chǎng)環(huán)境概述 一、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 武漢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步于 1984 年。特別是 1998 年以來(lái)，市委、市政府堅(jiān)持把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)作為重要產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，采取了一系列政策、措施，如實(shí)行住房分配貨幣化，建立并完善住房公積金制度，放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)，降低或取消交易稅費(fèi)，住宅用地全面實(shí)行公開(kāi)掛牌交易和一費(fèi)制等等。 1992 年－ 2020 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)累計(jì)完成投資 900 多億元，累計(jì)竣工房屋面積 4000 多萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò) 10 多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)，武漢中心城市的功能獲得極大提升。 房地產(chǎn)投資增勢(shì)迅猛， 10 年增加 16 倍。 1992 年－ 2020 年，武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)的投資由 億元增加到 130 多億元，增加近16 倍，年均增長(zhǎng)近 32％；施工面積由 200 多萬(wàn)平方米發(fā)展到 1700 多萬(wàn)平方米；竣工面積由100 多萬(wàn)平方米增加到 600 多萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng) ％。 2020 年，武漢商品房銷售面積近 600 萬(wàn)平方米，是 1992 年的 14 倍多，年均遞增超過(guò) 30％；個(gè)人購(gòu)房占商 品房銷售總量的比例也逐年增長(zhǎng)， 1992 年不足 20％，到 2020 年基本上都是個(gè) 人購(gòu)房。 地產(chǎn)漸成ＧＤＰ主力軍 1992 年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)特別是在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比例逐年提高。 1992 年，其增加值只有２億多元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 ％，占整個(gè)國(guó)民生產(chǎn)總值的 ％；到 2020年，其增加值近 46 億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的６％以上，占國(guó)民生產(chǎn)總值的３％以上。 從發(fā)展速度和趨勢(shì)看， 11 年來(lái)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增加了約８倍，年均增長(zhǎng)近２４％；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加了約 16 倍，年均增長(zhǎng)近 32％ 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)對(duì)全市ＧＤＰ增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率達(dá) 個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐、帶動(dòng)作用十分明顯。 市民居住環(huán)境快速改善中。 為改善市民的居住條件，提高市民的生活質(zhì)量，武漢一直將住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，在住宅建設(shè)中大力推廣使用新技術(shù)新產(chǎn)品，以示范工程為先導(dǎo)，努力提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平。 “九五 ”以來(lái)，武漢先后抓了國(guó)家試點(diǎn)小區(qū) ——常青花園、寶安花園的建設(shè)和國(guó)家小康示范小區(qū)——世紀(jì)家園、國(guó)家康居工程 ——綠景苑小區(qū)的建設(shè)。通過(guò)典型示范，一批品牌企業(yè)和品牌小區(qū)涌現(xiàn)出來(lái)，帶動(dòng)全市住宅建 設(shè)上規(guī)模、上檔次、上水平。 1992 年－ 2020 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)竣工住宅 3300 多萬(wàn)平方米，直接解決了約 30 萬(wàn)戶 120萬(wàn)居民的住房問(wèn)題。目前，城區(qū)人均居住建筑面積超過(guò) 22 平方米。 江城小區(qū)環(huán)境漸佳。 通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)，武漢同步建設(shè)了一大批中小學(xué)、幼兒園、居民文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公交站點(diǎn)等公共服務(wù)設(shè)施。 通過(guò)搞好小區(qū)綠化環(huán)境，市民的居住環(huán)境獲得進(jìn)一步改善，生活質(zhì)量獲得提高。 同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為籌集城市建設(shè)資金的重要來(lái)源，既增加了財(cái)政稅收，又促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍迅速壯大。 武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊(duì)伍經(jīng)歷了從少到多、從小到大、從弱到強(qiáng)的發(fā)展歷程， 1992 年只有 40余家，近幾年保持在 800 多家，從業(yè)人員近６萬(wàn)，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一支重要的生力軍，為緩解就業(yè)壓力、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。 二、近年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)綜述 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展 截至 2020 年年底，武漢市實(shí)有住房建筑面積 9400 萬(wàn)㎡（不含空置住房），人均建筑面積已達(dá) ㎡。市房地 局 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：開(kāi)發(fā)總投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %， 占總投資