【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “月供不超過(guò)月收入 50％，所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以下，所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò) 80%。 為防止房地產(chǎn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，央行于今年 3 月 17日調(diào)整了銀行自營(yíng)性個(gè)人 住房貸款利率政策，這對(duì)抑制房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱勢(shì)頭有一定作用，但 對(duì)制止房地產(chǎn)投機(jī)泡沫還應(yīng)采取以下一些有效政策和措施： 政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)必須要予以打擊或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，否則其后果就不堪設(shè)想。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣(mài)的五項(xiàng)措施”，堅(jiān)決打擊炒賣(mài)地皮的投機(jī)商，吊銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)有些地方政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價(jià)格的“操盤(pán)手”，則更應(yīng)予以嚴(yán)厲懲處。 嚴(yán)格控制每年住房信貸的增長(zhǎng)是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。住房信貸有經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外民用住房建筑業(yè)周期性的不穩(wěn)定，導(dǎo)因是住房抵押信貸供給的波動(dòng)，因此， 自上世紀(jì)六十年代中期以來(lái)，穩(wěn)定住房市場(chǎng)上抵押信貸資金的流量，成為有些國(guó)家住房政策的一個(gè)重要目標(biāo)。我國(guó) 2020年以來(lái)每年住房貸款增幅高達(dá) 4060%,顯然增幅偏高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，有些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)應(yīng)嚴(yán)格控制在 20%以?xún)?nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。 要解決住房空置率過(guò)高和控制房?jī)r(jià)上漲，必須要建設(shè)部門(mén)和金融主管部門(mén)聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價(jià)位的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。金融部門(mén)可依據(jù)城市住房建設(shè)的高、中、 低檔次的合理規(guī)劃，合理配置住房貸款的 結(jié)構(gòu)。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，同房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平過(guò)高密切有關(guān)。因此， 建議國(guó)家財(cái)稅部門(mén)應(yīng)通過(guò)運(yùn)用稅收杠桿，把過(guò)高的房地產(chǎn)利潤(rùn)水平降下來(lái)。政府應(yīng)公布房?jī)r(jià)中的社會(huì)成本，尤其是土地成本，為社會(huì)和媒體對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終形成一個(gè)有效的商品房?jī)r(jià)格監(jiān)督機(jī)制。 房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中占比很大的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)業(yè)又是收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特殊產(chǎn)業(yè)，為確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)有序規(guī)范，在防范風(fēng)險(xiǎn)中穩(wěn)健發(fā)展，必須要建立相應(yīng)的嚴(yán)密管理、調(diào)控 有序的管理系統(tǒng)。在國(guó)有商業(yè)銀行中，中國(guó)工商銀行己于 2020年率先建立了房地產(chǎn)信貸管理的組織系統(tǒng)、制度系統(tǒng)（將全行住房信貸業(yè)務(wù)從起步起就納入了制度運(yùn)行軌道）、操作系統(tǒng)（全行住房信貸業(yè)務(wù)建立在一個(gè)統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)平臺(tái)上）、風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)（住房信貸業(yè)務(wù)的預(yù)警、整改、停牌制度，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)撥備制度等）?？磥?lái)，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴(yán)密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對(duì)違規(guī)者予以嚴(yán)懲。 為了切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。 2020 年 11 月，央行在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了房地產(chǎn)信貸大檢查，檢查 結(jié)果發(fā)現(xiàn)商業(yè) 銀行 2020 年 6 月至 2020 年 9 月房地產(chǎn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。按這個(gè)比例計(jì)算，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)貸款余額18357億元中就有違規(guī)貸款 4500億元左右。這次監(jiān)管檢查有力地促進(jìn)了商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理。 通過(guò)開(kāi)展保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)，徹底清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)錢(qián)交易的腐敗案件，也是降低房?jī)r(jià)的一個(gè)途徑。 2）、宏觀經(jīng)濟(jì)因素 資料顯示我市 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1700 億元，年均增長(zhǎng) 13%以上。 評(píng)點(diǎn) 2020年長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，同固定資產(chǎn)投資 一樣，招商引資成為一個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)。我市是一個(gè)投資拉動(dòng)型城市，引資的快速增長(zhǎng)直接帶來(lái)投資的增長(zhǎng)，不僅會(huì)擴(kuò)容當(dāng)期經(jīng)濟(jì)的“大盤(pán)子”，對(duì)我市未來(lái)發(fā)展在“后勁”上意義更大。 3）、人口因素 2020年末，全市戶(hù)籍總?cè)丝跒?724萬(wàn)人。其中，市區(qū)人口 315萬(wàn)人， 四縣（市）人口為 409萬(wàn)人。全市人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長(zhǎng)率為 ‰。 長(zhǎng)春市人口密度為每平方公里 368人，市區(qū)中，南關(guān)區(qū)人口密度最高， 每平方公里 2388人，縣（市）人口密度較低，其中，農(nóng)安縣每平方公里為 206 人。 第三部分 商品房供給和銷(xiāo)售情況 商品房供應(yīng)和銷(xiāo)售 1）、 2020 年商品房空置情況 2020 年商品房空置面積 330 萬(wàn)平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置 79 萬(wàn)平方米） 。 2020 年商品房空置面積按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū) 萬(wàn)平方米，寬城區(qū)，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 萬(wàn)平方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 萬(wàn)平方米，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 。 2）、 2020 年新增商品房供應(yīng) 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積 萬(wàn)平方米（其中商品房竣工面積，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積 ，拆遷安置房竣工面積 萬(wàn)平方米）?？⒐っ娣e同比減少 71 萬(wàn)平方米，減幅 %。 竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬(wàn)平方米，寬城區(qū) 萬(wàn)平方米，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 米，凈月區(qū) 78 萬(wàn)平方米，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 萬(wàn)平方米。 圖 1：各城區(qū)商品房竣工面積 ` 各城區(qū)商品房竣工面積78 南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽(yáng)區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)高新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū) 3）、 2020 年商品 房銷(xiāo)售情況 2020 年全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售 270 萬(wàn)平方米，同比增加 34 萬(wàn)平方米，增幅 %。商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷(xiāo)售 242 萬(wàn)平方米，同比增加33 萬(wàn)平方米，增幅 %。 銷(xiāo)售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬(wàn)平方米，寬城區(qū) 萬(wàn)平方米，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ,汽貿(mào)區(qū) 萬(wàn)平方米。 4）、截止到 2020年商品房空置情況 2020年商品房空置面積 方米（各類(lèi)商品房空置 方米，經(jīng)濟(jì)適用住房空置 萬(wàn)平方米） 。空置面積比 2020 年增加 萬(wàn)平方米。 空置面積按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū) ，寬城區(qū) ，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) ，凈月區(qū) 萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 萬(wàn)平方米，汽貿(mào)區(qū) 萬(wàn)平方米，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 。 圖 2：各城區(qū)商品房空置面積 各城區(qū)商品房空置面積 南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽(yáng)區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)高新區(qū)汽貿(mào)區(qū) 空置 面積中待銷(xiāo)（一年以?xún)?nèi)空置） 120萬(wàn)平方米，滯銷(xiāo)（空置 13年） 萬(wàn)平方米，積壓（空置 3 年以上） 68 萬(wàn)平方米。積壓部分占總空置面積比例為 %。 空置 面積中普通住宅空置 萬(wàn)平方米、高檔公寓空置 萬(wàn)平方米、別墅空置 萬(wàn)平方米、辦公寫(xiě)字樓空置 萬(wàn)平方米、其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置 萬(wàn)平方米、車(chē)庫(kù)空置 萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房空置 。 應(yīng)該適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，逐漸消化空置，達(dá)到供銷(xiāo)大體平衡的狀態(tài)。 商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）供銷(xiāo)對(duì)比 1）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況 2020 年商品住宅空置 面積 萬(wàn)平方米 。 商品住宅空置面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) ，寬城區(qū) ，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 萬(wàn)平方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 。 2）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）新增供應(yīng) 2020年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）竣工面積 。商品住宅竣工面積同比減少 ，減幅 %。 商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 22 萬(wàn)平方米，寬城區(qū) ，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬(wàn)平方米，凈月區(qū) ，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 萬(wàn)平方米。 圖 3：各城區(qū)商品住宅竣工面積 各城區(qū)商品住宅竣工面積22南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽(yáng)區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)高新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū) 3）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷(xiāo)售情況 2020年全市商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）累計(jì)銷(xiāo)售 242萬(wàn)平方米，同比增加 33萬(wàn)平方米，增幅 %。 商品住宅銷(xiāo)售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 30 萬(wàn)平方米，寬城區(qū) 平方米，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 萬(wàn)平方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 萬(wàn)平方米 , 汽貿(mào)區(qū) 萬(wàn)平方米。 4）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況 2020年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置面積 ，空置面積比 2020 年減少 萬(wàn)平方米。 商品住宅空置面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬(wàn)平方米，寬城區(qū) ，朝陽(yáng)區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬(wàn)平方米，凈月區(qū) 萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 萬(wàn)平方米，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 。 表 2： 2020年商品房供銷(xiāo)情況一覽表 2020 年 空置 2020年竣工 2020年銷(xiāo)售 2020年空置 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 全市 330 270 242 南關(guān) 22 30 寬城 朝陽(yáng) 二道 綠園 凈月 78 經(jīng)開(kāi) 高新 35,5 汽貿(mào)區(qū) 0 0 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況 2020年全市經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積 97萬(wàn)平方米，竣工面積 方米，銷(xiāo)售面積 ，銷(xiāo)售均價(jià)為 1788元 /平方米。 2020年全市經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積 萬(wàn)平方米。 表 3： 2020年經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況 類(lèi)型 2020年 同比（ %） 開(kāi)發(fā)情況 施工面積（萬(wàn)平方米） 97 竣工面積（萬(wàn)平方米） 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售套數(shù)（套） 5954 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 金額（萬(wàn)元） 97625 均價(jià)（元 /平方米） 1788 空置情況 空置面積 5 存量房 市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析 （一）二手房交易量在連續(xù)攀升后，今年有所回落 1998年前長(zhǎng)春市二手房交易主要以私有房屋為主，成交量、交易額均不大。到 2020年房改房上市，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)開(kāi)始活躍，交易量達(dá) 萬(wàn)平方米，交易額達(dá) 億元。 2020 年交易量達(dá) 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，交易額達(dá) 7 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年交易量上升至 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %,交易額上升為 億元，比上年增長(zhǎng)%。 2020 年交易量增至 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％，交易額也激增至 億元，比上年增長(zhǎng) 倍。 2020 年交易量達(dá) 萬(wàn)平方米，交易額 30億元。 2020年交易量為 ，比去年下降 %，交易額 30億元，與去年基本持平，說(shuō)明今年二手房?jī)r(jià)格有較大上漲。 （二）二手房與新建商品房交易量比連續(xù)高后， 2020 年有所下降 近幾年隨著房 地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，人們住房消費(fèi)理念的逐步形成，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。 2020年長(zhǎng)春市增量房成交面積為 270萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %， 20202020三年平均遞增幅 %。而存量房 2020年成交面積為 ，雖比上年下降 %，但從20202020 三年平均增幅達(dá) %。 與此同時(shí)存量房與增量房比例連續(xù)提高至 ： 1后有所回落。 2020年長(zhǎng)春市存量房成交面積 ，增量房成交面積為 258萬(wàn)平方米，存量房與增量房之比為 : 1 ； 2020年長(zhǎng)春市存量房交易面積為 萬(wàn)平方米，增量房交易面積為 260萬(wàn)平方米，存量房與增量房之比為 : 1； 2020年長(zhǎng)春市存量房成交面積達(dá) ，增量房成交面積為 253萬(wàn)平方米，存量房與增量房之比為 : 1； 2020年長(zhǎng)春市二手房成交面積達(dá) 萬(wàn)平方米，增量房成交面積為 234 萬(wàn)平方米，存量房與增量房之比提升為 : 1 。 2020 長(zhǎng)春市二手房成交面積為 萬(wàn)平方米，增量房成交面積為 236 萬(wàn)平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的 : 1 。 2020 長(zhǎng)春 市二手房成交面積為 萬(wàn)平方米，增量房成交面積為 270 萬(wàn)平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的 : 1 。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新生力量。 （三）從市場(chǎng)交易稅、費(fèi)看，二手房稅費(fèi)收入總額逐年增長(zhǎng) 在二手房交易不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，長(zhǎng)春市二手房的各項(xiàng)稅、費(fèi)總額也不斷增長(zhǎng)。 1998年長(zhǎng)春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為 ，和 萬(wàn)元， 2020年長(zhǎng)春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為 1295萬(wàn)元，比 1998年增長(zhǎng) 6倍；到 2020年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá) 3800萬(wàn)元和 1409 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %和 %；到 2020 年稅、費(fèi)收繳金額升至 ，比上年增長(zhǎng) %和 ；到 2020年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá)到 萬(wàn)元和 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 和。 2020 年的繳稅額是 1998 年的 倍，五年平均增速達(dá) 750l0；手續(xù)費(fèi)收入是 1998年的 倍，五年平均增速達(dá) %0 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 2020年長(zhǎng)春市商品房需求實(shí)現(xiàn)總量 270萬(wàn)平方米，其中新建設(shè)住宅市場(chǎng)需求 242 萬(wàn)平方米（經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)需求 萬(wàn)平方米）。二手房實(shí)現(xiàn)需求 萬(wàn)平方米。另外還有很大一部分持幣待購(gòu)的潛在需求未能入市購(gòu)買(mǎi)。 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長(zhǎng)春市房產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購(gòu)買(mǎi)商品住宅需