【文章內(nèi)容簡介】 本 項 目 中 心 城 區(qū) 地塊描述： 該地塊位于齊齊哈爾市區(qū)的西南角，隸屬龍沙區(qū)管轄范圍。地塊范圍東至：農(nóng)機廠、紙廠家屬宿舍樓；南至：規(guī)劃道路，糖廠用地；西至：規(guī)劃韓園；北至嫩江沿岸（被少量棚戶區(qū)阻隔）。 目前，紙廠已停工一年有余，廠內(nèi)所有設(shè)備均有可利用價值，廠房已具備拆遷條件，動遷工作隨時可以啟動。 地塊 SWOT 分析： 地塊優(yōu)勢（ S） ? .齊齊哈爾城市發(fā)展規(guī)劃的重點是向南推進，紙廠地塊在此范圍內(nèi)； ? 地塊緊鄰嫩江，具有較為優(yōu)越的景觀條件； ? 地塊東面鄰近新立街，北臨沿江南 街，兩條路均可通向中心城區(qū)，交通通達性較好； ? 地塊面積大，地形較規(guī)整，地勢平坦，開發(fā)條件良好； ? 項目規(guī)模及土地成本、建造成本優(yōu)勢明顯，有利于社區(qū)商業(yè)、學校、會所等內(nèi)部配套的營造； 地塊劣勢（ W） ? 紙廠片區(qū)相對比較偏遠，周邊主要為企業(yè)用地，商業(yè)薄弱，居住檔次低，現(xiàn)有形象比較差； ? 地塊北面的沿江南街現(xiàn)狀道路等級低，且到紙廠位置即中斷； ? 地塊項目開發(fā)建設(shè)周期較長，資金回籠相對較慢。 地塊機會（ O） ? 嫩江沿岸將規(guī)劃建設(shè)一條濱江綠化休閑觀光帶，該規(guī)劃一旦實施建成，將 對地塊項目的開發(fā)帶來直接的利好； ? 規(guī)劃的 環(huán)城湖一、二期工程從項目周邊通過，其中一期工程已開始動遷，環(huán)城湖工程的建設(shè)在改變沿線周邊區(qū)域面貌的同時，將帶動周邊區(qū)域的開發(fā)，也將對紙廠地塊項目的開發(fā)產(chǎn)生積極的影響； ? 規(guī)劃上沿江南街也將向南打通，該項規(guī)劃的實施，對于地塊項目也是一個利好因素； ? 齊齊哈爾市區(qū)的開發(fā)供應量比較小，房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對滯后，未來上升空間較大，近幾年齊市對房地產(chǎn)開發(fā)總量有所控制，大規(guī)模高檔社區(qū)的開發(fā)尚為市場空白點； ? 紙廠地塊項目具有政府推動因素，在用地、規(guī)劃、報建、開發(fā)稅費等方面有一定的靈活和優(yōu)惠。 地塊威脅（ T） ? 地塊項目開 發(fā)規(guī)模較大，周期較長，未來市場吸納能力存在一定的風險； ? 2020 年 1－ 10 月份的土地供應放量，未來幾年齊市房地產(chǎn)市場的供應也將隨之放量； ? 紙廠地塊周邊的農(nóng)機廠、糖廠等地塊如在未來進行房地產(chǎn)開發(fā)，將對項目構(gòu)成一定的競爭。 總體來看，紙廠地塊項目的優(yōu)勢高于劣勢，機會點多于威脅點，具有較高的開發(fā)價值。 六、投資分析假設(shè)條件 綜合考慮房地產(chǎn)市場形勢、項目自身特點、規(guī)模體量等因素，對報告分析依據(jù)的參數(shù)等因素做如下假設(shè)。 背景條件假設(shè) ◆ 項目運作期間國家和地方的土地供應、預售管理、稅收（費）、金融信貸等相關(guān)政策 未發(fā)生重大的根本性的轉(zhuǎn)折或調(diào)整； ◆ 項目運作期間齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。 規(guī)劃條件假設(shè) ? 項目地塊按預定計劃順利掛牌，土地用途改變（無須補交出讓金），土地成本取為 4 億元； ? 綜合規(guī)劃、市場等各方面因素的考慮，項目地塊的容積率取為 ； ? 項目的總建筑面積為 萬平方米，商業(yè)、會所、學校等公建配套建筑面積設(shè)定為 萬平方米，住宅按開發(fā)順序分為：多層住宅占 30%，小高層和高層住宅占 40%，聯(lián)排住宅占 30%。 開發(fā)條件假設(shè) ? 項目分七期開發(fā)，每期開發(fā)建設(shè)期為一年，其中：多層住宅分兩期開發(fā)，小高 層和高層住宅分三期開發(fā)，聯(lián)排住宅分兩期開發(fā)； ? 項目產(chǎn)品類型為住宅及社區(qū)商業(yè)和公建配套，住宅產(chǎn)品包括多層住宅、小高層和高層住宅、聯(lián)排住宅，住宅銷售，商業(yè)街、會所等配套以租賃經(jīng)營為主； ? 考慮到廠區(qū)的拆遷，項目開發(fā)的啟動時間設(shè)定為 2020 年中。 銷售條件假設(shè) ? 項目每期銷售周期為一年，銷售時間從開發(fā)建設(shè)期的中間時點開始計算，項目每個銷售周期內(nèi)設(shè)定為均勻銷售； ? 項目第一期多層住宅的銷售價格參照周邊樓盤的市場價格確定，小高層和高層住宅的銷售價格按照當期多層住宅銷售價格的一定比價確定，聯(lián)排住宅的銷售價格按照當期小高 層和高層住宅銷售價格的一定比價確定，結(jié)合齊齊哈爾樓市情況、產(chǎn)品特點、時間因素并參照一般的經(jīng)驗，此比價系數(shù)分別確定為 和 ； ? 項目銷售價格年均增長 8%。 財務(wù)條件假設(shè) ? 項目開發(fā)主要依靠自有資金，不考慮財務(wù)費用； ? 項目每期開發(fā)成本費用均勻投入，開發(fā)成本費用年均遞增 3%； ? 根據(jù)現(xiàn)行利率、投資回報水平、產(chǎn)品類型及風險等因素的綜合考慮，項目的貼現(xiàn)率取為 8%，折現(xiàn)時點為 2020 年初。 七、樓盤比較修正與項目進度安排 根據(jù)調(diào)研，選取花樣年華、鑫?；▓@、龍興嘉園和陽光名宅等四個樓盤作為多層住宅的市場比較修正案 例，相關(guān)比較修正如下。 多層住宅樓盤價值市場比較修正表 花樣年華 鑫?；▓@ 龍興嘉園 陽光名宅 銷售價格（元 /平方米） 3350 3600 3500 3400 一般因素 地段區(qū)位 4% 5% 4% 4% 交通通達性 3% 4% 3% 3% 商業(yè)繁華程度 4% 5% 4% 4% 市政及生活配套 3% 4% 3% 3% 周邊環(huán)境與景觀 0% 0% 0% 0% 規(guī)劃因素 2% 2% 2% 2% 個別因素 產(chǎn)品檔次 1% 1% 1% 1% 樓盤配套及小區(qū)環(huán)境 2% 1% 2% 2% 發(fā)展商品牌 0% 0% 0% 0% 有無不利或限制因素 0% 0% 0% 0% 修正系數(shù)累計 113% 118% 113% 113% 修正后價格 2965 3051 3097 3009 平均價格 3030 紙廠地塊預期的整體開發(fā)銷售周期安排為 年，從 2020 年中至 2020 年底。 紙廠地塊整體開發(fā)銷售進度安排表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期 注：實線箭頭為開發(fā)進度，虛線箭頭為銷售進度。 八、投資分析估算 用地規(guī)劃指標 用地規(guī)劃指標表 單位： M2 總用地面積 容積率 總建筑面積 商業(yè)等配套建筑面積 多層住宅 小高層和高層住宅 聯(lián)排住宅 建筑面積 其中：每期 建筑面積 其中：每期 建筑面積 其中：每期 530000 795000 25000 231000 115500 308000 102667 231000 115500 銷售收入及其折現(xiàn) 多層住宅第一期銷售均價為 3250 元 /平方米，小高層和高層住宅的銷售均價為當期多層住宅的 倍，聯(lián)排住宅的銷售均價為當期小高層和高層住宅的 倍，銷售價格年均增長 8%， 銷售折讓為 98%，銷售費用（含宣傳推廣、銷售代理等費用）取為銷售收入的 3%，土地增值稅、營業(yè)稅及附加為銷售收入的 %，貼現(xiàn)率為 8%，折現(xiàn)時點為 2020 年初。 折現(xiàn)后的凈銷售收入總值為 21680 萬元。 銷售收入及其折現(xiàn)估算表 年份 銷 售價格（元 /M2） 可銷售 面積（ M2） 銷售收入（萬元） 銷售費用（萬元） 土地增值稅、營業(yè)稅及附加（萬元） 凈銷售收入（萬元） 折現(xiàn)值（萬元） 第一期 2020 年 3030 115500 34301 1029 2247 31025 27643 第二期 2020 年 3273 115500 37045 1111 2426 33507 27643 第三期 2020 年 3927 102667 39515 1185 2588 35741 27302 第四期 2020 年 4242 102667 42676 1280 2795 38601 27302 第五期 2020 年 4581 102667 46090 1383 3019 41689 27302 第六期 2020 年 6413 115500 72592 2178 4755 65660 39815 第七期 2020 年 6926 115500 78400 2352 5135 70912 39815 合計 770000 350620 10519 22966 317136 216820 開發(fā)成本費用及其折現(xiàn) 根據(jù)齊齊哈爾市的一般房地產(chǎn)開發(fā)成本費用標 準及開發(fā)進度安排，開發(fā)成本費用及其折現(xiàn)估算如下。 多層住宅 多層住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標準 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 924 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預見費 889 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19396 單位成本費用 1679 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19396 17960 35088 2020 年中－ 2020 年中 19978 17128 小高層和高層住宅 小高層和高層住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標準 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 14887 1450 元 /M2 102667 前期工程及各項專業(yè)費用 873 85 元 /M2 城建配套費 667 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 924 90 元 /M2 各項規(guī)費 1951 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 821 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預見費 1006 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 21849 單位成本費用 2128 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 21849 17344 49661 2020 年中－ 2020 年中 22504 16541 2020 年中 － 2020 年中 23179 15776 聯(lián)排住宅 聯(lián)排住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標準 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 1271 110 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預見費 907 取上述費用之 和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19760 單位成本費用 1711 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19760 12452 24328 2020 年中－ 2020 年中 20353 11876 公建配套 公建配套開發(fā)成本費用估算表 金額（萬元） 取費標準 開發(fā)面積（ M2） 總造價 3250 1300 元 /M2 25000 折現(xiàn)值 2580 設(shè)定在第三期完成開發(fā) 相關(guān)指標測算 綜合上述分析估算，項目的相關(guān)指標測算 如下。 投資分析匯總表 土地價值（萬元） 折合地價 （萬元 /畝） 樓面地價（元 /M2） 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值（萬元） 總成本費用（萬元） 銷售收入折現(xiàn)值（萬元） 稅前開發(fā)利潤 （萬元） 總投資回報率（％） 盈虧平衡點（％） 投資回收期（年） 40000 50 503 111657 151657 216820 65163 % % √ 項目的土地成本 40000 萬元，折合地價 50 萬元 /畝，樓面地價 503 元 /M2； √ 項目的開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 111657 萬元； √ 項目的總成本費用 151657 萬元； √ 項目的銷售收入折現(xiàn)值 216820 萬元； √ 項目的稅前開發(fā)利潤 65163 萬元； √ 項目的總投資回報率 %，年度投資回報率 %； √ 項目的盈虧平衡點 %； √ 項目的投資回收期 年 。 從相關(guān)指標測算結(jié)果可以看出，項目具有較高的投資回報率，盈虧平衡點較低，投資回收期較短。 九、項