【文章內(nèi)容簡介】 9成交量（套） 24 183 380 354 501 588 274 年銷售率 % % % % % % %2020 2020 2020 2020 2020 20202020年16月 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 13 雙拼 別墅是介 于 聯(lián)排和獨棟別墅 的中間產(chǎn)品，其別墅特性并不強烈，市場接受度并不理想， 供應(yīng)和成交 情況并不活躍，供求及價格都比較低迷。特別值得注意的是，某些 年份 成交量大，均是受到當 年 供應(yīng) 量 增加 的 刺激 。 但是總體看來，雙拼 別墅 的發(fā)展較為平穩(wěn)，市場風(fēng)險不大，隨著產(chǎn)品品質(zhì)不斷的提升，市場需求將會逐年遞增 。 圖 7：昆明雙拼別墅新增供應(yīng)和成交狀況 數(shù)據(jù)來源：昆明田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心（ ） 注：年銷售率為當年成交量與當年累計供應(yīng)量的比值。用這個比值更能反映出當時市場的需求狀況。 2020年由 于數(shù)據(jù)較小，在上圖中就省去不做表示。 雙拼別墅是整個別墅市場中供求最不活躍的類型，每年的成交量較低，銷售率基本在 20%以下，相比其它兩類別墅，雙拼別墅的市場成交量雖然呈逐年遞增態(tài)勢，但畢竟市場供求量的絕對數(shù)較低，市場需求有限，與其它兩類別墅相比競爭力不大。 各類型別墅供求對比分析 上面分析了三種類型別墅每年的新增供應(yīng)和成交情況，下面再來看一下這三類別墅每年的累計供應(yīng)情況。 0501001502002503003500%10%20%30%40%新增供應(yīng)量（套） 8 74 175 120 109 290 0成交量（套） 4 14 42 43 76 104 43 年銷售率 —— % % % % % %2020 2020 2020 2020 20202020年16月 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 14 圖 8：昆明各類別墅累計供應(yīng)對比情況 數(shù)據(jù)來源：昆明田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心（ ） 注：累計供應(yīng)量為當年新增供應(yīng)量與當年存量之和。 從上圖中可以看出，三種類型別墅每年的累計供應(yīng)量都各有自己的特點： 1）獨棟別墅每年的累計供應(yīng)都比較穩(wěn)定，每年的累計供應(yīng)量差距不大，變化較小。說明昆明獨棟別墅市場的需求比較穩(wěn)定，有比較固定的消費客戶群體在支撐這個市場。無論是宏觀調(diào)控，還是市場變幻都不會給該類別墅的市場供求帶來大的變化，市場需求和產(chǎn)品的相關(guān)性在三類別墅中顯得較不明顯，市場對新產(chǎn)品的接受度不高。其中除個別項目由于定位存在問題而引起銷售不暢之外，整體市場的發(fā)展較為成熟和健康。 2）聯(lián)排別墅的累計供 應(yīng)和成交量每年的變化不大，基本呈遞增態(tài)勢，而它的新增供應(yīng)量（上面圖 6 所示）卻波動較大。從累計供應(yīng)、新增供應(yīng)和成交情況看，這反映了聯(lián)排別墅市場的兩個特點：一是聯(lián)排別墅市場不像獨棟別墅市場那樣有相對固定的客戶群，造成供應(yīng)受市場需求影響較大，所以各年的新增供應(yīng)量起伏不定；二是從累計供應(yīng)量波動不大可以看出，聯(lián)排別墅市場需求和產(chǎn)品的相關(guān)性明顯，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快，市場對新產(chǎn)品的接受度較高。 3）雙拼別墅從供應(yīng)和成交量來看都要低于獨棟和聯(lián)排別墅，但是從發(fā)展趨勢看，今后昆明對雙拼別墅的需求將會有擴大。 綜上所述，昆明別墅市 場各種型態(tài)的別墅產(chǎn)品，雖然歷年供應(yīng)量和成交量都發(fā)生著不同程度的增減變化，但總的來說在這幾年都呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升、供需兩旺的勢頭。 050010001500202025003000獨棟累計供應(yīng)量（套） 1255 1312 1335 1363 1394 1027聯(lián)排累計供應(yīng)量（套） 764 1649 1548 1862 2786 2267雙拼累計供應(yīng)量（套） 78 239 317 475 559 4552020 2020 2020 2020 20202020年16月 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 15 各類型別墅成交情況分析 三類別墅的市場成交情況（總體銷售率）見下圖所示： 圖 9：昆明各類別墅成交（銷售率）情況 數(shù)據(jù)來源：昆明田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心（ ） 注：銷售率為各類別墅每年的新增供應(yīng)量總和與市場成交量總和的比值。 從中我們可以看出，昆明別墅市場各類型別墅中獨棟別墅的銷售率最大，市場成交情況最好，其次是聯(lián)排別墅和雙拼別墅。值得 注意的是，從銷售率上我們不能簡單的認為開發(fā)獨棟別墅就是目前市場上最佳的選擇，我們還得結(jié)合各類別墅實際的市場供求量來看。雖然獨棟別墅市場成交情況較好，但從市場角度看，目標客戶群有限，市場容量有限；從開發(fā)及資金回收角度看，獨棟別墅的開發(fā)成本較高，銷售周期較長，資金壓力較大。目前昆明別墅市場上以聯(lián)排別墅開發(fā)為主的項目銷售較為理想。 圖 10：昆明各類別墅歷年成交（銷售率）情況 %%%0%10%20%30%40%50%60%70%獨棟別墅 聯(lián)排別墅 雙拼別墅0%10%20%30%40%獨棟銷售率 % % % % % %聯(lián)排銷售率 % % % % % %雙拼銷售率 % % % % % %2020 2020 2020 2020 20202 0 0 6 年1 6月 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 16 四 、“國六條”頒布之后 昆明 別墅 市場的變化分析 上面分析了昆明別墅市場在“國六條”頒布之前的供求和價格情況，下面我們將介紹“ 國六條”頒布之后昆明別墅市場發(fā)生的變化，通過對比宏觀調(diào)控前后昆明別墅市場的變化狀況，進一步對昆明別墅市場今后的走勢做一定的分析和預(yù)測。 宏觀調(diào)控之后， 2020 年 6 10 月這段時間內(nèi)昆明別墅市場發(fā)生的變化： 新增供應(yīng)量與以往相比大幅減少，主要以存量項目供應(yīng)為主。 2020 年 6 10 月這段時間內(nèi)新增別墅 260 多套，與去年同期 722 套的新增供應(yīng)量相比，減少幅度達到 %；與 2020 年第二季度相比，減少 %。 市場成交情況好于以往同期。 去年同期別墅總體銷售率為 %（詳見 2020 年第三季 度報告），而目前達到%。 別墅市場總體價格穩(wěn)步上升，漲幅較大。 此階段別墅整體市場價格達到 5738 元 /平米，與去年同期的 5031 元 /平米相比上漲 %；與 2020 年第二季度相比上漲 %，特別是獨棟和聯(lián)排這兩種類型產(chǎn)品的價格漲幅更是驚人。 宏觀調(diào)控前后的市場為什么會發(fā)生這些變化呢？究其原因，主要有以下幾點： 土地資源相對稀缺的現(xiàn)狀是別墅價格 上漲 的基礎(chǔ)，在市場供應(yīng)量不再 大幅增加的情況下，別墅價格會有所上升。 通過對比 各類型 別墅 產(chǎn)品 的發(fā)展可以看出，別墅價格正處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢。國家近年 來和最近出臺的一系列針對地產(chǎn)行業(yè)的土地政策，使得別墅用地成為了非常寶貴的資源。在有限的土地資源面前，價格的上升是必然的。 由于 昆明的 別墅幾乎都集中在 滇池路區(qū)域和金殿世博園區(qū)域 ，因此，區(qū)域內(nèi)的任何利好動作都會影響到整個 昆明 別墅市場。 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 17 這兩個區(qū)域的 別墅除了擁有獨特的自然景觀資源、旅游資源外，區(qū)域交通環(huán)境在 2020 年有 了 重大提升 。金殿世博園區(qū)域 —— 東三環(huán) 今年 將 全線通車， 大大縮短了達到該區(qū)域的時間；滇池路區(qū)域 —— 廣福路和滇池路的貫通，加上南二環(huán)的拆遷，使得達到該區(qū)域的線路多元化，節(jié)省了時間 。 這些 綜合 的 利好因素 ，將會使 該區(qū)域的 別墅價格有所提升，從而帶動整個 昆明 別墅 市場的 價格增長。 現(xiàn)在 昆明 別墅市場正處于一個起步 發(fā)展 階段，別墅類產(chǎn)品的價格還處于低水平發(fā)展階段 ，上升空間及潛力巨大，價格增長成為必然。 與去年的別墅項目價格相比，今年 昆明 的別墅價格己經(jīng)開始 大幅 上升，上升的幅度達 8%至 30%。過去聯(lián)排別墅項目很多都低于 4500 元這一標準線，如今已經(jīng)超過了很多 ，聯(lián)排別墅價格漲幅最高的達到 31%。 同時，對于別墅的界定是指 “ 獨門、獨戶、獨院，占地面積又相當大，容積率非常低 ” 的產(chǎn)品。這樣一來，聯(lián)排、 雙拼等 形式的 別墅 就不在封 殺范圍之內(nèi)，受益者是那些已經(jīng)獲批并上市 銷售 的別墅項目。新的競爭者被擋在門外，使純別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態(tài)，其價格就要上漲。 別墅租賃市場的形成 和發(fā)展也 將促進別墅 價格的上漲 。 房地產(chǎn)市場分為三級，一級 土地市場 ，二級 一手房市場和三級 二手房 市場 。二手房市場又分為轉(zhuǎn)讓和租賃，租賃 可以刺激投資消費，轉(zhuǎn)讓可以增加現(xiàn)金流動，緊接著就是帶動新產(chǎn)品消費?？梢姡粋€房地產(chǎn)發(fā)達的市場，一定是 三級聯(lián)動的市場 。 過去 昆明 別墅市場只具備第一、二級市場， 三級市場基本沒有。 雖然現(xiàn)在只能用一般來形容 昆明別墅的三級市場 ，但是要看 好今后。隨著 昆明 經(jīng)濟的發(fā)展，外來 或者本土有 實力企業(yè)和投資商數(shù)量將不斷增加，其中 公司企業(yè)租賃及公司企業(yè)的高管人員 租用 將會形成一個較大的群體 。北京、上海等城市別墅租賃市場也正是因此發(fā)展起來的 ，相信昆明別墅的三級市場在不久的將來也會像這些一線城市一樣。 隨著未來別墅租賃市場的形成， 昆明 別墅的投資市場將會逐漸興起，投資客的加入使別墅的消費群體進一步增加擴大 。 無論是發(fā)達城市的別墅市場發(fā)展經(jīng)驗，還是國家出臺的相關(guān)政策，無論是 昆明 現(xiàn)階段的別墅市場發(fā)展狀況，還是經(jīng)濟增長水平，都說明：未來短時間內(nèi)， 昆明別 墅的供應(yīng)量不會減少，消 費者數(shù)量將會逐漸擴大，隨著銷售的進展，別墅的品質(zhì)與價格將會有所提升。 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 18 昆明大量“類別墅”項目的開發(fā)和銷售也是促成別墅價格上漲的一個因素。 最近幾年 別墅的稀缺性和良好的銷售形勢，使得一些人對 “ 別墅 ” 這個名稱倍加追捧，有些開發(fā)商把其多層住宅項目也稱作別墅。 這類型項目由于披上了別墅的“外套”，其銷售價格比同類型產(chǎn)品要高出一截，間接造成市場上純別墅項目的價格也跟著上漲。 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 19 五、“ 國六條 ” 之后 昆明 的別墅走勢 分析 通過對比宏觀調(diào)控前后昆明別墅市場發(fā)生的變化， 我們來預(yù)測未來昆明別墅市場的走勢。 ? 首先，我們先了解一下 昆明 別墅用地及市場現(xiàn)狀 ： 目前 昆明的 別墅用地較為充裕，能保證未來幾年 充足的市場 供應(yīng) 。 圖 11：目前在售別墅規(guī)模及近幾年可知將要開發(fā)的規(guī)模情況 滇池路板塊滇池路板塊富民板塊 呈 貢 新 城 主 城 區(qū) 菊華立交橋 明波立交橋 金星立交橋 黃土坡立交橋 滇 池 北 六甲 19 安寧板塊 滇池路板塊 富民板塊 昆石公路板塊 廣福路板塊 世博園 雙龍鄉(xiāng)板塊 目前 300 多畝，近幾年將達 1000多畝 目前 160 多畝，近幾年將達 9000多畝 目前 900 多畝，近幾年將達 8000多畝 目前 1300 多畝，近幾年將達2020多畝 目前 170 多畝，近幾年將達 1000多畝 目前 390 多畝，近幾年將達 800多畝 目前暫無開發(fā)，近幾年將達 1000多畝 呈貢新城板塊 東白沙河板塊 目前開發(fā)較小，近 幾 年 將 達500多畝 銀河－黑龍?zhí)栋鍓K 目前開發(fā)較小，近 幾 年 將 達500多畝 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 510767