【正文】 中均以別墅名義進(jìn)行銷售 。尼克勞斯和羅伯特 圖 12：春城高爾夫別墅戶型圖 春城高爾夫公寓戶型圖 依山公寓 是 由杜鵑豪園 I 區(qū)引進(jìn)的新概念，將有 7 幢 2 層樓公寓矗立在山腰。別墅 區(qū)還配備高級(jí)會(huì)所，會(huì)所是由澳大利亞著名的設(shè)計(jì)家 Desmond Brooks International 所設(shè)計(jì)，除會(huì)館外，會(huì)所還有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、溫泉浴池、餐廳、酒吧、專賣店和全天然的高爾夫練習(xí)場(chǎng)、練習(xí)沙坑及果嶺等，會(huì)所同時(shí)具備 49 間五星級(jí)設(shè)備的套房。 2）滇池高爾夫別墅及公寓情況 昆明滇池高爾夫別墅位于滇池國(guó)家旅游 度假區(qū) 內(nèi)，環(huán)湖公路北段旁，正位于未來(lái)昆明的中心地帶 ， 距昆明巫家壩國(guó)際機(jī)場(chǎng) 16 公里 ，距城區(qū) 15 分鐘的車程 。物業(yè)管理公司為世邦衛(wèi)理仕。統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一家具，實(shí)行銷售返租，預(yù)計(jì)返租比例為 10%。球會(huì)于 1995年 5 月動(dòng)工 興建， 1997 年 12 月正式開(kāi)業(yè)，是昆明市和云南省最早的高爾夫球場(chǎng)。 5） 昆明鳳凰山高爾夫球場(chǎng)，位于宜良縣草甸海東北部，由云南科新公司投資建設(shè)。球場(chǎng)用地面積 2819 畝。球場(chǎng)用地面積 7010 畝。球場(chǎng)用地面積為 2485畝。地形多為丘陵緩坡，植被茂密，環(huán)境優(yōu)美，適宜建高爾夫球場(chǎng)。 但由于某些原因，該項(xiàng)目最終未能繼續(xù)實(shí)施。靖魚灣高爾夫度假村項(xiàng)目在 2020 年立項(xiàng)， 江川縣政府與馬來(lái)西亞千葉集團(tuán) 有限公司簽訂的江川靖魚灣高爾夫度假村項(xiàng)目，投入資金全部為引進(jìn)資金，高達(dá) 億美元 ， 但后來(lái)由于投資資金未能到位擱淺。 10） 昆明紅光水庫(kù)高爾夫備選地 位于宜良縣草甸鎮(zhèn)紅光水庫(kù)以東一帶，預(yù)備地計(jì) 3000 畝。草地覆蓋率 70%。該地塊交通、通訊十分方便，距昆明市區(qū)和機(jī)場(chǎng) 89公里，離縣城 7 公里，國(guó)道 213 線沿草地穿過(guò)，現(xiàn)正在建設(shè)中的嵩待高速公路將從草地東南邊緣通過(guò)。球場(chǎng)用地面積為3300 畝。 7） 昆明云嶺山高爾夫球場(chǎng)，位于春城度假村以南，由香港投資商開(kāi)發(fā)建設(shè)。 2）高爾夫別墅及公寓情況 目前該項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)高爾夫別墅及公寓等住宅物業(yè)。一期目前共售出了 35 套別墅，二期計(jì)劃 250 套，不作為銷售返租，以居住型為主，開(kāi)工時(shí)間未定。整個(gè)項(xiàng)目占地面積約 2419 畝，其中球場(chǎng)占地 1200 畝，為 山地、丘陵結(jié)合型的 18 洞 、72 桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng) ，球道長(zhǎng) 7232 碼，于 2020 年 8 月 28 日開(kāi)始對(duì)外試營(yíng)業(yè)，球場(chǎng)還附設(shè)有 40 個(gè)打位的燈光練習(xí)場(chǎng)。別墅占地面積約 391 畝，總建筑面積 119212 ㎡ ，綠化率高達(dá) %，容積率 ，于 2020 年 2 月 1 日開(kāi)盤銷售。 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 26 滇池高爾夫別墅 1）項(xiàng)目基本情況 昆明滇池高爾夫項(xiàng)目由云南機(jī)械股份有限公司和香港云港機(jī)械有限公司成立的中外合資企業(yè)投資興建，球場(chǎng)投資額達(dá) 3 億人民幣。2臥室房間內(nèi)的面積為 112 平米，而 1臥室房間內(nèi)的面積為 68 平方米。 春城高爾夫擁有 2 個(gè) 18 洞高標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，設(shè)計(jì)為 雙開(kāi)道，設(shè)計(jì)接待能力在 320 人 /天 /18 洞左右，淡季接待人數(shù)約 100 人 /天，旺季接待人數(shù)約 600 人 /天，每年實(shí)際接待人數(shù)約為 8 萬(wàn)人。同時(shí)，短期內(nèi)現(xiàn)有的稀缺別墅項(xiàng)目會(huì)被更多的目標(biāo)消費(fèi)人群看好 ， 別墅將進(jìn)入 真正的 后增值時(shí)代。 獨(dú) 棟別墅市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)走向兩極分化：小面積低總價(jià)的經(jīng)濟(jì)型別墅滿足大眾化自住需求，品質(zhì)和特色皆佳的高端豪宅必然能有效對(duì)接頂級(jí)消費(fèi)人群的需求。 根據(jù)國(guó)六條的規(guī)定，別墅項(xiàng)目規(guī)劃超過(guò) 90 ㎡限制，同時(shí)低密度土地供應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格控制。 獨(dú)立別墅項(xiàng)目 追求高品質(zhì)，產(chǎn)品定位以滿足客戶居住需求為核心 。這樣的市場(chǎng)預(yù)期，在相當(dāng)程度上刺激了別墅市場(chǎng)，尤其是獨(dú) 棟 別墅 和聯(lián)排別墅 市場(chǎng)的供求增長(zhǎng)。 ? 其次，我們了解新政出臺(tái)后 昆明 別墅市場(chǎng)的反應(yīng) ： 市場(chǎng)成交量微幅上升 ，價(jià)格大幅度上漲。 據(jù)了解， 2020 年昆明 別墅 市場(chǎng)的 土地供應(yīng)量 較小 ， 不足 500 畝， 特別是獨(dú)棟別墅用地供應(yīng)量 更小 。 隨著未來(lái)別墅租賃市場(chǎng)的形成， 昆明 別墅的投資市場(chǎng)將會(huì)逐漸興起，投資客的加入使別墅的消費(fèi)群體進(jìn)一步增加擴(kuò)大 。 別墅租賃市場(chǎng)的形成 和發(fā)展也 將促進(jìn)別墅 價(jià)格的上漲 。金殿世博園區(qū)域 —— 東三環(huán) 今年 將 全線通車， 大大縮短了達(dá)到該區(qū)域的時(shí)間；滇池路區(qū)域 —— 廣福路和滇池路的貫通，加上南二環(huán)的拆遷，使得達(dá)到該區(qū)域的線路多元化，節(jié)省了時(shí)間 。 別墅市場(chǎng)總體價(jià)格穩(wěn)步上升，漲幅較大。值得 注意的是，從銷售率上我們不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為開(kāi)發(fā)獨(dú)棟別墅就是目前市場(chǎng)上最佳的選擇，我們還得結(jié)合各類別墅實(shí)際的市場(chǎng)供求量來(lái)看。無(wú)論是宏觀調(diào)控，還是市場(chǎng)變幻都不會(huì)給該類別墅的市場(chǎng)供求帶來(lái)大的變化，市場(chǎng)需求和產(chǎn)品的相關(guān)性在三類別墅中顯得較不明顯，市場(chǎng)對(duì)新產(chǎn)品的接受度不高。 圖 7：昆明雙拼別墅新增供應(yīng)和成交狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心（ ） 注：年銷售率為當(dāng)年成交量與當(dāng)年累計(jì)供應(yīng)量的比值。雖然 也 受到宏觀調(diào)控的影響，但成交量在三種別墅 型 態(tài)中始終保持 較高水平 。 2020 年之后獨(dú)棟別墅的年成交量都穩(wěn)定在 300 套以上，成交量在一定的數(shù)值范圍波動(dòng)，較為穩(wěn)定。 從上圖中可以看出，在昆明別墅市場(chǎng)發(fā)展的早期（ 2020 年之前），市場(chǎng)的成交主要以獨(dú)棟別墅為主。建筑面積一般 在 250 ㎡ /戶 左右。 通過(guò)對(duì) 2020 年 6 月份之前昆明別墅市場(chǎng)的供求狀況的了解，我們下面將把別墅分為不同建筑型態(tài)和不同產(chǎn)品功能進(jìn)行介紹和分析。 別墅市場(chǎng)價(jià)格變化情況 下圖是昆明別墅市場(chǎng)最近幾年的價(jià)格變化情況，其中變化最大的是 2020 年，價(jià)格漲幅達(dá) %； 2020 年昆明別墅價(jià)格漲幅同比有所回落；之后到 2020 年基本保持在 10%以上的漲幅； 2020 年上半年由于市場(chǎng)供求較小，價(jià)格漲幅不大。 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 5 二、國(guó)六條頒布之前昆明別墅市場(chǎng)總體供求狀況 別墅市場(chǎng)總體供求、價(jià)格狀況 昆明 作為 云南省 住房消費(fèi)購(gòu)買能力 最 強(qiáng)的城市，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與積累，別墅市場(chǎng) 已經(jīng)較為 成熟 ，形成了一個(gè)比較完善的產(chǎn)品線體系。 2020 年 4 月 28 日， “ 新國(guó)八條 ” 出臺(tái)。 但從別墅本身來(lái)講，它追求的是舒適度、低容積率，這與城市土地日益減少、資源稀缺形成了一種對(duì)立與矛盾，因此政府不斷地出臺(tái)政策對(duì)別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行限制。在本部分中，我們將結(jié)合今年國(guó)家對(duì)別墅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向，分析近幾年昆明別墅市場(chǎng)的供應(yīng)和成交情況，判斷未來(lái)別墅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 最后，本期報(bào)告還將附上一個(gè)最新的關(guān)于別墅市場(chǎng)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征調(diào)查分析，讓大家無(wú)論從開(kāi)發(fā)角度還是從市場(chǎng)消費(fèi)角度都能更好的理解別墅市場(chǎng)的需求特征。 2020 年 5 月，國(guó)六條及十五項(xiàng)細(xì)則出臺(tái)。 2020 年至 2020 年 6 月份，昆明別墅市場(chǎng)總供應(yīng)量 7963 套，市場(chǎng)成交量 4659套，總體銷售率為 %。其中， 20202020 年是個(gè)例外，由于 2020 年住宅市場(chǎng)價(jià)格漲幅整體下降，造成別墅市場(chǎng)雖然銷售率同比增長(zhǎng)，但價(jià)格漲幅回落的現(xiàn)象。 別墅由于總價(jià)高，面對(duì) 客戶群體 比 高級(jí) 公寓高，其對(duì)整體市場(chǎng) 的 動(dòng)蕩相對(duì)不敏感。 雙拼 別墅 ， 是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè) 或幾個(gè) 單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 各類型別墅新增供應(yīng)和成交狀況 ? 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅是市場(chǎng)中相對(duì)高端的部分，由于總價(jià)較高， 從經(jīng)濟(jì)等各方面來(lái)說(shuō)對(duì)客戶群體要求較高，雖然這部分群體數(shù)量有限，但相對(duì)穩(wěn)定，所以市場(chǎng) 成交變化不大 。 ? 聯(lián)排別墅 從下圖中我們可以看出，昆明聯(lián)排別墅市場(chǎng)的供應(yīng)和成交狀況較不穩(wěn)定，尤其在 2020 和 2020 這兩年，更是處于嚴(yán)重的供大于求局面。由于該類型產(chǎn)品起源于滇池路區(qū)域，無(wú)論是數(shù)量還是產(chǎn)品型態(tài)均已達(dá)到很高層面，所以今后在廣福路區(qū)域和穿金路靠近金殿方向區(qū)域?qū)⑹沁@類型產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)區(qū)域。 雙拼別墅是整個(gè)別墅市場(chǎng)中供求最不活躍的類型，每年的成交量較低，銷售率基本在 20%以下，相比其它兩類別墅，雙拼別墅的市場(chǎng)成交量雖然呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，但畢竟市場(chǎng)供求量的絕對(duì)數(shù)較低，市場(chǎng)需求有限，與其它兩類別墅相比競(jìng)爭(zhēng)力不大。從累計(jì)供應(yīng)、新增供應(yīng)和成交情況看，這反映了聯(lián)排別墅市場(chǎng)的兩個(gè)特點(diǎn)：一是聯(lián)排別墅市場(chǎng)不像獨(dú)棟別墅市場(chǎng)那樣有相對(duì)固定的客戶群，造成供應(yīng)受市場(chǎng)需求影響較大，所以各年的新增供應(yīng)量起伏不定；二是從累計(jì)供應(yīng)量波動(dòng)不大可以看出，聯(lián)排別墅市場(chǎng)需求和產(chǎn)品的相關(guān)性明顯，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快，市場(chǎng)對(duì)新產(chǎn)品的接受度較高。 圖 10：昆明各類別墅歷年成交（銷售率）情況 %%%0%10%20%30%40%50%60%70%獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 雙拼別墅0%10%20%30%40%獨(dú)棟銷售率 % % % % % %聯(lián)排銷售率 % % % % % %雙拼銷售率 % % % % % %2020 2020 2020 2020 20202 0 0 6 年1 6月 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 16 四 、“國(guó)六條”頒布之后 昆明 別墅 市場(chǎng)的變化分析 上面分析了昆明別墅市場(chǎng)在“國(guó)六條”頒布之前的供求和價(jià)格情況，下面我們將介紹“ 國(guó)六條”頒布之后昆明別墅市場(chǎng)發(fā)生的變化，通過(guò)對(duì)比宏觀調(diào)控前后昆明別墅市場(chǎng)的變化狀況，進(jìn)一步對(duì)昆明別墅市場(chǎng)今后的走勢(shì)做一定的分析和預(yù)測(cè)。 通過(guò)對(duì)比 各類型 別墅 產(chǎn)品 的發(fā)展可以看出，別墅價(jià)格正處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。 與去年的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格相比，今年 昆明 的別墅價(jià)格己經(jīng)開(kāi)始 大幅 上升，上升的幅度達(dá) 8%至 30%?？梢?jiàn)，一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)，一定是 三級(jí)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng) 。 最近幾年 別墅的稀缺性和良好的銷售形勢(shì)，使得一些人對(duì) “ 別墅 ” 這個(gè)名稱倍加追捧，有些開(kāi)發(fā)商把其多層住宅項(xiàng)目也稱作別墅。 20202020 年 上半年昆明 別墅成交 套數(shù) 4659 套 ， 面積接近 150 萬(wàn)平方米 。此階段別墅整體市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到 5738 元 /平米，與去年同期的 5031 元 /平米相比上漲 %；與 2020 年第二季度相比上漲 %，特別是獨(dú)棟和聯(lián)排這兩種類型產(chǎn)品的價(jià)格漲幅更是驚人。 聯(lián)排 別墅項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)較快 。 宏觀調(diào)控下具有 居住性能高性價(jià)比和 投資潛力的別墅 ?，F(xiàn)有純別墅項(xiàng)目，特別是剛?cè)〉檬┕ぴS可的項(xiàng)目面臨機(jī)會(huì)。 別墅將進(jìn)入后增值時(shí)代 。 春城高爾夫別墅 1）項(xiàng)目基本情況 昆明春城高爾夫湖畔別墅項(xiàng)目位于昆明市宜良縣陽(yáng)宗海湖畔，距離昆明約 38公里，從昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)出發(fā)，約 1 個(gè)小時(shí)車程。 2）春城高爾夫別墅及公寓情況 春城高爾夫別墅和公寓的占地面積為 1500 畝，容積率低于 ，建有別墅 146幢，度假公寓 48 幢，一期別墅 2020 年開(kāi)盤銷售，一二期別墅為聚雅小區(qū)和玉蘭 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 24 小區(qū)。一樓和二樓的內(nèi)部格局很相似，區(qū)別僅在于樓下的餐廳和客廳之間為錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，而樓上的餐廳和客廳在同一高度 。由英國(guó)球場(chǎng)設(shè)計(jì)師尼克 每套別墅贈(zèng)送高爾夫球會(huì)會(huì)員卡 3 張，公寓贈(zèng)送會(huì)員卡 1 張。 2）陽(yáng)光高爾夫別墅及公寓情況 高爾夫別墅共規(guī)劃了兩期， 一期開(kāi)發(fā) 49 棟單體別墅，統(tǒng)一按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)完成室內(nèi)裝修。 別墅購(gòu)買群體以昆明和省內(nèi)地州客源為主，省外及海外客戶不多。 2） 昆明大灣山的兩塊高爾夫球場(chǎng)，位于晉寧縣上蒜鄉(xiāng)，由美國(guó)動(dòng)力高爾夫公司與云南中億有限公司共同合資建設(shè)。 ? 昆明高爾夫項(xiàng)目備選地塊介紹 1） 昆明凹腰山高爾夫備選地 位于昆明市呈貢縣東南方，地處馬金鋪鄉(xiāng)正東方，距昆明市區(qū) 32 公里。植被茂密，覆蓋率 60%。球場(chǎng)用地面積 1000 多畝。云盤山土壤為紅色，呈中性偏酸，森林覆蓋 Add:昆明市鼓樓路美麗家園 8 棟一單元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 30 率 32%， 水資源充足。 該項(xiàng)目占地約 5500 畝，投資規(guī)模 5 億元人民幣，主要是高爾夫球場(chǎng)、高尚住宅社區(qū)和特色旅游商業(yè)項(xiàng)目，為 54 洞高爾