【正文】 來，調(diào)控政策的推陳出新，力度越來越大也能說明這點(diǎn)。再加上近年來昆明城市化發(fā)展、城中村改造進(jìn)程，這些需求與有限供應(yīng)的已經(jīng)形成了無法彌補(bǔ)的矛盾。按 統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，近幾年昆明城市商品房建設(shè)面積每年約 500 萬平米， 2470 萬平米可能占據(jù)未來五年 90％的供應(yīng)份額。 昆明市市政建設(shè)政策的影響 昆明市只是一個(gè)二線城市，房價(jià)為什么會(huì)直指 6000 元 /㎡？土地成本太高，這是非常關(guān)鍵的原因！在“ 5， 4， 3， 2， 1”政策下，就開發(fā)商而言，政府收取了各項(xiàng)費(fèi)用 2785 元 /㎡以后，再加上建安成本 2021 元 /㎡（含土建成本，供水，供電、煤氣、綠化、配套設(shè)施等成本），房屋成本最少也在 4785 元 /㎡，按 6000元 /㎡銷售后，開發(fā)商有 1215 元 /㎡的毛利潤，按 25%再向相關(guān)部門繳納企 業(yè)所得稅，開發(fā)商稅后凈利潤 911 元 /㎡。 可是中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上半年短期的觀望徘徊后，下 半年房價(jià)逆市上漲， 昆明房地產(chǎn)市場也顯示出這樣的狀況。從圖 9中可以看出：昆明市房地產(chǎn)投資從 2021 年開發(fā)投資達(dá)到高位后開始有所回落。 圖 7： 20212021年昆明 GDP增長情況 2021 年昆明市城鎮(zhèn)居民人均收入達(dá)到 元，比上年增長 %。 （ 3） 昆明市的城中村改造，若 336 個(gè)城中村全部重建改造完畢 ，需要的總投資約為 1000 億元，拆遷費(fèi)用較大 。其預(yù)期目標(biāo)是：力爭使城中村改造重建成為城市規(guī)劃高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位，建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、工藝化，管理經(jīng)營精心、精細(xì)、精品的典型、示范、樣板，追求百姓認(rèn)可、社會(huì)認(rèn)同、上級(jí)認(rèn)定“三認(rèn)”統(tǒng)一，讓廣大“城中村”居民共享改革發(fā)展成果，促使城市土地科學(xué)合理利用，優(yōu)化城市空間布局，健全和完善城市功能，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，改造和提升昆明城市形象。 而在商業(yè)商場上， 2021 年昆明純商業(yè)整體均價(jià) 更達(dá)到了 24185 元 /㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅 。在 2021 年里，昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體成交量 萬㎡，比 2021 年下降 37%，而整體銷售率為 %，市場交易相對(duì)活躍。 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域房價(jià)保持明顯上漲態(tài)勢，其中北市區(qū)房價(jià)漲幅最大，漲幅接近 50%。由此可以看到， 昆明市 房地產(chǎn)市場非常容易受到國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃影響。 2021 年昆明主城區(qū)住宅用地成交面積 畝，地上可建最大建筑面積 ；商業(yè)用地成交面積 ，地上可建最大建筑面積 萬平米； 2021 年成交土地中除少部分城中村項(xiàng)目已經(jīng)上市銷售，大部分項(xiàng)目按照房地產(chǎn)正常開發(fā)周期，預(yù)計(jì)將在 20212021 年上市銷售。而我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入 21世紀(jì)以來作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)熱點(diǎn)一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場的研究還關(guān)系到我們生活在這個(gè)城市的人們的切身利益，能深入幫助我們了解這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。 關(guān)鍵字： 昆明市 房地產(chǎn) 市場分析 未來預(yù)測 發(fā)展對(duì)策 2021 kunming real estate market analysis Abstract： This paper based on the operation condition of real estate market of k u n m i n g i n 2 0 1 0 , a n a l y z e d a s e r i e s o f p r o b l e m s and revealed some factors impacting on market operation. And finally, put forward some countermeasures to promote the real estate market operate orderly Keyword： real estate。 昆明本土房地產(chǎn)企業(yè)自身變革 ………………………………… .18 結(jié)束語 ................................................. 19 參考文獻(xiàn) ............................................... 19 致 謝 ................................................. 20 指導(dǎo)教師簡介 ……………………………………………………… 20 4 2021 年昆明市房地產(chǎn)市場分析 汪騰蛟 （西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 會(huì)計(jì) 07 昆明 650224） 摘 要 ： 本文以 2021 年昆明市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況為基點(diǎn)，闡述了市場運(yùn)行中存在的問題，進(jìn)而探明了影響市場運(yùn)行的因素，并在未來市場前景預(yù)測的前提下，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序運(yùn)行的對(duì)策。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。圖 2 反應(yīng)交易結(jié)構(gòu)，表 1 反應(yīng)交易價(jià)格變動(dòng)。商業(yè)地價(jià)達(dá)到 513萬元 /畝，比 2021年增長了 %，樓面地價(jià)達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。其中市中心區(qū)域房價(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000元 /㎡大關(guān)。圖5 和圖 6 反應(yīng)了 2021 年昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況。北市區(qū)房價(jià)漲幅接近 50%。 城中村改造帶來諸多問 題 從 2021 年起，昆明開始了為期五年的城中村改造計(jì)劃。究其原因， 房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，讓不少房東 “轉(zhuǎn)租為售 ”，也是租房價(jià)格上調(diào)的原因之一。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 億 元、 億元和 億元，分別比上年增長 %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::。 05000100001500020210 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7790 7381 7970 9010 9616 10766 12083 14482 16496 1 8 8 7 5 . 6 5人均消費(fèi)支出 6927 6149 6472 7025 7248 7746 8707 9 9 5 3 . 5 2 11396 1 3 2 4 3 . 5 3可支配收入增長率（ % ） 3 . 0 0 % 5 . 2 5 % 8 . 1 0 % 1 2 . 9 2 % 4 . 2 0 % 1 0 . 2 0 % 6 . 1 0 % 1 4 . 3 2 % 1 3 . 0 0 % 9 . 8 0 %消費(fèi)增長率（ % ） 1 1 . 2 3 % 5 . 2 5 % 8 . 5 4 % 3 . 2 0 % 5 . 2 0 % 6 . 2 0 % 8% 1 3 . 6 0 % 1 6 . 2 0 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 8：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出情況對(duì)比 產(chǎn)業(yè)投資影響 中國房地產(chǎn)市場投資過熱，泡沫膨脹一直是人們非常關(guān)注的焦點(diǎn)問題。下半年主要集中在 9 月份，雖然上半年國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是調(diào)控效果并不好，針對(duì)房地產(chǎn)“金九銀十”的傳統(tǒng)，國家出臺(tái)了“ ”綜合調(diào)控政策，通過金融、稅收等綜合性政策，抑制房價(jià)過快上漲。這一政策規(guī)范著房地產(chǎn)市場，防止開發(fā)商在預(yù)售證方面非法獲利。 4 ＝ 6270 萬平米；其中，補(bǔ)償給村民 3800 萬平米，開發(fā)商可用于銷售的面積是 2470 萬平米。昆明購房的需求，不但來源于昆明市本身的幾百萬人口，更承擔(dān)著來自于全省 4800 萬人口的潛在購買力。 只有隨著其他行業(yè)發(fā)展，在政府財(cái)政收入中貢獻(xiàn)的稅收比重增大，房地產(chǎn)行業(yè)也就不能再挾持政府和國民經(jīng)濟(jì)了，也能真正讓政府、房地產(chǎn)回歸到正常關(guān)系，這里需要較長時(shí)間的發(fā)展，也需要 地方 政府 觀念 真正的轉(zhuǎn)變。 昆明市政府對(duì)“新國八條”的實(shí)施 就 顯的很蒼白。 繼續(xù)擴(kuò)大 安居、保障房建設(shè) 住房保障工作是一項(xiàng)重要的民生、民心工程，與群眾利益息息相關(guān)。需要防范的 三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，二是建設(shè)工期的風(fēng)險(xiǎn)，三是違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，比如預(yù)售款的問題，有些預(yù)售款不能隨意挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)竣工， 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 19 也是引起社會(huì)不穩(wěn)定的因素，這三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一定注意。其次，還要感謝在這四年的學(xué)習(xí)中教過我的所有老師們，謝謝他們傳授給