西南林大-20xx年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-文庫(kù)吧
2024-11-16 03:13 本頁(yè)面
【正文】 幅度的上漲。土地成本的增加也在推動(dòng)著房產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。 010002021300040005000住宅 商業(yè) 成交面積（畝） 地上最大建筑面積（萬(wàn)㎡） 圖 2 2021年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖 表 1 20212021年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)及商業(yè)地價(jià)對(duì)比分析表 2021年 2021年 價(jià)格增長(zhǎng)率 住宅用地平均成交單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 259 429 % 住宅用地平均成交樓面地價(jià)（元 /㎡） 1167 2336 % 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 7 商業(yè)用地平均成交單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 315 513 % 商業(yè)用地平均成交樓面地價(jià)（ 元 /㎡） 1299 2696 % 資料來(lái)源： 根據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理 在 2021 年受?chē)?guó)家實(shí)施“橋頭堡”戰(zhàn)略的影響，昆明出臺(tái)了“ 54321”政策，（ “5 ， 4， 3， 2， 1” 政策就是指二環(huán)內(nèi)住宅地價(jià)不低于 500 萬(wàn)元 /畝，二、三環(huán)之間住宅地價(jià)不低于 400 萬(wàn)元 /畝，三環(huán)外住宅地價(jià)根據(jù)不同區(qū)域分別不得低于300 萬(wàn)元 /畝， 200 萬(wàn) /畝， 100 萬(wàn) /畝 ） 。 一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的建成并投入使用，昆明投資洼地效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，昆明主城區(qū)土地價(jià)值得到釋放。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到 429 萬(wàn)元 /畝，比 2021 年增長(zhǎng)了 %；樓面地價(jià)達(dá)到了 2336元 /㎡，比 2021年翻了一番。商業(yè)地價(jià)達(dá)到 513萬(wàn)元 /畝，比 2021年增長(zhǎng)了 %，樓面地價(jià)達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。由此可以看到， 昆明市 房地產(chǎn)市場(chǎng)非常容易受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃影響。 2021 年商品房交易市場(chǎng)分析 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。是房產(chǎn)交易的主要產(chǎn)品。在 2021 年昆明主城區(qū)商品房成交金額達(dá)到 億元，成交面積 萬(wàn)㎡，成 交 萬(wàn)套，單套平均面積 ㎡，成交均價(jià)已經(jīng)在年底時(shí)穩(wěn)步站上 7000 元 /㎡。圖 3 反應(yīng)了昆明主城區(qū) 2021 年商品房市場(chǎng)交易狀況。 02021004000006000008000001000000120210002021400060008000100001202114000當(dāng)月成交面積 ( ㎡ ) 705829 387467 564591 450463 250558 372333 357705 411900 337202 481827 489547 1058548 當(dāng)月成交金額 ( 萬(wàn)元 ) 376850 238695 341994 297908 169303 226549 235662 254300 220742 300053 390454 783262 當(dāng)月成交均價(jià) ( 元 / ㎡ ) 5339 6160 6057 6613 6757 6085 6588 6174 6546 6227 7976 7399 當(dāng)月成交量 ( 套 ) 8985 4839 7013 6014 3527 4191 3696 5090 4699 6271 5881 12631 2021 年 1月2021 年 2月2021 年 3月2021 年 4月2021 年 5月2021 年 6月2021 年 7月2021 年 8月2021 年 9月2021 年 10月2021 年 11月2021 年 12月 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 8 圖 3 2021年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化圖 2021 年昆明市 住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)也就是居住物業(yè)市場(chǎng)是最貼近我們生活，也是國(guó)家調(diào)控最猛烈的市場(chǎng)。從圖 4 可以看出： 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中市中心區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000元 /㎡大關(guān)。 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域房?jī)r(jià)保持明顯上漲態(tài)勢(shì)，其中北市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最大，漲幅接近 50%。 圖 4 2021年昆明主城區(qū)每月住宅二級(jí)市場(chǎng)各區(qū)域整體均價(jià)連續(xù)性變化圖 表 2 20212021年昆明主城區(qū)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況表 科目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 樓盤(pán)個(gè)數(shù)（個(gè)） 152 144 86 64 41 總供應(yīng)量（套） 80037 95442 57711 80467 55013 銷(xiāo)售量 (套 ) 44850 49776 30448 48280 43702 銷(xiāo)售率 % % % % % 價(jià)格（元 /㎡） 3304 4547 5245 5533 7121 價(jià)格漲幅 % % % % % 資料來(lái)源：新浪地產(chǎn)頻道，中國(guó)房源網(wǎng)數(shù)據(jù)整理 4000450050005500600065007000750080008500900095001000010500110001150012021市中心區(qū)域 8200 8491 8700 8433 10085 9873 9907 9809 9906 10472 10500 11559 南市區(qū) 7262 7013 7099 7826 7313 7621 7787 7606 7604 7874 8085 8186 東市區(qū) 5107 5237 5510 5441 5377 5789 5955 6121 6182 6065 6535 6678 西市區(qū) 4886 5024 5303 5483 5455 5800 6029 6248 6394 6579 6976 7022 北市區(qū) 5740 5989 6032 6217 6876 6896 6988 7013 7504 7780 8082 8135 2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 9 表 2 反應(yīng)了 2021 年昆明主城區(qū)住宅市場(chǎng)交易情況。在 2021 年昆明主城區(qū)供應(yīng)樓盤(pán)有 41 個(gè)，總供應(yīng)量 萬(wàn)套，銷(xiāo)售 萬(wàn)套，整體銷(xiāo)售率達(dá)到歷史最好的 %，住房需求旺盛。住宅市場(chǎng)整體均價(jià)達(dá)到 7121 元 /㎡，價(jià)格同比 2021年上漲 %，住宅價(jià)格上漲勢(shì)頭明顯是非?？斓?。 2021 年昆明市商業(yè) 市場(chǎng)分析 非居住物業(yè)市場(chǎng)是廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 在我們?nèi)粘Ｉ钪邪缪葜匾巧馁?gòu)買(mǎi)或租憑費(fèi)用占據(jù)了商業(yè)運(yùn)行成本的很大部分，擁有著相對(duì)于居住物業(yè)市場(chǎng)更高的價(jià)格。 2021 年昆明純商業(yè)市場(chǎng)總供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，比 2021年下降 42%。主要是由于 2021 商業(yè)供應(yīng)量主要來(lái)自城中村改造項(xiàng)目，而城中村改造項(xiàng)目目前上市的的項(xiàng)目主要為住宅類(lèi)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商為了整個(gè)項(xiàng)目的資金回收，商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品明顯滯后于住宅類(lèi)產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品的有效 供給。圖5 和圖 6 反應(yīng)了 2021 年昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況。在 2021 年里，昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交量 萬(wàn)㎡，比 2021 年下降 37%，而整體銷(xiāo)售率為 %，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍。 2021年昆明純商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)達(dá)到了 24185元 /㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。 0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 4 4 . 3 6 1 3 7 . 7 7 1 1 0 . 7 2 6 4 . 5 7銷(xiāo)售量（萬(wàn)㎡） 2 2 . 8 2 9 9 . 6 2 7 4 . 4 7 4 6 . 9 4銷(xiāo)售率 5 1 . 4 4 % 7 2 . 3 1
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