【正文】 幅度的上漲。土地成本的增加也在推動著房產價格的過快增長。 010002021300040005000住宅 商業(yè) 成交面積（畝） 地上最大建筑面積（萬㎡） 圖 2 2021年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖 表 1 20212021年昆明主城區(qū)住宅地價及商業(yè)地價對比分析表 2021年 2021年 價格增長率 住宅用地平均成交單價（萬元 /畝） 259 429 % 住宅用地平均成交樓面地價（元 /㎡） 1167 2336 % 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 7 商業(yè)用地平均成交單價（萬元 /畝） 315 513 % 商業(yè)用地平均成交樓面地價（ 元 /㎡） 1299 2696 % 資料來源： 根據(jù)昆明市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理 在 2021 年受國家實施“橋頭堡”戰(zhàn)略的影響，昆明出臺了“ 54321”政策，（ “5 ， 4， 3， 2， 1” 政策就是指二環(huán)內住宅地價不低于 500 萬元 /畝，二、三環(huán)之間住宅地價不低于 400 萬元 /畝，三環(huán)外住宅地價根據(jù)不同區(qū)域分別不得低于300 萬元 /畝， 200 萬 /畝， 100 萬 /畝 ） 。 一批重大基礎設施的建成并投入使用，昆明投資洼地效應不斷顯現(xiàn)，昆明主城區(qū)土地價值得到釋放。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價達到 429 萬元 /畝，比 2021 年增長了 %；樓面地價達到了 2336元 /㎡，比 2021年翻了一番。商業(yè)地價達到 513萬元 /畝，比 2021年增長了 %，樓面地價達到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。由此可以看到， 昆明市 房地產市場非常容易受到國家經濟計劃影響。 2021 年商品房交易市場分析 商品房是特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。是房產交易的主要產品。在 2021 年昆明主城區(qū)商品房成交金額達到 億元，成交面積 萬㎡，成 交 萬套，單套平均面積 ㎡，成交均價已經在年底時穩(wěn)步站上 7000 元 /㎡。圖 3 反應了昆明主城區(qū) 2021 年商品房市場交易狀況。 02021004000006000008000001000000120210002021400060008000100001202114000當月成交面積 ( ㎡ ) 705829 387467 564591 450463 250558 372333 357705 411900 337202 481827 489547 1058548 當月成交金額 ( 萬元 ) 376850 238695 341994 297908 169303 226549 235662 254300 220742 300053 390454 783262 當月成交均價 ( 元 / ㎡ ) 5339 6160 6057 6613 6757 6085 6588 6174 6546 6227 7976 7399 當月成交量 ( 套 ) 8985 4839 7013 6014 3527 4191 3696 5090 4699 6271 5881 12631 2021 年 1月2021 年 2月2021 年 3月2021 年 4月2021 年 5月2021 年 6月2021 年 7月2021 年 8月2021 年 9月2021 年 10月2021 年 11月2021 年 12月 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 8 圖 3 2021年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價格連續(xù)性變化圖 2021 年昆明市 住宅市場分析 住宅市場也就是居住物業(yè)市場是最貼近我們生活，也是國家調控最猛烈的市場。從圖 4 可以看出： 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域二級市場房價基本保持增長勢頭。其中市中心區(qū)域房價進入了 10000 元 /㎡大關，南市區(qū)和北市區(qū)進入了 8000元 /㎡大關。 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域房價保持明顯上漲態(tài)勢，其中北市區(qū)房價漲幅最大，漲幅接近 50%。 圖 4 2021年昆明主城區(qū)每月住宅二級市場各區(qū)域整體均價連續(xù)性變化圖 表 2 20212021年昆明主城區(qū)住宅市場銷售情況表 科目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 樓盤個數(shù)（個） 152 144 86 64 41 總供應量（套） 80037 95442 57711 80467 55013 銷售量 (套 ) 44850 49776 30448 48280 43702 銷售率 % % % % % 價格（元 /㎡） 3304 4547 5245 5533 7121 價格漲幅 % % % % % 資料來源：新浪地產頻道，中國房源網數(shù)據(jù)整理 4000450050005500600065007000750080008500900095001000010500110001150012021市中心區(qū)域 8200 8491 8700 8433 10085 9873 9907 9809 9906 10472 10500 11559 南市區(qū) 7262 7013 7099 7826 7313 7621 7787 7606 7604 7874 8085 8186 東市區(qū) 5107 5237 5510 5441 5377 5789 5955 6121 6182 6065 6535 6678 西市區(qū) 4886 5024 5303 5483 5455 5800 6029 6248 6394 6579 6976 7022 北市區(qū) 5740 5989 6032 6217 6876 6896 6988 7013 7504 7780 8082 8135 2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月 西南林業(yè)大學經濟管理學院 2021 屆畢業(yè)論文（設計） 9 表 2 反應了 2021 年昆明主城區(qū)住宅市場交易情況。在 2021 年昆明主城區(qū)供應樓盤有 41 個，總供應量 萬套，銷售 萬套，整體銷售率達到歷史最好的 %，住房需求旺盛。住宅市場整體均價達到 7121 元 /㎡，價格同比 2021年上漲 %，住宅價格上漲勢頭明顯是非常快的。 2021 年昆明市商業(yè) 市場分析 非居住物業(yè)市場是廣義上的商業(yè)房地產市場 在我們日常生活中扮演著重要角色，它的購買或租憑費用占據(jù)了商業(yè)運行成本的很大部分，擁有著相對于居住物業(yè)市場更高的價格。 2021 年昆明純商業(yè)市場總供應量為 萬㎡，比 2021年下降 42%。主要是由于 2021 商業(yè)供應量主要來自城中村改造項目，而城中村改造項目目前上市的的項目主要為住宅類產品，開發(fā)商為了整個項目的資金回收，商業(yè)類產品明顯滯后于住宅類產品，從而影響了商業(yè)類產品的有效 供給。圖5 和圖 6 反應了 2021 年昆明市商業(yè)房地產市場的運行狀況。在 2021 年里，昆明市商業(yè)房地產市場總體成交量 萬㎡，比 2021 年下降 37%，而整體銷售率為 %，市場交易相對活躍。 2021年昆明純商業(yè)地產市場整體均價達到了 24185元 /㎡，價格漲幅達到了 37%，價格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價格漲幅。 0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供應量（萬㎡） 4 4 . 3 6 1 3 7 . 7 7 1 1 0 . 7 2 6 4 . 5 7銷售量（萬㎡） 2 2 . 8 2 9 9 . 6 2 7 4 . 4 7 4 6 . 9 4銷售率 5 1 . 4 4 % 7 2 . 3 1