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廣州市房地產市場分析報告-文庫吧

2025-07-19 04:21 本頁面


【正文】 50萬人,城鎮(zhèn)人均信息消費占全部消費支出的比重超過10%,信息化綜合指數80%﹔3. 城市建設和管理水平全面提高,城市綜合服務功能進一步增強,新城區(qū)的建設逐步展開,山水生態(tài)城市框架基本確立,成為國內最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的大城市之一。2005年城市人均道路面積10平方米左右﹔自然保護區(qū)覆蓋率10%,建成區(qū)綠化覆蓋率35%,城鎮(zhèn)居民人均公共綠地面積10平方米,環(huán)境綜合指標90分﹔%﹔4. 社會主義市場經濟體制日趨完善,市場經濟運行機制更為健全,形成開放型經濟發(fā)展格局,成為全國經濟國際化程度最高的城市之一﹔5. 以人為中心的社會發(fā)展體系更加健全,市民整體素質和城市文明程度全面提高,民主法制建設取得較大進展,力爭成為生態(tài)環(huán)境建設、精神文明建設和依法治市的先進城市。2005年末,總人口、常住人口分別控制在768萬人和1,130萬人以內,%以內﹔平均預期壽命75歲以上﹔研究與開發(fā)經費支出占GDP的2%﹔市本級財政支出中教育經費所占比重在15%以上,適齡青年高等教育在學學生比重54%﹔城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內﹔社會保險綜合參保率超過95%﹔6. 人民生活整體邁向比較富裕階段,城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長,生活質量進一步提高,人居環(huán)境明顯改善。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到22,200元,%﹔城市人均居住面積16平方米﹔全市恩格爾系數38%﹔居民消費價格指數上升4%。2003年年初,中共中央政治局委員、廣東省委書記張德江和時任省委常委、廣州市委書記、市長林樹森更明確指出廣州市的發(fā)展目標:就是以提高城市綜合競爭力為核心,全力推進工業(yè)化、信息化、國際化,精心打造經濟中心、文化名城、山水之都,建設成為帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現代化大都市。林樹森指出,廣州市現在的目標與口號就是建設現代化大都市。在這次的政府工作報告中提出的今后五年的奮斗目標和總體要求就是,進一步增強廣州市的輻射作用﹔在今后幾年必須做好的12個方面的工作中關于“充分發(fā)揮珠江三角洲龍頭帶動作用,加快山區(qū)開發(fā),促進全省區(qū)域協調發(fā)展”部分,也提到構建廣州區(qū)域性金融中心,不斷優(yōu)化基礎設施體系和城市功能,增強廣州的輻射力和吸引力。(2002年廣州市人均GDP已達5,055美元,市政府計劃到2010年達到1萬美元,基本達到建成現代化大都市的目標。而到2020年,人均GDP計劃將再翻一番,達到2萬美元,基本進入發(fā)達國家的行列,基本實現國際化大都市的目標。廣州市委政策研究室出版的《經濟藍皮書──廣州經濟形勢分析與預測》認為,今年全市的國民經濟將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長,預計GDP增長率將達到13%、%、%、%、%。據市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數據,雖受到非典的影響,廣州市經濟在今年頭五個月仍保持快速增長,1~5月累計全市實現國內生產總值1,259億元,%﹔城鎮(zhèn)居民人均累計可支配收入和消費性支出為6,652元和4,652元,%%。(四) 城市規(guī)劃布局在城市的總體發(fā)展規(guī)劃方向上,多年來廣州市政府有關部門一直在進行不斷的研究,在各個不同時期亦制訂了多個方案。1. 《廣州城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》廣州市政府于2000年下半年通過咨詢,在《廣州城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》中,對廣州的未來規(guī)劃與發(fā)展達成了六個方面的共識,即:(1) 廣州是華南地區(qū)的中心城市,還將面臨持續(xù)快速增長,廣州應當建設成為現代化國際性區(qū)域中心城市﹔(2) 廣州的發(fā)展應以區(qū)域的共生共榮為前提,加強區(qū)域分工與合作,形成合作的珠江三角洲“組合城市”,在區(qū)域整體協同發(fā)展中再創(chuàng)新優(yōu)勢﹔(3) 廣州應協調發(fā)展傳統(tǒng)產業(yè)、高新技術產業(yè)和服務業(yè),強化教育產業(yè)的地位,實行科教興市﹔(4) 城市空間結構應從單中心向多中心轉變,采取“北抑、南拓、東移、西調”的發(fā)展戰(zhàn)略﹔(5) 必須加強生態(tài)環(huán)境的保護與建設,重視北部山區(qū)、南部珠江口地區(qū)的生態(tài)維護以及城市組團間綠化生態(tài)隔離帶的建設,把廣州建設成為山水型生態(tài)城市﹔(6) 要優(yōu)先發(fā)展公共交通,重視城市軌道交通建設,完善高快速路與快速軌道構成的雙快交通體系。以上各點共識中,對于城市的土地利用,有關規(guī)劃將全市劃分為五個片區(qū),即都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)和南沙片區(qū),其中都會區(qū)包括原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)及增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)、番晶沙灣水道、東浦鎮(zhèn)以北的廣大建設用地規(guī)劃控制區(qū)。該規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向,都會區(qū)空間布局基本取向為:南拓、北優(yōu)、東進、西聯。其中南拓是批南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間,未來大量基于知識經濟和信息社會發(fā)展的新興產業(yè)、會議展覽中心、生物島、大學園區(qū)、廣州新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū),使之成為完善城市功能結構,強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)是指北部是廣州主要的水源涵養(yǎng)地,應優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結構,由于新白云國際機場在花都,在保證貫徹“機場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下,可以適當發(fā)展臨港的“機場帶動區(qū)”,建設客流中心、物流中心。東進是指以廣州21世紀中央商務區(qū)的建設拉動城市發(fā)展重心向東拓展,將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產業(yè)向黃埔─新塘一線集中遷移,重整東翼產業(yè)組團,利用港口條件,在東翼大組團形成密集的產業(yè)發(fā)展帶。西聯是指西部直接毗鄰廣州市直接吸引區(qū)──佛山、南海等城市,應加強廣州同這些城市的聯系與協調發(fā)展,加強廣佛都市圈的建設,同時對西部舊城區(qū)進行內部結構的優(yōu)化調整,保護名城,促進人口和產業(yè)的疏解。廣州市未來的城市結構為,以山城田海的自然格局為基礎,沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網絡型城市結構。城市整體分為兩條城市功能拓展軸、三條沿江城市發(fā)展帶、兩個轉移帶、三個大港和四個大型物流中心,即以珠江新城和天河中心商務區(qū)拉動城市商務中心功能東移,形成中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產業(yè)“東進軸”和由地鐵四號線和京珠高速公路的定線,串聯一批基于知識經濟和信息產業(yè)的新興產業(yè)區(qū)形成的“南拓軸”﹔沿珠江前航道發(fā)展帶、沿珠江后航道發(fā)展帶和沿沙灣水道發(fā)展帶﹔白云山西側的“北部轉移帶”和海珠-市橋的“南部轉移帶”﹔新白云國際機場的航空港、南沙新港區(qū)的深水港和創(chuàng)新人才和信息匯集的核心區(qū)的信息港﹔北部、南部、西部和東部的四個物流中心。2. 城市功能分區(qū)2001?2005年是廣州基本實現現代化最為關鍵的時期,就城市規(guī)劃發(fā)展在《廣州市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》(簡稱“十五綱要”)中亦指出,按照“合理布局、優(yōu)化功能、增強功能、組團發(fā)展”的要求,調整城市布局,重點向東、向南發(fā)展,建設以城市快速道路主骨架路網連接,以嶺南自然景觀為特點,充分體現歷史文化名城內涵,多中心、多組團的山水生態(tài)城市。城市功能分區(qū)主要包括:完善中心區(qū)大組團(老城區(qū)和天河區(qū)、芳村區(qū)、白云區(qū)南部),作為綜合性核心城區(qū),通過逐步疏解老城區(qū)交通和人口,有計劃分期外遷污染企業(yè),合理控制建筑密度和容積率,提高綠地率,改善城市環(huán)境﹔優(yōu)化中心區(qū)大組團西部的功能結構,通過充分發(fā)揮高速公路、軌道交通等基礎設施的輻射作用,加強與南海、佛山、三水等周邊地區(qū)的聯合,促進經濟社會共同發(fā)展﹔發(fā)展東翼大組團(黃埔-新塘-荔城地區(qū)),強化制造業(yè)基地功能:以廣州經濟技術開發(fā)區(qū)為依托,以黃埔和增城為腹地,積極引入高新技術產業(yè),在加強飲用水源保護的前提下,繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)倉儲業(yè),以及休閑觀光和特色農業(yè)﹔加快建設南翼大組團(番禺),按照建設生態(tài)城市的要求,科學規(guī)劃城市路網和綠地系統(tǒng),在石基-東涌地區(qū)高標準規(guī)劃建設現代化濱海地帶,規(guī)劃建設新的大學園區(qū)。加快南沙和龍穴島深水港區(qū)建設,側重發(fā)展國際港口貿易和現代物流產業(yè)、高新技術和現代適用技術工業(yè)、金融商貿和旅游服務業(yè),把南沙建成濱海港品城區(qū)。完善大石-市橋城區(qū)規(guī)劃,以軌道交通三號線和城市快速路為紐帶,引導接納老城區(qū)的部份功能、產業(yè)和人口,形成生活居住、休閑度假、商貿旅游中心功能區(qū)﹔調控發(fā)展北翼組團(花都區(qū)、從化市、白云區(qū)北部),重視和支持該地區(qū)充分利用自身優(yōu)勢,圍繞白云國際機場和廣州鐵路北站的遷址建設,增強交通樞紐、生態(tài)屏障功能,側重發(fā)展航空和鐵路運輸業(yè)、現代物流業(yè)、特色旅游業(yè)、無污染輕型農業(yè),保護、發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè),適度發(fā)展房地產業(yè)。3. 基礎設施建設在廣州市的基礎設施建設方面,《十五綱要》指出要適應一體化中心城市功能要求,認真規(guī)劃、設計、建設和完善以道路為重點的城市基礎設施網絡,強化城市的承載和輻射能力。在“十五”期間,建成地鐵二號線,分步建設城市軌道交通三、四號線和機場快速線,形成城市軌道交通網。林樹森在廣州市國土資源和房屋管理系統(tǒng)工作會議上指出,市政府將不斷完善廣州的地鐵建設,決定將土地收入全部用于搞地鐵建設(去年土地出讓金收入達50多億元,比前幾年好得多)。這樣每年起碼可投入35億元,可以延長地鐵10公里,兩年就可以增加一條地鐵線,十年八年過去,廣州的地鐵網絡便可建設起來了。()4. 生態(tài)城市規(guī)劃據報道,由廣州市計委牽頭開發(fā)生態(tài)城市規(guī)劃編制的《廣州市生態(tài)城市規(guī)劃綱要(2001年~2020年)》亦已經廣州市政府常務會議審議通過并正式頒布,開始全面實施。根據該《綱要》規(guī)定,在市民住宅區(qū)內,應保證充足的戶外自然休憩空間,小區(qū)的綠地率不得小于35%,住宅建設密度應控制在30%以下。該《綱要》還規(guī)定,廣州將不再建設高架路橋。5. 近期建設規(guī)劃據悉,廣州市的近期建設規(guī)劃(2002~2005)討論稿已于近日完成,并將進一步深化。其中包括如下內容:近期建設用地供應總量(不包括從化、增城)控制在6,800~9,300公頃,新增4,000~6,000公頃。其中,城市道路交通設施用地,總量控制在1,300~1,800公頃,主要建設南洲路、新港東路改造、白云大道北段改造、科韻路延長線、新機場快速輕軌、廣州軌道交通4號線、東二環(huán)高速公路、華南北路、新沙港區(qū)二期工程工程、會展中心公交樞紐等重點工程。居住用地總量控制在300~500公頃,主要發(fā)展廣州外圍地區(qū)居住組團,包括番禺片區(qū)、東部片區(qū)居住小區(qū)的建設,加強居住配套,舊城主要是部分工業(yè)用地置換、舊城改造為輔。大型住宅區(qū)建設主要集中在金沙洲地區(qū)、白云區(qū)同德圍等。6. 重點建設項目2002年,廣州市安排重點的建設項目為20個,其中城市基礎設施項目8個、環(huán)境保護項目2個、會展業(yè)項目1個、高新技術產業(yè)項目5個、支柱產業(yè)和基礎產業(yè)4個,,包括廣州地鐵二、三號線、廣州白云國際機場遷建工程、廣州港新沙港區(qū)8-10號泊位集裝箱碼頭、內環(huán)路放射線工程、廣州南部地區(qū)(侖頭至龍穴島)快速路、廣州公路主樞紐系統(tǒng)工程、廣州北部高速公路北延線(南端)、西朗污水處理系統(tǒng)工程、李坑生活垃圾焚燒發(fā)電廠、廣州國際會議展覽中心(首期工程)、金鵬移動通信、廣州市寬帶主干網絡二期工程、天河軟件園擴建首期工程、廣州科學城電子信息產業(yè)基地等。截至2002年年底,各重點建設項目進展順利,目前地鐵二號線
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