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廣州市房地產(chǎn)市場分析報告-文庫吧

2025-07-19 04:21 本頁面


【正文】 50萬人,城鎮(zhèn)人均信息消費(fèi)占全部消費(fèi)支出的比重超過10%,信息化綜合指數(shù)80%﹔3. 城市建設(shè)和管理水平全面提高,城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng),新城區(qū)的建設(shè)逐步展開,山水生態(tài)城市框架基本確立,成為國內(nèi)最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的大城市之一。2005年城市人均道路面積10平方米左右﹔自然保護(hù)區(qū)覆蓋率10%,建成區(qū)綠化覆蓋率35%,城鎮(zhèn)居民人均公共綠地面積10平方米,環(huán)境綜合指標(biāo)90分﹔%﹔4. 社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日趨完善,市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制更為健全,形成開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局,成為全國經(jīng)濟(jì)國際化程度最高的城市之一﹔5. 以人為中心的社會發(fā)展體系更加健全,市民整體素質(zhì)和城市文明程度全面提高,民主法制建設(shè)取得較大進(jìn)展,力爭成為生態(tài)環(huán)境建設(shè)、精神文明建設(shè)和依法治市的先進(jìn)城市。2005年末,總?cè)丝?、常住人口分別控制在768萬人和1,130萬人以內(nèi),%以內(nèi)﹔平均預(yù)期壽命75歲以上﹔研究與開發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占GDP的2%﹔市本級財政支出中教育經(jīng)費(fèi)所占比重在15%以上,適齡青年高等教育在學(xué)學(xué)生比重54%﹔城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)﹔社會保險綜合參保率超過95%﹔6. 人民生活整體邁向比較富裕階段,城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長,生活質(zhì)量進(jìn)一步提高,人居環(huán)境明顯改善。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22,200元,%﹔城市人均居住面積16平方米﹔全市恩格爾系數(shù)38%﹔居民消費(fèi)價格指數(shù)上升4%。2003年年初,中共中央政治局委員、廣東省委書記張德江和時任省委常委、廣州市委書記、市長林樹森更明確指出廣州市的發(fā)展目標(biāo):就是以提高城市綜合競爭力為核心,全力推進(jìn)工業(yè)化、信息化、國際化,精心打造經(jīng)濟(jì)中心、文化名城、山水之都,建設(shè)成為帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。林樹森指出,廣州市現(xiàn)在的目標(biāo)與口號就是建設(shè)現(xiàn)代化大都市。在這次的政府工作報告中提出的今后五年的奮斗目標(biāo)和總體要求就是,進(jìn)一步增強(qiáng)廣州市的輻射作用﹔在今后幾年必須做好的12個方面的工作中關(guān)于“充分發(fā)揮珠江三角洲龍頭帶動作用,加快山區(qū)開發(fā),促進(jìn)全省區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”部分,也提到構(gòu)建廣州區(qū)域性金融中心,不斷優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施體系和城市功能,增強(qiáng)廣州的輻射力和吸引力。(2002年廣州市人均GDP已達(dá)5,055美元,市政府計劃到2010年達(dá)到1萬美元,基本達(dá)到建成現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)。而到2020年,人均GDP計劃將再翻一番,達(dá)到2萬美元,基本進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的行列,基本實(shí)現(xiàn)國際化大都市的目標(biāo)。廣州市委政策研究室出版的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書──廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》認(rèn)為,今年全市的國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長,預(yù)計GDP增長率將達(dá)到13%、%、%、%、%。據(jù)市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),雖受到非典的影響,廣州市經(jīng)濟(jì)在今年頭五個月仍保持快速增長,1~5月累計全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1,259億元,%﹔城鎮(zhèn)居民人均累計可支配收入和消費(fèi)性支出為6,652元和4,652元,%%。(四) 城市規(guī)劃布局在城市的總體發(fā)展規(guī)劃方向上,多年來廣州市政府有關(guān)部門一直在進(jìn)行不斷的研究,在各個不同時期亦制訂了多個方案。1. 《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》廣州市政府于2000年下半年通過咨詢,在《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》中,對廣州的未來規(guī)劃與發(fā)展達(dá)成了六個方面的共識,即:(1) 廣州是華南地區(qū)的中心城市,還將面臨持續(xù)快速增長,廣州應(yīng)當(dāng)建設(shè)成為現(xiàn)代化國際性區(qū)域中心城市﹔(2) 廣州的發(fā)展應(yīng)以區(qū)域的共生共榮為前提,加強(qiáng)區(qū)域分工與合作,形成合作的珠江三角洲“組合城市”,在區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展中再創(chuàng)新優(yōu)勢﹔(3) 廣州應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè),強(qiáng)化教育產(chǎn)業(yè)的地位,實(shí)行科教興市﹔(4) 城市空間結(jié)構(gòu)應(yīng)從單中心向多中心轉(zhuǎn)變,采取“北抑、南拓、東移、西調(diào)”的發(fā)展戰(zhàn)略﹔(5) 必須加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè),重視北部山區(qū)、南部珠江口地區(qū)的生態(tài)維護(hù)以及城市組團(tuán)間綠化生態(tài)隔離帶的建設(shè),把廣州建設(shè)成為山水型生態(tài)城市﹔(6) 要優(yōu)先發(fā)展公共交通,重視城市軌道交通建設(shè),完善高快速路與快速軌道構(gòu)成的雙快交通體系。以上各點(diǎn)共識中,對于城市的土地利用,有關(guān)規(guī)劃將全市劃分為五個片區(qū),即都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)和南沙片區(qū),其中都會區(qū)包括原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)及增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)、番晶沙灣水道、東浦鎮(zhèn)以北的廣大建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)。該規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向,都會區(qū)空間布局基本取向?yàn)椋耗贤?、北?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。其中南拓是批南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間,未來大量基于知識經(jīng)濟(jì)和信息社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽中心、生物島、大學(xué)園區(qū)、廣州新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū),使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu),強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)是指北部是廣州主要的水源涵養(yǎng)地,應(yīng)優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu),由于新白云國際機(jī)場在花都,在保證貫徹“機(jī)場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下,可以適當(dāng)發(fā)展臨港的“機(jī)場帶動區(qū)”,建設(shè)客流中心、物流中心。東進(jìn)是指以廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動城市發(fā)展重心向東拓展,將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔─新塘一線集中遷移,重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán),利用港口條件,在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。西聯(lián)是指西部直接毗鄰廣州市直接吸引區(qū)──佛山、南海等城市,應(yīng)加強(qiáng)廣州同這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展,加強(qiáng)廣佛都市圈的建設(shè),同時對西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整,保護(hù)名城,促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。廣州市未來的城市結(jié)構(gòu)為,以山城田海的自然格局為基礎(chǔ),沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。城市整體分為兩條城市功能拓展軸、三條沿江城市發(fā)展帶、兩個轉(zhuǎn)移帶、三個大港和四個大型物流中心,即以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動城市商務(wù)中心功能東移,形成中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進(jìn)軸”和由地鐵四號線和京珠高速公路的定線,串聯(lián)一批基于知識經(jīng)濟(jì)和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)形成的“南拓軸”﹔沿珠江前航道發(fā)展帶、沿珠江后航道發(fā)展帶和沿沙灣水道發(fā)展帶﹔白云山西側(cè)的“北部轉(zhuǎn)移帶”和海珠-市橋的“南部轉(zhuǎn)移帶”﹔新白云國際機(jī)場的航空港、南沙新港區(qū)的深水港和創(chuàng)新人才和信息匯集的核心區(qū)的信息港﹔北部、南部、西部和東部的四個物流中心。2. 城市功能分區(qū)2001?2005年是廣州基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化最為關(guān)鍵的時期,就城市規(guī)劃發(fā)展在《廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》(簡稱“十五綱要”)中亦指出,按照“合理布局、優(yōu)化功能、增強(qiáng)功能、組團(tuán)發(fā)展”的要求,調(diào)整城市布局,重點(diǎn)向東、向南發(fā)展,建設(shè)以城市快速道路主骨架路網(wǎng)連接,以嶺南自然景觀為特點(diǎn),充分體現(xiàn)歷史文化名城內(nèi)涵,多中心、多組團(tuán)的山水生態(tài)城市。城市功能分區(qū)主要包括:完善中心區(qū)大組團(tuán)(老城區(qū)和天河區(qū)、芳村區(qū)、白云區(qū)南部),作為綜合性核心城區(qū),通過逐步疏解老城區(qū)交通和人口,有計劃分期外遷污染企業(yè),合理控制建筑密度和容積率,提高綠地率,改善城市環(huán)境﹔優(yōu)化中心區(qū)大組團(tuán)西部的功能結(jié)構(gòu),通過充分發(fā)揮高速公路、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的輻射作用,加強(qiáng)與南海、佛山、三水等周邊地區(qū)的聯(lián)合,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會共同發(fā)展﹔發(fā)展東翼大組團(tuán)(黃埔-新塘-荔城地區(qū)),強(qiáng)化制造業(yè)基地功能:以廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托,以黃埔和增城為腹地,積極引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),在加強(qiáng)飲用水源保護(hù)的前提下,繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運(yùn)輸業(yè)倉儲業(yè),以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)﹔加快建設(shè)南翼大組團(tuán)(番禺),按照建設(shè)生態(tài)城市的要求,科學(xué)規(guī)劃城市路網(wǎng)和綠地系統(tǒng),在石基-東涌地區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化濱海地帶,規(guī)劃建設(shè)新的大學(xué)園區(qū)。加快南沙和龍穴島深水港區(qū)建設(shè),側(cè)重發(fā)展國際港口貿(mào)易和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)和現(xiàn)代適用技術(shù)工業(yè)、金融商貿(mào)和旅游服務(wù)業(yè),把南沙建成濱海港品城區(qū)。完善大石-市橋城區(qū)規(guī)劃,以軌道交通三號線和城市快速路為紐帶,引導(dǎo)接納老城區(qū)的部份功能、產(chǎn)業(yè)和人口,形成生活居住、休閑度假、商貿(mào)旅游中心功能區(qū)﹔調(diào)控發(fā)展北翼組團(tuán)(花都區(qū)、從化市、白云區(qū)北部),重視和支持該地區(qū)充分利用自身優(yōu)勢,圍繞白云國際機(jī)場和廣州鐵路北站的遷址建設(shè),增強(qiáng)交通樞紐、生態(tài)屏障功能,側(cè)重發(fā)展航空和鐵路運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、特色旅游業(yè)、無污染輕型農(nóng)業(yè),保護(hù)、發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè),適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在廣州市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面,《十五綱要》指出要適應(yīng)一體化中心城市功能要求,認(rèn)真規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和完善以道路為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),強(qiáng)化城市的承載和輻射能力。在“十五”期間,建成地鐵二號線,分步建設(shè)城市軌道交通三、四號線和機(jī)場快速線,形成城市軌道交通網(wǎng)。林樹森在廣州市國土資源和房屋管理系統(tǒng)工作會議上指出,市政府將不斷完善廣州的地鐵建設(shè),決定將土地收入全部用于搞地鐵建設(shè)(去年土地出讓金收入達(dá)50多億元,比前幾年好得多)。這樣每年起碼可投入35億元,可以延長地鐵10公里,兩年就可以增加一條地鐵線,十年八年過去,廣州的地鐵網(wǎng)絡(luò)便可建設(shè)起來了。()4. 生態(tài)城市規(guī)劃據(jù)報道,由廣州市計委牽頭開發(fā)生態(tài)城市規(guī)劃編制的《廣州市生態(tài)城市規(guī)劃綱要(2001年~2020年)》亦已經(jīng)廣州市政府常務(wù)會議審議通過并正式頒布,開始全面實(shí)施。根據(jù)該《綱要》規(guī)定,在市民住宅區(qū)內(nèi),應(yīng)保證充足的戶外自然休憩空間,小區(qū)的綠地率不得小于35%,住宅建設(shè)密度應(yīng)控制在30%以下。該《綱要》還規(guī)定,廣州將不再建設(shè)高架路橋。5. 近期建設(shè)規(guī)劃據(jù)悉,廣州市的近期建設(shè)規(guī)劃(2002~2005)討論稿已于近日完成,并將進(jìn)一步深化。其中包括如下內(nèi)容:近期建設(shè)用地供應(yīng)總量(不包括從化、增城)控制在6,800~9,300公頃,新增4,000~6,000公頃。其中,城市道路交通設(shè)施用地,總量控制在1,300~1,800公頃,主要建設(shè)南洲路、新港東路改造、白云大道北段改造、科韻路延長線、新機(jī)場快速輕軌、廣州軌道交通4號線、東二環(huán)高速公路、華南北路、新沙港區(qū)二期工程工程、會展中心公交樞紐等重點(diǎn)工程。居住用地總量控制在300~500公頃,主要發(fā)展廣州外圍地區(qū)居住組團(tuán),包括番禺片區(qū)、東部片區(qū)居住小區(qū)的建設(shè),加強(qiáng)居住配套,舊城主要是部分工業(yè)用地置換、舊城改造為輔。大型住宅區(qū)建設(shè)主要集中在金沙洲地區(qū)、白云區(qū)同德圍等。6. 重點(diǎn)建設(shè)項目2002年,廣州市安排重點(diǎn)的建設(shè)項目為20個,其中城市基礎(chǔ)設(shè)施項目8個、環(huán)境保護(hù)項目2個、會展業(yè)項目1個、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目5個、支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)4個,,包括廣州地鐵二、三號線、廣州白云國際機(jī)場遷建工程、廣州港新沙港區(qū)8-10號泊位集裝箱碼頭、內(nèi)環(huán)路放射線工程、廣州南部地區(qū)(侖頭至龍穴島)快速路、廣州公路主樞紐系統(tǒng)工程、廣州北部高速公路北延線(南端)、西朗污水處理系統(tǒng)工程、李坑生活垃圾焚燒發(fā)電廠、廣州國際會議展覽中心(首期工程)、金鵬移動通信、廣州市寬帶主干網(wǎng)絡(luò)二期工程、天河軟件園擴(kuò)建首期工程、廣州科學(xué)城電子信息產(chǎn)業(yè)基地等。截至2002年年底,各重點(diǎn)建設(shè)項目進(jìn)展順利,目前地鐵二號線
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