【正文】 需要大的活動空間。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達到40％，戶型設(shè)計和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。交大吾家、流星花園、宜家HOME、時代100、彩世界、新時空、曼哈頓、藍色加勒比等時尚小戶型逐漸被成熟的消費者所喜愛。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個時尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開發(fā)理念，其開發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個居住場所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個良好平臺。隨著2002年4月19日25日的春季房交會上小戶型項目的熱賣，進一步證實了小戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿?。?jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開盤的和即將開盤的小戶型項目已達30多個，這些純小戶型樓盤帶來了成都市房地產(chǎn)市場新一輪的市場焦點。第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析經(jīng)初步統(tǒng)計，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項目已達34個，其中有15個樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開盤的樓盤），有19個是已開盤的小戶型樓盤。物業(yè)類別主要是高層、小高層。第一節(jié)：價格分布本次統(tǒng)計的34個樓盤中價格主要分布在20004000元/平米，其中20002500元/平米、25003000元/平米、30003500元/平米、35004000元/平米價位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個、8個、8個和7個，高價位的4000元/平米以上的小戶型項目比較少，只有4個。從中可以得出成都小戶型項目的定價比較低，對于較年輕的客戶來說，這是一個重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個重要因素。第二節(jié)：方位分布如上圖，小戶型在方位分布上有一個明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達到11個，其次是南邊和西邊，各為10個和8個，北邊有4個，東邊最少只有1個。市中心因其獨特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場。時代100、科華之星、曼哈頓、藍色加勒比、彩世界、武城自由度等項目就是城南小戶型的代表。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。城北的西南交通大學(xué)帶來的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大吾家等項目的成型。第三節(jié)：環(huán)域的方向細分表府河內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi)東 / 1 0 0南 / 1 5 4西 / 0 2 6北 / 0 1 3合計 11 2 8 13按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項目最多，達到13個，其次是府河內(nèi)11個，二環(huán)內(nèi)8個，對于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在南邊5個，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在西邊6個。第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析最近對成都市的小戶型潛在消費者的抽樣調(diào)查顯示，他們對小戶型的需求狀況為：第一節(jié)、戶型面積需求50平方米以上面積的房子最受歡迎。消費者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。而作為投資的考慮，主要選擇30平方米—50平方米的房子。第二節(jié)、戶型功能需求房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因為面積小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺被80％的被調(diào)查者全選中，只有個別的調(diào)查者認為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐。可見，消費者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。第三節(jié)、裝修需求精裝修是首選。在價格合適的情況下，有83％的被調(diào)查希望購買的小戶型房子是精裝修房，他們認為房子的總面積小，但裝修程序照樣是不會少的。另外，在付過首付款后，裝修也可以計入總價享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。第四節(jié)、環(huán)境配套需求附近有無商場最受關(guān)注。被調(diào)查者對生活配套的要求，首先選擇的是商場，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對象的年齡段有關(guān)。小戶型的住戶要“純”。被調(diào)查者認為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。而且最好是比較安靜的住家戶，因為提到小戶型，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的，所以對于安靜度的關(guān)注就十分強烈。第五節(jié)、物管需求調(diào)查顯示小戶型購買者物管服務(wù)要求較高，對日常服務(wù)追求清潔、時效。20世紀(jì)70年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住宅。所有的被調(diào)查者認為公共區(qū)域的清潔十分必要。有近一半的被調(diào)查者有24小時送餐服務(wù)、進房打掃衛(wèi)生、代購物品服務(wù)、定時喚醒服務(wù)的要求。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。第三章、成都市小戶型典型項目介紹曼哈頓開 發(fā) 商：成都鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計：空之間設(shè)計事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計事務(wù)所 現(xiàn)場地址：人民南路四段華能大廈旁總建面積（萬M2） 項目構(gòu)成 配套 起價 均價 戶型區(qū)間 1棟14層高層 7100 M2會所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2其它費用天然氣配套費 光纖入網(wǎng)費 一戶一表 物管費 維修基金5500元/戶 120元/戶 400元/戶 小區(qū)配套恒溫游泳池、頂層會所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面開盤主題：1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！2） 顛覆市中心小戶型缺憾！！3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！項目賣點：1） 時尚外觀、酒店式物管、頂層會所平臺，居家、投資、辦公皆宜。2） 每兩層設(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。3） 框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。4） 銷售面積與實得面積比率約為1：，項目性價比較高。5） 5米寬景觀過廊。消費者構(gòu)成情況：該項目設(shè)計理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對2535歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時尚的外觀和戶型設(shè)計以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費者的青睞。從銷售狀況看，有30%的消費者購買目的是投資或辦公。精品戶型：216。 37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，有效增加實用空間；銷售面積37平方米戶型，，有效增加性價比；，室內(nèi)空間更為開闊，時尚、氣派。37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)u 藍色加勒比開 發(fā) 商：成都和駿科技實業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現(xiàn) 場 地 址：成都市科華北路143號（亞泰廣場斜對面）規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 33% 39% 7層（12F/37F）公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù)268 74 37316 M2 35 M2左右 約50個價 格 情 況（精裝修）公寓：（起價）3700元/ M2，（均價）3800元/ M2商 鋪 價 格：458015800元/ M2項目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。典型特色：集青春、時尚、亮麗、浪漫和異國情調(diào)于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間。廣告特點：短期集中投放，主打投資牌，以低售價、高回報吸引消費者。該項目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于2002年6月8日開盤，在為期一周的時間內(nèi)實現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過90%的佳績，開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場的銷售奇跡，實現(xiàn)了小項目“短、平、快”的操作模式。消費者主要集中于2535歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購買了10套公寓。項目賣點：1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里”2）好口岸，低價格，旺鋪投資的良機！3）強大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。4）科華路上旺鋪，只需4580元/平米起。5）“微戶型”設(shè)計，輕松付款，長期回報。項目點評：設(shè)計大膽、獨特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價值；消費群體劃分明確，戶型設(shè)計和面積配比具有很強的針對性；入市時機把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。u 國際花園開 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商：林鳳集團現(xiàn) 場 地 址：肖價河沿街成都幼師斜對面總占地建面積（畝） 項目構(gòu)成 起價 最高價 均價 戶型區(qū)間80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2其它費用天然氣配套費 光纖入網(wǎng)費 物管費 維修基金免 免 一元/ M2 %小區(qū)配套國際會所、景觀游泳池、網(wǎng)球場、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂園、幼兒園項目賣點：1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團上市公司背景，發(fā)揮品牌號召力；2) “小戶型社區(qū)”。占地80畝，30100平方米的戶型占有60%以上的比例。3) “國際化”口號。以“國際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系； 30200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費者的需要，擴大了目標(biāo)消費群體，通過不同人群的互融體現(xiàn)“國際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。項目點評：從該項目的占地規(guī)模和戶型配比來看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點，但“國際化”口號，較為空洞，缺少實質(zhì)支撐。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費者的實質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點缺乏足夠支撐。部分單元一梯六戶的設(shè)計，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計差，實用性不強。時代100位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空園林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米?？倯魯?shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。引進世界級名師巴馬丹拿公司擔(dān)綱建筑設(shè)計，2002年1月24日，中華人民共和國建設(shè)部頒布時代100項目作為成都“國家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。武城自由度位于漿洗街，距市中心天府廣場不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢，四川大學(xué)、華西醫(yī)大共同托舉。占地:，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:%，容積率