【正文】 需要大的活動(dòng)空間。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項(xiàng)目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達(dá)到40％，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品，迎來(lái)了成熟的開(kāi)花期。交大吾家、流星花園、宜家HOME、時(shí)代100、彩世界、新時(shí)空、曼哈頓、藍(lán)色加勒比等時(shí)尚小戶型逐漸被成熟的消費(fèi)者所喜愛(ài)。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個(gè)時(shí)尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開(kāi)發(fā)理念，其開(kāi)發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場(chǎng)所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。隨著2002年4月19日25日的春季房交會(huì)上小戶型項(xiàng)目的熱賣，進(jìn)一步證實(shí)了小戶型在成都市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α＝?jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開(kāi)盤的和即將開(kāi)盤的小戶型項(xiàng)目已達(dá)30多個(gè)，這些純小戶型樓盤帶來(lái)了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的市場(chǎng)焦點(diǎn)。第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項(xiàng)目已達(dá)34個(gè)，其中有15個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開(kāi)盤的樓盤），有19個(gè)是已開(kāi)盤的小戶型樓盤。物業(yè)類別主要是高層、小高層。第一節(jié)：價(jià)格分布本次統(tǒng)計(jì)的34個(gè)樓盤中價(jià)格主要分布在20004000元/平米，其中20002500元/平米、25003000元/平米、30003500元/平米、35004000元/平米價(jià)位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個(gè)、8個(gè)、8個(gè)和7個(gè)，高價(jià)位的4000元/平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有4個(gè)。從中可以得出成都小戶型項(xiàng)目的定價(jià)比較低，對(duì)于較年輕的客戶來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)重要的購(gòu)買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個(gè)重要因素。第二節(jié)：方位分布如上圖，小戶型在方位分布上有一個(gè)明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達(dá)到11個(gè)，其次是南邊和西邊，各為10個(gè)和8個(gè)，北邊有4個(gè)，東邊最少只有1個(gè)。市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購(gòu)物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點(diǎn)是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨(dú)立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場(chǎng)。時(shí)代100、科華之星、曼哈頓、藍(lán)色加勒比、彩世界、武城自由度等項(xiàng)目就是城南小戶型的代表。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來(lái)了小戶型的崛起。城北的西南交通大學(xué)帶來(lái)的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大吾家等項(xiàng)目的成型。第三節(jié)：環(huán)域的方向細(xì)分表府河內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi)東 / 1 0 0南 / 1 5 4西 / 0 2 6北 / 0 1 3合計(jì) 11 2 8 13按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項(xiàng)目最多，達(dá)到13個(gè)，其次是府河內(nèi)11個(gè)，二環(huán)內(nèi)8個(gè)，對(duì)于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在南邊5個(gè)，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在西邊6個(gè)。第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對(duì)小戶型的需求狀況為：第一節(jié)、戶型面積需求50平方米以上面積的房子最受歡迎。消費(fèi)者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個(gè)人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。而作為投資的考慮，主要選擇30平方米—50平方米的房子。第二節(jié)、戶型功能需求房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)被80％的被調(diào)查者全選中，只有個(gè)別的調(diào)查者認(rèn)為沒(méi)有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐?？梢?jiàn)，消費(fèi)者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。第三節(jié)、裝修需求精裝修是首選。在價(jià)格合適的情況下，有83％的被調(diào)查希望購(gòu)買的小戶型房子是精裝修房，他們認(rèn)為房子的總面積小，但裝修程序照樣是不會(huì)少的。另外，在付過(guò)首付款后，裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。第四節(jié)、環(huán)境配套需求附近有無(wú)商場(chǎng)最受關(guān)注。被調(diào)查者對(duì)生活配套的要求，首先選擇的是商場(chǎng)，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問(wèn)卷的對(duì)象的年齡段有關(guān)。小戶型的住戶要“純”。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。而且最好是比較安靜的住家戶，因?yàn)樘岬叫粜停藗兺X(jué)得住的人群一定是比較雜的，所以對(duì)于安靜度的關(guān)注就十分強(qiáng)烈。第五節(jié)、物管需求調(diào)查顯示小戶型購(gòu)買者物管服務(wù)要求較高，對(duì)日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。20世紀(jì)70年代出生的這個(gè)群體，對(duì)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來(lái)衡量居住的舒適性。如果有固定的一筆錢用來(lái)買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。所有的被調(diào)查者認(rèn)為公共區(qū)域的清潔十分必要。有近一半的被調(diào)查者有24小時(shí)送餐服務(wù)、進(jìn)房打掃衛(wèi)生、代購(gòu)物品服務(wù)、定時(shí)喚醒服務(wù)的要求。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹曼哈頓開(kāi) 發(fā) 商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所 現(xiàn)場(chǎng)地址：人民南路四段華能大廈旁總建面積（萬(wàn)M2） 項(xiàng)目構(gòu)成 配套 起價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 1棟14層高層 7100 M2會(huì)所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 一戶一表 物管費(fèi) 維修基金5500元/戶 120元/戶 400元/戶 小區(qū)配套恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面開(kāi)盤主題：1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！2） 顛覆市中心小戶型缺憾??！3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！項(xiàng)目賣點(diǎn)：1） 時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái)，居家、投資、辦公皆宜。2） 每?jī)蓪釉O(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。3） 框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計(jì)，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。4） 銷售面積與實(shí)得面積比率約為1：，項(xiàng)目性價(jià)比較高。5） 5米寬景觀過(guò)廊。消費(fèi)者構(gòu)成情況：該項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對(duì)2535歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時(shí)尚的外觀和戶型設(shè)計(jì)以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費(fèi)者的青睞。從銷售狀況看，有30%的消費(fèi)者購(gòu)買目的是投資或辦公。精品戶型：216。 37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)梁無(wú)柱，有效增加實(shí)用空間；銷售面積37平方米戶型，，有效增加性價(jià)比；，室內(nèi)空間更為開(kāi)闊，時(shí)尚、氣派。37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)u 藍(lán)色加勒比開(kāi) 發(fā) 商：成都和駿科技實(shí)業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問(wèn)有限公司現(xiàn) 場(chǎng) 地 址：成都市科華北路143號(hào)（亞泰廣場(chǎng)斜對(duì)面）規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 33% 39% 7層（12F/37F）公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù)268 74 37316 M2 35 M2左右 約50個(gè)價(jià) 格 情 況（精裝修）公寓：（起價(jià)）3700元/ M2，（均價(jià)）3800元/ M2商 鋪 價(jià) 格：458015800元/ M2項(xiàng)目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國(guó)情調(diào)于一體的街區(qū)型開(kāi)放式商業(yè)空間。廣告特點(diǎn)：短期集中投放，主打投資牌，以低售價(jià)、高回報(bào)吸引消費(fèi)者。該項(xiàng)目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于2002年6月8日開(kāi)盤，在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過(guò)90%的佳績(jī)，開(kāi)創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目“短、平、快”的操作模式。消費(fèi)者主要集中于2535歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購(gòu)買了10套公寓。項(xiàng)目賣點(diǎn)：1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里”2）好口岸，低價(jià)格，旺鋪投資的良機(jī)！3）強(qiáng)大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。4）科華路上旺鋪，只需4580元/平米起。5）“微戶型”設(shè)計(jì)，輕松付款，長(zhǎng)期回報(bào)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具有很強(qiáng)的針對(duì)性；入市時(shí)機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過(guò)程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。u 國(guó)際花園開(kāi) 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商：林鳳集團(tuán)現(xiàn) 場(chǎng) 地 址：肖價(jià)河沿街成都幼師斜對(duì)面總占地建面積（畝） 項(xiàng)目構(gòu)成 起價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 物管費(fèi) 維修基金免 免 一元/ M2 %小區(qū)配套國(guó)際會(huì)所、景觀游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂(lè)園、幼兒園項(xiàng)目賣點(diǎn)：1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團(tuán)上市公司背景，發(fā)揮品牌號(hào)召力；2) “小戶型社區(qū)”。占地80畝，30100平方米的戶型占有60%以上的比例。3) “國(guó)際化”口號(hào)。以“國(guó)際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系； 30200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過(guò)不同人群的互融體現(xiàn)“國(guó)際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：從該項(xiàng)目的占地規(guī)模和戶型配比來(lái)看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點(diǎn)，但“國(guó)際化”口號(hào)，較為空洞，缺少實(shí)質(zhì)支撐。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點(diǎn)缺乏足夠支撐。部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì)，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計(jì)差，實(shí)用性不強(qiáng)。時(shí)代100位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空?qǐng)@林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽(yáng)光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米。總戶數(shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。引進(jìn)世界級(jí)名師巴馬丹拿公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，2002年1月24日，中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布時(shí)代100項(xiàng)目作為成都“國(guó)家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。武城自由度位于漿洗街，距市中心天府廣場(chǎng)不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢(shì)，四川大學(xué)、華西醫(yī)大共同托舉。占地:，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:%，容積率