【正文】 ，小戶型住房必須有便捷的公共交通?？偢飿I(yè)提供星級酒店式物業(yè)管理。自由度位于漿洗街，距市中心天府廣場不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢，四川大學(xué)、華西醫(yī)大共同托舉。以“國際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系； 30200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過不同人群的互融體現(xiàn)“國際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。消費(fèi)者主要集中于2535歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購買了10套公寓。消費(fèi)者構(gòu)成情況：該項目設(shè)計理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對2535歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時尚的外觀和戶型設(shè)計以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費(fèi)者的青睞。所有的被調(diào)查者認(rèn)為公共區(qū)域的清潔十分必要。第四節(jié)、環(huán)境配套需求附近有無商場最受關(guān)注。消費(fèi)者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點(diǎn)是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨(dú)立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場。隨著2002年4月19日25日的春季房交會上小戶型項目的熱賣，進(jìn)一步證實了小戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿Α４笫止P的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機(jī)會。綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于2030歲的青年消費(fèi)者，其中又以25歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時尚與個性。這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個過渡性產(chǎn)品。而精品小戶型雖然單價不低，但由于通過小面積很好地控制了總價，成為買家的過渡選擇。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。 市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化1) 個人購買和市場化逐步形成市場化的形成過程和計劃經(jīng)濟(jì)時代是不一樣的，計劃經(jīng)濟(jì)時代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。隨著社會的發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)開始逐步意識到：將來活動空間與住宅會有一個功能細(xì)分的過程。隨著取消福利分房后個人購房時代的到來，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場啟動的必然標(biāo)志。成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報告 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費(fèi)浪潮。小戶型熱銷其實是個人購房時代到來的標(biāo)志。1) 購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺?。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。樓市里9成以上的個人購房者，他們花自己的錢很心疼。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。 交通便利。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會或租或售，所以他們也會非常關(guān)心小戶型的投資回報率。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。他們經(jīng)濟(jì)實力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。同時，年青女性，特別是外來尋夢的知識女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個人群。對于這類群體而言，家也許就是一個“睡眠場所”，會客、娛樂、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。經(jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開盤的和即將開盤的小戶型項目已達(dá)30多個，這些純小戶型樓盤帶來了成都市房地產(chǎn)市場新一輪的市場焦點(diǎn)。時代100、科華之星、曼哈頓、藍(lán)色加勒比、彩世界、武城雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。被調(diào)查者對生活配套的要求，首先選擇的是商場，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對象的年齡段有關(guān)。有近一半的被調(diào)查者有24小時送餐服務(wù)、進(jìn)房打掃衛(wèi)生、代購物品服務(wù)、定時喚醒服務(wù)的要求。從銷售狀況看，有30%的消費(fèi)者購買目的是投資或辦公。項目賣點(diǎn)：1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里”2）好口岸，低價格，旺鋪投資的良機(jī)！3）強(qiáng)大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。項目點(diǎn)評：從該項目的占地規(guī)模和戶型配比來看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點(diǎn)，但“國際化”口號，較為空洞，缺少實質(zhì)支撐。占地:，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:%，容積率:，綠地率:，停車位:490總戶數(shù):624戶模塊化戶型組合,由基本型一層12戶小戶型可輕松發(fā)展為一層6戶的發(fā)展型,讓實用實在的70平方米兩口之家瞬間升級為140平米。附一：春季房交會小戶型統(tǒng)計分析主力戶型4080的小戶型項目在2002年春季交易會上出現(xiàn)了爆棚現(xiàn)象，合計有17個小戶型樓盤，占總參展樓盤（除郊縣樓盤）的36%，小戶型緣何受到開發(fā)商的青睞？一方面，小戶型住宅物業(yè)的總價低、受眾面較廣。作為投資，便捷的交通也是房子出租的一個亮點(diǎn)。因此，這些項目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務(wù)較少，更談不上環(huán)境景觀。年輕人又是最活躍的一個群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時間緊迫，日常生活的其它部分必須依賴社區(qū)服務(wù)來分擔(dān)。4）、無裝修或裝飾過于簡陋，電梯過少，商住兩用型項目沒有考慮貨運(yùn)電梯的配置。將成為此種房型營銷的又一主要賣點(diǎn)。五、提供精裝修小戶型項目　　小戶型購買者很多為較缺乏生活經(jīng)驗的年輕白領(lǐng)，平時工作、學(xué)習(xí)已經(jīng)占用了絕大部分時間，更別提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。與其片面追求開發(fā)利潤空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時應(yīng)注意的問題：①地理位置的選擇方面。經(jīng)濟(jì)適用房政策的制定要進(jìn)行深入的調(diào)查研究。房地產(chǎn)市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：投資型需求者。他們由于工作的關(guān)系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。從長期來看，我國大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會進(jìn)一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考。因此，面積小并不構(gòu)成小戶型是即將被淘汰的過渡產(chǎn)品的理由。而如果將出租對象定位于普通公寓和高檔公寓的需求者，則會出現(xiàn)這兩類承租人對小戶型的面積、居住風(fēng)格、居住人群、功能配套難以接受的尷尬。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。當(dāng)市場有更多選擇時，開發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個性化特征博新新人類一笑。擴(kuò)大交流的范圍，令生活更多姿多彩，不再是一成不變的飲食男女。２．隔音：居住小戶型房屋有住戶多且密集的特點(diǎn)，所以隔音就顯得尤為重要，否則有可能在入住后有一種集體宿舍的感覺?？拷比A商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)的小戶型當(dāng)然是投資首選，如果小戶型地處大片成熟的居住區(qū)，那就要看這一地區(qū)小戶型占房屋總量的比例是否過高，如果高必然將會影響到今后是否容易出租賺取租金。這一人群追求時尚生活，不需要很大的空間面積，但急于擁有自己的蝸居。記者對京城某小戶型的業(yè)主作了隨機(jī)調(diào)查，１０名被訪者中有７名年齡在２０—３５歲之間，１名在３５到４５歲之間，２名在４５歲以上；２０—３５歲的業(yè)主中，２名為ＩＴ公司職員，３名為自由職業(yè)者，另外兩人為剛畢業(yè)的大學(xué)生；１０人中有６人稱將小戶型用于自己居住，有３人用于投資，還有１人作為自己的第二居所。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個群體是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。北京的“飄一族”大致包括外地進(jìn)京打工人員、大學(xué)畢業(yè)剛參加工作或想留在北京工作的年輕學(xué)生、每年冬夏寒暑假來京學(xué)習(xí)考試的在校學(xué)生等等。特別是知識層次較高或工作流動較快的年輕夫婦，選擇不要生育的生活方式比例更大。６．Ｓｔｕｄｉｏ一族。ｌｏｆｔ和ｓｏｈｏ都是Ｓｔｕｄｉｏ的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時代后期人們對流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。“在全球范圍內(nèi)，自由地選擇工作方式、自由地選擇居住方式、自由地選擇生活方式。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京２２歲至３５歲之間的職業(yè)群體，占到北京市區(qū)人口總數(shù)的一半左右。他們由于工作的關(guān)系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。兩大需求不外乎投資和自住目前，房地產(chǎn)市場上的小戶型住宅需求者大致可以分為投資型和自住型：１．投資型需求者。如果說去年是小戶型方興未艾之年，那么今年絕對是地地道道的小戶型年。而原來規(guī)定的，購買１２０平方米以下的普通商品房減半征收契稅的規(guī)定也相應(yīng)地由原來的２％調(diào)整為１．５％。３．裝修：小戶型的裝修大多采取統(tǒng)一模式，這就要求購房者在選樓時務(wù)必注意樣板間的每個裝修細(xì)節(jié)，因為這就是您今后家中的格調(diào)，喜歡個性裝修或自助裝修的朋友就要注意，您是否喜歡開發(fā)商為您設(shè)計，還是想買毛坯房自己來設(shè)計。價值的提升小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、清理房間等城市白領(lǐng)更加需要的生活配套服務(wù)項目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。新新人類的消費(fèi)心理在建筑細(xì)節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚(yáng)。小戶型的買家其實更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。面對供應(yīng)此起彼伏的增長，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長的影子。 　　而對于項目中的小戶型，由于該項目定位并不一定局限于年輕人，而是有其細(xì)分市場的選擇，因此將來的出租對象會隨項目定位的不同而不同。 　　因此，如果購買小戶型用來自住，只要價格和風(fēng)格符合業(yè)主需求，自然是皆大歡喜，但如果購買小戶型用來投資，則必須慎重選擇，考慮其實際的投資價值。一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、人才流動比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動比較小的中小城市，當(dāng)前對小戶型的需求則相對比較小。(二)小戶型住宅的需求狀況和特點(diǎn)小戶型住宅需求狀況。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。自住型需求者。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟(jì)適用