【正文】 通風(fēng)和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效，減少使用面積的無端占用。居住舒適性的提高小面積居室的實現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價的。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。局促的空間沒有獨立的廚房，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。小戶型的買家其實更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲藏空間，私密性強，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板，真正實現(xiàn)家的感覺。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設(shè)計增添了人與自然的融合。個性的張揚小戶型針對的客戶主要是一批20歲～35歲之間的新新人類，他們?nèi)菀讻_動，充滿活力，對生活質(zhì)量有更高的要求。在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。當(dāng)市場有更多選擇時，開發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個性化特征博新新人類一笑。其中最突出的一個例子便是SOLO二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”、“云中漫步”等設(shè)計新理念：，懸在空中的玻璃盒子另類、時尚；直通樓頂?shù)臉翘?，從一層就可以看?層的玻璃樓頂。新新人類的消費心理在建筑細(xì)節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚。人口密度的降低一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。今年開盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯10戶，甚至一梯4戶的設(shè)計，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。公共氛圍的營造小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。擴大交流的范圍，令生活更多姿多彩，不再是一成不變的飲食男女。正因如此，眼下市場上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設(shè)計，增進(jìn)彼此的交流。價值的提升小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、清理房間等城市白領(lǐng)更加需要的生活配套服務(wù)項目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天24小時供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。郊區(qū)化發(fā)展趨勢小戶型很明顯是一過渡性產(chǎn)品，對于大多數(shù)消費者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個側(cè)面對小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價值。但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，今年出現(xiàn)的小戶型開始向郊區(qū)發(fā)展。產(chǎn)品類別的延伸如果說小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“小OFFICE”的產(chǎn)生也是迎合了市場的趨勢。滿足成長型小企業(yè)的需求成為小OFFICE的主要方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透１．房型：小戶型大多集中于５０平方米以下的一居，由于空間面積有限，居室如何分割就顯得尤為重要，最好選擇獨立功能分開的戶型，廚房與臥室需要適當(dāng)?shù)馗糸_，才有助于提高居住的舒適度。２．隔音：居住小戶型房屋有住戶多且密集的特點，所以隔音就顯得尤為重要，否則有可能在入住后有一種集體宿舍的感覺。墻壁隔音效果不佳的話，四鄰的起居走動都可能成為影響你休息的因素。３．裝修：小戶型的裝修大多采取統(tǒng)一模式，這就要求購房者在選樓時務(wù)必注意樣板間的每個裝修細(xì)節(jié)，因為這就是您今后家中的格調(diào)，喜歡個性裝修或自助裝修的朋友就要注意，您是否喜歡開發(fā)商為您設(shè)計，還是想買毛坯房自己來設(shè)計。４．電梯：在選房時，最好先搞清楚您所要購買的小戶型每層多少戶、共用幾部電梯，這點對生活節(jié)奏比較快的年輕人來說很重要。如果太多戶人共用一部電梯，可能會影響上下樓所用的時間。５．環(huán)境：這是購買任何房產(chǎn)項目都要注意的一環(huán)。小區(qū)所在位置是否有便捷的交通，空氣好不好，綠化怎么樣，有無噪音污染源——比如火車或者輕軌，年輕人對將來子女上學(xué)的事情也許不需太多考慮，但是去餐飲、娛樂場所是否方便卻是要先弄清的。６．出租：如果將小戶型作為自己的過渡居所來使用的話，您在買房時就一定要考慮項目的投資前景和升值潛力?？拷比A商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)的小戶型當(dāng)然是投資首選，如果小戶型地處大片成熟的居住區(qū)，那就要看這一地區(qū)小戶型占房屋總量的比例是否過高，如果高必然將會影響到今后是否容易出租賺取租金。給小戶型算賬除訂金、首付、律師費外，還有購房契稅，特別要注意的是市政府對《北京市契稅管理規(guī)定》做出的最新修改，從７月１日起，買房契稅征收稅率由原來總購房款的４％降為３％。而原來規(guī)定的，購買１２０平方米以下的普通商品房減半征收契稅的規(guī)定也相應(yīng)地由原來的２％調(diào)整為１．５％。買房人在７月１日以前含當(dāng)日和開發(fā)商簽訂合同的，還按以前的辦法繳納契稅。即建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按２％的稅率征收契稅；建筑面積超過１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按２％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按４％的稅率征收契稅。而７月１日以后和開發(fā)商簽訂買房合同的購房人則按新規(guī)定繳納契稅，即以套為單位，建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按１．５％的稅率征收契稅；建筑面積超過１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按１．５％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按３％的稅率征收契稅。收房入住以后就要承擔(dān)物業(yè)管理費，包括物業(yè)管理服務(wù)費，指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)；供熱單位、自來水公司、供電局、煤氣公司和有線電視臺收取暖氣費、水費、電費、燃?xì)赓M、有線電視收視收費等。誰買了小戶型？毋庸置疑，購買小戶型的主力應(yīng)該是２０—３５歲之間的年輕人，這也是絕大多數(shù)小戶型的開發(fā)商所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)人群。這一人群追求時尚生活，不需要很大的空間面積，但急于擁有自己的蝸居。因此，低首付、低總價、配套全的小戶型便應(yīng)運而生。如果說去年是小戶型方興未艾之年，那么今年絕對是地地道道的小戶型年。３０多家開發(fā)商推出的數(shù)十個項目中都有小戶型活躍的身影，小戶型的總供應(yīng)量達(dá)到了５００萬平方米左右。小戶型市場競爭日趨激烈，產(chǎn)品不斷細(xì)化出新。除了去年小戶型市場的兩個主角榮豐２００８非常男女和ＳＯＬＯ系列外，年初還出現(xiàn)了順義溫榆河畔東方太陽城面向老年人的一居小戶型。ＣＢＤ的炫特區(qū)還把產(chǎn)品做成可以終身居住的“鳳蝶獨居”，通州的白領(lǐng)易居推出了首付１．５萬元和１．８萬元的兩居、三居小戶型，更是將小戶型從一個過渡型產(chǎn)品推向了一個主力賣點的位置。那么究竟誰買了小戶型？不用說，絕大多數(shù)小戶型的購買者是年輕人。記者對京城某小戶型的業(yè)主作了隨機調(diào)查，１０名被訪者中有７名年齡在２０—３５歲之間，１名在３５到４５歲之間，２名在４５歲以上；２０—３５歲的業(yè)主中，２名為ＩＴ公司職員，３名為自由職業(yè)者，另外兩人為剛畢業(yè)的大學(xué)生；１０人中有６人稱將小戶型用于自己居住，有３人用于投資，還有１人作為自己的第二居所?？梢钥闯觯鄬τ谄渌愋偷捻椖?，小戶型在購買人群上有明顯的年輕化傾向，但仍有相當(dāng)比例是為有實力的買家購買用于投資，這一比例與其他住宅項目的比例十分接近。兩大需求不外乎投資和自?。牐犇壳埃康禺a(chǎn)市場上的小戶型住宅需求者大致可以分為投資型和自住型：１．投資型需求者。由于京滬等大城市，商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。２．自住型需求者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒有經(jīng)濟(jì)實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不太滿意。②中低收入階層。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個群體是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。④外地父母與兒女團(tuán)聚用。當(dāng)前，獨生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。給小戶型業(yè)主畫像根據(jù)調(diào)查顯示，購買小戶型的家庭結(jié)構(gòu)主要以單身和夫妻為主，被調(diào)查人員中有７９．９％的人屬于單身或者夫妻，這部分人正成為小戶型的主要購買人群。而來自各小戶型項目的客戶年齡資料也表明，２５－３５歲的年輕人占了絕大多數(shù)。中原市場研究部把小戶型的主要購買人群分成了六種：１．飄一族。北京的“飄一族”大致包括外地進(jìn)京打工人員、大學(xué)畢業(yè)剛參加工作或想留在北京工作的年輕學(xué)生、每年冬夏寒暑假來京學(xué)習(xí)考試的在校學(xué)生等等。２．炫一族。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京２２歲至３５歲之間的職業(yè)群體，占到北京市區(qū)人口總數(shù)的一半左右。這個多出生于２０世紀(jì)７０年代的人群，具有相對高收入、低儲蓄積累，同時擁有高學(xué)歷、時尚、創(chuàng)造力強的共同特征，是目前社會中最活躍的群體。但由于其大部分人處于走出校門后初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不確定，因此，他們也被稱為“都市炫一族”。３．丁克一族。丁克一詞為英文Ｄｏｕｂｌｅｉｎｃｏｍｅａｎｄｎｏｋｉｄｓ的縮寫ＤＩＮＫ，意即雙收入、無子女的家庭結(jié)構(gòu)。目前，中國丁克家庭的比例并不大，但中國知識階層女性生育年齡普遍較大，說明不想生育的人越來越多，丁克家庭比例呈上升趨勢。特別是知識層次較高或工作流動較快的年輕夫婦，選擇不要生育的生活方式比例更大。４．ＩＦ一族，即是ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＦｒｅｅｍａｎ，國際自由人?！霸谌蚍秶鷥?nèi)，自由地選擇工作方式、自由地選擇居住方式、自由地選擇生活方式?！蹦軌蚍线@三個條件的，便是國際自由人。ＩＦ一族更為注重生活方式的自由選擇，財富和地位的推動力不再是特別重要的，即使行走的方向也帶有更多的個性色彩。５．布波族，“布”是“布爾喬亞ｂｏｕｒｇｅｏｉｓ”“波”是“波希米亞ｂｏｈｅｍｉａｎ”。這兩個字頭組合到一起構(gòu)成的這個新詞，“布爾喬亞”的內(nèi)核是實用主義，“波希米亞”的內(nèi)核是浪漫主義。“布波族”意味著不僅要有藝術(shù)理想、人文情懷、叛逆精神，更主要的還要有足夠多的財富來支撐。６．Ｓｔｕｄｉｏ一族。Ｓｔｕｄｉｏ即“工作室”，在國內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論。ｌｏｆｔ和ｓｏｈｏ都是Ｓｔｕｄｉｏ的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時代后期人們對流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。從行業(yè)來看，Ｓｔｕｄｉｏ的行業(yè)主要分布在創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計（包括網(wǎng)頁設(shè)計）等新興行業(yè)。33 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