市房地產(chǎn)市場分析[001]-資料下載頁
2025-06-27 10:15本頁面
【正文】 明年有效供應(yīng)量在250 萬M2左右，而杭州近幾年城市化進(jìn)程不斷加快，作為中心城市，房產(chǎn)需求將持續(xù)擴(kuò)大，年250萬M2左右的供應(yīng)量已不能滿足市場需求，供需矛盾將進(jìn)一步突出?！ 。?）供給的滯后性。盡管2003年杭州政府開始增加土地投放量，但是由于從取得土地到預(yù)售通常短則一年半，長則二、三年。因此2004年市場商品房有效供給主要來自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量僅為2300畝，可建筑面積約為230萬M2。，%，決定了一級市場供應(yīng)量小?！ 。?）建材斷檔推遲工期。今年以來，特別是下半年建材不僅價(jià)格快速上漲，而且出現(xiàn)買不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項(xiàng)目建設(shè)工期。這又減少了市場有效供給?！ 〗ú膬r(jià)格繼續(xù)上漲的勢頭難以改變。今年浙江各類水泥價(jià)格的漲幅在27%45%之間波動，鋼材價(jià)格漲幅在15%40%之間波動。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）%，普通硅酸鹽水泥（立窯）%，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）%；%。普通中型鋼材價(jià)格上漲19%，%，%，線材價(jià)格上漲19%， 建筑材料價(jià)格的大幅上揚(yáng)，增加了建安成本。從浙江來看，因今年鋼材、水泥等建筑材料漲價(jià)，多層建安成本增加8－9%，小高層增加10－11%，高層增加12－13%。由于建材生產(chǎn)受資源、能源短缺影響，目前建材供不應(yīng)求狀況還難以改變，預(yù)計(jì)建材價(jià)格上升的慣性還會持續(xù)?！ ￠_發(fā)貸款利率上浮，增大財(cái)務(wù)費(fèi)用。上個(gè)月央行宣布從2004年1月1日起擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率可在貸款基準(zhǔn)利率上上浮70％，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在浮動之列，這意味著在杭州樓市仍呈供不應(yīng)求狀況下，開發(fā)商有可能將這部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)而提高房價(jià)?！ 《⒖赡芤鸱績r(jià)下滑的主要因素 土地供給因素。從2003年開始杭州市政府已改變了非飽和供地政策，土地投放量將大幅增加，將對市場產(chǎn)生較大影響，此外，股市變化、銀行政策調(diào)整等都將對房市帶來未測因素?！ ∪⑹袌鲎邉菖袛唷 鞘凶罱K的走勢取決于上述兩方力量的較量。但總體上看：若不發(fā)生突發(fā)事件，2004年杭州樓市有以下特征： 有效需求依然旺盛 每年約10萬新增人口、大量新婚家庭（15000多對），改善性需求量遠(yuǎn)未得到滿足，以及拆遷仍處于高峰期，市場有效需求量大。 房價(jià)穩(wěn)中有升，升幅減緩 房價(jià)最終走勢取決于供求關(guān)系，2004年市場供不應(yīng)求狀況還不能得到較徹底改變，以及考慮成本推動等因素，杭州房價(jià)繼續(xù)呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。但是隨著政府調(diào)控措施效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，升幅將減緩。預(yù)計(jì)2004年杭州樓市將基本結(jié)束普漲歷史，開始進(jìn)入個(gè)股分化的時(shí)代。一些性價(jià)比偏低的舊房、一些無稀缺性景觀優(yōu)勢和品質(zhì)優(yōu)勢的百萬元級二手房，其價(jià)格甚至可能出現(xiàn)回落?！ ∽杂眯韵M(fèi)占市場絕對主流 政府恢復(fù)20%個(gè)人所得稅，以及增加經(jīng)濟(jì)適用房供給等，部分投機(jī)者正在撤離樓市，自用性消費(fèi)將占市場絕對主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。杭州市房產(chǎn)管理局2004年1月18 / 1
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