【正文】 收入人群的居住需求，那么如今“小OFFICE”的產(chǎn)生也是迎合了市場(chǎng)的趨勢(shì)。小區(qū)所在位置是否有便捷的交通，空氣好不好，綠化怎么樣，有無(wú)噪音污染源——比如火車或者輕軌，年輕人對(duì)將來(lái)子女上學(xué)的事情也許不需太多考慮，但是去餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所是否方便卻是要先弄清的。收房入住以后就要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)；供熱單位、自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司和有線電視臺(tái)收取暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有線電視收視收費(fèi)等。ＣＢＤ的炫特區(qū)還把產(chǎn)品做成可以終身居住的“鳳蝶獨(dú)居”，通州的白領(lǐng)易居推出了首付１．５萬(wàn)元和１．８萬(wàn)元的兩居、三居小戶型，更是將小戶型從一個(gè)過(guò)渡型產(chǎn)品推向了一個(gè)主力賣點(diǎn)的位置。他們或者還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買(mǎi)大住宅，或者在組建家庭之前沒(méi)有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不太滿意。而來(lái)自各小戶型項(xiàng)目的客戶年齡資料也表明，２５－３５歲的年輕人占了絕大多數(shù)。丁克一詞為英文Ｄｏｕｂｌｅｉｎｃｏｍｅａｎｄｎｏｋｉｄｓ的縮寫(xiě)ＤＩＮＫ，意即雙收入、無(wú)子女的家庭結(jié)構(gòu)。這兩個(gè)字頭組合到一起構(gòu)成的這個(gè)新詞，“布爾喬亞”的內(nèi)核是實(shí)用主義，“波希米亞”的內(nèi)核是浪漫主義。33 / 33。ＩＦ一族更為注重生活方式的自由選擇，財(cái)富和地位的推動(dòng)力不再是特別重要的，即使行走的方向也帶有更多的個(gè)性色彩。但由于其大部分人處于走出校門(mén)后初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不確定，因此，他們也被稱為“都市炫一族”。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來(lái)會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)小戶型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。２．自住型需求者。小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品不斷細(xì)化出新。即建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按２％的稅率征收契稅；建筑面積超過(guò)１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按２％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按４％的稅率征收契稅。如果太多戶人共用一部電梯，可能會(huì)影響上下樓所用的時(shí)間。郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)小戶型很明顯是一過(guò)渡性產(chǎn)品，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，小戶型是短期居住、長(zhǎng)期投資的房屋，這就從另一個(gè)側(cè)面對(duì)小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價(jià)值。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。有了更多的儲(chǔ)藏空間，私密性強(qiáng)，可以相對(duì)自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板，真正實(shí)現(xiàn)家的感覺(jué)。超小戶型面積過(guò)小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開(kāi)發(fā)中被摒棄。目前，在北京部分項(xiàng)目中的小戶型，是具有一定投資價(jià)值的。前者特色鮮明，客戶定位指向性強(qiáng)，后者大多是項(xiàng)目中剩余的部分小戶型，但整個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)需要而做的宣傳，并且多屬于公寓類住宅。市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過(guò)80到100平方米。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯(cuò)，銷售速度也較快。家庭年收入在3萬(wàn)元以下的人接近一半(％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(％)的家庭收入超過(guò)3萬(wàn)元的人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在70100平方米。他們或者還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買(mǎi)大住宅，或者在組建家庭之前沒(méi)有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。據(jù)北京市2001年的統(tǒng)計(jì)，16％的經(jīng)濟(jì)適用房被中高收入者所購(gòu)買(mǎi)。③在適應(yīng)市場(chǎng)需求方面。而歐洲自90年代以來(lái)，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場(chǎng)新增量的75％，成為市場(chǎng)銷售的主體。何樂(lè)而不為？同時(shí)由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設(shè)計(jì)還便于與建筑師及時(shí)溝通，更易達(dá)到預(yù)期的建筑空間設(shè)計(jì)效果。4. 新一代小戶型在設(shè)計(jì)時(shí)就為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間，是“活”空間，空間可以隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型。1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當(dāng)減少?gòu)N房的面積，或開(kāi)發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。住宅設(shè)計(jì)的差異性、個(gè)性化特征也越來(lái)越明顯，使戶型設(shè)計(jì)必然具有超前意識(shí)，不能只看眼前的市場(chǎng)主流，而要注重主導(dǎo)居住品位的設(shè)計(jì)方向。一方面降低了項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。靚典 西南農(nóng)機(jī)市場(chǎng)旁 西二環(huán)內(nèi) 242 多層 2350 5292 形象展示智業(yè)逸景 羊西線蜀漢中路 西三環(huán)內(nèi) 108 小高層 2380 55130 形象展示佳利花園 衣冠廟立交橋旁 南二環(huán)內(nèi) / 多層 2380 30135 形象展示草堂柳苑目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點(diǎn)：周邊交通便捷；目標(biāo)客戶群集中區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)、白領(lǐng)聚集區(qū)等。總建筑面積45000平方米，分A、B兩座；16層以30至70平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分平層和躍層結(jié)構(gòu)；設(shè)有兩層地下停車場(chǎng)。總戶數(shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。u 國(guó)際花園開(kāi) 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商：林鳳集團(tuán)現(xiàn) 場(chǎng) 地 址：肖價(jià)河沿街成都幼師斜對(duì)面總占地建面積（畝） 項(xiàng)目構(gòu)成 起價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 物管費(fèi) 維修基金免 免 一元/ M2 %小區(qū)配套國(guó)際會(huì)所、景觀游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂(lè)園、幼兒園項(xiàng)目賣點(diǎn)：1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團(tuán)上市公司背景，發(fā)揮品牌號(hào)召力；2) “小戶型社區(qū)”。典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國(guó)情調(diào)于一體的街區(qū)型開(kāi)放式商業(yè)空間。3） 框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計(jì)，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。第五節(jié)、物管需求調(diào)查顯示小戶型購(gòu)買(mǎi)者物管服務(wù)要求較高，對(duì)日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。第三節(jié)、裝修需求精裝修是首選。吾家等項(xiàng)目的成型。從中可以得出成都小戶型項(xiàng)目的定價(jià)比較低，對(duì)于較年輕的客戶來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)重要的購(gòu)買(mǎi)因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個(gè)重要因素。交大吾家、流星花園、宜家這個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見(jiàn)縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開(kāi)發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無(wú)力的奢望，而受地塊的限制，開(kāi)發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開(kāi)式廚房往往成了擺設(shè)。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。這部分人往往以事業(yè)為重，又非常渴望有自己獨(dú)立的空間，但收入不允許他們過(guò)多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。第三章：小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買(mǎi)小戶型的對(duì)象，大致可分為以下四類：第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。 低總價(jià)。 3) 置業(yè)者趨向年輕化市場(chǎng)主流購(gòu)房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過(guò)渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子?？偸亲夥亢桶峒?，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來(lái)房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買(mǎi)房，既對(duì)得起自己，又方便了“存款”。 2) 消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。原因非常簡(jiǎn)單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。l 什么是小戶型目前尚沒(méi)有一個(gè)明確的概念對(duì)小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說(shuō)法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可?，F(xiàn)在在市場(chǎng)上較為暢銷的小戶型有別于過(guò)去觀念中的小戶型，過(guò)去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場(chǎng)上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來(lái)，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說(shuō)整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。過(guò)渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場(chǎng)。觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買(mǎi)房作為一種理財(cái)方式。2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無(wú)子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至34人。第二章：小戶型的暢銷原因分析“小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？”分析起來(lái)，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合原因。 投資回報(bào)率高。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。他們不僅沒(méi)有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購(gòu)買(mǎi)商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。房產(chǎn)周期長(zhǎng)，盈利空間大。小戶型作為樓盤(pán)的主力戶型正式推出。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項(xiàng)目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達(dá)到40％，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品，迎來(lái)了成熟的開(kāi)花期。第一節(jié)：價(jià)格分布本次統(tǒng)計(jì)的34個(gè)樓盤(pán)中價(jià)格主要分布在20004000元/平米，其中20002500元/平米、25003000元/平米、30003500元/平米、35004000元/平米價(jià)位的樓盤(pán)數(shù)量不分伯仲，分別為7個(gè)、8個(gè)、8個(gè)和7個(gè)，高價(jià)位的4000元/平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有4個(gè)。城北的西南交通大學(xué)帶來(lái)的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大可見(jiàn)，消費(fèi)者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。而且最好是比較安靜的住家戶，因?yàn)樘岬叫粜?，人們往往覺(jué)得住的人群一定是比較雜的，所以對(duì)于安靜度的關(guān)注就十分強(qiáng)烈。2） 每?jī)蓪釉O(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)u 藍(lán)色加勒比開(kāi) 發(fā) 商：成都和駿科技實(shí)業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問(wèn)有限公司現(xiàn) 場(chǎng) 地 址：成都市科華北路143號(hào)（亞泰廣場(chǎng)斜對(duì)面）規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 33% 39% 7層（12F/37F）公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù)268 74 37316 M2 35 M2左右 約50個(gè)價(jià) 格 情 況（精裝修）公寓：（起價(jià)）3700元/ M2，（均價(jià)）3800元/ M2商 鋪 價(jià) 格：458015800元/ M2項(xiàng)目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具