【正文】 收入人群的居住需求，那么如今“小OFFICE”的產生也是迎合了市場的趨勢。小區(qū)所在位置是否有便捷的交通，空氣好不好，綠化怎么樣，有無噪音污染源——比如火車或者輕軌，年輕人對將來子女上學的事情也許不需太多考慮，但是去餐飲、娛樂場所是否方便卻是要先弄清的。收房入住以后就要承擔物業(yè)管理費，包括物業(yè)管理服務費，指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業(yè)產權人、使用人相關的其他服務；供熱單位、自來水公司、供電局、煤氣公司和有線電視臺收取暖氣費、水費、電費、燃氣費、有線電視收視收費等。ＣＢＤ的炫特區(qū)還把產品做成可以終身居住的“鳳蝶獨居”，通州的白領易居推出了首付１．５萬元和１．８萬元的兩居、三居小戶型，更是將小戶型從一個過渡型產品推向了一個主力賣點的位置。他們或者還沒有經濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結構及小區(qū)的配套設施都令人不太滿意。而來自各小戶型項目的客戶年齡資料也表明，２５－３５歲的年輕人占了絕大多數。丁克一詞為英文Ｄｏｕｂｌｅｉｎｃｏｍｅａｎｄｎｏｋｉｄｓ的縮寫ＤＩＮＫ，意即雙收入、無子女的家庭結構。這兩個字頭組合到一起構成的這個新詞，“布爾喬亞”的內核是實用主義，“波希米亞”的內核是浪漫主義。33 / 33。ＩＦ一族更為注重生活方式的自由選擇，財富和地位的推動力不再是特別重要的，即使行走的方向也帶有更多的個性色彩。但由于其大部分人處于走出校門后初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不確定，因此，他們也被稱為“都市炫一族”。當前，獨生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。２．自住型需求者。小戶型市場競爭日趨激烈，產品不斷細化出新。即建筑面積在１２０平方米以內的，按２％的稅率征收契稅；建筑面積超過１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按２％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按４％的稅率征收契稅。如果太多戶人共用一部電梯，可能會影響上下樓所用的時間。郊區(qū)化發(fā)展趨勢小戶型很明顯是一過渡性產品，對于大多數消費者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個側面對小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價值。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。有了更多的儲藏空間，私密性強，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風景線不再單調、呆板，真正實現家的感覺。超小戶型面積過小產生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。目前，在北京部分項目中的小戶型，是具有一定投資價值的。前者特色鮮明，客戶定位指向性強，后者大多是項目中剩余的部分小戶型，但整個項目并沒有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場熱點需要而做的宣傳，并且多屬于公寓類住宅。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(％)的家庭收入超過3萬元的人希望經濟適用房面積在70100平方米。他們或者還沒有經濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結構及小區(qū)的配套設施都令人不盡滿意。據北京市2001年的統(tǒng)計，16％的經濟適用房被中高收入者所購買。③在適應市場需求方面。而歐洲自90年代以來，100平方米以下的小戶型已經占到市場新增量的75％，成為市場銷售的主體。何樂而不為？同時由開發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設計還便于與建筑師及時溝通，更易達到預期的建筑空間設計效果。4. 新一代小戶型在設計時就為未來預留發(fā)展空間，是“活”空間，空間可以隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當減少廚房的面積，或開發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。住宅設計的差異性、個性化特征也越來越明顯，使戶型設計必然具有超前意識，不能只看眼前的市場主流，而要注重主導居住品位的設計方向。一方面降低了項目銷售的風險，另一方面也滿足了不同層次消費者的需求。靚典 西南農機市場旁 西二環(huán)內 242 多層 2350 5292 形象展示智業(yè)逸景 羊西線蜀漢中路 西三環(huán)內 108 小高層 2380 55130 形象展示佳利花園 衣冠廟立交橋旁 南二環(huán)內 / 多層 2380 30135 形象展示草堂柳苑目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點：周邊交通便捷；目標客戶群集中區(qū)域商務辦公區(qū)、白領聚集區(qū)等?？偨ㄖ娣e45000平方米，分A、B兩座；16層以30至70平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分平層和躍層結構；設有兩層地下停車場?？倯魯?72戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。u 國際花園開 發(fā) 商：成都市武侯房地產開發(fā)有限責任公司 投 資 商：林鳳集團現 場 地 址：肖價河沿街成都幼師斜對面總占地建面積（畝） 項目構成 起價 最高價 均價 戶型區(qū)間80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2其它費用天然氣配套費 光纖入網費 物管費 維修基金免 免 一元/ M2 %小區(qū)配套國際會所、景觀游泳池、網球場、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂園、幼兒園項目賣點：1) 二環(huán)路內規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團上市公司背景，發(fā)揮品牌號召力；2) “小戶型社區(qū)”。典型特色：集青春、時尚、亮麗、浪漫和異國情調于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間。3） 框剪結構，向上或向下復式設計，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。第五節(jié)、物管需求調查顯示小戶型購買者物管服務要求較高，對日常服務追求清潔、時效。第三節(jié)、裝修需求精裝修是首選。吾家等項目的成型。從中可以得出成都小戶型項目的定價比較低，對于較年輕的客戶來說，這是一個重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現火爆跡象的一個重要因素。交大吾家、流星花園、宜家這個時期的小戶型多是在城區(qū)內見縫插針地運用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產權，而且贏得至少40年以上盈利空間。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯毩⒌目臻g，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。第三章：小戶型賣給什么人根據調查統(tǒng)計，購買小戶型的對象，大致可分為以下四類：第一類：大學畢業(yè)生，外地的打工族。小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。 低總價。 3) 置業(yè)者趨向年輕化市場主流購房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子?？偸亲夥亢桶峒遥哿?，一年交給房東的租金細細一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。 2) 消費者對住宅功能的認識趨于理性化。原因非常簡單，和我們物質的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個人隱私的需求、個人獨立傾向的發(fā)展等等，這是一個很大的原因。l 什么是小戶型目前尚沒有一個明確的概念對小戶型進行嚴格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內人士認可?，F在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價低、建筑成本低，往往造成質量較差和難以達到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實已是兩個有所區(qū)別的概念。這幾個數據不僅看出來，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標準已經成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時，在這個標準以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標準肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。過渡性消費觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場。觀念先進的青年消費者將買房作為一種理財方式。2) 家庭人口結構發(fā)生變化我國經過多年的計劃生育政策，家庭人口數量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至34人。第二章：小戶型的暢銷原因分析“小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認可并接受這些小戶型呢？”分析起來，除了小戶型的低總價外，還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多因素的綜合原因。 投資回報率高。宜商小戶型項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。房產周期長，盈利空間大。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。以“交大數碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達到40％，戶型設計和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機位，小戶型這種底端住宅產品不再僅僅是一種過渡產品，迎來了成熟的開花期。第一節(jié)：價格分布本次統(tǒng)計的34個樓盤中價格主要分布在20004000元/平米，其中20002500元/平米、25003000元/平米、30003500元/平米、35004000元/平米價位的樓盤數量不分伯仲，分別為7個、8個、8個和7個，高價位的4000元/平米以上的小戶型項目比較少，只有4個。城北的西南交通大學帶來的學術氛圍和單身氣質促成了交大可見，消費者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。而且最好是比較安靜的住家戶，因為提到小戶型，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的，所以對于安靜度的關注就十分強烈。2） 每兩層設有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)u 藍色加勒比開 發(fā) 商：成都和駿科技實業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現 場 地 址：成都市科華北路143號（亞泰廣場斜對面）規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數 33% 39% 7層（12F/37F）公寓總戶數 商鋪戶數 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數268 74 37316 M2 35 M2左右 約50個價 格 情 況（精裝修）公寓：（起價）3700元/ M2，（均價）3800元/ M2商 鋪 價 格：458015800元/ M2項目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。項目點評：設計大膽、獨特，體現現代、前衛(wèi)的建筑風格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價值；消費群體劃分明確，戶型設計和面積配比具