【正文】 有很強的針對性；入市時機把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。時代100位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空園林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米。5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分別為11，形成退合式屋頂花園，總用地面積：,住宅總戶數(shù)：202戶,總建筑面積：,地下車庫面積：,住宅面積：,地下自行車庫面積：,綠化率：35%流星花園地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍SOHO。因此，小戶型的預(yù)期市場潛力很大。附二：成都市主要小戶型項目一覽表項目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價 戶型區(qū)間 狀態(tài)財經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財大正門 西三環(huán)內(nèi) 148 多層,小高層,營業(yè) 21506166(營） 43143 期房交大3） 產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴大了購買群體。一方面消費者的成熟，令小戶型的設(shè)計將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計行業(yè)。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽臺等配套功能布局完善，動靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是設(shè)計中要考慮到的問題。3. 采用躍層空間概念加以設(shè)計，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。由開發(fā)商或物業(yè)管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經(jīng)濟實用又體現(xiàn)時尚個性化的菜單式裝修服務(wù)，會使開發(fā)商及客戶達到雙贏效果。日本曾統(tǒng)計過若干個國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右時，就不再增長，然后又回落到80100平方米。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運，在建造和設(shè)計時應(yīng)采用先進的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。經(jīng)濟適用房的購買要實行真正的嚴(yán)格的準(zhǔn)購制。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。2001年7月，《北京青年報》策劃了一次對北京市民就經(jīng)濟適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對于經(jīng)濟適用房的面積要求是不同的。對小戶型住宅的需求在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。對小戶型住宅需求的特點。 　　■小戶型是否值得投資？ 　　目前市場上的小戶型可分成兩類：“一是小戶型項目；二是項目中的部分小戶型。但項目的定位、風(fēng)格、戶型、價格和配套其實在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。房型的升級換代面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室，形式上更像當(dāng)年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。獨立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。人口密度的降低一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天24小時供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。４．電梯：在選房時，最好先搞清楚您所要購買的小戶型每層多少戶、共用幾部電梯，這點對生活節(jié)奏比較快的年輕人來說很重要。買房人在７月１日以前含當(dāng)日和開發(fā)商簽訂合同的，還按以前的辦法繳納契稅。３０多家開發(fā)商推出的數(shù)十個項目中都有小戶型活躍的身影，小戶型的總供應(yīng)量達到了５００萬平方米左右。由于京滬等大城市，商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。④外地父母與兒女團聚用。這個多出生于２０世紀(jì)７０年代的人群，具有相對高收入、低儲蓄積累，同時擁有高學(xué)歷、時尚、創(chuàng)造力強的共同特征，是目前社會中最活躍的群體。”能夠符合這三個條件的，便是國際自由人。從行業(yè)來看，Ｓｔｕｄｉｏ的行業(yè)主要分布在創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計（包括網(wǎng)頁設(shè)計）等新興行業(yè)?！安疾ㄗ濉币馕吨粌H要有藝術(shù)理想、人文情懷、叛逆精神，更主要的還要有足夠多的財富來支撐。目前，中國丁克家庭的比例并不大，但中國知識階層女性生育年齡普遍較大，說明不想生育的人越來越多，丁克家庭比例呈上升趨勢。中原市場研究部把小戶型的主要購買人群分成了六種：１．飄一族。②中低收入階層。那么究竟誰買了小戶型？不用說，絕大多數(shù)小戶型的購買者是年輕人。誰買了小戶型？毋庸置疑，購買小戶型的主力應(yīng)該是２０—３５歲之間的年輕人，這也是絕大多數(shù)小戶型的開發(fā)商所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)人群。６．出租：如果將小戶型作為自己的過渡居所來使用的話，您在買房時就一定要考慮項目的投資前景和升值潛力。滿足成長型小企業(yè)的需求成為小OFFICE的主要方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透１．房型：小戶型大多集中于５０平方米以下的一居，由于空間面積有限，居室如何分割就顯得尤為重要，最好選擇獨立功能分開的戶型，廚房與臥室需要適當(dāng)?shù)馗糸_，才有助于提高居住的舒適度。公共氛圍的營造小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。居住舒適性的提高小面積居室的實現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價的。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報在近幾年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道。 　　■如何選擇投資型小戶型？ 　　現(xiàn)在市場上的小戶型項目，由于居住環(huán)境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對年輕單身人士，這樣，購買小戶型后的出租對象自然以年輕人為主，但問題是，租金能達到什么水平？根據(jù)房產(chǎn)投資簡單經(jīng)驗法則——月租金不得低于總房價的１％，不難看出，北京目前主要小戶型項目（主力戶型４０至８０平方米，售價５０００至８０００元／平方米）要獲得投資收益，其租金應(yīng)在２０００元至６４００元，對照上述北京租賃市場狀況的簡單分析，這個租金水平基本上已超出普通租賃客戶的承受能力。 　　■小戶型是過渡消費 　　從建筑角度來看，住宅的舒適度和可住性并不取決于面積大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后—棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象，如靜安區(qū)的“藍朝部落”，坐落在新黃浦的“青年匯”，及位于虹橋地區(qū)的“虹橋首席”等幾百套小戶型房在短短數(shù)周內(nèi)即被搶購一空。從近期來看，我國這些人口流動性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會極大地緩和小戶型供給不足的狀況。③異地置業(yè)者。(三)小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。(二)政府對開發(fā)小戶型應(yīng)采取的政策措施。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的家庭成為獨生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會如開發(fā)商所認為的那樣，只是過渡性的住宅。雖然小戶型的利潤空間要小于大戶型，但目前我國京滬等地大戶型的銷售情況并不樂觀，大量大戶型的商品房閑置。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來項目內(nèi)的流動人口（即不是那些自買自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個住戶的身份證，將會給安全管理造成隱患。如何在設(shè)計之初就考慮這些需要，比如寬帶網(wǎng)的接入，學(xué)習(xí)空間的適當(dāng)劃分，高科技計量手段的運用等。3）、墻壁太薄，或門窗相對，致使“隔墻有耳”。 二、小房型、大空間，嚴(yán)重依賴社區(qū)服務(wù)今后住宅的發(fā)展趨勢是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多的是滿足居住的問題。自由度 漿洗街 南二環(huán)內(nèi) 624 高層 null 4070 形象展示金港空中花園 二環(huán)路西三段 西三環(huán)內(nèi) 135 小高層 2580 48172 期房科華之星 腫瘤醫(yī)院旁 南三環(huán)內(nèi) 2 / 高層 2580 53106 形象展示麗景華庭 大石西路西延線 西三環(huán)內(nèi) / 小高層 2700 50170 形象展示維達北苑 解放路一段94116號 北二環(huán)內(nèi) 107 小高層 2800 29109 現(xiàn)房嘉洲華府美華居 喜瑪拉雅大酒店對面 北三環(huán)內(nèi) 129 小高層 2700 3252 現(xiàn)房城市物語 21世紀(jì)花園對面 西三環(huán)內(nèi) 345 小高層 3480 3255 期房時代天驕 太升北路64號 府河內(nèi) 552 高層 3400 2969 期房 東安北街 府河內(nèi) 202 小高層 3100 35140 形象展示世紀(jì)太升 太升南路 府河內(nèi) 172 高層 3400 29109 期房芳草地——金雍閣 錦繡花園旁 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3080 47173 形象展示梧桐世家 永豐路．玉林小區(qū) 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3300 48154 形象展示經(jīng)典坐標(biāo) 紅星路口 府河內(nèi) 195 高層、營業(yè) 3500 48200 期房藍色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 219 高層 3100 50230 期房曼哈頓 錦繡花園對面 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3400 23118 期房時代100 成都幼師旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60230 期房成都現(xiàn)代城 錦里西路 府河內(nèi) / 高層 3500 45220 期房流星花園 天仙橋街SOHO旁 府河內(nèi) / 高層 3500 30126 形象展示玉林風(fēng)景線 芳草街6號 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3200 3592 形象展示新綠季節(jié)——彩世界 新光路88號 南三環(huán)內(nèi) / 小高層 3100 3988 形象展示萊茵家園 武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處 府河內(nèi) 120 高層 3000 70150 形象展示麗陽天下二期 人南路與一環(huán)路交匯處 府河內(nèi) 432 高層 4040 45110 形象展示新中心都市驛站 鹽市口旁 府河內(nèi) 461 高層 4370 32100 現(xiàn)房錦江賓館瑞景商務(wù)樓 永陵路與西安路交匯處 府河內(nèi) 187 高層 null 4060 期房成都國際公寓 合江亭旁 府河內(nèi) 120 小高層寫字 5000 41164 現(xiàn)房第三部分：小戶型的發(fā)展趨勢小戶型住宅作為投資及過渡居住的住宅品種，在未來的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個方面：一、開發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū)隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開發(fā)的土地越來越少，許多小戶型項目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。幾乎所有的調(diào)查者都認為