【正文】 很多為較缺乏生活經(jīng)驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，平時(shí)工作、學(xué)習(xí)已經(jīng)占用了絕大部分時(shí)間，更別提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。四、物業(yè)管理更為周到居住與住房分離，投資性購房上升,既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買房者服務(wù)，如何滿足這兩類消費(fèi)群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開發(fā)商面前的問題。4. 新一代小戶型在設(shè)計(jì)時(shí)就為未來預(yù)留發(fā)展空間，是“活”空間，空間可以隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴(yán)格劃分，達(dá)到視覺開闊的效果，具有空間流動(dòng)性和相關(guān)性。將成為此種房型營銷的又一主要賣點(diǎn)。2. 目前購買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加，在其所居住的場(chǎng)所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當(dāng)減少廚房的面積，或開發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂?）、無裝修或裝飾過于簡陋，電梯過少，商住兩用型項(xiàng)目沒有考慮貨運(yùn)電梯的配置。2）、戶型設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳室或陽臺(tái)上等。住宅設(shè)計(jì)的差異性、個(gè)性化特征也越來越明顯，使戶型設(shè)計(jì)必然具有超前意識(shí)，不能只看眼前的市場(chǎng)主流，而要注重主導(dǎo)居住品位的設(shè)計(jì)方向。三、面積小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭力仍然是產(chǎn)品。年輕人又是最活躍的一個(gè)群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時(shí)間緊迫，日常生活的其它部分必須依賴社區(qū)服務(wù)來分擔(dān)。而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在6萬平方米左右比較合適。一方面降低了項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。2） 居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營、使用提供了強(qiáng)力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。因此，這些項(xiàng)目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務(wù)較少，更談不上環(huán)境景觀。吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 738 多層 2608 期房武城靚典 西南農(nóng)機(jī)市場(chǎng)旁 西二環(huán)內(nèi) 242 多層 2350 5292 形象展示智業(yè)逸景 羊西線蜀漢中路 西三環(huán)內(nèi) 108 小高層 2380 55130 形象展示佳利花園 衣冠廟立交橋旁 南二環(huán)內(nèi) / 多層 2380 30135 形象展示草堂柳苑如果作為投資往往會(huì)考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。作為投資，便捷的交通也是房子出租的一個(gè)亮點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)考慮重新置業(yè)，以小換大來改善居住條件。目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點(diǎn)：周邊交通便捷；目標(biāo)客戶群集中區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)、白領(lǐng)聚集區(qū)等。又因?yàn)榍捌诘囊恍┬粜晚?xiàng)目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場(chǎng)上對(duì)于小戶型的需求巨大。附一：春季房交會(huì)小戶型統(tǒng)計(jì)分析主力戶型4080的小戶型項(xiàng)目在2002年春季交易會(huì)上出現(xiàn)了爆棚現(xiàn)象，合計(jì)有17個(gè)小戶型樓盤，占總參展樓盤（除郊縣樓盤）的36%，小戶型緣何受到開發(fā)商的青睞？一方面，小戶型住宅物業(yè)的總價(jià)低、受眾面較廣。700平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書吧為你提供生活休閑空間?？偨ㄖ娣e45000平方米，分A、B兩座；16層以30至70平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分平層和躍層結(jié)構(gòu)；設(shè)有兩層地下停車場(chǎng)。站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場(chǎng)、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新。占地:，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:%，容積率:，綠地率:，停車位:490總戶數(shù):624戶模塊化戶型組合,由基本型一層12戶小戶型可輕松發(fā)展為一層6戶的發(fā)展型,讓實(shí)用實(shí)在的70平方米兩口之家瞬間升級(jí)為140平米。武城總戶數(shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì)，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計(jì)差，實(shí)用性不強(qiáng)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：從該項(xiàng)目的占地規(guī)模和戶型配比來看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點(diǎn)，但“國際化”口號(hào)，較為空洞，缺少實(shí)質(zhì)支撐。3) “國際化”口號(hào)。u 國際花園開 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商：林鳳集團(tuán)現(xiàn) 場(chǎng) 地 址：肖價(jià)河沿街成都幼師斜對(duì)面總占地建面積（畝） 項(xiàng)目構(gòu)成 起價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 物管費(fèi) 維修基金免 免 一元/ M2 %小區(qū)配套國際會(huì)所、景觀游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂園、幼兒園項(xiàng)目賣點(diǎn)：1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團(tuán)上市公司背景，發(fā)揮品牌號(hào)召力；2) “小戶型社區(qū)”。5）“微戶型”設(shè)計(jì)，輕松付款，長期回報(bào)。項(xiàng)目賣點(diǎn)：1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里”2）好口岸，低價(jià)格，旺鋪投資的良機(jī)！3）強(qiáng)大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。該項(xiàng)目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于2002年6月8日開盤，在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過90%的佳績，開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目“短、平、快”的操作模式。典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國情調(diào)于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間。 37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，有效增加實(shí)用空間；銷售面積37平方米戶型，有效增加性價(jià)比；，室內(nèi)空間更為開闊，時(shí)尚、氣派。從銷售狀況看，有30%的消費(fèi)者購買目的是投資或辦公。5） 5米寬景觀過廊。3） 框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計(jì)，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹曼哈頓開 發(fā) 商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所 現(xiàn)場(chǎng)地址：人民南路四段華能大廈旁總建面積（萬M2） 項(xiàng)目構(gòu)成 配套 起價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 1棟14層高層 7100 M2會(huì)所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 一戶一表 物管費(fèi) 維修基金5500元/戶 120元/戶 400元/戶 小區(qū)配套恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面開盤主題：1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！2） 顛覆市中心小戶型缺憾??！3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！項(xiàng)目賣點(diǎn)：1） 時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái)，居家、投資、辦公皆宜。有近一半的被調(diào)查者有24小時(shí)送餐服務(wù)、進(jìn)房打掃衛(wèi)生、代購物品服務(wù)、定時(shí)喚醒服務(wù)的要求。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。第五節(jié)、物管需求調(diào)查顯示小戶型購買者物管服務(wù)要求較高，對(duì)日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。被調(diào)查者對(duì)生活配套的要求，首先選擇的是商場(chǎng)，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對(duì)象的年齡段有關(guān)。另外，在付過首付款后，裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。第三節(jié)、裝修需求精裝修是首選。第二節(jié)、戶型功能需求房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)被80％的被調(diào)查者全選中，只有個(gè)別的調(diào)查者認(rèn)為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個(gè)人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對(duì)小戶型的需求狀況為：第一節(jié)、戶型面積需求50平方米以上面積的房子最受歡迎。吾家等項(xiàng)目的成型。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。時(shí)代100、科華之星、曼哈頓、藍(lán)色加勒比、彩世界、武城市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。從中可以得出成都小戶型項(xiàng)目的定價(jià)比較低，對(duì)于較年輕的客戶來說，這是一個(gè)重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個(gè)重要因素。物業(yè)類別主要是高層、小高層。經(jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開盤的和即將開盤的小戶型項(xiàng)目已達(dá)30多個(gè)，這些純小戶型樓盤帶來了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的市場(chǎng)焦點(diǎn)。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個(gè)時(shí)尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開發(fā)理念，其開發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場(chǎng)所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。交大吾家、流星花園、宜家所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更需要大的活動(dòng)空間。對(duì)于這類群體而言，家也許就是一個(gè)“睡眠場(chǎng)所”，會(huì)客、娛樂、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。2000年交大第六期開發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代，“小戶型大社區(qū)，通過良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開發(fā)模式影響了這一代小戶型。這個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前 言1999年，SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一場(chǎng)波瀾壯闊的小戶型革命。同時(shí)，年青女性，特別是外來尋夢(mèng)的知識(shí)女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。目前，國內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購買小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房可以認(rèn)為是消費(fèi)+投資的結(jié)合體。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時(shí)間的重要性對(duì)他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。第三類：“新興而立”族。這部分人往往以事業(yè)為重，又非常渴望有自己獨(dú)立的空間，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。如今，在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在