【正文】 房，政府應(yīng)當(dāng)更多的考慮消費者的需求，多了解社會各界的意見和建議，如此制定的政策才能更符合實際的需求情況。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計方面。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公司或裝修隊，由于目前裝修市場的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴(yán)格劃分，達(dá)到視覺開闊的效果，具有空間流動性和相關(guān)性。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)?。三、面積小、功能全、設(shè)計更為合理房地產(chǎn)項目的核心競爭力仍然是產(chǎn)品。2） 居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營、使用提供了強力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。如果作為投資往往會考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。又因為前期的一些小戶型項目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場上對于小戶型的需求巨大。站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新。部分單元一梯六戶的設(shè)計，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計差，實用性不強。5）“微戶型”設(shè)計，輕松付款，長期回報。 37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，有效增加實用空間；銷售面積37平方米戶型，有效增加性價比；，室內(nèi)空間更為開闊，時尚、氣派。第三章、成都市小戶型典型項目介紹曼哈頓開 發(fā) 商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計：空之間設(shè)計事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計事務(wù)所 現(xiàn)場地址：人民南路四段華能大廈旁總建面積（萬M2） 項目構(gòu)成 配套 起價 均價 戶型區(qū)間 1棟14層高層 7100 M2會所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2其它費用天然氣配套費 光纖入網(wǎng)費 一戶一表 物管費 維修基金5500元/戶 120元/戶 400元/戶 小區(qū)配套恒溫游泳池、頂層會所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面開盤主題：1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！2） 顛覆市中心小戶型缺憾！！3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！項目賣點：1） 時尚外觀、酒店式物管、頂層會所平臺，居家、投資、辦公皆宜。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。第二節(jié)、戶型功能需求房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因為面積小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺被80％的被調(diào)查者全選中，只有個別的調(diào)查者認(rèn)為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。物業(yè)類別主要是高層、小高層。所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因為小戶型的業(yè)主更需要大的活動空間。第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析前 言1999年，SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場上掀起了一場波瀾壯闊的小戶型革命。房產(chǎn)正在形成新的投資熱點，買房可以認(rèn)為是消費+投資的結(jié)合體。如今，在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占了相當(dāng)大的比例。隨著市場的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無力買車，對公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個，只是一個小電爐就可以了，用微波爐做做早點就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過去是不一樣的。在一個市場里面，或者在一個城市里面，不同層次的消費者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點決定了市場的產(chǎn)品。3) 將買房作為理財方式。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的時候占了65％，到了九十年代末的時候70—120平方米占了80％。如果說，此時的小戶型項目僅是“小荷才露尖尖角”，只是對主流市場的補充與點綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價低的特點外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：單指面積小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，主要指一居室。216。專家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會越來越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。沒有點壓力，每月也不見得能存下錢來，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂用掉了。 216。小戶型的購買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個群體。對于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報率?！耙?、食、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無法解決職工的住房問題，對于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進(jìn)社會的第一道難題。 另外，在當(dāng)今社會里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨居住，因為沒有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時尚的小戶型。同時，隨著銀行降息，國家為鼓勵老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。但畢竟小戶型亮出了自己的風(fēng)采。HOME、時代100、彩世界、新時空、曼哈頓、藍(lán)色加勒比等時尚小戶型逐漸被成熟的消費者所喜愛。第二節(jié)：方位分布如上圖，小戶型在方位分布上有一個明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達(dá)到11個，其次是南邊和西邊，各為10個和8個，北邊有4個，東邊最少只有1個。第三節(jié)：環(huán)域的方向細(xì)分表府河內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi)東 / 1 0 0南 / 1 5 4西 / 0 2 6北 / 0 1 3合計 11 2 8 13按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項目最多，達(dá)到13個，其次是府河內(nèi)11個，二環(huán)內(nèi)8個，對于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在南邊5個，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在西邊6個。在價格合適的情況下，有83％的被調(diào)查希望購買的小戶型房子是精裝修房，他們認(rèn)為房子的總面積小，但裝修程序照樣是不會少的。20世紀(jì)70年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。4） 銷售面積與實得面積比率約為1：，項目性價比較高。廣告特點：短期集中投放，主打投資牌，以低售價、高回報吸引消費者。占地80畝，30100平方米的戶型占有60%以上的比例。引進(jìn)世界級名師巴馬丹拿公司擔(dān)綱建筑設(shè)計，2002年1月24日，中華人民共和國建設(shè)部頒布時代100項目作為成都“國家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。配套設(shè)施每戶預(yù)留光纖電視、電話及寬帶接口，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，6部名牌電梯，紅外報警系統(tǒng)、24小時電視監(jiān)控以及立體背景音樂……社區(qū)內(nèi)1700平方米的中心綠化采用獨特的互動式景觀設(shè)計。87％被調(diào)查者選擇小戶型有一些缺陷。天籟村 二環(huán)路西一段 西二環(huán)內(nèi) 242 小高層 2550 5177 形象展示庭芳苑 營門口派出所附近 西三環(huán)內(nèi) 108 多層 2100 4889 現(xiàn)房藍(lán)色空間 交大路 北三環(huán)內(nèi) 700 多層 2200 69210 期房新時空 九三路 南二環(huán)內(nèi) 177 小高層 2500 3070 期房交大比如那些希望與父母臨近居住的消費者，便可以在同一個小區(qū)內(nèi)選擇一套4050平米的小戶型滿足自己居住的需要，再選擇一套80平米的住房滿足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照應(yīng)，又避免了由于生活觀念差異帶來的不便。I. 目前小戶型的設(shè)計存在著以下幾個缺點： 1）、密度布局，采光通風(fēng)，安全性和私密性較差，有的一層達(dá)到30多戶。而對于老年人獨居戶的要求，則可以開發(fā)居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨立性及封閉性，滿足老年人獨特的起居飲食習(xí)慣。它采用預(yù)應(yīng)力框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，每層樓都沒有任何明顯的梁和柱，而是在樓內(nèi)管線的輔裝上，以最小的戶型面積單位為戶型設(shè)計的基礎(chǔ)，具備積木式組合功能，消費者可以買一套、兩套甚至三套，空間可大可小，真正做到“量體裁衣”。二、房地產(chǎn)開發(fā)商及政府對小戶型住宅應(yīng)采取的對策(一)房地產(chǎn)商對小戶型熱銷應(yīng)采取的對策。經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。由于對小戶型的需求是社會中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。這既造成了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，又使得政府準(zhǔn)備給低收入者的補貼給了中高收入者。②中低收入階層。綜合看來，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％。京昌路邊的“沙灘人家”，半年之內(nèi)基本銷售完。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。 　　在分析小戶型的投資價值之前，讓我們先來看看北京租賃市場狀況。比如有些項目本來就定位于公寓，價格雖高，但由于存在承租人群，并且項目和配套已經(jīng)成熟，因此還是可能具有投資價值的。吸取了一代小戶型的經(jīng)驗，小戶型的面積得到回歸，一居40平方米、二居70平方米～80平方米的戶型成為主力。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設(shè)計增添了人與自然的融合。今年開盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯10戶，甚至一梯4戶的設(shè)計，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，今年出現(xiàn)的小戶型開始向郊區(qū)發(fā)展。５．環(huán)境：這是購買任何房產(chǎn)項目都要注意的一環(huán)。而７月１日以后和開發(fā)商簽訂買房合同的購房人則按新規(guī)定繳納契稅，即以套為單位，建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按１．５％的稅率征收契稅；建筑面積超過１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按１．５％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按３％的稅率征收契稅。除了去年小戶型市場的兩個主角榮豐２００８非常男女和ＳＯＬＯ系列外，年初還出現(xiàn)了順義溫榆河畔東方太陽城面向老年人的一居小戶型。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。給小戶型業(yè)主畫像根據(jù)調(diào)查顯示，購買小戶型的家庭結(jié)構(gòu)主要以單身和夫妻為主，被調(diào)查人員中有７９．９％的人屬于單身或者夫妻，這部分人正成為小戶型的主要購買人群。３．丁克一族。５．布波族，“布”是“布爾喬亞ｂｏｕｒｇｅｏｉｓ”“波”是“波希米亞ｂｏｈｅｍｉａｎ