【正文】 無房戶中占了相當(dāng)大的比例。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。那些外地來打工的“漂一族”，帶著夢(mèng)想來到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們?cè)诔鞘欣锉疾ǎ苍诓粩嗟刈儞Q著居住地場(chǎng)所；他們生活在城市里，卻始終無法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。第三章：小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購買小戶型的對(duì)象，大致可分為以下四類：第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。隨著市場(chǎng)的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，所以他們也會(huì)非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無力買車，對(duì)公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 交通便利。然而，市場(chǎng)上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。 低總價(jià)。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過去是不一樣的。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。 3) 置業(yè)者趨向年輕化市場(chǎng)主流購房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。在一個(gè)市場(chǎng)里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點(diǎn)決定了市場(chǎng)的產(chǎn)品。樓市里9成以上的個(gè)人購房者，他們花自己的錢很心疼。216。總是租房和搬家，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對(duì)得起自己，又方便了“存款”。3) 將買房作為理財(cái)方式。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。 2) 消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。1) 購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄?消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。原因非常簡(jiǎn)單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時(shí)候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的時(shí)候占了65％，到了九十年代末的時(shí)候70—120平方米占了80％。小戶型熱銷其實(shí)是個(gè)人購房時(shí)代到來的標(biāo)志?！靶《皇Ь蛹冶貍洌啥皇Р季趾侠怼?，則是小戶型的最佳闡釋。l 什么是小戶型目前尚沒有一個(gè)明確的概念對(duì)小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。如果說，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目僅是“小荷才露尖尖角”，只是對(duì)主流市場(chǎng)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對(duì)“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋。成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費(fèi)浪潮。2000始，在全國樓市上便開始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場(chǎng)銷售的奇跡?，F(xiàn)在在市場(chǎng)上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場(chǎng)上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：?jiǎn)沃该娣e小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，主要指一居室。第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場(chǎng)啟動(dòng)的必然標(biāo)志。第一章：小戶型市場(chǎng)形成的原因216。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。216。隨著取消福利分房后個(gè)人購房時(shí)代的到來，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。一個(gè)時(shí)期以來，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再不會(huì)買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場(chǎng)，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。過渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場(chǎng)。專家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢(shì)，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)開始逐步意識(shí)到：將來活動(dòng)空間與住宅會(huì)有一個(gè)功能細(xì)分的過程。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒有必要花錢將購買來的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)用就不劃算了。觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財(cái)方式。沒有點(diǎn)壓力，每月也不見得能存下錢來，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂用掉了。 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化1) 個(gè)人購買和市場(chǎng)化逐步形成市場(chǎng)化的形成過程和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級(jí)干部、科級(jí)干部需要多少，而市場(chǎng)需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。靠自己的實(shí)力來購房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國經(jīng)過多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至34人。 216。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要。第二章：小戶型的暢銷原因分析“小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？”分析起來，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合原因。小戶型的購買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過小面積很好地控制了總價(jià)，成為買家的過渡選擇。位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近(步行時(shí)間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。 投資回報(bào)率高。對(duì)于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。對(duì)于自住型客戶來說，小戶型只是一個(gè)過渡性產(chǎn)品。 戶型宜商宜住。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。“衣、食、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無法解決職工的住房問題，對(duì)于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進(jìn)社會(huì)的第一道難題。住房對(duì)于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。第二類：?jiǎn)紊戆最I(lǐng)和年輕夫婦。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。 另外，在當(dāng)今社會(huì)里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨(dú)居住，因?yàn)闆]有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時(shí)尚的小戶型。這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。 第四類：以投資為目的的投資客。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。同時(shí)，隨著銀行降息，國家為鼓勵(lì)老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于2030歲的青年消費(fèi)者，其中又以25歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。但畢竟小戶型亮出了自己的風(fēng)采。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機(jī)會(huì)。對(duì)他們來講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項(xiàng)目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達(dá)到40％，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。HOME、時(shí)代100、彩世界、新時(shí)空、曼哈頓、藍(lán)色加勒比等時(shí)尚小戶型逐漸被成熟的消費(fèi)者所喜愛。隨著2002年4月19日25日的春季房交會(huì)上小戶型項(xiàng)目的熱賣，進(jìn)一步證實(shí)了小戶型在成都市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?。第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項(xiàng)目已達(dá)34個(gè)，其中有15個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開盤的樓盤），有19個(gè)是已開盤的小戶型樓盤。第一節(jié)：價(jià)格分布本次統(tǒng)計(jì)的34個(gè)樓盤中價(jià)格主要分布在20004000元/平米，其中20002500元/平米、25003000元/平米、30003500元/平米、35004000元/平米價(jià)位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個(gè)、8個(gè)、8個(gè)和7個(gè)，高價(jià)位的4000元/平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有4個(gè)。第二節(jié)：方位分布如上圖，小戶型在方位分布上有一個(gè)明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達(dá)到11個(gè)，其次是南邊和西邊，各為10個(gè)和8個(gè)，北邊有4個(gè)，東邊最少只有1個(gè)。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點(diǎn)是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨(dú)立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場(chǎng)。自由度等項(xiàng)目就是城南小戶型的代表。城北的西南交通大學(xué)帶來的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大第三節(jié)：環(huán)域的方向細(xì)分表府河內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi)東 / 1 0 0南 / 1 5 4西 / 0 2 6北