【正文】 了城南欣欣向榮的小戶型市場。第四節(jié)、環(huán)境配套需求附近有無商場最受關(guān)注。消費(fèi)者構(gòu)成情況：該項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對2535歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時(shí)尚的外觀和戶型設(shè)計(jì)以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費(fèi)者的青睞。以“國際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系； 30200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過不同人群的互融體現(xiàn)“國際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”?？偢飿I(yè)提供星級酒店式物業(yè)管理。自由度 漿洗街 南二環(huán)內(nèi) 624 高層 null 4070 形象展示金港空中花園 二環(huán)路西三段 西三環(huán)內(nèi) 135 小高層 2580 48172 期房科華之星 腫瘤醫(yī)院旁 南三環(huán)內(nèi) 2 / 高層 2580 53106 形象展示麗景華庭 大石西路西延線 西三環(huán)內(nèi) / 小高層 2700 50170 形象展示維達(dá)北苑 解放路一段94116號 北二環(huán)內(nèi) 107 小高層 2800 29109 現(xiàn)房嘉洲華府美華居 喜瑪拉雅大酒店對面 北三環(huán)內(nèi) 129 小高層 2700 3252 現(xiàn)房城市物語 21世紀(jì)花園對面 西三環(huán)內(nèi) 345 小高層 3480 3255 期房時(shí)代天驕 太升北路64號 府河內(nèi) 552 高層 3400 2969 期房 東安北街 府河內(nèi) 202 小高層 3100 35140 形象展示世紀(jì)太升 太升南路 府河內(nèi) 172 高層 3400 29109 期房芳草地——金雍閣 錦繡花園旁 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3080 47173 形象展示梧桐世家 永豐路．玉林小區(qū) 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3300 48154 形象展示經(jīng)典坐標(biāo) 紅星路口 府河內(nèi) 195 高層、營業(yè) 3500 48200 期房藍(lán)色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 219 高層 3100 50230 期房曼哈頓 錦繡花園對面 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3400 23118 期房時(shí)代100 成都幼師旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60230 期房成都現(xiàn)代城 錦里西路 府河內(nèi) / 高層 3500 45220 期房流星花園 天仙橋街SOHO旁 府河內(nèi) / 高層 3500 30126 形象展示玉林風(fēng)景線 芳草街6號 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3200 3592 形象展示新綠季節(jié)——彩世界 新光路88號 南三環(huán)內(nèi) / 小高層 3100 3988 形象展示萊茵家園 武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處 府河內(nèi) 120 高層 3000 70150 形象展示麗陽天下二期 人南路與一環(huán)路交匯處 府河內(nèi) 432 高層 4040 45110 形象展示新中心都市驛站 鹽市口旁 府河內(nèi) 461 高層 4370 32100 現(xiàn)房錦江賓館瑞景商務(wù)樓 永陵路與西安路交匯處 府河內(nèi) 187 高層 null 4060 期房成都國際公寓 合江亭旁 府河內(nèi) 120 小高層寫字 5000 41164 現(xiàn)房第三部分：小戶型的發(fā)展趨勢小戶型住宅作為投資及過渡居住的住宅品種，在未來的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、開發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū)隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開發(fā)的土地越來越少，許多小戶型項(xiàng)目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。3）、墻壁太薄，或門窗相對，致使“隔墻有耳”。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來項(xiàng)目內(nèi)的流動人口（即不是那些自買自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個(gè)住戶的身份證，將會給安全管理造成隱患。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的家庭成為獨(dú)生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會如開發(fā)商所認(rèn)為的那樣，只是過渡性的住宅。(三)小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。從近期來看，我國這些人口流動性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會極大地緩和小戶型供給不足的狀況。 　　■小戶型是過渡消費(fèi) 　　從建筑角度來看，住宅的舒適度和可住性并不取決于面積大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報(bào)在近幾年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道。在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計(jì)的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。滿足成長型小企業(yè)的需求成為小OFFICE的主要方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透１．房型：小戶型大多集中于５０平方米以下的一居，由于空間面積有限，居室如何分割就顯得尤為重要，最好選擇獨(dú)立功能分開的戶型，廚房與臥室需要適當(dāng)?shù)馗糸_，才有助于提高居住的舒適度。誰買了小戶型？毋庸置疑，購買小戶型的主力應(yīng)該是２０—３５歲之間的年輕人，這也是絕大多數(shù)小戶型的開發(fā)商所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)人群。②中低收入階層。目前，中國丁克家庭的比例并不大，但中國知識階層女性生育年齡普遍較大，說明不想生育的人越來越多，丁克家庭比例呈上升趨勢。從行業(yè)來看，Ｓｔｕｄｉｏ的行業(yè)主要分布在創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)（包括網(wǎng)頁設(shè)計(jì)）等新興行業(yè)。這個(gè)多出生于２０世紀(jì)７０年代的人群，具有相對高收入、低儲蓄積累，同時(shí)擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，是目前社會中最活躍的群體。由于京滬等大城市，商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。買房人在７月１日以前含當(dāng)日和開發(fā)商簽訂合同的，還按以前的辦法繳納契稅。在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天24小時(shí)供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。但項(xiàng)目的定位、風(fēng)格、戶型、價(jià)格和配套其實(shí)在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。對小戶型住宅需求的特點(diǎn)。2001年7月，《北京青年報(bào)》策劃了一次對北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。經(jīng)濟(jì)適用房的購買要實(shí)行真正的嚴(yán)格的準(zhǔn)購制。日本曾統(tǒng)計(jì)過若干個(gè)國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右時(shí)，就不再增長，然后又回落到80100平方米。3. 采用躍層空間概念加以設(shè)計(jì)，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶型的設(shè)計(jì)將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。附二：成都市主要小戶型項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價(jià) 戶型區(qū)間 狀態(tài)財(cái)經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財(cái)大正門 西三環(huán)內(nèi) 148 多層,小高層,營業(yè) 21506166(營） 43143 期房交大5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分別為11，形成退合式屋頂花園，總用地面積：,住宅總戶數(shù)：202戶,總建筑面積：,地下車庫面積：,住宅面積：,地下自行車庫面積：,綠化率：35%流星花園地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍SOHO。項(xiàng)目點(diǎn)評：設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具有很強(qiáng)的針對性；入市時(shí)機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。2） 每兩層設(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念?？梢?，消費(fèi)者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。第一節(jié)：價(jià)格分布本次統(tǒng)計(jì)的34個(gè)樓盤中價(jià)格主要分布在20004000元/平米，其中20002500元/平米、25003000元/平米、30003500元/平米、35004000元/平米價(jià)位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個(gè)、8個(gè)、8個(gè)和7個(gè)，高價(jià)位的4000元/平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有4個(gè)。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識和個(gè)性化的消費(fèi)群體。 投資回報(bào)率高。2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國經(jīng)過多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至34人。過渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場?，F(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因?？偸亲夥亢桶峒遥哿?，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。 低總價(jià)。第三章：小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購買小戶型的對象，大致可分為以下四類：第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。交大吾家、流星花園、宜家吾家等項(xiàng)目的成型。第五節(jié)、物管需求調(diào)查顯示小戶型購買者物管服務(wù)要求較高，對日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國情調(diào)于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間?？倯魯?shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點(diǎn)：周邊交通便捷；目標(biāo)客戶群集中區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)、白領(lǐng)聚集區(qū)等。一方面降低了項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當(dāng)減少廚房的面積，或開發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。何樂而不為？同時(shí)由開發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設(shè)計(jì)還便于與建筑師及時(shí)溝通，更易達(dá)到預(yù)期的建筑空間設(shè)計(jì)效果。③在適應(yīng)市場需求方面。他們或者還沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。前者特色鮮明，客戶定位指向性強(qiáng)，后者大多是項(xiàng)目中剩余的部分小戶型，但整個(gè)項(xiàng)目并沒有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場熱點(diǎn)需要而做的宣傳，并且多屬于公寓類住宅。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合