【正文】 / 0 1 3合計(jì) 11 2 8 13按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項(xiàng)目最多，達(dá)到13個(gè)，其次是府河內(nèi)11個(gè)，二環(huán)內(nèi)8個(gè)，對(duì)于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在南邊5個(gè)，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在西邊6個(gè)。消費(fèi)者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。而作為投資的考慮，主要選擇30平方米—50平方米的房子。可見，消費(fèi)者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。在價(jià)格合適的情況下，有83％的被調(diào)查希望購買的小戶型房子是精裝修房，他們認(rèn)為房子的總面積小，但裝修程序照樣是不會(huì)少的。第四節(jié)、環(huán)境配套需求附近有無商場(chǎng)最受關(guān)注。小戶型的住戶要“純”。而且最好是比較安靜的住家戶，因?yàn)樘岬叫粜?，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的，所以對(duì)于安靜度的關(guān)注就十分強(qiáng)烈。20世紀(jì)70年代出生的這個(gè)群體，對(duì)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。所有的被調(diào)查者認(rèn)為公共區(qū)域的清潔十分必要。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。2） 每兩層設(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。4） 銷售面積與實(shí)得面積比率約為1：，項(xiàng)目性價(jià)比較高。消費(fèi)者構(gòu)成情況：該項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對(duì)2535歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時(shí)尚的外觀和戶型設(shè)計(jì)以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費(fèi)者的青睞。精品戶型：216。37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)u 藍(lán)色加勒比開 發(fā) 商：成都和駿科技實(shí)業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現(xiàn) 場(chǎng) 地 址：成都市科華北路143號(hào)（亞泰廣場(chǎng)斜對(duì)面）規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 33% 39% 7層（12F/37F）公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù)268 74 37316 M2 35 M2左右 約50個(gè)價(jià) 格 情 況（精裝修）公寓：（起價(jià)）3700元/ M2，（均價(jià)）3800元/ M2商 鋪 價(jià) 格：458015800元/ M2項(xiàng)目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。廣告特點(diǎn)：短期集中投放，主打投資牌，以低售價(jià)、高回報(bào)吸引消費(fèi)者。消費(fèi)者主要集中于2535歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購買了10套公寓。4）科華路上旺鋪，只需4580元/平米起。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具有很強(qiáng)的針對(duì)性；入市時(shí)機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。占地80畝，30100平方米的戶型占有60%以上的比例。以“國際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系； 30200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過不同人群的互融體現(xiàn)“國際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點(diǎn)缺乏足夠支撐。時(shí)代100位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空?qǐng)@林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米。引進(jìn)世界級(jí)名師巴馬丹拿公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，2002年1月24日，中華人民共和國建設(shè)部頒布時(shí)代100項(xiàng)目作為成都“國家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。自由度位于漿洗街，距市中心天府廣場(chǎng)不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢(shì)，四川大學(xué)、華西醫(yī)大共同托舉。位于成都市府河內(nèi)環(huán)線東安北街段，居市區(qū)內(nèi)環(huán)線東安北路段路旁，隔河相對(duì)繁華望平街。5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分別為11，形成退合式屋頂花園，總用地面積：,住宅總戶數(shù)：202戶,總建筑面積：,地下車庫面積：,住宅面積：,地下自行車庫面積：,綠化率：35%流星花園地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍SOHO。配套設(shè)施每戶預(yù)留光纖電視、電話及寬帶接口，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，6部名牌電梯，紅外報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)電視監(jiān)控以及立體背景音樂……社區(qū)內(nèi)1700平方米的中心綠化采用獨(dú)特的互動(dòng)式景觀設(shè)計(jì)?？偢飿I(yè)提供星級(jí)酒店式物業(yè)管理。另一方面，隨著WTO的加入，成都作為西部的中心將增加一大批年輕白領(lǐng)人士，小戶型作為過渡性住宅的價(jià)值更適宜創(chuàng)業(yè)階段的年輕人和普通工薪階層，也隨著人口的老齡化（據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市有近300萬的60歲以上老年人），部分老年人更希望有自己的一個(gè)花費(fèi)不大，配套齊全的小空間。因此，小戶型的預(yù)期市場(chǎng)潛力很大。87％被調(diào)查者選擇小戶型有一些缺陷。幾乎所有的調(diào)查者都認(rèn)為，小戶型住房必須有便捷的公共交通。購買的房子主要是先住后置換70％的被調(diào)查者選擇買下小戶型的房子后，住一段時(shí)間再進(jìn)行置換。附二：成都市主要小戶型項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價(jià) 戶型區(qū)間 狀態(tài)財(cái)經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財(cái)大正門 西三環(huán)內(nèi) 148 多層,小高層,營業(yè) 21506166(營） 43143 期房交大天籟村 二環(huán)路西一段 西二環(huán)內(nèi) 242 小高層 2550 5177 形象展示庭芳苑 營門口派出所附近 西三環(huán)內(nèi) 108 多層 2100 4889 現(xiàn)房藍(lán)色空間 交大路 北三環(huán)內(nèi) 700 多層 2200 69210 期房新時(shí)空 九三路 南二環(huán)內(nèi) 177 小高層 2500 3070 期房交大自由度 漿洗街 南二環(huán)內(nèi) 624 高層 null 4070 形象展示金港空中花園 二環(huán)路西三段 西三環(huán)內(nèi) 135 小高層 2580 48172 期房科華之星 腫瘤醫(yī)院旁 南三環(huán)內(nèi) 2 / 高層 2580 53106 形象展示麗景華庭 大石西路西延線 西三環(huán)內(nèi) / 小高層 2700 50170 形象展示維達(dá)北苑 解放路一段94116號(hào) 北二環(huán)內(nèi) 107 小高層 2800 29109 現(xiàn)房嘉洲華府美華居 喜瑪拉雅大酒店對(duì)面 北三環(huán)內(nèi) 129 小高層 2700 3252 現(xiàn)房城市物語 21世紀(jì)花園對(duì)面 西三環(huán)內(nèi) 345 小高層 3480 3255 期房時(shí)代天驕 太升北路64號(hào) 府河內(nèi) 552 高層 3400 2969 期房 東安北街 府河內(nèi) 202 小高層 3100 35140 形象展示世紀(jì)太升 太升南路 府河內(nèi) 172 高層 3400 29109 期房芳草地——金雍閣 錦繡花園旁 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3080 47173 形象展示梧桐世家 永豐路．玉林小區(qū) 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3300 48154 形象展示經(jīng)典坐標(biāo) 紅星路口 府河內(nèi) 195 高層、營業(yè) 3500 48200 期房藍(lán)色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 219 高層 3100 50230 期房曼哈頓 錦繡花園對(duì)面 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3400 23118 期房時(shí)代100 成都幼師旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60230 期房成都現(xiàn)代城 錦里西路 府河內(nèi) / 高層 3500 45220 期房流星花園 天仙橋街SOHO旁 府河內(nèi) / 高層 3500 30126 形象展示玉林風(fēng)景線 芳草街6號(hào) 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3200 3592 形象展示新綠季節(jié)——彩世界 新光路88號(hào) 南三環(huán)內(nèi) / 小高層 3100 3988 形象展示萊茵家園 武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處 府河內(nèi) 120 高層 3000 70150 形象展示麗陽天下二期 人南路與一環(huán)路交匯處 府河內(nèi) 432 高層 4040 45110 形象展示新中心都市驛站 鹽市口旁 府河內(nèi) 461 高層 4370 32100 現(xiàn)房錦江賓館瑞景商務(wù)樓 永陵路與西安路交匯處 府河內(nèi) 187 高層 null 4060 期房成都國際公寓 合江亭旁 府河內(nèi) 120 小高層寫字 5000 41164 現(xiàn)房第三部分：小戶型的發(fā)展趨勢(shì)小戶型住宅作為投資及過渡居住的住宅品種，在未來的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、開發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū)隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開發(fā)的土地越來越少，許多小戶型項(xiàng)目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。規(guī)模化開發(fā)小戶型項(xiàng)目具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：1） 規(guī)模的擴(kuò)大，令開發(fā)商有足夠地空間進(jìn)行環(huán)境與景觀的營造，同時(shí)有針對(duì)性地為消費(fèi)者提供必要的配套，如休閑場(chǎng)所、體育設(shè)施、兒童活動(dòng)空間等,既滿足了消費(fèi)者多層次的需要，又提升了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。3） 產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴(kuò)大了購買群體。比如那些希望與父母臨近居住的消費(fèi)者，便可以在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)選擇一套4050平米的小戶型滿足自己居住的需要，再選擇一套80平米的住房滿足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照應(yīng)，又避免了由于生活觀念差異帶來的不便。 二、小房型、大空間，嚴(yán)重依賴社區(qū)服務(wù)今后住宅的發(fā)展趨勢(shì)是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多的是滿足居住的問題。因此，項(xiàng)目配套設(shè)施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，可以考慮增設(shè)業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、24小時(shí)便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書吧等設(shè)施，并且要收費(fèi)合理，符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶型的設(shè)計(jì)將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。I. 目前小戶型的設(shè)計(jì)存在著以下幾個(gè)缺點(diǎn)： 1）、密度布局，采光通風(fēng)，安全性和私密性較差，有的一層達(dá)到30多戶。3）、墻壁太薄，或門窗相對(duì)，致使“隔墻有耳”。II. 預(yù)期房型設(shè)計(jì)未來的小戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更加注重其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)等配套功能布局完善，動(dòng)靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是設(shè)計(jì)中要考慮到的問題。而對(duì)于老年人獨(dú)居戶的要求，則可以開發(fā)居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨(dú)立性及封閉性，滿足老年人獨(dú)特的起居飲食習(xí)慣。如何在設(shè)計(jì)之初就考慮這些需要，比如寬帶網(wǎng)的接入，學(xué)習(xí)空間的適當(dāng)劃分，高科技計(jì)量手段的運(yùn)用等。居室內(nèi)部為考慮實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性要素，可用家具的適當(dāng)布置分隔出休息、學(xué)習(xí)、會(huì)客空間，甚至利用邊角還可創(chuàng)造出休閑一角。3. 采用躍層空間概念加以設(shè)計(jì)，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。它采用預(yù)應(yīng)力框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，每層樓都沒有任何明顯的梁和柱，而是在樓內(nèi)管線的輔裝上，以最小的戶型面積單位為戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，具備積木式組合功能，消費(fèi)者可以買一套、兩套甚至三套，空間可大可小，真正做到“量體裁衣”。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來項(xiàng)目內(nèi)的流動(dòng)人口（即不是那些自買自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個(gè)住戶的身份證，將會(huì)給安全管理造成隱患