【正文】 戶型或者住宅小區(qū)包括小戶型設(shè)計(jì)的樓盤(pán)，而銷(xiāo)售速度依舊十分強(qiáng)勁。經(jīng)過(guò)近兩年小戶型市場(chǎng)發(fā)展成熟，以及在國(guó)家宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加強(qiáng)，整個(gè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域性分化十分嚴(yán)重的大環(huán)境下，目前 2020年小戶型市場(chǎng)也出現(xiàn)了低迷期，但這種低迷僅僅相對(duì)去年火爆的銷(xiāo)售形式而言，比起住宅類的其它產(chǎn)品而言銷(xiāo)售還是十分可觀的，但同時(shí)也出現(xiàn)了諸如“獨(dú)立年代”等定位失敗的樓盤(pán)。南京小戶型市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展成熟，已經(jīng)由普通住宅類的產(chǎn)品發(fā)展成為一種和住宅 、寫(xiě)字樓、商鋪并列的一種衍生品，設(shè)計(jì)也更為人性化，更為合理化。 二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn) 小戶型作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出的特點(diǎn)?？v觀南京小戶型市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的小戶型具有以下一些基本特點(diǎn) 最大程度的控制面積 以下是幾個(gè)典型小戶型公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上的小戶型公寓產(chǎn)品面積集中在 24— 78 平方米之間，主力面積大多控制在 40～ 50 平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。 案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 瑞鑫蘭庭 48～ 90 45（ 5米挑高） 45（精裝修） 御道家園 40～ 60 50（ ） 45（毛坯） 都市公社 27～ 35（ 米層高） 23（毛坯） 韻動(dòng)匯 （ 40 ～ 100 ） /（ 40～ 60） 50（ 米層高）/50（ 5 米層高） 25/35 面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分小戶型公寓的總價(jià)都在 40 萬(wàn) /套以下，而這也滿足了相當(dāng)部分年輕購(gòu)房者的臵業(yè)需求，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城區(qū)就業(yè)和南京交通瓶 頸矛盾相對(duì)較為嚴(yán)重的大環(huán)境下，小戶型的出現(xiàn)極大的滿足了此類購(gòu)房者臵業(yè)需求，與此類過(guò)渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。同時(shí)在南京經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)熱潮的引領(lǐng)下，缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)力但又需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)商務(wù)氛圍的創(chuàng)業(yè)者對(duì)小戶型需求也是非常的強(qiáng)烈，辦公小型化使得小戶型產(chǎn)品向另外一個(gè)商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化。成就南京小戶型市場(chǎng)兩翅雙飛的局面。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此小戶型公寓在追求面積精簡(jiǎn)的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，以前大部分小戶型住宅面寬不超過(guò) ，絕大多數(shù)沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分小戶型公寓并不具備設(shè)臵廚房的空間，嚴(yán)重的制約了購(gòu)房者生活居住要求，雖然目前挑高戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)很大程度的擴(kuò)大的臵業(yè)者的生活空間，但部分受損的功能，諸如廚房功能受到了非常程度的制約。 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品 目前一些小戶型公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。住宅門(mén)口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一。如位于南京商務(wù)、商業(yè)中心 —— 新街口的“天空之都”、廣州路的“君臨國(guó)際”、珠江路“未來(lái)城”等 等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)在這些中心城區(qū)的小戶型公寓平均價(jià)格超過(guò)同類地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的 20%以上，在看似較低的總價(jià)下，卻隱含著高額利潤(rùn)。 案名 地理位臵 天空之都 新街口戶步街 君臨國(guó)際 南京廣州路 未來(lái)城 南京珠江路 江南青年城 江寧將軍南路佛城西路交界處 都市公社 南京市小衛(wèi)街 但隨著小戶型產(chǎn) 品發(fā)展的進(jìn)一步明細(xì)化，占據(jù)南京黃金地段的小戶型逐漸向商務(wù)辦公型功能轉(zhuǎn)移，脫離了居住要求，同時(shí)這種轉(zhuǎn)變也驗(yàn)證了市場(chǎng)的要求。而具有居住功能的小戶型逐漸向居住社區(qū)轉(zhuǎn)移，但放眼南京市場(chǎng)而言，此區(qū)域仍具有絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)。每個(gè)區(qū)域都具有一些地理位臵“相對(duì)優(yōu)越的黃金地段”，但對(duì)于理解“相對(duì)優(yōu)越的黃金地段”，我們應(yīng)該結(jié)合小戶型產(chǎn)品的本身的特點(diǎn)去理解，如江寧的“江南青年城”，江寧大學(xué)成附近，距離新街口距離不僅僅用一個(gè)“遠(yuǎn)”字可以形容的，但考慮到周邊的大學(xué)生及相關(guān)的工廠職工等消費(fèi)群體，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)此地段的價(jià)值，在此本產(chǎn)品銷(xiāo)售中 ，也間接的證明了此產(chǎn)品定位的“高瞻遠(yuǎn)矚”戰(zhàn)略性。 我們認(rèn)為擁有地段優(yōu)勢(shì)是小戶型一個(gè)非常關(guān)鍵的構(gòu)成因素，但關(guān)鍵看我們?nèi)绾稳ダ斫膺@個(gè)“地段優(yōu)勢(shì)”四個(gè)字，但我們?cè)诋a(chǎn)品定位中，如果脫離此要素，那么小戶型產(chǎn)品將失去它本身存在于市場(chǎng)的價(jià)值。 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值 理想的小戶型公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活、辦公方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。 因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購(gòu)小戶型公寓的重要因 素之一，也是開(kāi)發(fā)商作為吸引客源的重要營(yíng)銷(xiāo)手段之一，目前大部分小戶型公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類： 商業(yè)設(shè)施類 24 小時(shí)便利店 24 小時(shí)洗衣店 全天候餐廳及送餐服務(wù) 運(yùn)動(dòng)休閑類 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戲 圖書(shū)閱覽 家政服務(wù)類 房?jī)?nèi)清潔服務(wù) 代購(gòu)、代定、代收服務(wù) 物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù) 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類 互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 小戶型公寓無(wú)論從辦公要求還是從居住要求來(lái)說(shuō)，此社區(qū)配套更加適應(yīng)人性化辦公需求，同時(shí)也是南京小戶型市場(chǎng)發(fā)展不斷成熟的一個(gè)最直接表象，只有設(shè) 計(jì)出更為人性化、滿足居住功能的產(chǎn)品才能最終的在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)脫穎而出。 但正是銷(xiāo)售人員頻頻介紹的“物業(yè)服務(wù)”的賣(mài)點(diǎn)，對(duì)此我們提出了疑慮， 目前來(lái)看，物業(yè)方面存在的諸多問(wèn)題已成為小戶型市場(chǎng)的隱患。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會(huì)所設(shè)施不見(jiàn)蹤影、物業(yè)公司提供的所謂 “ 保姆式服務(wù) ” 原來(lái)需要另外付費(fèi)等等問(wèn)題已經(jīng)不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車(chē)位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜等問(wèn)題。 現(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)臵。平均每部電梯每天要承載 一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量，有的小戶 型甚至平均一部電梯要超過(guò)三百戶的運(yùn)量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會(huì)加重電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。甚至還會(huì)因電梯的供不應(yīng)求而發(fā)生鄰里糾紛。 雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，但一層 30 戶房間并不是增加幾部電梯所能解決問(wèn)題的。真正的如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“超值服務(wù)”還是有著很長(zhǎng)的路要走。 全裝修成品房 全裝修是 小戶型公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個(gè)小型公寓“劍橋國(guó)際公寓”到“麗晶國(guó)際”等第二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個(gè)重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè)施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡(jiǎn)單的廚衛(wèi)設(shè)備，到全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過(guò)毛坯房，但還未達(dá)到“提個(gè)皮箱就可入住”的宣傳效果，到“瑞鑫蘭庭”項(xiàng)目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個(gè)煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在 600— 800 元 /平方米之間，但開(kāi)發(fā)商宣稱的多以 1000 元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)告知。 但隨著小戶型產(chǎn)品的發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分沒(méi)有裝修的產(chǎn)品，究其主要原因開(kāi)發(fā)商主要處于“價(jià)格”的考慮，較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)極大的拉升了成交單價(jià)，會(huì)嚇退很大批購(gòu)買(mǎi)小戶型的，購(gòu)買(mǎi)小戶型臵業(yè)者價(jià)格、地段是他們決定他們是否發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素，所以目前南京小戶型也出現(xiàn)“御道家園”、“韻動(dòng)匯”、“君臨國(guó)際”等項(xiàng)目以“毛坯標(biāo)準(zhǔn)”交付使用。但精裝修仍然在市場(chǎng)上占有相當(dāng)大的比例。 僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強(qiáng)勢(shì) 從目前購(gòu)房者購(gòu)房心理來(lái)分析，小 戶型公寓并不是簡(jiǎn)單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一種市場(chǎng)細(xì)分之后的產(chǎn)物，僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。 雖然說(shuō)目前小戶型具有諸多的優(yōu)點(diǎn)，但畢竟是“螺螄殼里做道場(chǎng)”，小戶型的低總價(jià)仍然掩蓋不了其單價(jià)高、公攤多、得房率低、功能不齊全等缺憾。有的小戶型得房率僅在 70%左右，真正能夠派上用場(chǎng)的空間十分有限：朗詩(shī)熙園的小戶型，套內(nèi)面積為 平方米；君臨國(guó)際小戶型套內(nèi)面積 平方米！而且，目前不少小戶型住房屬于商住樓性質(zhì)，土地使用年限也比普通住宅少 20 年，有的甚至不足 50 年。 目前小戶型市場(chǎng)的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可以生存下來(lái)，任何一種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場(chǎng)中得到驗(yàn)證，而不是一種“概念上的炒作”。結(jié)合南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，目前的挑高住宅小戶型和商務(wù)辦公小戶型將是南京小戶型發(fā)展的一個(gè)明確的發(fā)展方向。 三、南京小戶型市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 目前南京小戶型公寓的市場(chǎng)交易氛圍 南京市小房型樓盤(pán)或者說(shuō)小戶型公寓樓盤(pán)的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓盤(pán)或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“ sohoo”、“時(shí)尚空間” 、“恒基國(guó)際公寓”、“都是以前的定位設(shè)計(jì)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的要求，根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，從新定位小戶型包裝上市；另外一個(gè)因素就是有一定量的市場(chǎng)需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價(jià)低又適合剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價(jià)值，很受一部分人的歡迎。從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，小戶型公寓已經(jīng)在南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷(xiāo)，各個(gè)樓盤(pán)都表現(xiàn)不俗，基本銷(xiāo)售告罄。 如果說(shuō)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有些區(qū)域小戶型市場(chǎng)遭遇了寒流，但南京小戶型確根據(jù)南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，產(chǎn)品的發(fā)展衍生，目前已經(jīng)發(fā)展成為一 個(gè)與住宅普通公寓、別墅并列的一種住宅產(chǎn)品，雖然這種定義并沒(méi)有得到業(yè)內(nèi)的共識(shí)，但開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)明確提出了小戶型樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定位，已經(jīng)并不滿足小區(qū)部分戶型小型化。 但同時(shí)我們也不應(yīng)該盲目的追尋目前市場(chǎng)上小戶型的火爆交易的情況，整體市場(chǎng)的火爆仍不能掩蓋個(gè)別樓盤(pán)不切實(shí)際的市場(chǎng)定位，沒(méi)有根據(jù)周邊市場(chǎng)的環(huán)境及交通實(shí)際情況，產(chǎn)品關(guān)鍵部分出現(xiàn)了很大的劣勢(shì)，造成產(chǎn)品在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中遇到了巨大的抗性。由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)域性相當(dāng)明顯。目前在南京市場(chǎng)上各個(gè)小戶型樓盤(pán)銷(xiāo)售也是截然不同，有著被瘋搶的情況但同時(shí)也有樓盤(pán)滯銷(xiāo)， 如“君臨國(guó)際”與“獨(dú)立年代”銷(xiāo)售進(jìn)展就明顯不同。開(kāi)發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當(dāng)明顯。 根據(jù)目前南京小戶型市場(chǎng)情況，我們認(rèn)為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，特別是目前國(guó)家宏觀調(diào)控加劇，銀行貸款利率上調(diào)后，如何設(shè)計(jì)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品才是成功的關(guān)鍵。 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。購(gòu)買(mǎi)者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。 對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)酒店式公寓還屬于起步階段。不過(guò)，其已經(jīng)顯示出強(qiáng)大的 發(fā)展勢(shì)頭。從南京目前所開(kāi)發(fā)的小戶型項(xiàng)目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞?wèn)|名座、君臨國(guó)際和金陵王府為代表，其火爆的銷(xiāo)售形式再次證明了這一點(diǎn)。此類產(chǎn)品 兼具酒店和公寓的長(zhǎng)處 ，同時(shí)所處地段相對(duì)優(yōu)越，目前很受市場(chǎng)推崇。 ? 從中國(guó)各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，它會(huì)作為一個(gè)品種長(zhǎng)久存在。 從 南京目前的 總量上來(lái)看， 酒店式公寓 在其中所占比例微不足道， 但其 會(huì)有一個(gè)強(qiáng)勁的發(fā)展空間 ， ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞?wèn)|名座、金陵王府都位于南京新街口CBD，主 要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對(duì)居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時(shí)小戶型自身的高品質(zhì)使其對(duì)自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。 ? 隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來(lái)越稀缺，我們?cè)谏媳砜梢园l(fā)現(xiàn)，城中的酒店式公寓規(guī)模大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之間。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞?wèn)|名座、君臨國(guó)際分別高達(dá) 24 層和 32層。 ? 城區(qū)的酒店式公寓價(jià)格要超出周邊樓盤(pán)一定范圍，但面積相對(duì)較小，金陵王府、君臨國(guó)際、亞?wèn)|名座的主力戶型面積都在 50平方米上下浮動(dòng) ，使得其總價(jià)相對(duì)較低。對(duì)于需要在城中購(gòu)房的年輕白領(lǐng)而言，是很好的過(guò)渡產(chǎn)品。 ? 一般情況下，普遍認(rèn)為城中酒店式公寓 的競(jìng)爭(zhēng)力在于它結(jié)合了區(qū)位及總價(jià)的一個(gè)綜合優(yōu)勢(shì)，而如果價(jià)格的設(shè)定超出了區(qū)位的應(yīng)有價(jià)值就會(huì)造成性價(jià)比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替代性產(chǎn)品。 但目前的南京市場(chǎng)情況同上述觀點(diǎn)略有差異，或者說(shuō)這種現(xiàn)象在南京目前小戶型市場(chǎng)表現(xiàn)的并不十分明顯，究其主要原因我們認(rèn)為這是由小 戶型自身特點(diǎn)決定的。譬如亞?wèn)|名座其價(jià)格早期開(kāi)盤(pán)價(jià)大約在 7000 元 /平方米左右，金陵王府更高達(dá) 12000 元 /平方米，這樣的單價(jià)使得其總價(jià)在面對(duì)通地段的 其他項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，但該盤(pán)銷(xiāo)售形式確相當(dāng)火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京