【正文】 值潛力，鐵西的老工業(yè)區(qū)改造力度加大、工廠遷移使大面積土地進入市場。鐵西區(qū)與和平區(qū)、皇姑區(qū)接壤，有著不容置疑的位置優(yōu)勢，相對便宜的地價使開發(fā)商對這塊土地充滿熱情。另外，鐵西大規(guī)模改造過程中，形成了幾大板塊。除了原來鐵西老區(qū)形成的鐵百商圈、經(jīng)過十五六年發(fā)展已經(jīng)成熟的滑翔小區(qū)外，霽虹這樣的地方也將有巨大的發(fā)展空間。二級市場空間巨大。2003年整個沈陽城區(qū)進行大規(guī)模改造、大量棚戶區(qū)的拆遷，同時啟動了金廊工程，對拆遷戶進行貨幣補償，這就推動了原來大量的潛在消費群體進入到二級市場中來。這無疑使鐵西新區(qū)在2004年面臨一個極好的機遇。鐵西新區(qū)房價在沈陽市屬于中等偏低。在這里購買一套新商品房，甚至價格有可能低于其它中心區(qū)的某些二手房，而且沒有改變市中心的居住位置，出行也方便快捷。目前鐵西的開發(fā)商越來越注重項目規(guī)劃、園區(qū)設(shè)計和物業(yè)管理。幾年以前，鐵西的房屋開發(fā)只是為了滿足本區(qū)域居民的住房需要，而現(xiàn)在大量外區(qū)的客戶群體涌入鐵西，隨著鐵西新區(qū)改造加快，這種趨勢應(yīng)該會越來越明顯。中小戶型將占主流。就沈陽市住宅消費群體的收入來說，不容回避的兩點一是收入的總體水平不高；二是發(fā)展不平衡，目前中等收入家庭是房產(chǎn)消費主體，60——120平方米的住房（包括二手房）應(yīng)當(dāng)成為住房供應(yīng)體系的主流。這部分消費群體對住房需求很迫切，所以是住房消費的主要群體。面對這樣的情況，住房供應(yīng)以二、三室戶的中小戶型為主，使大多數(shù)家庭通過購新房或換購舊房實現(xiàn)有支付能力的需求，達到改善和提高居住條件的目的。而且，中等收入家庭騰空的存量住房，可以進一步成為低收入者住房的主要選擇。大眾消費的啟動，將帶來沈陽市的房地產(chǎn)周期高峰。而對于鐵西新區(qū)來說，目前中小戶型是其整體特征。像淺草綠閣，一期不到一個月的時間基本銷完，二期銷售兩個月，銷售率就達到了90%。對于目前正在積極改變以往純粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來說，美好的未來是指日可待的。如果開發(fā)商珍惜這種契機，敏感地捕捉市場信息，及時調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，挑戰(zhàn)的背后將是無窮無盡的機會。三、小戶型住宅供求狀況分析 　　(一)小戶型住宅及供給狀況 小戶型住宅的概念。目前關(guān)于小戶型還沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型。小戶型住宅供給狀況。　　絕大多數(shù)項目中的小戶型一直處于熱銷狀態(tài)，銷售速度遠(yuǎn)大于大戶型。但是大多數(shù)開發(fā)商對小戶型市場并不重視，現(xiàn)有多數(shù)小戶型是某個項目因銷售業(yè)績不好而采取的應(yīng)變措施。究其原因，主要有以下三方面：①目前小戶型相對于大戶型的利潤空間要小。因為小戶型的綜合投資高，同樣的面積，小戶型在設(shè)計上要比大戶型多占用隔斷及配套設(shè)施，其造價也就要高一些，而銷售回款卻要比大戶型低。②開發(fā)商對小戶型的長期回報率持懷疑態(tài)度。房地產(chǎn)專家認(rèn)為，住房應(yīng)該提倡梯度消費，在土地資源越來越稀缺的情況下，不應(yīng)該提供“低梯”產(chǎn)品，而是新建高端住宅產(chǎn)品，讓淘汰下來的二手房承擔(dān)住房梯級消費市場“低梯”角色。當(dāng)前的小戶型只是過渡性產(chǎn)品，將來隨著政策法規(guī)、銀行信用制度的完善，選擇小戶型的人可能很少。③某些地方政府規(guī)定不再大量建小戶型，這也在一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)小戶型供給不足的原因。 (二)小戶型住宅的需求狀況和特點　　小戶型住宅需求狀況。對小戶型住宅的需求在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。京昌路邊的“沙灘人家”，半年之內(nèi)基本銷售完。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購期間一居室即被認(rèn)購了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后—棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考?！　⌒枰赋龅氖菍π粜妥≌男枨蟾鱾€城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。一般在經(jīng)濟發(fā)達的、人才流動比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動比較小的中小城市，當(dāng)前對小戶型的需求則相對比較小?！　π粜妥≌枨蟮奶攸c。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全?！　?三)小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求　　目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：　　投資型需求者。由于大城市商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。　　自住型需求者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒有經(jīng)濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。②中低收入階層。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這一人群是小戶型經(jīng)濟適用房的最大需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。④外地父母與兒女團聚用。　　當(dāng)前，獨生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯?！　慕趤砜?，我國人口流動性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會極大地緩和小戶型供給不足的狀況。從長期來看，我國大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會進一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場的這一變化趨勢，按照市場對小戶型的需求進行開發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。 四、 小戶型開發(fā)熱潮因素分析　（一）、 小戶型興起的宏觀因素分析： 首先，中國現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展模式為大型城市的城區(qū)小戶型發(fā)展奠定了的大基礎(chǔ)。中國經(jīng)濟的發(fā)展是典型的“樣板”模式，把大多數(shù)的資源集中在像北京、上海以及廣州、深圳等這樣的大城市，塑造了一個個的經(jīng)濟發(fā)展“樣板”，這樣做的后果就是人口急劇向“樣板”經(jīng)濟城市靠攏，人口的劇增導(dǎo)致了居住問題日益突出。住宅需求與可利用土地的矛盾一目了然，出現(xiàn)這樣的局面，唯一的辦法就是要盡最大程度提高市區(qū)住宅的使用率，同時淡化其“享受”功能，強化其“方便”功能，而小戶型正好能起到這樣的功能。 其次，城市的規(guī)劃發(fā)展需要小戶型這種過渡產(chǎn)品。“樣板”經(jīng)濟所帶來的人口集聚效應(yīng)給城市的規(guī)劃發(fā)展帶來了巨大的困難，城市開始呈現(xiàn)車輛擁擠、人行困難、道路堵塞、效率降低、環(huán)境污染等等問題，故而分流城區(qū)人口就成了城市健康而有序發(fā)展的頭等大事。那么，應(yīng)該采用何種形式來分流城區(qū)人口以及哪些人群應(yīng)該被分流，才能保證城市建設(shè)成本的最低化，管理的有序化呢？但無論是過去的“攤大餅”，還是現(xiàn)在的“分散集團式的住宅郊區(qū)化”，都無法擺脫商業(yè)、辦公等城市就業(yè)功能過度密集于舊城區(qū)的事實，而舊城區(qū)房價過高，眾多中低收入者被分流到郊區(qū)，工作和居住功能的長距離分離不僅導(dǎo)致了城郊交通的極大惡化，而且讓這部分人的交通成本大大增加，不利于城市發(fā)展。所以較為理想的辦法就是讓高收入者流向郊區(qū)，而把中低收入者留在城區(qū)，借助城區(qū)發(fā)達的交通系統(tǒng)來分流人群。而高收入者由于其交通工具多為私家車，借助于各種快速路即可解決問題，同時郊區(qū)的房價較為低廉，可追求更多舒適感。這樣以來即可解決交通擁擠問題，也可讓城市規(guī)劃發(fā)展的成本降到最低。 最后，中國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平對城區(qū)小戶型起到了推動的作用。既然眾多的中低收入者在城市的發(fā)展過程中只能留置于城市的中心，那么在經(jīng)濟發(fā)展尚屬于初步階段，如何解決這些群體收入不高和中心城鎮(zhèn)房價過高的矛盾呢？有兩種方法，其一降低單價，主張居住的舒適感，這樣開發(fā)商的經(jīng)營利潤必然下降，開發(fā)商不干，高收入群體也不肯分流。其二，單價隨市，降低總價，那么必然要減少單戶的銷售面積，小戶型大行其道，開發(fā)商和購房者不