【正文】 　　1低月供吸引買房人 　被調(diào)查者中選擇月供(每月償還的銀行貸款的數(shù)額)%，%，%，%，%，%。 小戶型的最愛是兩居 　　%的被調(diào)查者選擇一居室小戶型，%的被調(diào)查者選擇二居室小戶型，%的被調(diào)查者選擇三居室小戶型。 　　單身和夫妻是小戶型的主要購買人群 　　購買小戶型的家庭結構主要以單身和夫妻為主，%的人屬于單身或者夫妻，這部分人正成為小戶型的主要購買人群。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢，因而開發(fā)商應當隨著市場需求的變化而及時地調(diào)整自己的開發(fā)計劃。②在房屋的結構設計方面。家庭規(guī)模小型化趨勢也決定我國未來對小戶型需求的持久性。發(fā)達國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢。在這一點上，北京樓盤就做的好一些，值得學習借鑒。還有一個投資上的問題，如果房子沒有租出去，不僅收不到租金自己還要負擔月租。也有不同看法，認為小戶型僅僅是一種過渡房型，缺點存在于：首先，由于小戶型很小，所以它的功能分區(qū)不是很完備?？傮w上來說沈陽小戶型其可取之處：首先是價格因素，由于小戶型的面積小，即使是精裝修，即使單價很貴，整體的價格也不會很大，應該是目標人群所能接受的價格。老樓翻新型：這是近兩年沈陽房地產(chǎn)業(yè)的一個另類。百姓自住型：這類樓盤有盛世華城，天龍家園，勝利公寓。在風險極大的股票市場漸漸不再成為許多市民的投資首選后，出租房子這一投資渠道開始日漸走紅。因為他們的重點在與精裝修和酒店式服務。所以這類戶型面積不大，戶型設計方面則是純酒店式：沒有獨立的廚房，只有簡單的炊具，沒有真正意義上的客廳，飯廳和客廳已經(jīng)混為一談，休息才是最重要的。即提著行李即可入住，對于正好處在發(fā)展階段的沈陽，這種房型正好迎合了這種需求。雖在開發(fā)時間上富云花都先我一步，并且吸納了我方部分的客戶人群，但從其整體市場形勢來看仍滿足不了廣大的客戶需求，因此我項目還有廣闊的市場空間。從其地理位置和周邊配套來究其定價，其價格有些偏高，從而也涉及總價款的上漲。鑫豐花園70平米以下的小戶型開發(fā)量不足，只占開發(fā)總量的很少一部分，只是適當?shù)膩磉m應市場及自身項目配比的需要而已。2） 部分戶型靠北，無南面，因此采光及通風較差。3） 作為精裝房，價格合理。3） 戶型的種類偏少，只有3種。80平方米以下的小戶型占總量的18%。興龍苑⑴地理位置該項目位于鐵西區(qū)興工北街89號東——沈陽站 西——興工北街南——沈陽站西門 北——北三路⑵基本情況開發(fā)商：遼寧金戈房地產(chǎn)開發(fā)公司綠化率：20%建筑形式及風格：共3棟多層（7層），屬于現(xiàn)代風格外立面顏色及材質(zhì)：黃色貼磚面積范圍：60——124平方米，共3種戶型主打面積及戶型：124平方米的三室二廳一衛(wèi)的為主打戶型，占總量的28%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1） 地理位置占據(jù)一定的優(yōu)勢，緊臨沈陽站。劣勢1） 周圍景觀較差，尚待開發(fā)。2） 交通便利，出行方便。3） 占地面積較大，但綠化率卻偏低。4） 戶型種類多，可供客戶的選擇余地比較大。這一區(qū)域樓盤集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。周邊只有一家小型酒店式公寓，競爭小。越來越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場消費者的主力軍，使得大眾所需的60——80平米的小戶型倍受青睞。略微遲些的入市，有利于我們更好的分析自身與周邊樓盤的不足和優(yōu)勢，開發(fā)出更適合市場的戶型。周邊樓盤與其相比屬于同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。功能配套設施相對完善，與同品質(zhì)的樓盤相比，有幼兒園、業(yè)主會所等。配套設施⑴交通情況22026201等線路途徑此地4分鐘 可到達 西塔商圈8分鐘 可到達 北市商圈10分鐘 可到達 市府政務圈、太陽街商圈15分鐘 可到達 沈陽北站、鐵西區(qū)政府、鐵百商圈⑵生活配套設施購物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車程都在一刻鐘內(nèi)。地塊周圍景觀東側(cè)——興工街，已經(jīng)改造完工，東北處的老道口處修建的全國首家雙層車體系的獨塔斜拉橋全面竣工，現(xiàn)已正式竣工。大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設中。從建筑形式上來看，項目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤公寓擁有小高層和高層。而興龍苑雖然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調(diào)研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費對象也有一定的針對性。 縱上所述，城區(qū)小戶型是中國經(jīng)濟、社會和城市發(fā)展的必然結果，而城區(qū)小戶型的熱銷是區(qū)域房地產(chǎn)供需錯位的集中體現(xiàn)，隨著供給量的增加，這種熱度必然會有所下降，但將來城區(qū)住宅市場必將發(fā)展成為以小戶型為主，大戶型為輔的競爭格局；而同時，市場對小戶型的觀念也將隨著大環(huán)境的變遷而產(chǎn)生變化，使小戶型從年輕人的“專利品”走向大眾化的“消費品”，市場細分會越來越有層次感，產(chǎn)品定位會越來越豐富，城區(qū)小戶型也會走向成熟！ 五、本項目周邊地產(chǎn)形式分析從大體上看，本項目周邊整體開發(fā)局勢較好，已呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢。其實對于小戶型而言，功能的欠缺只是相對的，是相對于居住檔次較高的“豪宅”而言的，小戶型樓盤其功能的設計不僅可以滿足人們基本的居住要求，而且戶型格局的設計還為購房者留下了一定的想象空間，這也是為什么年輕人喜歡購買的重要原因，不僅總價便宜，基本功能也健全。盡管目前年輕人普遍購買小戶型，但一想到小戶型就想到年輕人，市場沒法做。在城市的發(fā)展初期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都屬于無序狀態(tài)，開發(fā)產(chǎn)品無規(guī)劃，不遵從城市發(fā)展規(guī)律，想做什么樣的產(chǎn)品就做什么樣的產(chǎn)品，導致了城區(qū)住宅面積過大，大量占據(jù)了城區(qū)寶貴的土地。其二，單價隨市，降低總價，那么必然要減少單戶的銷售面積，小戶型大行其道，開發(fā)商和購房者不亦樂乎，高收入要想住大房子只能住郊區(qū)。而高收入者由于其交通工具多為私家車，借助于各種快速路即可解決問題，同時郊區(qū)的房價較為低廉，可追求更多舒適感。 其次，城市的規(guī)劃發(fā)展需要小戶型這種過渡產(chǎn)品。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應該適應市場的這一變化趨勢，按照市場對小戶型的需求進行開發(fā)建設，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結果。④外地父母與兒女團聚用。②中低收入階層。由于大城市商務流動人口眾多，那些比鄰商務區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。這種現(xiàn)象引起了人們的關注和思考。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。當前的小戶型只是過渡性產(chǎn)品，將來隨著政策法規(guī)、銀行信用制度的完善，選擇小戶型的人可能很少。究其原因，主要有以下三方面：①目前小戶型相對于大戶型的利潤空間要小。業(yè)內(nèi)認定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型。對于目前正在積極改變以往純粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來說，美好的未來是指日可待的。而且，中等收入家庭騰空的存量住房，可以進一步成為低收入者住房的主要選擇。中小戶型將占主流。鐵西新區(qū)房價在沈陽市屬于中等偏低。除了原來鐵西老區(qū)形成的鐵百商圈、經(jīng)過十五六年發(fā)展已經(jīng)成熟的滑翔小區(qū)外，霽虹這樣的地方也將有巨大的發(fā)展空間。土地市場是房地產(chǎn)市場的龍頭，鐵西新區(qū)對產(chǎn)業(yè)布局進行合理調(diào)整，土地無論從價格上、需求上還是存量上都有良好的發(fā)展勢頭。（二）沈陽市鐵西區(qū)房地產(chǎn)走勢分析2003年，鐵西新區(qū)迎來了許多新的發(fā)展契機。目前沈陽的開發(fā)商多數(shù)沒有看清這種形勢，因此缺乏戰(zhàn)略眼光。沈陽具備這方面的優(yōu)勢，三年后沈陽應該有個很大的發(fā)展空間。這五大動力至少會使沈陽房地產(chǎn)市場在三年內(nèi)迅速膨脹，供不應求，尤其是中低價位、中小戶型樓盤供不應求。有一些歷史遺留問題，比如1999年以前由于各種原因沒有辦證的，大約有4—5萬戶。第三大動力：隨著戶籍制度改革，我市出臺買房落戶政策，外地人進入沈陽的越來越多，前年外地人在沈陽買房的不到1000戶，去年接近2000戶，今年將達到3000—4000戶。三年之內(nèi)，我市至少有13萬戶以上拆遷居民進入住房消費市場，帶來的市場需求空間約900—1000萬平方米，市場金額在200億元左右。由于中、低收入的人口在我市以至我國占據(jù)絕大多數(shù)，大部分人承受不起大戶型所需的價格，因此小戶型走俏將不言而喻。這主要體現(xiàn)在大眾住房消費日漸升溫。二、2004年沈陽房地