【正文】 　新湖北國之春（二期）小戶型酒店公寓可行性建議沈陽小戶型及酒店公寓調(diào)查分析目錄一、2003年沈陽房地產(chǎn)市場基本情況分析二、2004年沈陽房地產(chǎn)走勢分析三、小戶型住宅供求狀況分析四、 小戶型開發(fā)熱潮因素分析　五、本項目周邊地產(chǎn)形式分析六、本項目自身分析七、周邊主要競爭對手分析八、沈陽小戶型酒店公寓調(diào)查對比表九、沈陽小戶型分類分析十、沈陽小戶型優(yōu)劣勢分析十一、房地產(chǎn)開發(fā)商對小戶型住宅應(yīng)采取的對策十二 、北京購買小戶型的項目意向需求市場調(diào)查與分析一、2003年沈陽房地產(chǎn)市場基本情況分析2003年的房地產(chǎn)市場經(jīng)過2001年和2002年的兩年發(fā)展，已步入了穩(wěn)定健康發(fā)展的新時期。（一）2003年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境總體來說，2003年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境可以分為有利條件和不利條件兩大方面。有利的條件⑴國家政策層面有利于房地產(chǎn)發(fā)展，這為沈陽市擴大房地產(chǎn)投資和消費帶來新的契機。⑵沈陽市整體經(jīng)濟環(huán)境較好。十六大提出的“大力振興裝備制造業(yè)”，這是沈陽的又一機遇。⑶房地產(chǎn)市場需求趨向擴大，為增量房市場快速發(fā)展提供巨大的空間。⑷大沈陽都市圈的建構(gòu)和項目年的推行，為沈陽房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力源。⑸沈陽市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場需求。⑹開發(fā)潛力充分展現(xiàn)，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機遇和條件。⑺我國證券市場的形勢有利于房地產(chǎn)市場。不利的條件⑴土地儲備制度運行沒有得到進一步地完善。⑵沈陽市基準(zhǔn)地價和新出讓金標(biāo)準(zhǔn)出臺，市場的承接力、居民的購買力和開發(fā)商的耐受力受到了重大的考驗。⑶商品房的空置量較大，難以全部消化。⑷住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中等收入家庭傾斜的調(diào)整任務(wù)比較艱巨。（二）2003年房地產(chǎn)市場開展的特點老開發(fā)商新品迭出在沈陽，華新、萬科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈陽房地產(chǎn)界的“元老”和“大腕”。其中，華新、萬科、新世界更是全國性的知名公司，其地產(chǎn)項目遍布全國。而這些大公司，其發(fā)展的意義不僅是為老百姓提供了優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，而且對一個區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和拉動更有不可低估的作用。因此，這些公司的走向，不僅對樓市，對沈城的整個經(jīng)濟的發(fā)展都十分重要。新開發(fā)商實力不凡2003年相繼亮相的新公司，也表現(xiàn)出了不凡的實力。這些公司中既有全國性的地產(chǎn)公司，如天安（中國），鵬利集團（上市公司）、中房集團；也有外地頗具實力的房地產(chǎn)公司，如浙江萊茵達集團、新湖集團；也有出手不凡的本地公司，如沈陽銀基（上市公司）、新天龍房地產(chǎn)公司等。此外，具有美資背景的克萊斯特也是異軍突起。還有外資公司——韓國SR。這些新的面孔都有一個共同的特點：起點高，實力雄厚。正是由于這些新公司，新產(chǎn)品的加入，令整個市場錦上添花。品升級具有更多的選擇其實，無論是老公司，還是新面孔，其不凡的表現(xiàn)，都促使整個沈陽的房地產(chǎn)市場更加繁榮，產(chǎn)品品質(zhì)更高，而購房者選擇的機會更多。2003年沈城樓市最明顯的特點，是產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品本身的全面升級，使得購房者有了更多的選擇。歸納起來2003年產(chǎn)品的主要特點：⑴戶型設(shè)計更加人性化，更為合理。從高層產(chǎn)品來看，2003年新露面的克萊斯特國際花園、地王國際花園、SR新城等，都充分展現(xiàn)出了高端產(chǎn)品的特征，如克萊斯特國際花不但避免了高層住宅戶型上的不利因素，還設(shè)計了獨特的“L”型外飄窗，SR新城戶型上減少進深，加大面寬，采光優(yōu)越。還有河畔新城的四明戶型設(shè)計等。⑵園區(qū)規(guī)劃投入更大。各大開發(fā)商早已不滿足僅僅在園區(qū)種幾棵樹，或是植兩塊草地，而是園中有景，景中有情，情景交融，將西方園林與中國園林相結(jié)合，讓業(yè)主隨著置身于大自然的懷抱。如萊茵河畔的景觀規(guī)劃是由風(fēng)格各異的組團組成。⑶中低價位的產(chǎn)品品質(zhì)不低。如萬科四季花城、格林夢夏、水榭花都等，使整個市場都透出勃勃生機，沈陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出從未有過的繁榮和亮麗。⑷中小戶型供不應(yīng)求。2003年的沈陽市，拆遷工作大幅度展開，多數(shù)為貨幣動遷，由于工薪階層的家庭數(shù)量較多，大部分家庭承受不起較大面積的樓房，并且有一部分收入較高的家庭也認為過大面積會造成浪費，由此轉(zhuǎn)向購買中小戶型。二、2004年沈陽房地產(chǎn)走勢分析（一） 沈陽市房地產(chǎn)走勢分析今年的房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)升溫，購房已成為消費領(lǐng)域的一大話題。對于今年的房地產(chǎn)市場的發(fā)展將有以下趨勢：低端啟動，房地產(chǎn)已進入大眾消費市場，小戶型將更加走俏。沈陽市的房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展期。在這個快速發(fā)展中有一個十分可喜的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，即大眾住房消費快速增長。這主要體現(xiàn)在大眾住房消費日漸升溫。如果把消費人群的結(jié)構(gòu)畫成一個金字塔的話，目前沈陽的住房消費呈現(xiàn)三角形的底部向上推進的情形。從購房主體來看，中、低收入人群大批加入購房隊伍，中、低檔住房銷售比例大幅度提高。這是我市房地產(chǎn)市場已步入大眾消費階段的顯著標(biāo)志。由于中、低收入的人口在我市以至我國占據(jù)絕大多數(shù)，大部分人承受不起大戶型所需的價格，因此小戶型走俏將不言而喻。五大動力支持房地產(chǎn)市場今年向好。第一大動力：沈陽市在三年內(nèi)要徹底消滅棚戶區(qū)，大拆遷將帶來井噴式市場需求。根據(jù)我市對動遷的安排，今年將拆遷6萬戶，加上正常動遷，總計約7萬戶左右，后年掃尾還有1—2萬戶，加上正常商業(yè)開發(fā)一萬戶，將有3萬戶。三年之內(nèi)，我市至少有13萬戶以上拆遷居民進入住房消費市場，帶來的市場需求空間約900—1000萬平方米，市場金額在200億元左右。第二大動力：投資型買住房漸成時尚?，F(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場進行保值、增值的人越來越多，在新開樓盤中，投資型購房的至少占50%以上，這個比例還在不斷擴大。人們選擇這一投資領(lǐng)域是有理由的，一般講，投資房地產(chǎn)穩(wěn)定性是最好的，特點是消費的同時不貶值甚至升值；流動性也不錯，現(xiàn)在房產(chǎn)可以出售也可以抵押、典當(dāng)；在目前百姓理財性投資品種中購置房產(chǎn)是最好的。第三大動力：隨著戶籍制度改革，我市出臺買房落戶政策，外地人進入沈陽的越來越多，前年外地人在沈陽買房的不到1000戶，去年接近2000戶，今年將達到3000—4000戶。并且這個數(shù)字還將會大幅度增長。第四大動力：1992—1993年買房的人現(xiàn)在住房需要更新?lián)Q代，也就是10多年前的買房主力已開始換房了，這部分人大多要買中高檔房，他們是消費市場中最活躍的一個群體。第五大動力：沈陽市房地產(chǎn)市場尚存很大的政策調(diào)控空間。有一些歷史遺留問題，比如1999年以前由于各種原因沒有辦證的，大約有4—5萬戶。還有一批屬于房改不徹底的等等，大約也有4—5萬戶。加起來，上述兩項共9萬戶左右。這些人的住房由于無證或手續(xù)不全不能流通，也抑制了他們二次換購新房，因此政府將準(zhǔn)備用幾年的時間把這部分能量釋放出來。這五大動力至少會使沈陽房地產(chǎn)市場在三年內(nèi)迅速膨脹，供不應(yīng)求，尤其是中低價位、中小戶型樓盤供不應(yīng)求。即使今后這五大動力衰竭了，還會有兩大動力跟上。一是沈陽工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，必將增強市場購買力；二是工業(yè)化帶動的城市化，城市化過程，就是人口、財富、人才、資本橫向集中的過程。目前國內(nèi)專家都有一個預(yù)測，今后中國經(jīng)濟領(lǐng)跑的應(yīng)該是制造業(yè)，汽車業(yè)。沈陽具備這方面的優(yōu)勢，三年后沈陽應(yīng)該有個很大的發(fā)展空間。審時度勢，開發(fā)商應(yīng)盯住有效供給。沈陽市的房地產(chǎn)市場呈三角形低端啟動的態(tài)勢，這個消費結(jié)構(gòu)的特點是它會從底部向上一層擠一層，產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，中低檔房的大量需求會促進高中檔房的需求，排浪式推進，形成了健康有序的市場。未來幾年，沈陽房地產(chǎn)市場的投資、消費、開工面積、竣工面積、銷售面積，都將會以20%以上的速度增長。目前沈陽的開發(fā)商多數(shù)沒有看清這種形勢，因此缺乏戰(zhàn)略眼光。不少開發(fā)商盲目跟風(fēng)，跟大開發(fā)商走，沒有盯住有效供給。而沈陽市的有效供給就在于大眾住房這一方面，而大眾住房也就是現(xiàn)在所趨向的小戶型住宅，畢竟工薪階層占絕大多數(shù)。因此，從2003年的小戶型供給不足可看出今年的主流仍是小戶型。（二）沈陽市鐵西區(qū)房地產(chǎn)走勢分析2003年，鐵西新區(qū)迎來了許多新的發(fā)展契機。而2004年的鐵西新區(qū)將徹底的舊貌換新顏。自從老工業(yè)區(qū)搬出城區(qū)后，使得鐵西新區(qū)的空氣新鮮了，馬路寬敞了，綠地和樹木也日益增多了，人們的生活環(huán)境也越來越好了，同時也增加了住房的需求。土地優(yōu)勢將進一步促進開發(fā)。土地市場是房地產(chǎn)市場的龍頭，鐵西新區(qū)對產(chǎn)業(yè)布局進行合理調(diào)整，土地?zé)o論從價格上、需求上還是存量上都有良好的發(fā)展勢頭。對于廣大開發(fā)商來說，鐵西土地蘊含著極大的升