小戶型別墅案例分析(已修改)
2025-01-09 03:56 本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小戶型別墅專題研究 陳曉進(jìn)、李璐、廖毅 2023年 10月 2日 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 [關(guān)鍵字 ]： ?小 別墅 小戶型 [簡(jiǎn)介 ]： 整理和搜集國(guó)內(nèi)小戶型別墅的優(yōu)秀案例，通過(guò)學(xué)習(xí)其戶型特點(diǎn)，為后期設(shè)計(jì)小別墅提供參考。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品界定 ? 所謂小戶型別墅，是相對(duì)建筑面積較大，總價(jià)較高的別墅產(chǎn)品而言的一種 旨在通過(guò)控制建筑面積而控制總價(jià)的別墅產(chǎn)品 。目的是為了擴(kuò)大低密度產(chǎn)品的臵業(yè)客群。 產(chǎn)生背景 ? 房?jī)r(jià)高企，房企為擴(kuò)大別墅的客戶面，并實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。 ? 旅游地產(chǎn)的開發(fā) 技術(shù)指標(biāo) ? 地上面積： 150平米以下（度假類可適當(dāng)放寬 200平米以下） ? 容積率：＜ ? 形態(tài)：獨(dú)棟、聯(lián)排（具備別墅產(chǎn)品特征：“獨(dú)門獨(dú)戶”，“有天有地”） 小 戶型別墅產(chǎn)生的直接原因： 房?jī)r(jià)高企，房企為擴(kuò)大別墅的客戶需求面，實(shí)現(xiàn)更快速的去化； 小戶型別墅相對(duì)大別墅能實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)。 小戶型別墅技術(shù)要點(diǎn)： 單體的層數(shù)通常在 23層，面寬范圍： 68米居多，最小可至 米，產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、形態(tài)朝傳統(tǒng)意義的別墅靠攏，但具有 比傳統(tǒng)別墅 總價(jià)低、密度集中、私家花園小等特點(diǎn)。 區(qū)別于經(jīng)濟(jì)型別墅， 比其功能性更強(qiáng)，對(duì)于面積控制要求更為嚴(yán)格，盡力在滿足 150m2以內(nèi)同時(shí)也滿足客戶對(duì)于別墅形態(tài)產(chǎn)品的追求。 定義： 單套面積控制在 150m2以下的（度假類 200㎡ 以下），具備 別墅多項(xiàng)功能的，以創(chuàng)新別墅產(chǎn)品為導(dǎo)向，以 高性價(jià) 比 為 核心賣點(diǎn)的產(chǎn)品。產(chǎn)品 形態(tài)有 小獨(dú)棟、聯(lián)排 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小戶型別墅的分類 小戶型別墅的分類 城郊居住型別墅 （ ） 度假型別墅 （ ） 特征： ? 一般以聯(lián)排為主，多出現(xiàn)在城市近郊，是“ 90/70”政策下出現(xiàn)的特殊產(chǎn)品形式； ? 在有限空間內(nèi)滿足別墅功能最大化，采用借面積的手法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值（地下室、庭院、露臺(tái)、閣樓等）； ? 戶型設(shè)計(jì)突出居家使用的空間，強(qiáng)調(diào)居家氛圍； ? 主力客群：本地中堅(jiān)階層，改善型或首次別墅臵業(yè)者。 特征： ? 小獨(dú)棟、聯(lián)排的建筑形態(tài)，多出現(xiàn)在有旅游度假區(qū)域； ? 體現(xiàn)度假氛圍，室外強(qiáng)調(diào)景觀資源的最大化利用，室內(nèi)強(qiáng)調(diào)與外部景觀的互動(dòng)； ? 部分生活功能弱化處理，重休閑功能，濱海類產(chǎn)品較多； ? 酒店式管理服務(wù)，多數(shù)會(huì)提供分時(shí)度假產(chǎn)品管理； ? 主力客群：自住型客戶與投資型客戶選擇僅在假期度假時(shí)自住 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 類別 案例項(xiàng)目 案例備注 城郊居住型別墅 （ ） 上海 河谷 3號(hào) 有天有地，前庭后院，無(wú)限創(chuàng)意 空間 ,90㎡ 別墅先鋒 綠地 薔薇九里 綠地 85110㎡小戶型別墅產(chǎn)品的代表作品 綠地 海域笙暉 綠地 85110㎡小戶型別墅產(chǎn)品的升級(jí)之作 度假型別墅 （ ） 東和福灣 海南灣海度假小別墅典型案例 保利 石象湖 風(fēng)靡成都的旅游小戶型別墅 ——保利 90㎡ 獨(dú)院、 130㎡ 獨(dú)棟別墅。 當(dāng)代鳳凰谷 本土小戶型別墅產(chǎn)品的先驅(qū)和代 表項(xiàng)目 小戶型別墅的分類 小戶型別墅研究案例的選取 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 1：上海 河谷 3號(hào) ： 有天有地，前庭后院，無(wú)限創(chuàng)意空間 ,90㎡ 別墅先鋒 松江 /新橋板塊 / 外郊環(huán) 43333㎡ 建筑形態(tài) 建筑面積 聯(lián)排 37160㎡ 容積率 綠化率 30% 主力面積 平均單價(jià) 90120㎡ 16000元 /㎡ 車位配比 總價(jià)范圍 1： 1 140155萬(wàn) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 239戶 開盤時(shí)間 20231115 開發(fā)商 上海達(dá)安企業(yè)發(fā)展有限公司 ? 上海達(dá)安圣芭芭花園河谷 3號(hào)的 90花園別墅 的設(shè)計(jì)旨在將小戶型居住的觀念，從僅存的室內(nèi)空間延展到室外和多元的間形態(tài)體并于 2023年底申請(qǐng)了國(guó)家的專利； ? 河谷３號(hào)總價(jià) 155萬(wàn)／套的低總價(jià)以及其創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)的更多吸引白領(lǐng)中青年的關(guān)注，通常具有自備車，綜合素質(zhì)較高。 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目基本情況 ? 08年 11月開盤，便以其創(chuàng)新的 90花園別墅產(chǎn)品逆市熱銷，相比較周邊聯(lián)排別墅同期價(jià)格在 12023元 /㎡，河谷 3號(hào)價(jià)格以 16000元 /㎡首當(dāng)其沖，但其熱銷程度不減。 ? 09年 5月，河谷 3號(hào) Ⅱ 期熱銷 第一批開盤日當(dāng)即去化 93%,再次創(chuàng)下 90別墅熱銷記錄。 銷售情況 區(qū)位板塊 占地面積 城郊居住型小別墅案例分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目南鄰中村路，西臨月臺(tái)路，距徐家匯 18公里，距莘莊 10分鐘車程，所處莘閔別墅區(qū)，別墅氛圍較為成熟，但周邊生活配套有待進(jìn)一步
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