沈陽新湖北國之春二期小戶型酒店公寓分析報告(已改無錯字)
2023-02-21 16:38:16 本頁面
【正文】 —北二馬路 北——新建大型購物中心⑵基本情況開發(fā)商：沈陽豐華房地產(chǎn)開發(fā)公司投資商：遼寧金城聚鑫房產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積；30000平方米建筑面積：53000平方米綠化率：30%建筑形式及風(fēng)格：共10棟7層的多層樓，屬于現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：土黃色貼磚面積范圍：70——180平方米，共20余種戶型主打面積及戶型：97——130平方米，三室二廳二衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)，%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1） 地理位置優(yōu)越，距離和平區(qū)最繁華的商業(yè)街僅800米左右。2） 購物方便，與太原街咫尺相依，與西塔商圈互為相望。3） 周邊配套設(shè)施齊全，名校林立，醫(yī)療設(shè)施健全。4） 戶型種類多，可供客戶的選擇余地比較大。5） 價格合理，普通大眾容易接受。劣勢1） 周邊環(huán)境較差，舊住宅居多。2） 周圍交通設(shè)施雖多，但距此項目仍有一段距離。3） 占地面積較大，但綠化率卻偏低。4） 戶型設(shè)計單一，無新穎感。5） 戶型雖多，小戶型卻偏少（尤其是80平方米以下的），% 。示范和平家園⑴地理位置該項目位于沈陽市鐵西區(qū)虹橋路18號東——興工街 西——興華街南——北二馬路 北——東西快速干道⑵基本情況開發(fā)商：遼寧示范房產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：112984平方米建筑面積：204150平方米綠化率：38%建筑形式及風(fēng)格：共8棟多層，3棟小高層板式樓，4棟高層（其中有3棟為點式樓），屬于現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色涂料面積范圍：72——117平方米，共四種戶型主打面積及戶型：96——114平方米的二室二廳一衛(wèi)，占總量的49%133—170平方米的一室二廳一衛(wèi)，占總量的42%⑶戶型配比 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1） 開發(fā)商實力雄厚，整體包裝到位。2） 交通便利，出行方便。3） 面積范圍大，以至為客戶提供地選擇余地大。4） 戶型設(shè)計較新穎。5） 價位低，適合工薪階層。劣勢1） 周圍景觀較差，尚待開發(fā)。2） 面積范圍雖大，戶型種類卻較少，15棟樓中，只有4種戶型。3） 大中戶型多，小戶型少，%。4） 所有80平方米以下的小戶型均在樓的頂層。興龍苑⑴地理位置該項目位于鐵西區(qū)興工北街89號東——沈陽站 西——興工北街南——沈陽站西門 北——北三路⑵基本情況開發(fā)商：遼寧金戈房地產(chǎn)開發(fā)公司綠化率：20%建筑形式及風(fēng)格：共3棟多層（7層），屬于現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色貼磚面積范圍：60——124平方米，共3種戶型主打面積及戶型：124平方米的三室二廳一衛(wèi)的為主打戶型，占總量的28%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1） 地理位置占據(jù)一定的優(yōu)勢，緊臨沈陽站。2） 周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套設(shè)施齊全。3） 交通便利，出行方便。4） 中小戶型比重較大，有利于銷售。80平方米以下的小戶型占總量的18%。5） 價格適中，適合大眾。劣勢1） 園區(qū)綠化率低。2） 車庫的位置距離居民樓較遠，給業(yè)主存車帶來了不便。3） 戶型的種類偏少，只有3種。4） 售樓處過于普通、簡樸，售樓員態(tài)度欠佳。博潤公寓⑴地理位置該項目位于沈陽市鐵西區(qū)北二東路17號東——興工街 西——興華街南——商業(yè)區(qū)、建設(shè)大路 北——北二東路⑵基本情況開發(fā)商：遼寧博潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式及風(fēng)格：1棟高層點式酒店公寓樓，具有現(xiàn)代星級酒店管理風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：銀白、黃色貼磚面積范圍：46——90平方米主打面積及戶型：46——50平方米的一室一廳一衛(wèi)的為主打戶型，共占總量的96%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1） 地理位置好，緊臨和平區(qū)的繁華地段。2） 交通方便，興工街的擴建使得道路加寬，出行方便。3） 作為精裝房，價格合理。4） 戶型設(shè)計體現(xiàn)了動靜分離，并且空間視野較好。5） 周邊及業(yè)主會所內(nèi)的配套齊全。劣勢1） 由于周圍鐵路多，并且緊臨馬路，因此噪音較大。2） 部分戶型靠北，無南面，因此采光及通風(fēng)較差。3） 周邊的商業(yè)性企業(yè)少，不利于銷售。根據(jù)其以上距我項目較近的主要競爭對手的產(chǎn)品開發(fā)量來看： 興龍苑的小戶型開發(fā)有60平、80平，并且占開發(fā)總量的20%，俱有一定的市場競爭力，戶型設(shè)計也趨于合理，多為二室一廳，但此戶型區(qū)間的面積單一，可供選擇性較窄。但不排除應(yīng)是我們關(guān)注的一個對象。鑫豐花園70平米以下的小戶型開發(fā)量不足，只占開發(fā)總量的很少一部分，只是適當(dāng)?shù)膩磉m應(yīng)市場及自身項目配比的需要而已。示范和平家園70平米以下的小戶型無，只有72平，但并沒占到主力數(shù)量，只占總量的4%，并且戶型設(shè)計為一室二廳，在功能上頗為不合理。博潤公寓屬酒店式小戶型公寓，從其開發(fā)量的配比上來看極其合理，60平米以上戶型多為一室一廳一衛(wèi)，此戶型在功能設(shè)計上頗為浪費。從其地理位置和周邊配套來究其定價，其價格有些偏高，從而也涉及總價款的上漲。在居住的角度上其功能性不能得到消費者的滿足，從其投資的角度上，價格方面已透支了地段資源，投資者將會更大的考慮到其升值的利潤空間。除此之外，富云花都以中小戶型為主，并且開發(fā)量較大，價格適中，非常受消費者的喜愛，但其小戶型的位置主要在樓體的把山與封頂。究其熱銷原因主要是不但中小面積的大量開發(fā)填充了周邊及輻射區(qū)域的市場空白，戶型設(shè)計合理，功能分區(qū)明確，并且價格定位主要以中下層收入人群為主，從而也映射出了以后房地產(chǎn)市場的一個大趨勢。雖在開發(fā)時間上富云花都先我一步，并且吸納了我方部分的客戶人群，但從其整體市場形勢來看仍滿足不了廣大的客戶需求，因此我項目還有廣闊的市場空間。八、沈陽小戶型酒店公寓調(diào)查對比表項目名稱樓盤位置及周邊情況戶型面積套數(shù)占百分比(%)起價層差裝修程度 城渾南新區(qū)32050起價6800每3層加50精裝修1602516025當(dāng)代程式和平區(qū)中華路105號（馬路灣，太原街）6643成套出售2023萬全裝修66432214每套差8001000元騰龍國際商務(wù)公寓和平區(qū)同澤北街25號（太原街）49m2全部售完起價8200層差100精裝修49㎡9838金茂國際公寓小東路1號（新瑪特對面）40m27620均價不高于7600元精裝修50m22286060m27620盛世華城鐵西區(qū)南六中路19號（鐵百附近）――――――成套出售清水房皇城公寓和平區(qū)十一緯路銀基金三角62m23811銷售均價6700元 71m2762142m2571564㎡762146㎡11432金園大廈金廈廣場附近44－74m215081（占總開發(fā)）起價4500全裝修天龍家園新瑪特附近――――――37204000清水房勝利公寓沈河區(qū)大南街176號（27中學(xué)附近 ）30－60m217―――起價3650層差80、100精裝修艾特國際花園和平區(qū)三好街90號共180戶75起價4800層差30 清水房5155m2博潤公寓鐵西區(qū)北二東路17號4650㎡24057西：4500元南：4950元東：4800元層差：50元精裝修63㎡7177㎡8019842090㎡184魅力空間沈河區(qū)奉天街道338號32－42㎡182100起價4500最高5000精裝修九、沈陽小戶型分類分析商務(wù)酒店型：，騰龍國際商務(wù)公寓，金茂國際公寓。這類樓盤均把目標(biāo)放在外地商人或周圍商圈
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