【正文】 平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 盈家春天 江寧岔路口 60/50 8/1 40 3600 3 小區(qū)總規(guī)劃 1200戶，最后一期 250 戶（尚未開盤） 1～ 2 層為商業(yè)用房 蘋果都市 江寧天元東路 40 多平米， 2/14 24 3200 3 現(xiàn)推出的為青蘋果8～ 14 層，其 3～ 7層已經(jīng)銷售完，紅蘋果 3～ 6 層在售 1～ 2 層為商鋪 80 多平米躍層 ? 地理位臵分析 江寧房地產(chǎn)的發(fā)展板塊區(qū)域現(xiàn)象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此，前段時(shí)間東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，極大的刺激了岔路口樓市的發(fā)展，特別是岔路口地鐵南站的建立，京滬高速南京站及地鐵一號(hào)線南延均在岔路口設(shè)立站點(diǎn)，加上目前已經(jīng)規(guī)劃實(shí)施的寧蕪鐵路南京站點(diǎn)及南京汽車南站搬遷至岔路口，人流、物流的產(chǎn)生必將極大的推動(dòng)本地域財(cái)富資本的匯集度。 但小戶型樓盤不是一把萬(wàn)能鑰匙，更不是開發(fā)商糧庫(kù)倉(cāng)，蘋果都市產(chǎn)品設(shè)計(jì)雖然在設(shè)計(jì)上滿足了居住及投資雙重臵業(yè)需求，但從目前產(chǎn)品銷售來(lái)看，此小戶型定位是非常不成功的，首先蘋果都市周邊缺乏有效的租賃需求者，銷售人員一直宣稱的“巨大的大 學(xué)生需求市場(chǎng)”，但我們認(rèn)為由于周邊大學(xué)城集中的是更多的剛考上大學(xué)的新生，所以出來(lái)租房的可能性并不大。而大學(xué)城區(qū)域隨著銀行加息及國(guó)家暫停大學(xué)城的建設(shè)等等不利因素的傳來(lái)，給大學(xué)城區(qū)域 小戶型建設(shè)帶來(lái)極大的利空點(diǎn)，此區(qū)域小戶型銷售將陷入低谷，在“蘋果都市”銷售中，我們也可以隱約的見到了這股寒意。目前開發(fā)商已經(jīng)感覺 到不斷上漲的價(jià)格給銷售帶來(lái)了巨大的壓力，在其最近召開的房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，打折活動(dòng)、特價(jià)房、以及各種促銷活動(dòng)不斷，以此可以吸引部分購(gòu)房者的目光。 ? 銷售狀況分析 南京豐 富路的 “ 朗詩(shī)熙園 ” 樓盤， 前段時(shí)間 推出的面積在 35— 48 平方米的單身公寓住房格外搶手，一期 98套房子上市當(dāng)天全部售罄，國(guó)慶節(jié)前推出的二期 140 套，僅 1天時(shí)間，就有 120 多套簽訂了購(gòu)買合同。 城中小戶型從總體來(lái)看，銷售速度還是非常喜人的，但也有樓盤滯銷的局面，關(guān)鍵取決于開發(fā)商如何正確的引導(dǎo)消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空間。 對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)酒店式公寓還屬于起步階段。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞?wèn)|名座、君臨國(guó)際分別高達(dá) 24 層和 32 層。 南京酒店式公寓需求特點(diǎn)分析 南京酒店式公寓的發(fā)展是伴隨著人們對(duì)小戶型認(rèn)識(shí)的不斷加深所成長(zhǎng)起來(lái)的，由于小戶型自身的特點(diǎn)對(duì)小戶型的裝飾裝潢提出了相當(dāng)高的要求，特別是諸多的小戶型標(biāo)間裝潢給鄰里日后生活帶來(lái)了很大的不便，在此因素的影響下，開發(fā)商紛紛推出了酒店式公寓的概念，并提出只要“提個(gè)包就可 以入住的”概念。尤其南京市政府現(xiàn)在在大力的提倡向南方、浙江學(xué)習(xí)，搞私人創(chuàng)業(yè)，而這種公司對(duì)酒店式公寓需求十分旺盛，隨著南京城市影響力的不斷增強(qiáng)，這種需求旺盛的態(tài)勢(shì)將會(huì)不斷延續(xù)下去。由于單身公寓也屬于小戶型的范疇，其主要特點(diǎn) 是面積小但設(shè)計(jì)精巧，同時(shí)總價(jià)相。所以他們一般會(huì)在日常辦公地旁二次臵業(yè)，做臨時(shí)居所。 地塊年限市場(chǎng)敏感度極低 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用 的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40年，這是部分購(gòu)房者在實(shí)際購(gòu)買中會(huì)考慮到的問(wèn)題，但是從實(shí)際的銷售情況來(lái)看，不會(huì)成為太大的阻礙。 核心區(qū)域，高層建筑 ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞?wèn)|名座、君臨國(guó)際都位于南京新街口CBD，主要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對(duì)居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時(shí)小戶型自身的高品質(zhì)使其對(duì)自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。 四、南京小戶型市場(chǎng)分析 南京市酒店式公寓分析 南京酒店式公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式 類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。也就是說(shuō)，即便中介公司把房子空在那里，業(yè)主每月也能從中介手上拿到 3500 元的租金收益。究其主要原因，我們認(rèn)為首先這是由于地段優(yōu)勢(shì)決定的，其次城中小戶型市場(chǎng)巨大的市場(chǎng)需求也決定了其價(jià)格曲線的上揚(yáng)。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 在近幾年內(nèi)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，成熟。但隨著國(guó)家銀行利率的上調(diào)，使得購(gòu)房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會(huì)壓制目前新盤銷售的速度。此區(qū)域大戶型樓盤銷售十分喜人，但對(duì)于小戶型 當(dāng)?shù)亟邮芏炔⒉桓??？梢灶A(yù)計(jì)此區(qū)域小戶型商務(wù)辦公市場(chǎng)潛力巨大。同時(shí)我們?cè)诠谋倍址拷灰滓部梢钥吹竭@一點(diǎn)， 鼓樓以北的片區(qū)在一年的時(shí)間里，二手房?jī)r(jià)格快速上漲了近 1000 元 /平米。兩年前這里商品房的均價(jià)僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開建后，沒(méi)有均價(jià)低于 4500 元 /平方米的樓盤。白領(lǐng)公寓 邁皋橋地鐵出口 正在規(guī)劃中 ? 地理位臵分析 城市先鋒所在的區(qū)域鼓北板塊是目前開盤熱點(diǎn)區(qū)域， 一直擁有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 從藍(lán)籌谷產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標(biāo)準(zhǔn)使得樓盤整體設(shè)計(jì)品質(zhì)有了非常大的提高。 城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 藍(lán)籌谷 共青團(tuán)廣場(chǎng)旁 50～ 60 6/6 4 5500（精裝修） 3 尚未開盤 1， 2 棟為辦公寫字樓 ? 地理位臵分析 南京城市居民形容城南有句古話：“好女不嫁城南郎”，雖然目前隨著城市 化進(jìn)程步伐的加快，目前經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的發(fā)展有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。但其多層物業(yè)設(shè)計(jì)，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶型市場(chǎng)中，非常難得。而目前河西奧體“韻動(dòng)匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個(gè)非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。究其主要原因主要因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進(jìn)的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報(bào)。 ? 前景預(yù)期分析 在目前國(guó)家遏制房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)宏觀政策紛紛出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來(lái)看，很難說(shuō)下一步會(huì)發(fā)生什么事情，對(duì)于南京并不開放的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大影響還有待觀察之中。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，價(jià)格也大幅上揚(yáng)，其中小戶型也當(dāng)仁不讓，“御道家園 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房?jī)r(jià)，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社 ” 高達(dá) 6700 元 /平方米（精裝修），比周邊“東郊美樹苑 ” 普通住宅物業(yè)價(jià)格高出近 1000 元 /平方米，同時(shí)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設(shè)計(jì)，每層高達(dá) 39戶生活人口。 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點(diǎn) 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元/平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 都市公社 小衛(wèi)街 20 號(hào) 35 6 月 1 日 39 6700（精裝修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 層用于商鋪（本地塊屬于商 業(yè)用的） 御道家園 御道街 54 號(hào) 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 開盤 1周銷售完畢 ? 地理位臵分析 城東板塊處于紫金風(fēng)景風(fēng)光帶，自古以來(lái)有著紫氣東來(lái)一說(shuō)，無(wú)論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風(fēng)水學(xué)角度來(lái)講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。所以我們認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得南京一大批購(gòu)房者面臨著巨大的資金壓力。但由于目前產(chǎn)權(quán)年限限制發(fā) 展還處于第一循環(huán)，以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)的情況消費(fèi)者還沒(méi)有個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，所以目前市場(chǎng)上對(duì)于年限的規(guī)定并沒(méi)有積極的反映。但同時(shí)其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴(yán)重的限制了相當(dāng)部分的購(gòu)房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。譬如亞?wèn)|名座其價(jià)格早期開盤價(jià)大約在 7000 元 /平方米左右，金陵王府更高達(dá) 12000 元 /平方米，這樣的單價(jià)使得其總價(jià)在面對(duì)通地段的 其他項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，但該盤銷售形式確相當(dāng)火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)量尚未飽和，大量的臵業(yè)者和購(gòu)房投資者對(duì)該產(chǎn)品存在濃厚興趣。 ? 從中國(guó)各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，它會(huì)作為一個(gè)品種長(zhǎng)久存在。開發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當(dāng)明顯。 目前小戶型市場(chǎng)的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可以生存下來(lái)，任何一種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場(chǎng)中得到驗(yàn)證，而不是一種“概念上的炒作”。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在 600— 800 元 /平方米之間，但開發(fā)商宣稱的多以 1000 元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)告知。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值 理想的小戶型公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了住戶的入住要求。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一?？v觀南京小戶型市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的小戶型具有以下一些基本特點(diǎn) 最大程度的控制面積 以下是幾個(gè)典型小戶型公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上的小戶型公寓產(chǎn)品面積集中在 24— 78 平方米之間，主力面積大多控制在 40～ 50 平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。 在本次針對(duì)小戶型的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中， 我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的小戶型公寓作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息及相關(guān)分析匯總?cè)缦隆? ■ 單身公寓。 南京 小戶型公寓研究分析 緒言： 近年來(lái)，隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，自前幾年推出以來(lái)，目前已經(jīng)成為南京樓市中的新寵，樓盤受到了市場(chǎng)的追捧。 目前的小戶型住宅產(chǎn)品如果按照目前在南京的房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)形式來(lái)分，我們可以分為“單身公寓”和“酒店式公寓”；如果按照購(gòu)房用途來(lái)講主要分為“舒適居住型”及“投資辦公型”，在下 面的報(bào)告中我們也主要將圍繞著這兩根主線對(duì)此進(jìn)行系統(tǒng)的分析和論證。同時(shí)由于此物業(yè)類型多處于南京核心 CBD 區(qū)域，濃郁的市場(chǎng) 辦公氛圍使得目前年輕的創(chuàng)業(yè)者在尋找辦公用房的時(shí)候，由于較高的辦公房總價(jià)，使得他們把目光紛紛投向此類型的公寓，目前正在珠江路開發(fā)的“未來(lái)城”，很多投資者都有諸如此類的想法。 二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn) 小戶型作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出的特點(diǎn)。 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品 目前一些小戶型公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。 我們認(rèn)為擁有地段優(yōu)勢(shì)是小戶型一個(gè)非常關(guān)鍵的構(gòu)成因素，但關(guān)鍵看我們?nèi)绾稳ダ斫膺@個(gè)“地段優(yōu)勢(shì)”四個(gè)字，但我們?cè)诋a(chǎn)品定位中，如果脫離此要素，那么小戶型產(chǎn)品將失去它本身存在于市場(chǎng)的價(jià)值。平均每部電梯每天要承載 一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量，有的小戶 型甚至平均一部電梯要超過(guò)三百戶的運(yùn)量。最初的全裝修只是配備簡(jiǎn)單的廚衛(wèi)設(shè)備，到全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過(guò)毛坯房，但還未達(dá)到“提個(gè)皮箱就可入住”的宣傳效果，到“瑞鑫蘭庭”項(xiàng)目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個(gè)煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。有的小戶型得房率僅在 70%左右，真正能夠派上用場(chǎng)的空間十分有限：朗詩(shī)熙園的小戶型，套內(nèi)面積為 平方米；君臨國(guó)際小戶型套內(nèi)面積 平方米！而且，目前不少小戶型住房屬于商住樓性質(zhì)，土地使用年限也比普通住宅少 20 年，有的甚至不足 50 年。目前在南京市場(chǎng)上各個(gè)小戶型樓盤銷售也是截然不同，有著被瘋搶的情況但同時(shí)也有樓盤滯銷， 如“君臨國(guó)際”與“獨(dú)立年代”銷售進(jìn)展就明顯不同。此類產(chǎn)品 兼具酒店和公寓的長(zhǎng)處 ，同時(shí)所處地段相對(duì)優(yōu)越，目前很受市場(chǎng)推崇。 但目前的南京市場(chǎng)情況同上述觀點(diǎn)略有差異，或者說(shuō)這種現(xiàn)象在南京目前小戶型市場(chǎng)表現(xiàn)的并不十分明顯，究其主要原因我們認(rèn)為這是由小 戶型自身特點(diǎn)決定的。由于單身公寓也屬于單身的范疇，其主要特點(diǎn)是面積小但設(shè)計(jì)精巧，同時(shí)總價(jià)相對(duì)同項(xiàng)目的其他戶型存在比較大的差距。 ? 單身公寓一般是伴隨著大的住宅項(xiàng)目開發(fā)而產(chǎn)品的特殊產(chǎn)品，所以其土地年限一般都是 70 年，在此點(diǎn)上相對(duì)以商業(yè)用地為主的酒店式公寓占優(yōu)。南京城市