【正文】 一按銷(xiāo)售收入全額征稅 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 限購(gòu) 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。 原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu) 2 套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu) 1 套房，對(duì)非本地戶籍 又不 能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù) 住房信貸政策 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 首付款比例調(diào)整到 30%及以上 ， 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 50%， 貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍 ，并暫停 發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 。 8 問(wèn)責(zé) 對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位， 房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力等問(wèn)題，也納入約談 的 問(wèn)責(zé)范圍。 明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完善。 資料來(lái)源：根據(jù) 相關(guān)資料整理而成 “ 新 國(guó)十條“ 還涉及了要加大保障性安居工程建設(shè)力度、 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)及要求合理確定各的確年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和其他一些間接調(diào)控政策等 內(nèi)容。 另外， 各部門(mén)也根據(jù)業(yè)務(wù)主管范圍出臺(tái)了相關(guān)政策，涵蓋市場(chǎng)監(jiān)管、土地供應(yīng)和信貸資金等各個(gè)方面。如國(guó)土部門(mén)從加大住宅用 地供應(yīng)量和完善招拍掛制度兩方面入手，重點(diǎn)抑制土地價(jià)格的過(guò)快上漲并積極增加保障性住房用地的有效供給。 同時(shí)，加息、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施密集出臺(tái) ， 上半年央行 3次加息，貸款利率達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn)， 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 使 大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá) %的歷史高位， 嚴(yán)控金融機(jī)構(gòu)信貸額度，以加快資金回籠，收縮市場(chǎng)流動(dòng)性。 云南省 地方政策 今年 1 月 1 日開(kāi)始，昆明市預(yù)售許可證的發(fā)放正式執(zhí)行新規(guī)，即“ 7 層”門(mén)檻，成為取得預(yù)售證的硬性指標(biāo)，同時(shí)，也對(duì)房?jī)r(jià)公示、合同備案、客戶認(rèn)籌、購(gòu)房選房等發(fā)面進(jìn) 行規(guī)范。 1 月 31 日，為深入貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》 ， 進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，云南省人民政府正式出臺(tái)了十項(xiàng)政策措施?！对颇鲜∪嗣裾P(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》中明確提出 ： （ 1）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 （ 2） 多渠道增加 城鄉(xiāng)住房供應(yīng) （ 3） 成立建設(shè)投資公司建保障房 （ 4） 購(gòu)房不足 5 年者轉(zhuǎn)讓 營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入全額征收 （ 5） 二套房首付款比例不低于 60% （ 6） 保障房用地供應(yīng)不低于總量的 70% （ 7） 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市 從嚴(yán)制定執(zhí) 行限購(gòu)措施 （ 8） 建立房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)機(jī)制 （ 9） 必須實(shí)行“ 限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià) ” （ 10） 營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng) 健康發(fā)展輿論環(huán)境 。 其后，昆明市于 3月頒布“限購(gòu)令”細(xì)則，至此，昆明市四區(qū)和呈貢新區(qū)正式納入限購(gòu)范圍。之后的 4月份，云南省各市（自治州）陸續(xù)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)， 5月 1 日開(kāi)始，昆明也正式執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價(jià)的新規(guī)，購(gòu)房流程進(jìn)一步規(guī)范。 另外，在 新政 的基礎(chǔ)上 ， 云南省 還 陸續(xù) 臺(tái)了相應(yīng)的一系列土地政策、 保障性住房政策等 調(diào)控 措施 。 9 從上述 措施 要點(diǎn)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)從前期開(kāi)發(fā)到終端銷(xiāo)售均受到不同程度的限制， 新政的主要目的是要 抑制不合理住房需求，增加住房有效供給以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 ，最終 穩(wěn)定房?jī)r(jià)、 抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱增長(zhǎng) ，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理化 。而且從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控 不僅力度大， 密度大， 而且措施 越來(lái)越 嚴(yán)， 因此新政的實(shí)施勢(shì)必會(huì)給昆明的房地產(chǎn)帶來(lái)影響，那到底這一系列的宏觀調(diào)控對(duì)昆明市的房地產(chǎn)有哪些具體的影響，新政的效果 具體又 如何 ？ 3 新政對(duì)昆明 市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響 在短期，由于新政出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的影響首先體現(xiàn)在市場(chǎng)績(jī)效的變化， 因此 本文采用了 有效結(jié)構(gòu)假說(shuō) ，即市場(chǎng)績(jī)效的變化繼而引起 市場(chǎng)行為、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變 化 。因此， 將新政后 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn) 生的一系列變化都可看作是新政所帶來(lái)的影 響。 對(duì) 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng) 績(jī)效 的 影響 新政對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的影響，在短期看來(lái)，主要表現(xiàn)在房產(chǎn)成交量 和成交均價(jià) 及銷(xiāo)售額 的變化上 。 根據(jù)上文所述的“銷(xiāo)售額 =銷(xiāo)售量?jī)r(jià)格”，而銷(xiāo)售額與利潤(rùn)率又呈一定的正比關(guān)系，可見(jiàn)新政對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最終還體現(xiàn)為對(duì)利潤(rùn)率的影響。 另外由于受影響最大的產(chǎn)品是商品房 以及自身技術(shù)的缺陷 ，因此 在此 僅以商品房為例來(lái)進(jìn)行分析 。 成交量的變化 新政出臺(tái)后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的影響中，首先反映出的變化就是房地產(chǎn)的成交量。 其變化如 圖 31 所示： 圖 3 1 昆明商品房月度成交量、成交面積3 3 . 7 24 8 . 1 8 4 8 . 9 61 0 5 . 8 61 1 5 . 13 2 . 2 8 3 3 . 3 67 1 . 6 55 3 . 2 72 9 . 5 8 2 6 . 2 24 5 . 4 35 6 . 1 30204060801001201402010.92010102010112010122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.902021400060008000100001202114000 明商品房月度成交面積（萬(wàn)平方米） 明商品房月度成交量（套） 資料來(lái)源：云南房網(wǎng) 10 由圖 31 顯示，在新政未實(shí)施的 1月，眾所周知 是 2021 年 以來(lái)行情最好 一個(gè)月，成交 12592套，成交量占半年 30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾月份。隨著 “ 國(guó)八條 ”和 “ 限購(gòu)令 ” 的出臺(tái) ，今年昆明樓市的“ 金三 ” 未現(xiàn)， “ 銀四 ” 表現(xiàn)疲態(tài)， “紅五月”不紅，以及“金九”也并不太理想。雖然今年前 9 個(gè)月以來(lái) ，昆明市主城區(qū)共成交商品房 55164 套，成交面積 萬(wàn)平方米， 同比去 年 1至 9月 的成交套數(shù) 48054 套，漲幅為 %，同比成交面積 萬(wàn)平方米， 漲幅為 %。但各月成交量相對(duì)于 1月在下降，且 隨著調(diào)控政策的繼續(xù)推進(jìn)， 增長(zhǎng)緩慢，供求結(jié)構(gòu)也逐漸變化。 成交價(jià)格的變化 新政的實(shí)施下，隨著昆明房產(chǎn)成交量的變化，其 商品房 價(jià)格也出現(xiàn)了相應(yīng)的變化。其變化趨勢(shì)如圖 32： 圖3 2 昆明商品房月度成交均價(jià)65466227797673996301 647974036725597985948065100940202140006000800010000120212010.92010102010112010122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.8 明商品房月度成交均價(jià) 資料來(lái)源：云南房網(wǎng) 從 圖 32可 以看出， “限購(gòu)令 ”實(shí)施以來(lái)， 前幾個(gè)月昆明市的商品的價(jià)格 既沒(méi)有繼續(xù)大幅度上漲，也沒(méi)有明顯回落 ，但 6 月房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，且在 8月突破了萬(wàn)元，出現(xiàn)了暴漲?？傮w上這 八 個(gè)月來(lái) 成交均價(jià)為每平方米 7455 元 ，同比 去年 1 至 8 月 的 元 /平方米， 成交均價(jià)的漲幅為 %，每平方米上漲 元 。 所以相對(duì)于去年，新政后昆明的商品房?jī)r(jià)仍處于不降狀態(tài)，雖然在上半年總體上呈 小幅慢步的溫和上漲態(tài)勢(shì) ，但之后上漲趨勢(shì)開(kāi)始變大。 銷(xiāo)售額的變 化 由于從 1 月以后房地產(chǎn)成交量在相對(duì)減少，價(jià)格在小幅度上漲，根據(jù)銷(xiāo)售 11 額 =銷(xiāo)售量?jī)r(jià)格，最終昆明房地產(chǎn)企業(yè)的月度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也要發(fā)生變化。見(jiàn)圖33：圖3 3 昆明商品房月度銷(xiāo)售額 0204060801002010.92010102010112010122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.8 品房月度銷(xiāo)售額（億元） 資料來(lái)源：云南房網(wǎng) 從圖中可以看到，在 今年 第一季度，商品房的銷(xiāo)售額在新政出臺(tái)后開(kāi)始急劇下降，在 2 月份達(dá)到最低點(diǎn)，這主要是受限購(gòu)政策和市場(chǎng)淡季的雙重影響；到了3 月份開(kāi)始上升，并在四月份達(dá)到最高點(diǎn)后開(kāi)始走向 低迷 狀 態(tài)，直到 8 月又出現(xiàn)了回暖現(xiàn)象，但相對(duì)于 1 月份， 8 月的成交金額仍處于下降狀態(tài)，下降幅度為%?？傮w上，八個(gè)月的總銷(xiāo)售額達(dá)到了 億元，與上年同期的 億元相比，明顯在上漲，且漲幅達(dá)到了 %，雖然整體來(lái)看，相對(duì)于去年，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額仍增不減，但增長(zhǎng)幅度在減緩。不過(guò)，新政實(shí)施半年多后，昆明房產(chǎn)企業(yè) 的月度銷(xiāo)售額同比未實(shí)施“新國(guó)八條”的 1 月都有不同幅度的下降。 利潤(rùn)率 的變化 至于目前昆明房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)究竟有多少，至今并無(wú)權(quán)威的統(tǒng)計(jì)。而有關(guān) 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年三季度， 全 國(guó) 29 家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入 億元，環(huán)比下滑 %；其中有 21 家出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)總收入環(huán)比下降的情況。從凈利潤(rùn)指標(biāo)看，上述房企的下滑幅度更為明顯。 29 家房企三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn) 億元，環(huán)比大幅下滑了 40%。 另外除了通過(guò)上文對(duì)新政后房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額分析外，再加之在通貨膨脹的背景下使得產(chǎn)品成本增長(zhǎng)，由此可見(jiàn)，昆明房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率也受相應(yīng)影響，可以推測(cè)整個(gè)行 業(yè)的平均利潤(rùn)率也 減緩。 12 對(duì) 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng) 行為 的 影響 目前情況下，剛需購(gòu)房者依然是樓市中份量最重的群體 ， 因此， 面對(duì) 銷(xiāo)售難、回款難和融資難的三難局面 的 考驗(yàn) ， 為了改善這種境況，企業(yè)必然會(huì)采取一定的應(yīng)對(duì)措施， 其中最常見(jiàn)的是 采取 降價(jià)促銷(xiāo) 、 轉(zhuǎn)讓股權(quán)等 多元化融資渠道 。 促銷(xiāo)、降價(jià)行為 根據(jù)以上的分析，新政之下 昆明商品房的成交 價(jià)格 和成交量 都受到 較 大 影響 。 目前 商品房 市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重 ， 一邊是購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)下跌，一邊是開(kāi)發(fā)商死扛 ，但 隨著 價(jià)格和 成交量逐步走低， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈開(kāi)始出現(xiàn)了不同程度的緊張態(tài)勢(shì)。為防止資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn) ， 待售商品房等企業(yè)存貨快速轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售收入，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵 ，因此 昆明樓市打折、 促銷(xiāo)等活動(dòng)已經(jīng)普遍出 現(xiàn)， 以此 提升 銷(xiāo)售額來(lái) 回籠資金 緩解困境，并 趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢(shì) 。 從 今年 開(kāi)始 ， 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng) 雖然未出現(xiàn)明顯的降價(jià)潮，但樓盤(pán)優(yōu)惠活動(dòng)逐漸增多 ， 樓市出現(xiàn)低價(jià)開(kāi)盤(pán)、打折促銷(xiāo)等舉措 逐步出現(xiàn) ， 多家在售或即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，相較以往，均有大幅優(yōu)惠推出。 其中， 春城慧谷 推出團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，最高優(yōu)惠13萬(wàn)； 匯都國(guó)際 推出 7周年慶團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，團(tuán)購(gòu)讓利高達(dá) 7%， 新亞洲歡樂(lè)城 在售房源， 最高 優(yōu)惠 達(dá) 10%， 而 南亞未來(lái)城 則實(shí)施 購(gòu)買(mǎi)房贈(zèng)送購(gòu)房補(bǔ)貼 、 裝修基金（ 最高可達(dá) 3萬(wàn)元， 可沖抵房款） 等措施 ?? 。 甚 至云南的地產(chǎn)老大俊發(fā)地產(chǎn)，剛進(jìn)入 8月， 就 旗幟宣明地提出響應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控， 將其 7月底開(kāi)盤(pán)的 全部為精裝修住宅 濱江俊園 二 期 順勢(shì)降價(jià) 20%， 之后又再次積極扛起昆滇樓市“降價(jià)大旗 ” 。 而 在 金九 的 秋交會(huì)上 ， 108 個(gè) 參展 樓盤(pán) 中， 購(gòu)房?jī)?yōu)惠 在 3%8%之間，個(gè)別樓盤(pán)甚至達(dá)到 10%的優(yōu)惠 ， 高于去年 。 另外， “ 免費(fèi)試住 5年 ” 、 “ 買(mǎi)房送車(chē) ”等促銷(xiāo)標(biāo)語(yǔ)也在報(bào)紙、電視等媒介上頻頻出現(xiàn) 。 企業(yè)的降價(jià)行為已引起 了購(gòu)房者和其他房地產(chǎn)企業(yè)的極大關(guān)注，購(gòu)房者繼續(xù)觀望，而其他房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整自己的銷(xiāo)售戰(zhàn)略。如果不能及時(shí)搶占先機(jī)，那么企業(yè)將會(huì)失去競(jìng)爭(zhēng)力，甚至?xí)皇袌?chǎng)淘汰 ，而且繼續(xù)進(jìn)行 一段時(shí)間的 調(diào)整，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè) 將面臨 一次洗牌。另外，由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)行 為的影響 是雙向的，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度 上升 。 企業(yè)的融資行為 13 由于 新政的出臺(tái)， 企業(yè)的銷(xiāo)售額減少，再加上 房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資通道 由于 受到 新政 的影響，難度不斷加大 ，從而導(dǎo)致 房 地產(chǎn) 企 業(yè) 資金來(lái)源增速持續(xù)放緩 。另外， 2021 年的貨幣政策逐步收緊， 大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %的歷史高位 ， 據(jù) 估計(jì) ，每上調(diào)存款準(zhǔn)備金