【正文】 promote the rationalization of the real estate supply and demand structure. The regulation and previous pared with, not only great efforts, and strict measures, inevitably impact on the real estate market, at the same time, the effect of government regulation in effective analysis will help control the effective implementation of the measures, improve the effect of regulation, perfect the process insufficiency. Therefore, this article in this context use SCP model and bined with qualitative analysis and quantitative analysis method, from real estate market structure, enterprise behavior and business performance three view, this paper analyzes on the new kunming real estate market control effect and the negative effects of regulation, and in order to improve the control effect puts forward corresponding Suggestions to the next step of the real estate market control policy has certain significance. Key words] real estate； new policy； the regulation effect； market structure； market conduct； market performance 4 1 相關(guān)理論概述 SCP 理論 SCP理論是 由 哈 佛大學(xué)學(xué)者創(chuàng)立的產(chǎn)業(yè)組織分析的理論 ， 作為 正統(tǒng)的 產(chǎn)業(yè)組織 的基本 理論 ,它 以新古典學(xué)派的價格理論為基礎(chǔ) ,以實證研究為 主要手段把產(chǎn)業(yè)分解成特定的市場， 按結(jié)構(gòu) 、 行為 、 績效對產(chǎn)業(yè)進行分 析 ,構(gòu)架了系統(tǒng)化的市場結(jié)構(gòu) (Structure)市場行為 (Conduct)市場績效 (Performance)的分析框架(簡稱 SCP分析框架 )。 市場 行為：主要是指企業(yè)針對外部的沖擊和行業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，有可能采取的應(yīng)對措施，包括企業(yè)方面對相關(guān)業(yè)務(wù)單元的整合、業(yè)務(wù)的擴張與收縮、營運方式的轉(zhuǎn)變、管理的變革等一系列變動。 通常 n=4 或者 n=8，此時，行業(yè)集中度就分別表示產(chǎn)業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的 前 4 家或者前 8 家企業(yè)的集中度。 另外 2021 年作為“十二五”規(guī)劃的開篇之年， 國家進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與創(chuàng)新 等 均需要資金扶持 ，而長時間 以來樓市 的 上漲吸引了大批資金， 因此 抑制樓市過熱使資金 重回實體經(jīng)濟 也是當(dāng)前需要。 原則上對本地戶籍家庭限購 2 套房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購 1 套房，對非本地戶籍 又不 能提供社保及納稅證明暫停其購房。 同時，加息、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)等宏觀經(jīng)濟調(diào)控措施密集出臺 ， 上半年央行 3次加息，貸款利率達(dá)到 個百分點， 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 使 大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá) %的歷史高位， 嚴(yán)控金融機構(gòu)信貸額度，以加快資金回籠，收縮市場流動性。而且從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控 不僅力度大， 密度大， 而且措施 越來越 嚴(yán)， 因此新政的實施勢必會給昆明的房地產(chǎn)帶來影響，那到底這一系列的宏觀調(diào)控對昆明市的房地產(chǎn)有哪些具體的影響，新政的效果 具體又 如何 ？ 3 新政對昆明 市 房地產(chǎn) 市場的影響 在短期，由于新政出臺對房地產(chǎn)的影響首先體現(xiàn)在市場績效的變化， 因此 本文采用了 有效結(jié)構(gòu)假說 ，即市場績效的變化繼而引起 市場行為、市場結(jié)構(gòu)的變 化 。雖然今年前 9 個月以來 ，昆明市主城區(qū)共成交商品房 55164 套，成交面積 萬平方米， 同比去 年 1至 9月 的成交套數(shù) 48054 套，漲幅為 %，同比成交面積 萬平方米， 漲幅為 %?？傮w上，八個月的總銷售額達(dá)到了 億元，與上年同期的 億元相比，明顯在上漲，且漲幅達(dá)到了 %，雖然整體來看，相對于去年，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額仍增不減，但增長幅度在減緩。 促銷、降價行為 根據(jù)以上的分析，新政之下 昆明商品房的成交 價格 和成交量 都受到 較 大 影響 。 企業(yè)的降價行為已引起 了購房者和其他房地產(chǎn)企業(yè)的極大關(guān)注，購房者繼續(xù)觀望，而其他房地產(chǎn)企業(yè)將會根據(jù)市場情況隨時調(diào)整自己的銷售戰(zhàn)略。另外除 票據(jù)、信托、基金等使用更多 之外，企業(yè)間的聯(lián)系也越來越緊密 。房地產(chǎn)投資所需的資金巨大，一般房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地、施工和銷售階段）都離不開銀行的支持。從公布的數(shù)據(jù)得到， 2021 年昆明 商品房的銷售總額為 億元，再根據(jù)表 31中的數(shù)據(jù)，可以計算出 去年昆明 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度指標(biāo)為： CR4=(+++)/ =% CR8=(+++++++)/=% 再來看 2021 年 第二季度 的集中度情況。另一方面加大土地供應(yīng)量、加大保障性住房和中小戶型普通的建設(shè)，逐步增加住房的供應(yīng)量， 使商品房價格上漲幅度減小。 雖然昆明房地產(chǎn)的市場績效、行為在一定程度上能提高市場進入壁壘、市場集中度，但一方面由于時間較短 ， 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小， 從而昆明房地產(chǎn)行業(yè) 市場集中度 仍較低 ， 而另一方面，卻存在區(qū)域性寡頭壟斷 。 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭受連帶沖擊 17 房地產(chǎn)業(yè)具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對鋼鐵、建材、電力等關(guān)系國計民生的重點產(chǎn)業(yè)都構(gòu)成直接需求，進而對煤炭、物流、汽車等重點產(chǎn)業(yè)也具有 間接影響。 因此 ，如果要穩(wěn)定昆明的房地產(chǎn)市場，就 18 必須專門針對 其 特殊性，出臺相應(yīng)的措施和政策，調(diào)控 其 房地產(chǎn)供求關(guān)系。 （ 1） 加強土地政策的執(zhí)行力 度 從目前的情況來 看， 昆明 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延遲開發(fā)的問題 也 比較突出。 在我國，投資渠道比較狹窄，除了銀行儲蓄，大多數(shù)普通市民的投資途徑不是股市就是房市。 20 參考文獻 [1] 張美濤 ． 對當(dāng)前我國房地產(chǎn)宏觀的效果與對策分析 [J]． 實踐 .思考， [2] 謝百三，陳小明 .我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的效果極其未來的政策取向 [J]．當(dāng)代財經(jīng)， [3] 陳華， 趙秀文 . 2021年中國房地 產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果如何 [J]．產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊， [4] 廖英敏 . 房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響 [J]．中國發(fā)展觀察， [5] 劉燕 ． 中國地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果分析 [J]． 合作經(jīng)濟與科技 ， [6] 昆明中原地產(chǎn)研究中心 ． 2021 年昆明房地產(chǎn)市場分析月報 [J]． [7] 宋效中，李征，王利賓． 對于我國房地產(chǎn)調(diào)控效果評價及建議 [J]． 中國集體經(jīng)濟 ， [8] 張春香 .上海房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果分析 [J].經(jīng)濟論壇， [9] 周江 .我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效應(yīng)分析 [J].宏觀經(jīng)濟研究 , [10] 沈彤 .適度調(diào)控房地產(chǎn)市場是一項長期任務(wù) [J].宏觀經(jīng)濟研究 ,2021. 07 [11] 汪麗娜 .房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后的冷靜思考 [J].中國房地產(chǎn)金融， [12] 王文群 .房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) [M]．北京：經(jīng)濟管理出版社： 2021． [13] 蘇東水 .產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué) [M].北京：高等教育出版社， 2021 [14] 郝新艷 . 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果及對策研究 [D]． 河北師范大學(xué) ， [15] 丁一 ． 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性的分析與應(yīng)用 [D]． 上海交通大學(xué) ， [16] 鄧麗霞 .政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策績效及問題研究 [D].貴州大學(xué) . 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