【正文】 ： 泡沫指數(shù)的取值在 0~1之間 ,泡沫指數(shù)越大 ,說明該城市房價(jià)中的泡沫成分越大。 首套房首付比例 要求對(duì)購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。 問責(zé) 停留于空泛問責(zé)。處于經(jīng)濟(jì)振興期的 中國 概莫能外，在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，中國房地產(chǎn)價(jià)格同樣每年都呈梯度上漲，只是在不同階段上漲幅度不同，漲跌波動(dòng)有別。 ?基于國家宏觀調(diào)控這一特定背景，開發(fā)商應(yīng)該積極配合政策的實(shí)施，并對(duì)房價(jià)進(jìn)行適度調(diào)整，以確保 CPI不至于持續(xù)攀升。 20222022年重慶土地價(jià)格與商品房價(jià)格 年份的比例 地價(jià)（元 / ㎡ ） 樓面價(jià)（元 / ㎡ ） 地價(jià)與房價(jià) 2022年 794 318 % 2022年 1089 442 % 2022年 1127 391 % 2022年 1067 563 % 2022年 2834 1154 % 2022年 2870 1009 % 2022年 5160 1738 % 地價(jià)變化 時(shí)間 購地者 地塊 地價(jià)（元 / ㎡ ） 單價(jià)（萬元 /畝） 7月 30日 香港信合 三鋼廠 20381 1358 9月 24日 香港九龍倉 江北城 27208 1814 8月 10日 龍湖 后勤工程學(xué)院 11938 795 11月 9日 重慶嘉江 彈子石 14061 938 618之后重慶部分地塊地價(jià) 地價(jià)變化 重慶主城區(qū)地價(jià) 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競得單位 競得時(shí)間 成交價(jià) (萬元 ) 均價(jià) （萬元 /畝） 江北區(qū)大石壩街道鄭家院 住宅、綠地 173110 金融街 2022 20395 79 北部新區(qū)高新園 商住 金科 2022 22859 77 渝中區(qū)化龍橋 商業(yè)、住宅 506350 瑞安天地 2022 158288 208 經(jīng)開區(qū)內(nèi)原重慶二建公司 住宅 7480 融僑錦江 2022 2212 197 南岸區(qū)南坪珊瑚村 商業(yè)、居住 98729 重慶萬達(dá) 2022 33353 225 高新區(qū)大楊石組團(tuán) 商業(yè)、住宅 16736 華宇 2022 11058 441 北部新區(qū)高新園人和組團(tuán) 居住、綠地 210247 恒大 2022 42400 134 渝中區(qū)化龍橋片區(qū) 居住、公建、綠地等 333134 瑞安天地 2022 113454 227 南岸區(qū)南坪組團(tuán) 居住、商業(yè) 17093 洋世達(dá) 2022 3900 152 北部新區(qū)高新園人和組團(tuán) 商業(yè)金融業(yè)用地 13768 華宇 2022 7550 366 渝中區(qū)石油路 1號(hào) 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 191400 恒大 2022 162785 567 九龍坡大楊石組團(tuán) 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 91928 恒大 2022 654 沙坪壩組團(tuán) 居住、商業(yè)、防護(hù)綠地 41979 金融街 2022 28400 451 重慶主城區(qū)地價(jià) 南岸區(qū)彈子石 居住、公建、相關(guān)配套等 336600 招商 2022 500300 992 江北區(qū)江北城 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 264900 中海、九龍倉 2022 410000 1032 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 596500 保利 2022 381000 426 江北區(qū)江北城 商業(yè)金融業(yè) 94800 江北嘴置業(yè) 2022 202400 1423 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 233700 東銀 2022 171000 488 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 141700 保利 2022 160000 753 渝中區(qū)大楊石 居住、公建、綠地等 105500 萬科 2022 111200 703 沙坪壩區(qū)西永 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 588200 龍湖 2022 106000 120 沙坪壩區(qū) 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 188700 華宇 2022 103100 364 九龍坡區(qū)中梁山 二類居住、商業(yè)金融業(yè)、 公共綠地 262400 金科 2022 35100 89 江北區(qū)大石壩 二類居住 229300 首創(chuàng) 2022 122500 356 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競得單位 競得時(shí)間 成交價(jià) (萬元 ) 均價(jià) （萬元 /畝） 北部新區(qū)人和 商業(yè)金融業(yè)用地 73460 高科 2022 88000 800 江北區(qū)觀音橋 二類居住用地 122970 金融街 2022 146000 792 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)妥善處理現(xiàn)有庫存開發(fā)量，盡量減少資金占用率 ?房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前應(yīng)妥善處理庫存開發(fā)量，能夠銷售的盡量出售，盡快進(jìn)行資金變現(xiàn)，以降低資金占用率。 “ 國際大公司里面就很少房地產(chǎn)公司 。 房地產(chǎn)量 、 價(jià)都創(chuàng)出了歷史新高 ， 是全年 GDP增長%的主要推動(dòng)力之一 。 而這樣的房價(jià)增長情況不再局限于一線城市，而是 從過去的局部上漲變?yōu)檎w上漲。 2022年上海新建商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 按 CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 2022年全市商品住宅（剔除配套商品住宅）成交 米，與 2022年 ，大幅上升了 %。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范 開發(fā)商應(yīng)具備較高的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，如果刻意去模仿、追求高于自身發(fā)展水平的城市的做法，例如開發(fā)一些不必要的高檔產(chǎn)品，力求突破極限，其后果可能是頭破血流。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的生存依賴業(yè)務(wù)的持續(xù)性，在此基礎(chǔ)上不斷提升自身水平、拓寬業(yè)務(wù)的種類。 同年，出臺(tái)“國八條”和 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 ， 造成市場交易量急劇下降 ，導(dǎo)致“持幣待購”，房地產(chǎn)過熱態(tài)勢(shì)得到緩解，短期效果明顯。 2022年兩次樓市調(diào)控對(duì)比 2022年 1月常州商品房成交總況 商品房成交 日均成交 住宅類成交 日均成交 2022年 12月 8208套 293套 5955套 212套 2022年 1月 9073套 292套 6663套 214套 【 】 國八條： 國務(wù)院：國務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布， 二套房房貸首付比例提至 60%， 各地須從嚴(yán)實(shí)施差別化住房信貸。 第三套及以上住房貸款 在商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。 住房綠皮書的數(shù)據(jù)雖然不能說得上完全準(zhǔn)確；但是卻能反映目前房地產(chǎn)市場的大致狀況 ， 其中有很多問題值得我們思考： 為何我國的房地產(chǎn)市場泡沫如此之大 ？ 為何在密集的政策調(diào)控中 ，二三線城市的泡沫指數(shù)反而位居其上 ？ 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不得低于 50% 國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議： 2022年要增加普通商品住房供給 2022年開始進(jìn)行樓市調(diào)控組合拳 央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒 國資委要求 78家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價(jià)過快上漲 住建部等七部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房 國土部發(fā) 1457宗閑置土地黑名單 國土部住建部出重拳 ：閑置土地一年以上禁拿地 新國八條劍指樓市 ：二套房首付提至六成 國十條：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 【 】 國十條 ：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 ；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 2022年限購令延續(xù)執(zhí)行，并較之 2022年限購范圍有所擴(kuò)大。 因此，鑒于房地產(chǎn)業(yè)的上述行業(yè)特征，基于當(dāng)前宏觀調(diào)控這一特定背景，首當(dāng)其沖的是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施政府宏觀調(diào)控。 這是由于上市房企的融資渠道較非上市房企更多 ——2022年以來 ， 上市房企紛紛充分利用了公開增發(fā) 、 定向增發(fā) 、發(fā)行公司債 、 發(fā)行短期融資券 、 信托融資等方式進(jìn)行融資 。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 機(jī)械行業(yè)汽車業(yè)建筑和房地產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)建筑業(yè)占到鋼材總消費(fèi)的 50%以上。 √ 看得見的手 干預(yù)房價(jià) 在市場經(jīng)濟(jì)中，市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控是一種互補(bǔ)和不可替代的關(guān)系。購房支出增加占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。 食品 、 居住 、 交通類商品和服務(wù)價(jià)格是 CPI構(gòu)成中權(quán)重最大的三類價(jià)格 . 我國房價(jià)飛漲 CPI水平還維持在 10%以下 ， 但試想如果把房價(jià)因素加入進(jìn) CPI中 ,那么會(huì)是一個(gè)什么樣的景象 ? ? 注： CPI的計(jì)算公式是 CPI=（ 一組固定商品按當(dāng)期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值 ） /（ 一組固定商品按基期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值 ） *100%。 其中 ， 城市上漲 %， 農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %， 非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %， 服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 %。 追求高效率是資本趨利性最顯著的表現(xiàn)。 資本在其使用價(jià)值的消費(fèi)過程中，其價(jià)值不但沒有消失，還會(huì)增值，即資本要素的使用會(huì)帶來相應(yīng)的利潤。 高發(fā)展必定高投入 32918 37213 43202 55567 70477 88774 109998 137324 172828 224599 278140 %%%%%%%%%0500001000001500002022002500003000002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022全國固定資產(chǎn)投資（億） 增長率 占 GDP比重 歷年全國固定資產(chǎn)投資情況 高發(fā)展必定高投入 高投入的背后是高風(fēng)險(xiǎn) 在確保發(fā)展的前提下 ， 發(fā)展速度越快 ， 投資就越多 ， 發(fā)生通貨膨脹的可能就越大 。 發(fā)達(dá)國家房價(jià) 200 10 城市價(jià)值決定房價(jià) 城市價(jià)值決定房價(jià) ， 中國快速的城市化決 定了中國的高房價(jià) 。因此，北京的城市價(jià)值中， 歷史性、文化性 的價(jià)值比較高。 根據(jù)設(shè)計(jì)能力 ， 到 2022年 ， 首都機(jī)場將實(shí)現(xiàn)滿足年旅客吞吐量8200萬人次的目標(biāo) 。 王府井 西單 潘家園 CBD ? 北京城至今仍有大量的傳統(tǒng)商鋪，有眾多代表百年不變的、傳統(tǒng)文化特色的、獨(dú)樹一幟的中華老字號(hào)企業(yè)。 但快速的城市化發(fā)展也帶來相應(yīng)的一些問題和矛盾 。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 首爾城市擴(kuò)張過程示意圖 60年代 人口 土地面積 2022年 人口 1050萬 土地面積 首爾城市擴(kuò)張，進(jìn)一步引領(lǐng)韓國經(jīng)濟(jì)的走向，土地效率為 45倍（ %247。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 以英國近代城市化為例 隨著郊區(qū)城市化的發(fā)展，從倫敦經(jīng)伯明翰到曼徹斯特、利物浦一帶的城市規(guī)模都在迅速擴(kuò)大，而且相互越來越接近，城市與城市間的界線日趨模糊，形成連成一片的城市地域，稱英格蘭城市帶。 世界城市人口比例與全球 GDP總量 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 英國近代城市發(fā)展過程 : 英國是近代最早城市化的國家。 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 城市：人類智慧“涌現(xiàn)”的發(fā)源地 瓦特 亞當(dāng) .斯密 牛頓為工業(yè)革命創(chuàng)造了一把科學(xué)的鑰匙，瓦特拿這把鑰匙開啟了工業(yè)革命的大門，亞當(dāng) .斯密則是揮動(dòng)著一只看不到的手為工業(yè)革命的推進(jìn)締造一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)秩序。 本領(lǐng)超群、聰明伶俐的海中哺乳動(dòng)物 —— 海豚，也是群居生活。從而使得群居動(dòng)物更具優(yōu)勢(shì)而得以生存和發(fā)展。他們?cè)诹孔诱摵拖鄬?duì)論兩個(gè)方向上所做的貢獻(xiàn)不僅徹底改變了人們的物質(zhì)生活，而且改變了人類的思維方式和時(shí)空觀念