【正文】 地居民住房貸款未做明確限制。 【 】 國五條： 中華人民共和國財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸； 首套房首付比例不低于 30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。 這樣也使得一線城市房價增幅放緩。加息對房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個作用的疊加效果： 疊加效果 通脹預(yù)期下房價上升，加息是否跑得過通脹； 加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高 萬科 A 保利地產(chǎn) 金地集團(tuán) 首開股份 北辰實(shí)業(yè) 金融街 泛海建設(shè) 負(fù)債表 單位：億元 根據(jù)對 75家上市房企的負(fù)債率進(jìn)行調(diào)查可得： 平均資產(chǎn)負(fù)債率為 % 負(fù)債率超過 100%的公司有 1家 負(fù)債率低于 100%但超過 80%的有 5家 負(fù)債率在 70%80%之間的有 16家 負(fù)債率在 60%70%之間的有 24家 負(fù)債率在 50%60%之間的有 9家 負(fù)債率在 40%50%之間的有 11家 負(fù)債率在 30%40%之間的有 5家 負(fù)債率低于 30%的有 4家 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)是銀行貸款大戶 ?目前 銀行貸款中房地產(chǎn) 相關(guān)貸款占比在 20%。 故建筑行業(yè)的生產(chǎn)總值增長最能直接反映社會對水泥的需求 。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度決定了宏觀調(diào)控的時間 ,而 宏觀調(diào)控的時間又取決于調(diào)控的政策和手段 . 房地產(chǎn)業(yè)的自身特征 第七章 房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是 :stopgo industry ? 房地產(chǎn)業(yè)受 政策的影響很大 ? 政策叫 “?！?就 “?！? ，叫 “走” 就 “走” 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資力度大 房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)是銀行貸款大戶 ? 房地產(chǎn)業(yè)是 資金密集型 行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是 資金密集型 行業(yè) ? 房地產(chǎn) 作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占國民經(jīng)濟(jì) GDP比重的 10%～ 15%。 過快上漲的房價會拉大居民收入差距 ? 住房既是普通商品又是投資品 ， 房價上漲對不同居民戶的財富存量會產(chǎn)生不同的影響 。 無論在哪種社會形態(tài) ， 資本主義也好 ， 社會主義也好 ， 只要是市場經(jīng)濟(jì) ， 通貨膨脹總會存在 ， 通貨膨脹是市場經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果 。 其中 ， 城市上漲 %， 農(nóng)村與上月持平；食品價格下降 %， 非食品價格上漲 %；消費(fèi)品價格上漲%， 服務(wù)項(xiàng)目價格上漲 %。 利益越大 通貨膨脹越嚴(yán)重 趨利性導(dǎo)致通貨膨脹 2022年中國 CPI 中國通貨膨脹 20222022年全國 CPI漲跌幅度 ? 2022年，居民消費(fèi)價格一季度同比上漲 %，二季度上漲 %，三季度上漲 %，四季度上漲 %，全年平均比上年上漲 %，其中食品價格上漲%?！? 資本的增 值 特性使其不斷地追求利潤率最大化，以期用最小的投入獲得最大產(chǎn)出，具有很強(qiáng)的 趨利性 。 小結(jié) 通脹可能性 發(fā)展速度或 城市規(guī)模 第五章 通貨膨脹是市場經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果 1949 1978 1990 時間 房價 計劃 經(jīng)濟(jì) 轉(zhuǎn)型期 市場 經(jīng)濟(jì) 為什么前三十年中間十年以及后二十年房價成不同的狀態(tài)呢 ？ 資本的本質(zhì)特征 資本是能夠帶來剩余價值的價值，具有兩個本質(zhì)特征，一個是增值性，一個是流動性。 隨著時代的變遷 ， 城市價值的大大提升 ， 人們在物質(zhì)和精神上的享受越來越多 ， 從而購房時也必將承擔(dān)城市價值提升的部分費(fèi)用 。 中國的城市正處于多 、快 、 好 、 省的大躍進(jìn)建設(shè)中 ， 城市的整體功能得到很大的改善 ， 大量有形和無形的投入使其城市價值正處于一個快速的上升階段 。 項(xiàng) 目 單位 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 年末公園綠地面積 (公頃 ) 7907 9115 10446 11365 11788 12101 12316 18070 平均每人占有公園綠地面積 (平方米 /人 ) 12 12 城市綠化覆蓋率 (%) 42 全市林木綠化率 (%) 51 年末綠地面積 (公頃 ) 32572 38475 36755 38877 45495 46320 46993 61695 本年造林面積 (公頃 ) 47911 47169 31527 12186 12776 10738 9122 10153 園林綠化 (20222022年 ) ? 全國最大的科學(xué)技術(shù)研究基地，有中國科學(xué)院、中國工程院等科學(xué)研究機(jī)構(gòu)和號稱中國硅谷的北京中關(guān)村科技園區(qū)，每年獲國家獎勵的成果占全國三分之一。 ? 另外，北京出產(chǎn)的象牙雕刻、玉器雕刻、漆雕景泰藍(lán)、地毯等傳統(tǒng)手工藝品馳譽(yù)世界。城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一，是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟(jì)、社會諸方面價值的統(tǒng)一，是歷史價值、現(xiàn)實(shí)價值與未來預(yù)期價值的統(tǒng)一。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 倫敦夜景(NASA) 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 日本東京灣 (NASA)—— 日本的燈光呈現(xiàn)出更為偏冷的青綠色 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 美國的大都市芝加哥在夜晚也很突出 (NASA) 加拿大蒙特利爾夜景 (NASA) 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 地球夜景燈光衛(wèi)星圖片 亮度反映了發(fā)達(dá)程度和人口稠密程度，但發(fā)達(dá)程度對亮度的影響更大。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 英國作為城市化起步和首先完成的國家，在城市化期間其國運(yùn)盛極一時，號稱“日不落帝國”。從 180l～ 1851年的半個世紀(jì)里，全國 5000人以上的城鎮(zhèn)由106個增加到 265個，城鎮(zhèn)人口比例由 26%提高到 45%。 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 1927年 比利時布魯塞爾 第五屆索爾維會議 “物理學(xué)全明星夢之隊(duì)” 參與這次會議的 29人是二十世紀(jì)物理科學(xué)的最杰出代表，他們中間共有 17人獲得了諾貝爾獎。 三個臭皮匠抵個諸葛亮 一人計短 ， 百人計長 力量： 群居聚集了彼此的力量而使之更為強(qiáng)大。 除此之外，還有狼群、猴群 ………… 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 智慧： 群居為彼此進(jìn)行思想的交流提供了可能 ， 也孕育了智慧的產(chǎn)生 。 城市化進(jìn)程中，先進(jìn)的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系，萌生了新的生存狀態(tài)，解放了人的思想，人的智慧出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍；科學(xué)家、精英人才、科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)有了生存和發(fā)展的土壤，智慧的“涌現(xiàn)”才呈現(xiàn)出非凡的意義。 19世紀(jì)英國的城市化進(jìn)程十分迅速，一大批工業(yè)城市，如曼徹斯特、伯明翰等迅速成長起來。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 美國城市化率的 S曲線 隨著美國城市化率的提升，美國國力也急劇提升。 %）。 第三章 城市價值決定房價 城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動所形成的所有人類勞動的總和。北京堪稱是集全國之美味的薈萃之地，幾乎可以品嘗到中國任何一種菜系和世界各地的美味佳肴。 如此浩大的工程 ， 無疑給北京城市價值添上了精彩的一筆 。 歷史文化 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 由以上分析可知： 城市的價值也會隨著各種人力 、 物力 、 財力及各種資源的相繼投入而逐步提升 。 1990年 如今 ， 城市房價的高低主要是由這座城市的價值所決定而房屋建造成本對房價的影響程度已經(jīng)退居次席 。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與通貨膨脹就好比一對孿生兄弟 ， 中央政府必須代表最廣大人民的根本利益 ， 確保經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展 ， 宏觀調(diào)控的經(jīng)常性 、 艱巨性和矛盾性也自然成為中國政府的一大特色 。 馬克思指出：“資本本身總是表現(xiàn)為這種會直接自行增值的價值。 趨利性決定了市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行到一定階段 ,必會出現(xiàn)通貨膨脹 . 而且 部門利益越大 ， 通脹越嚴(yán)重 ， 并開始逐步往外擴(kuò)散 ， 直至全面通貨膨脹 。 全國居民消費(fèi)價格總水平環(huán)比上漲 %。 中美 CPI對比 ? 趨利性是資本同其他要素的本質(zhì)區(qū)別 ， 資本的趨利性導(dǎo)致了通貨膨脹 。尤其在當(dāng)前國際金融危機(jī)的大背景下，房價過快上漲擠出了居民消費(fèi)，扭曲著社會資源配置，成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長的絆腳石。 ? 互補(bǔ)性 表現(xiàn)在：不論政府調(diào)控還是市場調(diào)節(jié)都存在缺陷，需要互補(bǔ)； ? 不可替代性 表現(xiàn)為：雙方具有不同的調(diào)節(jié)機(jī)制，不可替代。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 房地產(chǎn)業(yè) 拉動水泥需求 ?建筑和房地產(chǎn)行 業(yè)對水泥的需求 是最直接的 。 非上市房企的負(fù)債率目前普遍超過了 75%， 在部分省市 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率甚至超過 80%。 房地產(chǎn)業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 技術(shù)進(jìn)步率對比圖 房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本方法 第八章 政策主要涉及的調(diào)控手段： 金融手段 需求 —— 限購令 供給 —— 保障性住房 稅收 —— 房產(chǎn)稅 政府調(diào)控 準(zhǔn)備金率 2022年以來央行 4次加息，共加息 100個基點(diǎn)。 限購令 天津 北京 杭州 寧波 廣州 廈門 深圳 福州 三亞 … 南京 上海 限購令針對的是房價上漲幅度過大的大中型城市，對于中小城市而言限購令是利好，找不到出口的投資資金將從大中型城市轉(zhuǎn)向三四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會將開發(fā)的重點(diǎn)由一二線城市向三四線城市轉(zhuǎn)變 。 政策效應(yīng) 政策效應(yīng)初顯現(xiàn)，雷聲隆隆人惶恐； 新盤驚現(xiàn)零成交，降價與否翹首盼。 不分地區(qū) ，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。 樓市盤點(diǎn)： 一線房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，二三線房價持續(xù)高熱； 穩(wěn)定接棒 2022 1月常州住宅日均成交 215套； 多家房企高管離職潮漸起。 拖成“慢性病” 不壓 房價，輿論不干， 強(qiáng)壓 房價，市場不干； 不壓 房價，影響穩(wěn)定； 強(qiáng)壓 房價，影響就業(yè)和政府收入； 壓少 了老百姓不答應(yīng)， 壓大 了國民經(jīng)濟(jì)會波動，許多人將失業(yè)。 注重開發(fā)的連續(xù)性、不斷提升實(shí)力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極向二三線城市拓展 地價飆升導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來越少、業(yè)務(wù)縮水，面臨雪球越滾越小的風(fēng)險。在結(jié)合自身實(shí)際的基礎(chǔ)上，同時，應(yīng)重視風(fēng)險分析與防范，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。略低于市場同樣火爆的 2022年的 2090萬平方米。房價逐漸呈現(xiàn)“全國山河一片紅 ” 的局勢。 其中 ,商品住宅價格上漲 25%,商品住宅銷售額增長 %,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和%。 這種靈魂人物不是從其他行業(yè)的人一朝一夕即能成就 ， 更無法從企業(yè)外空降 。 國家對這個產(chǎn)業(yè)始終會高度重視 ， 不可能長期執(zhí)行打壓政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極面對 ， 用活這個調(diào)控政策 。 適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏，房價應(yīng)適當(dāng)配合調(diào)控政策進(jìn)行適度調(diào)整 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別注意控制開發(fā)節(jié)奏，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程與時序。 ? 房地產(chǎn)價格上漲不足為奇。 對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 金九銀十抗調(diào)控， 量跌價擰逆市漲； 二三熱度超一線，炒房有望百姓愁。 投資 8400億， 開工 590萬套 2022年 2022年 預(yù)計投資 ， 開工 1000萬套 2. 3