【正文】 城市價(jià)值的內(nèi)涵 無形價(jià)值 有形價(jià)值 城市價(jià)值 建國初 改革開放初 90年代末 目前 時(shí)間 /T 價(jià)值 /V ? 建國后，特別是改革開放以來，城市建設(shè)取得了顯著的成果，城市的有形和無形的投入使城市價(jià)值不斷提升； ? 90年代末至今這段時(shí)期，我國城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)邁上了新的歷史階段，尤其是城市的有形投入逐年加快，使得城市價(jià)值呈快速上升的趨勢(shì)。 中國房價(jià) 20 247。 小結(jié) 中央政府職責(zé) 第四章 國際收支平衡 (周期性 ) 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，既不可緩慢，也不可過熱（長期） 低通脹率 (周期性 ) 低失業(yè)率 (周期性 ) 社會(huì)公平分配 (長期 ) 中央政府的作用 代表最廣大人民的根本利益（根本） …………… 設(shè)定企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，確保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理（周期） 政府作用 《 中國現(xiàn)代化報(bào)告 2022》 —— 中國與國際的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化差距比較 中外差距 發(fā)展才是硬道理 中央政策 發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù) 中央政策 速度快： GDP絕對(duì)值 示范作用大： 北京、上海、深圳等典型城市 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 中央政策 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 年份 GDP（億元） GDP增 長率（ %） 2022 2022 2022 2022 13 2022 2022 2022 2022 10 2022 2022 2022 %%%%%%%%%%0500001000001500002022002500003000003500004000004500002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP（ 億元） GDP增長率（ %） 中國歷年 GDP及其增長 近年來 ,我國 GDP年均增長率近 10%，這種連續(xù)的高速發(fā)展在全世界都是獨(dú)一無二的，但過快的發(fā)展速度，也有經(jīng)濟(jì)過熱的跡象。 如果與 1990年 相比 ， 2022年美國貨幣增發(fā)了 ， 中國則是 43倍 。 增 值 是目的，流動(dòng)是手段 ,是資本增殖的必要條件 。 也正是由于這種區(qū)別使得在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下 資本特性 可以得到充分展現(xiàn)。 資本增值性 趨利性又決定了它具有天然的流動(dòng)特點(diǎn) ，這種流動(dòng)特性表現(xiàn)為不斷的 G— W— G的運(yùn)動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)增值的價(jià)值。 趨利性導(dǎo)致通貨膨脹 由于資本的趨利性，使得在市場(chǎng)機(jī)制作用下，資本要素會(huì)自發(fā)地由利潤率低的生產(chǎn)部門流向利潤率高的生產(chǎn)部門，從利潤率低的地區(qū)流向利潤率高的地區(qū)。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。 中國通貨膨脹 2022年 10月份 ， 全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。 2022年全國 CPI漲跌幅 中國通貨膨脹 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $$$$$$$$各年份的 1美元相當(dāng)于 2022年的購買力 通貨膨脹是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果，不僅在中國發(fā)生，在世界各國也都面臨的不同程度的通貨膨脹。 ? 美國 CPI中住宅占到了 42%， 15%是食品 ， 中國 CPI中食品占到了34%。 小結(jié) 房價(jià)過快上漲的危害 第六章 過快上漲的房價(jià)會(huì)加劇宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng) ? 房價(jià)過快上漲產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng) 。 過快上漲的房價(jià)會(huì)制約居民消費(fèi)的擴(kuò)大 ? 由于房價(jià)上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。 對(duì)無住房的家庭而言 ， 房價(jià)上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度 ， 使這部分人實(shí)現(xiàn)買房的夢(mèng)想變得越來越渺茫；對(duì)有自有住房家庭而言 ， 房價(jià)上漲會(huì)增加抵押貸款消費(fèi)；對(duì)于有房且用來投資的家庭而言 ， 房價(jià)上漲不僅能獲取出租和出售收益 ， 而且還可以獲得更多的抵押貸款 ， 是房價(jià)上漲最大的受益者 。在這種情況下， 必須要借助政府宏觀調(diào)控的力量加以干預(yù)，履行政府指責(zé)的同時(shí)，也維持經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展 。 ? 同時(shí)， 房地產(chǎn)能夠推動(dòng) 50多個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。 對(duì) GDP貢獻(xiàn)率在 20%以上。 2022年 ， 全國 建筑業(yè) 總產(chǎn)值 95206億元 ， 同比增長 24%。 事實(shí)上 ， 這個(gè)比例對(duì)于上市房企的負(fù)債率可以說是大大偏低的 。 ?興業(yè)銀行 2022年住房按揭貸款占總貸款 ％ ， 再加上房地產(chǎn)開發(fā)類和建筑類公司貸款約占 ％ ， 總貸款中約有47％ 直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān) 。 房地產(chǎn)行業(yè)是 stopgo industry 房地產(chǎn)是一個(gè)典型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，技術(shù)進(jìn)步速率相對(duì)較為緩慢； ? 資金的影響很大，如貸款利率的上調(diào)能抑制房地產(chǎn)的投資與需求，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)； ? 易受政策的影響，政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。 金融手段 — 貨幣手段 以購買首套房屋面積為 100平方米，首付比例為 30%，貸款期限為 30年為例： 加息 對(duì)首套購房按揭月供金額影響的彈性分析 單位：元 /平方米、元 加息 幅度 房 價(jià) 水 平 不 加息 50個(gè) 基點(diǎn) 100個(gè) 基點(diǎn) 150個(gè) 基點(diǎn) 200個(gè) 基點(diǎn) 250個(gè) 基點(diǎn) 300個(gè) 基點(diǎn) 5000 1896 2022 2105 2213 2322 2433 2546 8000 3034 3199 3368 3541 3715 3893 4073 10000 3792 3999 4211 4426 4644 4866 5091 12022 4550 4799 5053 5311 5573 5839 6109 15000 5688 5999 6316 6639 6966 7299 7637 20220 7584 7999 8421 8851 9289 9732 10182 影響：加息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的影響主要在提高了居民購房成本 。 資金杠桿率： 2022年 2022年 5倍以上 2倍以下 金融手段 — 收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率 限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。 影響： 需求 —— 限購 保障性住房既可有效供給、平抑房價(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，可謂一箭雙雕。 房價(jià)泡沫指數(shù)的估計(jì)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 不分住房大小 ，一律要求首套貸款首付要 30%及以上 。 對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出 細(xì)則 ，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完善。 國八一月如約至， 調(diào)控緊抓不放松； 高管離職潮頻起， 房企重組浪已掀； 奈何打折又加 VIP，房市高熱褪不去！ 第九章 如何應(yīng)對(duì) —— 宏觀調(diào)控背景 下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略 ? 凡 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家 ，房地產(chǎn)業(yè)即使不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)。 端正認(rèn)識(shí)：房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一種正?，F(xiàn)象 宏觀調(diào)控 宏觀調(diào)控 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀調(diào)控的態(tài)度 ? “ 急病急醫(yī)”？ ? 拖成“慢性病”？ “急病急醫(yī)” 房地產(chǎn)開發(fā)投資過速 行業(yè)矛盾初現(xiàn) 迅速出臺(tái)政策 2022年，出現(xiàn) 房地產(chǎn)投資過快 、 哄抬房價(jià) 、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。 ?應(yīng)該盡量避免 “ 短債長投 ” ， 降低企業(yè)的資金使用成本 。 土地稀缺性和物價(jià)全面上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加，新開發(fā)同樣面積的物業(yè)意味著更大的資金注入。 土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降、房價(jià)不會(huì)“大起大落”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極、主動(dòng)地應(yīng)對(duì)調(diào)整 ?當(dāng)前 ， 房地產(chǎn)的土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降 、 房價(jià)也不會(huì) “ 大起大落 ” ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要過度悲觀 ， 應(yīng)積極 、 主動(dòng)地面對(duì)宏觀調(diào)整政策 ， 并結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際 ， 采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施 。 ?當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，建立預(yù)警機(jī)制，確保資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)作，適當(dāng)控制房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競爭力。 謝謝大家！ 固定性 獨(dú)特性 區(qū)域的 壟斷性 不可 復(fù)制 房 地 產(chǎn) 特 性 房地產(chǎn)行業(yè)利潤更大趨利性更強(qiáng) 房地產(chǎn)行業(yè)的趨利性 趨利性作用下的“全民房地產(chǎn)” n1 n2 n3 …… 聯(lián)想 家電連鎖 新希望 萬家樂 隆鑫、長安 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是個(gè)高利潤的行業(yè) ,因此眾多企業(yè)都蜂擁進(jìn)入這個(gè)行業(yè) . 摩托 ,汽車 ,電器 ,生物科技等行業(yè)的企業(yè)都把觸角伸向了房地產(chǎn)行業(yè) .由于房地產(chǎn)也的帶動(dòng)性 ,其他下游行業(yè)如建材 ,鋼鐵 ,水泥等企業(yè)也盲目的擴(kuò)大生產(chǎn) .但是房地產(chǎn)也是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè) ,很容易受到政策等方面的影響 . 排名 姓名 2022年財(cái)富 (億美元 ) 公司名稱 總部所在地 主要產(chǎn)業(yè) 1 楊惠妍 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 2 許榮茂 世茂集團(tuán) 香港 房地產(chǎn) 4 張力 富力集團(tuán) 廣東 房地產(chǎn) 7 張欣 SOHO中國 北京 房地產(chǎn) 8 盧志強(qiáng) 中國泛?？毓杉瘓F(tuán) 北京 房地產(chǎn) 10 黃光裕 國美電器 北京 零售 房地產(chǎn) 13 朱孟依 合生創(chuàng)展集團(tuán) 廣東 房地產(chǎn) 14 楊貳珠 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 18 孔健岷 合景泰富地產(chǎn) 廣東 房地產(chǎn) 25 陳卓林 雅居樂地產(chǎn) 廣東 房地產(chǎn) 26 張松橋 中渝實(shí)業(yè) 香港 房地產(chǎn) 28 張桂平 蘇寧電器 江蘇 房地產(chǎn) 37 區(qū)學(xué)銘 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 38 蘇汝波 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 39 張耀垣 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 2 0 0 7年《 福布斯 》 中國 40富豪榜 中房地產(chǎn)行業(yè)將近 20名 ? 房地產(chǎn)業(yè)需要有專業(yè)人才 、 專業(yè)經(jīng)驗(yàn)來運(yùn)作 ， 這也是外行的軟肋 。 現(xiàn)在內(nèi)地很多做得很好的企業(yè)企業(yè)去做地產(chǎn) ， 這是中國企業(yè)的悲哀 ” 去年北京等一線城市的平均房價(jià)漲幅都在 40%以上， 北京平均房價(jià)上漲幅度超過 4000元。 2022年全市商品住宅成交均價(jià) 15632元 /平方米，同比上升了 %。 國務(wù)院宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌也曾在公開場(chǎng)合表示 ， 2022年中國房價(jià)漲幅是改革 11年以來漲幅最高的一年 。 國民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào) 通貨膨脹的不利影響 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面 貨幣貶值 居民生活水平下降 社會(huì)動(dòng)蕩 通貨膨脹的不利影響 —— 收入分配方面 津巴布韋的高通脹帶來的后果