【正文】 城市價值的內涵 無形價值 有形價值 城市價值 建國初 改革開放初 90年代末 目前 時間 /T 價值 /V ? 建國后，特別是改革開放以來，城市建設取得了顯著的成果，城市的有形和無形的投入使城市價值不斷提升； ? 90年代末至今這段時期，我國城市化進程加快，城市建設邁上了新的歷史階段，尤其是城市的有形投入逐年加快，使得城市價值呈快速上升的趨勢。 中國房價 20 247。 小結 中央政府職責 第四章 國際收支平衡 (周期性 ) 經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，既不可緩慢，也不可過熱（長期） 低通脹率 (周期性 ) 低失業(yè)率 (周期性 ) 社會公平分配 (長期 ) 中央政府的作用 代表最廣大人民的根本利益（根本） …………… 設定企業(yè)準入機制，確保產業(yè)結構合理（周期） 政府作用 《 中國現(xiàn)代化報告 2022》 —— 中國與國際的經(jīng)濟現(xiàn)代化差距比較 中外差距 發(fā)展才是硬道理 中央政策 發(fā)展是第一要務 中央政策 速度快： GDP絕對值 示范作用大： 北京、上海、深圳等典型城市 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 中央政策 發(fā)展 發(fā)展 發(fā)展 年份 GDP（億元） GDP增 長率（ %） 2022 2022 2022 2022 13 2022 2022 2022 2022 10 2022 2022 2022 %%%%%%%%%%0500001000001500002022002500003000003500004000004500002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP（ 億元） GDP增長率（ %） 中國歷年 GDP及其增長 近年來 ,我國 GDP年均增長率近 10%，這種連續(xù)的高速發(fā)展在全世界都是獨一無二的，但過快的發(fā)展速度，也有經(jīng)濟過熱的跡象。 如果與 1990年 相比 ， 2022年美國貨幣增發(fā)了 ， 中國則是 43倍 。 增 值 是目的，流動是手段 ,是資本增殖的必要條件 。 也正是由于這種區(qū)別使得在市場經(jīng)濟之下 資本特性 可以得到充分展現(xiàn)。 資本增值性 趨利性又決定了它具有天然的流動特點 ，這種流動特性表現(xiàn)為不斷的 G— W— G的運動，從而實現(xiàn)增值的價值。 趨利性導致通貨膨脹 由于資本的趨利性，使得在市場機制作用下，資本要素會自發(fā)地由利潤率低的生產部門流向利潤率高的生產部門，從利潤率低的地區(qū)流向利潤率高的地區(qū)。固定資產投資價格上漲 %。 中國通貨膨脹 2022年 10月份 ， 全國居民消費價格總水平同比上漲 %。 2022年全國 CPI漲跌幅 中國通貨膨脹 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $$$$$$$$各年份的 1美元相當于 2022年的購買力 通貨膨脹是市場經(jīng)濟的必然結果，不僅在中國發(fā)生，在世界各國也都面臨的不同程度的通貨膨脹。 ? 美國 CPI中住宅占到了 42%， 15%是食品 ， 中國 CPI中食品占到了34%。 小結 房價過快上漲的危害 第六章 過快上漲的房價會加劇宏觀經(jīng)濟波動 ? 房價過快上漲產生財富效應 。 過快上漲的房價會制約居民消費的擴大 ? 由于房價上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。 對無住房的家庭而言 ， 房價上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度 ， 使這部分人實現(xiàn)買房的夢想變得越來越渺茫；對有自有住房家庭而言 ， 房價上漲會增加抵押貸款消費；對于有房且用來投資的家庭而言 ， 房價上漲不僅能獲取出租和出售收益 ， 而且還可以獲得更多的抵押貸款 ， 是房價上漲最大的受益者 。在這種情況下， 必須要借助政府宏觀調控的力量加以干預，履行政府指責的同時，也維持經(jīng)濟社會平穩(wěn)健康發(fā)展 。 ? 同時， 房地產能夠推動 50多個相關行業(yè)發(fā)展。 對 GDP貢獻率在 20%以上。 2022年 ， 全國 建筑業(yè) 總產值 95206億元 ， 同比增長 24%。 事實上 ， 這個比例對于上市房企的負債率可以說是大大偏低的 。 ?興業(yè)銀行 2022年住房按揭貸款占總貸款 ％ ， 再加上房地產開發(fā)類和建筑類公司貸款約占 ％ ， 總貸款中約有47％ 直接與房地產市場有關 。 房地產行業(yè)是 stopgo industry 房地產是一個典型的傳統(tǒng)產業(yè) ? 房地產是一個傳統(tǒng)產業(yè)，技術進步速率相對較為緩慢； ? 資金的影響很大，如貸款利率的上調能抑制房地產的投資與需求，從而影響房地產市場； ? 易受政策的影響，政策是房地產市場的晴雨表。 金融手段 — 貨幣手段 以購買首套房屋面積為 100平方米，首付比例為 30%，貸款期限為 30年為例： 加息 對首套購房按揭月供金額影響的彈性分析 單位：元 /平方米、元 加息 幅度 房 價 水 平 不 加息 50個 基點 100個 基點 150個 基點 200個 基點 250個 基點 300個 基點 5000 1896 2022 2105 2213 2322 2433 2546 8000 3034 3199 3368 3541 3715 3893 4073 10000 3792 3999 4211 4426 4644 4866 5091 12022 4550 4799 5053 5311 5573 5839 6109 15000 5688 5999 6316 6639 6966 7299 7637 20220 7584 7999 8421 8851 9289 9732 10182 影響：加息對于房地產市場需求端的影響主要在提高了居民購房成本 。 資金杠桿率： 2022年 2022年 5倍以上 2倍以下 金融手段 — 收縮流動性，降低自有資金杠桿率 限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數(shù)量。 影響： 需求 —— 限購 保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經(jīng)濟，可謂一箭雙雕。 房價泡沫指數(shù)的估計不可避免地要受到數(shù)據(jù)準確性的干擾。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 不分住房大小 ，一律要求首套貸款首付要 30%及以上 。 對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 明確要求地方政府未出臺新政細則的要出 細則 ，已經(jīng)出臺細則的要完善。 國八一月如約至， 調控緊抓不放松； 高管離職潮頻起， 房企重組浪已掀； 奈何打折又加 VIP，房市高熱褪不去！ 第九章 如何應對 —— 宏觀調控背景 下房地產企業(yè)的應對策略 ? 凡 經(jīng)濟發(fā)達國家 ，房地產業(yè)即使不是支柱產業(yè)也是發(fā)達產業(yè)。 端正認識：房地產價格上漲是一種正?，F(xiàn)象 宏觀調控 宏觀調控 經(jīng)濟平穩(wěn) 房地產企業(yè)對宏觀調控的態(tài)度 ? “ 急病急醫(yī)”？ ? 拖成“慢性病”？ “急病急醫(yī)” 房地產開發(fā)投資過速 行業(yè)矛盾初現(xiàn) 迅速出臺政策 2022年，出現(xiàn) 房地產投資過快 、 哄抬房價 、擾亂市場正常秩序的炒房行為。 ?應該盡量避免 “ 短債長投 ” ， 降低企業(yè)的資金使用成本 。 土地稀缺性和物價全面上漲導致開發(fā)成本增加，新開發(fā)同樣面積的物業(yè)意味著更大的資金注入。 土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降、房價不會“大起大落”，房地產開發(fā)企業(yè)應積極、主動地應對調整 ?當前 ， 房地產的土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降 、 房價也不會 “ 大起大落 ” ， 房地產開發(fā)企業(yè)不要過度悲觀 ， 應積極 、 主動地面對宏觀調整政策 ， 并結合企業(yè)自身實際 ， 采取相應的應對措施 。 ?當前，房地產開發(fā)企業(yè)應積極加強風險防范，建立預警機制，確保資金鏈的平穩(wěn)運作，適當控制房地產開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競爭力。 謝謝大家！ 固定性 獨特性 區(qū)域的 壟斷性 不可 復制 房 地 產 特 性 房地產行業(yè)利潤更大趨利性更強 房地產行業(yè)的趨利性 趨利性作用下的“全民房地產” n1 n2 n3 …… 聯(lián)想 家電連鎖 新希望 萬家樂 隆鑫、長安 房地產 房地產是個高利潤的行業(yè) ,因此眾多企業(yè)都蜂擁進入這個行業(yè) . 摩托 ,汽車 ,電器 ,生物科技等行業(yè)的企業(yè)都把觸角伸向了房地產行業(yè) .由于房地產也的帶動性 ,其他下游行業(yè)如建材 ,鋼鐵 ,水泥等企業(yè)也盲目的擴大生產 .但是房地產也是高風險行業(yè) ,很容易受到政策等方面的影響 . 排名 姓名 2022年財富 (億美元 ) 公司名稱 總部所在地 主要產業(yè) 1 楊惠妍 碧桂園 廣東 房地產 2 許榮茂 世茂集團 香港 房地產 4 張力 富力集團 廣東 房地產 7 張欣 SOHO中國 北京 房地產 8 盧志強 中國泛海控股集團 北京 房地產 10 黃光裕 國美電器 北京 零售 房地產 13 朱孟依 合生創(chuàng)展集團 廣東 房地產 14 楊貳珠 碧桂園 廣東 房地產 18 孔健岷 合景泰富地產 廣東 房地產 25 陳卓林 雅居樂地產 廣東 房地產 26 張松橋 中渝實業(yè) 香港 房地產 28 張桂平 蘇寧電器 江蘇 房地產 37 區(qū)學銘 碧桂園 廣東 房地產 38 蘇汝波 碧桂園 廣東 房地產 39 張耀垣 碧桂園 廣東 房地產 2 0 0 7年《 福布斯 》 中國 40富豪榜 中房地產行業(yè)將近 20名 ? 房地產業(yè)需要有專業(yè)人才 、 專業(yè)經(jīng)驗來運作 ， 這也是外行的軟肋 。 現(xiàn)在內地很多做得很好的企業(yè)企業(yè)去做地產 ， 這是中國企業(yè)的悲哀 ” 去年北京等一線城市的平均房價漲幅都在 40%以上， 北京平均房價上漲幅度超過 4000元。 2022年全市商品住宅成交均價 15632元 /平方米，同比上升了 %。 國務院宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌也曾在公開場合表示 ， 2022年中國房價漲幅是改革 11年以來漲幅最高的一年 。 國民經(jīng)濟比例失調 通貨膨脹的不利影響 —— 經(jīng)濟發(fā)展方面 貨幣貶值 居民生活水平下降 社會動蕩 通貨膨脹的不利影響 —— 收入分配方面 津巴布韋的高通脹帶來的后果