【正文】 不低于 30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。 首套房首付比例 要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。 非本地居民購房 非本地居民住房貸款未做明確限制。 問責(zé) 停留于空泛問責(zé)。 【 】 國八條： 國務(wù)院：國務(wù)院要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實地方政府責(zé)任，各地要確定價格控制目標并向社會公布， 二套房房貸首付比例提至 60%， 各地須從嚴實施差別化住房信貸。處于經(jīng)濟振興期的 中國 概莫能外，在經(jīng)濟高速增長時期，中國房地產(chǎn)價格同樣每年都呈梯度上漲，只是在不同階段上漲幅度不同，漲跌波動有別。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控現(xiàn)狀： 如同把感冒拖成肺心病 盡量少花錢，避免“短債長投” ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在保存企業(yè)生存的前提下 ， 盡量少花 錢 ，控制一些不必要的資金流出 。 ?基于國家宏觀調(diào)控這一特定背景，開發(fā)商應(yīng)該積極配合政策的實施，并對房價進行適度調(diào)整，以確保 CPI不至于持續(xù)攀升。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極向周邊縣市等二三線城市拓展。 20222022年重慶土地價格與商品房價格 年份的比例 地價（元 / ㎡ ） 樓面價（元 / ㎡ ） 地價與房價 2022年 794 318 % 2022年 1089 442 % 2022年 1127 391 % 2022年 1067 563 % 2022年 2834 1154 % 2022年 2870 1009 % 2022年 5160 1738 % 地價變化 時間 購地者 地塊 地價（元 / ㎡ ） 單價（萬元 /畝） 7月 30日 香港信合 三鋼廠 20381 1358 9月 24日 香港九龍倉 江北城 27208 1814 8月 10日 龍湖 后勤工程學(xué)院 11938 795 11月 9日 重慶嘉江 彈子石 14061 938 618之后重慶部分地塊地價 地價變化 重慶主城區(qū)地價 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競得單位 競得時間 成交價 (萬元 ) 均價 （萬元 /畝） 江北區(qū)大石壩街道鄭家院 住宅、綠地 173110 金融街 2022 20395 79 北部新區(qū)高新園 商住 金科 2022 22859 77 渝中區(qū)化龍橋 商業(yè)、住宅 506350 瑞安天地 2022 158288 208 經(jīng)開區(qū)內(nèi)原重慶二建公司 住宅 7480 融僑錦江 2022 2212 197 南岸區(qū)南坪珊瑚村 商業(yè)、居住 98729 重慶萬達 2022 33353 225 高新區(qū)大楊石組團 商業(yè)、住宅 16736 華宇 2022 11058 441 北部新區(qū)高新園人和組團 居住、綠地 210247 恒大 2022 42400 134 渝中區(qū)化龍橋片區(qū) 居住、公建、綠地等 333134 瑞安天地 2022 113454 227 南岸區(qū)南坪組團 居住、商業(yè) 17093 洋世達 2022 3900 152 北部新區(qū)高新園人和組團 商業(yè)金融業(yè)用地 13768 華宇 2022 7550 366 渝中區(qū)石油路 1號 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 191400 恒大 2022 162785 567 九龍坡大楊石組團 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 91928 恒大 2022 654 沙坪壩組團 居住、商業(yè)、防護綠地 41979 金融街 2022 28400 451 重慶主城區(qū)地價 南岸區(qū)彈子石 居住、公建、相關(guān)配套等 336600 招商 2022 500300 992 江北區(qū)江北城 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 264900 中海、九龍倉 2022 410000 1032 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 596500 保利 2022 381000 426 江北區(qū)江北城 商業(yè)金融業(yè) 94800 江北嘴置業(yè) 2022 202400 1423 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 233700 東銀 2022 171000 488 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 141700 保利 2022 160000 753 渝中區(qū)大楊石 居住、公建、綠地等 105500 萬科 2022 111200 703 沙坪壩區(qū)西永 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 588200 龍湖 2022 106000 120 沙坪壩區(qū) 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 188700 華宇 2022 103100 364 九龍坡區(qū)中梁山 二類居住、商業(yè)金融業(yè)、 公共綠地 262400 金科 2022 35100 89 江北區(qū)大石壩 二類居住 229300 首創(chuàng) 2022 122500 356 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競得單位 競得時間 成交價 (萬元 ) 均價 （萬元 /畝） 北部新區(qū)人和 商業(yè)金融業(yè)用地 73460 高科 2022 88000 800 江北區(qū)觀音橋 二類居住用地 122970 金融街 2022 146000 792 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)妥善處理現(xiàn)有庫存開發(fā)量，盡量減少資金占用率 ?房地產(chǎn)開發(fā)商當前應(yīng)妥善處理庫存開發(fā)量，能夠銷售的盡量出售，盡快進行資金變現(xiàn)，以降低資金占用率。 綜上所述，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極加強風(fēng)險防范，建立預(yù)警機制，確保資金鏈的平穩(wěn)運作，適當控制房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競爭力。 “ 國際大公司里面就很少房地產(chǎn)公司 。供應(yīng)量增幅很小，成交量卻翻倍，這就使商品住宅的供求比扭曲為 1： ，嚴重的供不應(yīng)求。 房地產(chǎn)量 、 價都創(chuàng)出了歷史新高 ， 是全年 GDP增長%的主要推動力之一 。 月份 房屋銷售價格指數(shù) 新建住宅價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 202210 % % % % 202209 % % % % 202208 % % % % 202207 % % % % 202206 % % % % 202205 % % % % 202204 % % % % 202203 % % % % 202202 % % 13% % 202201 % % % % 202212 % % % % 202211 % % % % 2022年 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 全國城市房價上下一片紅 全國城市房價上下一片紅 全國城市房價上下一片紅 物價上漲 價格 信號失真 生產(chǎn)者 盲目生產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 當通貨膨脹所引起的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)畸形化需要矯正時，國家必然會采取各種措施來抑制通貨膨脹，結(jié)果會導(dǎo)致生產(chǎn)和建設(shè)的大幅度下降，出現(xiàn)經(jīng)濟的萎縮， 一定時期不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展 。 而這樣的房價增長情況不再局限于一線城市，而是 從過去的局部上漲變?yōu)檎w上漲。 ? 根據(jù) 2022年 1月 19日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù) ， 2022年全國房地產(chǎn)市場 新建商品房 成交量近 ， 均價約 4695元 /平方米 ， 比 2022年上漲近 24%,商品房銷售額 43995億元 ,比上年增長 %。 2022年上海新建商品住宅成交均價走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 按 CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 2022年全市商品住宅（剔除配套商品住宅）成交 米，與 2022年 ，大幅上升了 %。 在市場上風(fēng)頭很勁的外行中 ， 目前還缺乏對行業(yè)走勢的準確判斷 。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強風(fēng)險意識，并進行風(fēng)險防范 開發(fā)商應(yīng)具備較高的風(fēng)險防范意識，如果刻意去模仿、追求高于自身發(fā)展水平的城市的做法，例如開發(fā)一些不必要的高檔產(chǎn)品，力求突破極限，其后果可能是頭破血流。 ?房地產(chǎn)行業(yè)作為一個典型的 “ stopgo industry”， 以土地和資金兩大要素為基礎(chǔ) 。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的生存依賴業(yè)務(wù)的持續(xù)性，在此基礎(chǔ)上不斷提升自身水平、拓寬業(yè)務(wù)的種類。 ?應(yīng)該優(yōu)化開發(fā)項目的投資決策 ， 并從項目的全壽命周期角度來進行成本規(guī)劃與控制 。 同年，出臺“國八條”和 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 ， 造成市場交易量急劇下降 ，導(dǎo)致“持幣待購”，房地產(chǎn)過熱態(tài)勢得到緩解，短期效果明顯。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用至關(guān)重要。 2022年兩次樓市調(diào)控對比 2022年 1月常州商品房成交總況 商品房成交 日均成交 住宅類成交 日均成交 2022年 12月 8208套 293套 5955套 212套 2022年 1月 9073套 292套 6663套 214套 【 】 國八條： 國務(wù)院：國務(wù)院要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實地方政府責(zé)任，各地要確定價格控制目標并向社會公布， 二套房房貸首付比例提至 60%， 各地須從嚴實施差別化住房信貸。 限購 只有后來北京版調(diào)控細則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。 第三套及以上住房貸款 在商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。 黃金樓市盤點： 北京成交量大跌，房價依然堅挺，部分項目逆市上漲； 常州等二三線城市國慶成交量不受影響。 住房綠皮書的數(shù)據(jù)雖然不能說得上完全準確；但是卻能反映目前房地產(chǎn)市場的大致狀況 ， 其中有很多問題值得我們思考： 為何我國的房地產(chǎn)市場泡沫如此之大 ？ 為何在密集的政策調(diào)控中 ，二三線城市的泡沫指數(shù)反而位居其上 ？ 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不得低于 50% 國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年 中央經(jīng)濟工作會議： 2022年要增加普通商品住房供給 2022年開始進行樓市調(diào)控組合拳 央行上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒 國資委要求 78家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價過快上漲 住建部等七部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房 國土部發(fā) 1457宗閑置土地黑名單 國土部住建部出重拳 ：閑置土地一年以上禁拿地 新國八條劍指樓市 ：二套房首付提至六成 國十條：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 【 】 國十條 ：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 ；對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 影響：有效解決部分需求，確保“居者有其所”。 2022年限購令延續(xù)執(zhí)行，并較之 2022年限購范圍有所擴大。 通過上面的計算可以看出：只要不出現(xiàn)像大幅度持續(xù)多次加息 ， 由此導(dǎo)致的居民購房月供加重相當有限 。 因此，鑒于房地產(chǎn)業(yè)的上述行業(yè)特征，基于當前宏觀調(diào)控這一特定背景，首當其沖的是對房地產(chǎn)業(yè)實施政府宏觀調(diào)控。 綜合以上觀點： 房地產(chǎn)業(yè)確實是資金密集型行業(yè) ?對 企業(yè) 而言 :貨幣緊縮就意味著企業(yè)資金來源減少了 ,同時加上利率的調(diào)整 ,就會增加企業(yè)的利潤。 這是由于上市房企的融資渠道較非上市房企更多 ——2022年以來 ， 上市房企紛紛充分利用了公開增發(fā) 、 定向增發(fā) 、發(fā)行公司債 、 發(fā)行短期融資券 、 信托融資等方式進行融資 。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強 時間 材質(zhì) 價格 2022年 4月 螺紋鋼 3750 2022年 12月 螺紋鋼 3980 2022年 3月 螺紋鋼 4420 2022年 10月 螺紋鋼 4600 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335 5260 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335E 5262 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400 5355 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400E 5339 2022年 8月 螺紋鋼 HRB500