關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用(文件)
【正文】 我國(guó)現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目和居民職工住宅，而是脫離國(guó)民一般消費(fèi)水平的高級(jí)公寓、高檔賓館、高級(jí)寫字樓、花園別墅、渡假村，乃至賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。中國(guó)的有些事情之所以禁而不止，其中一個(gè)重要原因就是對(duì)那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財(cái)?shù)娜藳](méi)有給予應(yīng)有制裁，這不僅是對(duì)某一個(gè)違法者沒(méi)有處罰，更為嚴(yán)重的是違法者本人還可能有恃無(wú)恐和變本加厲的繼續(xù)進(jìn)行違法勾當(dāng)，同時(shí)，還可能帶動(dòng)一大批“僥幸者”接踵而來(lái)，其后果是不堪設(shè)想的。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個(gè)重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識(shí)，自己權(quán)利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。這些公司的存在，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要的作用，但是，也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司，沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審查，資金不到位，根本沒(méi)有開發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力，而是靠炒地皮和樓花過(guò)日子，甚至牟取了暴利。為此，政府一方面應(yīng)當(dāng)通過(guò)信息指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的建立；另一方面，要嚴(yán)格資格審查，凡是不符合條件的一律不準(zhǔn)成立，已經(jīng)建立的要堅(jiān)決注銷。房地產(chǎn)業(yè)是高投資的行業(yè)，在我國(guó)建設(shè)資金不足的情況下，引進(jìn)外資，發(fā)展涉外房地產(chǎn)業(yè)，不失為一條有效途徑，但是，首先要對(duì)投資方向進(jìn)行正確引導(dǎo)，優(yōu)先注冊(cè)我國(guó)需要鼓勵(lì)的以及高難度、高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于一般的企業(yè)則要嚴(yán)格控制發(fā)展，因?yàn)槿绻嫱夥康禺a(chǎn)企業(yè)占我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的比重過(guò)大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講不一定是件好事。 第三，對(duì)私營(yíng)或國(guó)有民營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金營(yíng)運(yùn)情況進(jìn)行一次認(rèn)真的審計(jì)。請(qǐng)注意：我在這里所表明的思想，不是要反對(duì)私有經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，而是要反對(duì)那種把本應(yīng)由國(guó)家所有的收益落入私人腰包的現(xiàn)象。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬(wàn)、千萬(wàn)乃至億萬(wàn)富翁。過(guò)去，我們?cè)诮⑸嫱夥康禺a(chǎn)企業(yè)中，存在三個(gè)突出問(wèn)題，一是過(guò)多的優(yōu)惠以致有的為了騙取優(yōu)惠，而進(jìn)行“假投資”，或中方為外商投資；二是外商投資資金難以到位；三是為外商提供貸款并擔(dān)?！，F(xiàn)在，有一個(gè)問(wèn)題必須引起重視，就是有一些依據(jù)某種背景而成立的不具備開發(fā)能力的企業(yè)，很難對(duì)他們進(jìn)行整頓，如果無(wú)條件地讓他們繼續(xù)存在，就等于在繼續(xù)縱容他們的違法活動(dòng)。針對(duì)這種情況，許多地方根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行了一次清理，取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展的勢(shì)頭有所遏制，但是，我認(rèn)為以下幾個(gè)問(wèn)題還需繼續(xù)解決： 第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過(guò)大。 控制目標(biāo)之六：嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制 前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下，產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護(hù)等，只有全國(guó)性的比較原則的立法是不能完全解決問(wèn)題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。 第三，對(duì)已經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理。為了克服我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)明顯的公證失誤或者假公證承擔(dān)責(zé)任。在人們心目中（當(dāng)然也在事實(shí)上）開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬(wàn)利”的事情。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國(guó)家，就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。因此在這個(gè)高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會(huì)有人尋求高空建筑權(quán)。這樣做至少有以下三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價(jià)格信息，平衡他們提心吊膽的購(gòu)買心理；三是防止暴跌和暴利行為。 第三，由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價(jià)格。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須由政府確定，對(duì)評(píng)估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。商品住宅的價(jià)格國(guó)務(wù)院已在《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中作了規(guī)定，
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