房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風(fēng)險(xiǎn)分析課件(文件)
【正文】 4年編著出版的 《 理解房地產(chǎn)周期（ Understanding the Property Cycle） 》 中關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)總結(jié)的定義是較為恰當(dāng)?shù)模矗骸胺康禺a(chǎn)周期是所有類(lèi)型房地產(chǎn)的總體利潤(rùn)率反復(fù)出現(xiàn)、周期性發(fā)生的，但是無(wú)規(guī)則的波動(dòng)，并且這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)活動(dòng)的其他許多指標(biāo)上也明顯具有如此反映，只不過(guò)（這些指標(biāo)）各自或領(lǐng)先或滯后于整體房地產(chǎn)周期。在對(duì)二戰(zhàn)后美國(guó)寫(xiě)字樓建筑活動(dòng)及空置率進(jìn)行研究時(shí)，Wheaton（ 1987）發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓空置率與就業(yè)率變化與以及寫(xiě)字樓本身的供需都有直接的聯(lián)系，并且供給的反應(yīng)比需求更迅速。一般地，當(dāng)處于蕭條階段時(shí)，空置率上升到較高水平，而在繁榮階段會(huì)下降，在建筑周期處于波峰時(shí)，空置率下降到最低點(diǎn)。他們使用了矢量自動(dòng)調(diào)整模型分析了每個(gè)月的寫(xiě)字樓建筑、貨幣供給、國(guó)家利率水平、人均產(chǎn)出（ GNP）和綜合價(jià)格指數(shù)等資料。此外，他還驗(yàn)證了房地產(chǎn)周期與總經(jīng)濟(jì)周期之間的聯(lián)系。如（ 1）房地產(chǎn)周期各階段是否能夠區(qū)分和識(shí)別？（ 2）是否可以利用一些變量把房地產(chǎn)周期的各階段模型化 ?（ 3）引起房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的外部沖擊是否可以監(jiān)測(cè)或模型化？研究的結(jié)果對(duì)這些問(wèn)題的回答積極肯定的。 Bertrand（ 1995）研究了 19851994全球房地產(chǎn)周期 ——原因與結(jié)果。一是從引發(fā)各種因素變動(dòng)的原因，分為內(nèi)生因素與外生因素；二是從各種因素的科學(xué)屬性或社會(huì)屬性劃分為經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素。與戰(zhàn)前經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)不同，日本在戰(zhàn)后發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，工業(yè)生產(chǎn)的下降不很?chē)?yán)重，往往表現(xiàn)為增長(zhǎng)率高低的變化，甚至在不少危機(jī)或衰退年份，生產(chǎn)還有某種程度的增長(zhǎng)。由圖四可知， 1988年住宅用地的公示地價(jià)甚至狂漲了 25%。這使陷入泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的日本房地產(chǎn)業(yè)備受打擊，至今未回復(fù)元?dú)狻? 連續(xù) 32年的地產(chǎn)上漲 地價(jià)指數(shù)變化圖19581962196619701974197819821986199019941998年份地價(jià)指數(shù)總體地價(jià)指數(shù) 商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)居住用地地價(jià)指數(shù) 工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)譚剛的看法 ? 從 20世紀(jì) 80年代初至 1986年，隨著日本經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定擴(kuò)展階段，日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)期。此外，譚剛認(rèn)為這個(gè)時(shí)期日本房地產(chǎn)投資或投機(jī)開(kāi)始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。這個(gè)時(shí)期日本房地產(chǎn)周期處于 1976－ 1986年周期階段（譚剛， 2023）。不過(guò)，同期住宅用地地價(jià)指數(shù)下降幅度較小，僅有 %。 1990年泡沫經(jīng)濟(jì)的高峰過(guò)去之后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度回落，隨后日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于下降階段（譚剛， 2023，裴桂芬1994）。日本政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)采取優(yōu)惠政策，金融機(jī)構(gòu)降低貸款率和擴(kuò)大住宅貸款范圍。但是，在對(duì)日本經(jīng)濟(jì)周期史的考察中，以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為指標(biāo)，車(chē)維漢（ 1999）發(fā)現(xiàn)二次大戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)周期發(fā)生了某些變化，經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)縮短；危機(jī)對(duì)社會(huì)生產(chǎn)力的沖擊及其產(chǎn)生的震蕩明顯減輕。 Bertrand分析了形成周期的國(guó)際因素和國(guó)內(nèi)因素，認(rèn)為資本流動(dòng)、各國(guó)資本市場(chǎng)自由化、金融管制的放松、扭曲的財(cái)政政策和土地利用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)以及泡沫崩潰的主要原因。在這種情況下，研究全球房地產(chǎn)周期變化便具有了現(xiàn)實(shí)的意義。這是因?yàn)橛捎诖媪渴袌?chǎng)調(diào)整，外部沖擊可能使交易量產(chǎn)生變化而不影響價(jià)格。 DOWNS的結(jié)論 ? Downs (1993)的研究工作得出一個(gè)很重要的結(jié)論：由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給等方面的不同，不同房地產(chǎn)市場(chǎng)中有不同的空置率均勢(shì)。并且發(fā)現(xiàn)在國(guó)家尺度上，就寫(xiě)字樓建筑而言是具有明顯周期性的。他得出兩個(gè)結(jié)論：（ 1）當(dāng)建筑周期上升到波峰的過(guò)程中，需求領(lǐng)先于供給；而在下降到波谷的過(guò)程中，需求滯后于供給。 房地產(chǎn)金融周期的理論研究 ?最早的房地產(chǎn)周期研究基本上是以同質(zhì)市場(chǎng)為前提的。但是，從現(xiàn)有的研究來(lái)看，關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義如同經(jīng)濟(jì)周期的定義一樣，很難說(shuō)有一個(gè)得到大多數(shù)研究者都認(rèn)可得定義。羅默， 2023） [1]。 ? [2] Bry, Gerhard and Charlotte Boschan (1971). The Cyclical Analysis of Time Series: Selected Procedures and Computer Programs, NBER Technical Paper No. 20. New York: Columbia University Press. 波動(dòng)是個(gè)別事件，還是規(guī)律事件？ ? 現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，第一重要的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)事實(shí)為：波動(dòng)并未呈現(xiàn)出任何簡(jiǎn)單的規(guī)律性或周期性。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 、 ：“經(jīng)濟(jì)周期是在主要以工商企業(yè)形式組織其活動(dòng)的那些國(guó)家中所看到的總體活動(dòng)的波動(dòng)形態(tài)。作為一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，現(xiàn)今日本的經(jīng)濟(jì)竟然陷入了困境，這其中必然有許多深層次的問(wèn)題值得我們研究，以免日后中國(guó)的經(jīng)濟(jì)重蹈覆轍。 總的來(lái)說(shuō)， 04年以來(lái)我國(guó) 房地產(chǎn)調(diào)控的 目標(biāo)有三 控制房地產(chǎn)投資 過(guò)熱，調(diào)整供求關(guān)系。在住房商品化、市場(chǎng)化改革之后，政府在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒(méi)有太多作為。 房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性 ? 公共產(chǎn)品具有兩個(gè)很顯著的特征，一個(gè)是非競(jìng)爭(zhēng)性特征，表明社會(huì)對(duì)于該類(lèi)物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個(gè)非排斥性特征則表明了收費(fèi)是困難的，僅靠市場(chǎng)機(jī)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法提供最優(yōu)的規(guī)模。但是，隨著城市的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動(dòng)力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。因此在交易費(fèi)用為零時(shí)，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。我們可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這種現(xiàn)象，比如某房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)，有 300套住房，實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、登記，第一撥 500人
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