房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件(文件)
【正文】 4年編著出版的 《 理解房地產(chǎn)周期（ Understanding the Property Cycle） 》 中關(guān)于房地產(chǎn)周期波動總結(jié)的定義是較為恰當?shù)?，即：“房地產(chǎn)周期是所有類型房地產(chǎn)的總體利潤率反復出現(xiàn)、周期性發(fā)生的，但是無規(guī)則的波動，并且這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)活動的其他許多指標上也明顯具有如此反映，只不過（這些指標）各自或領(lǐng)先或滯后于整體房地產(chǎn)周期。在對二戰(zhàn)后美國寫字樓建筑活動及空置率進行研究時，Wheaton（ 1987）發(fā)現(xiàn)寫字樓空置率與就業(yè)率變化與以及寫字樓本身的供需都有直接的聯(lián)系，并且供給的反應(yīng)比需求更迅速。一般地，當處于蕭條階段時，空置率上升到較高水平，而在繁榮階段會下降，在建筑周期處于波峰時，空置率下降到最低點。他們使用了矢量自動調(diào)整模型分析了每個月的寫字樓建筑、貨幣供給、國家利率水平、人均產(chǎn)出（ GNP）和綜合價格指數(shù)等資料。此外，他還驗證了房地產(chǎn)周期與總經(jīng)濟周期之間的聯(lián)系。如（ 1）房地產(chǎn)周期各階段是否能夠區(qū)分和識別？（ 2）是否可以利用一些變量把房地產(chǎn)周期的各階段模型化 ?（ 3）引起房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化的外部沖擊是否可以監(jiān)測或模型化？研究的結(jié)果對這些問題的回答積極肯定的。 Bertrand（ 1995）研究了 19851994全球房地產(chǎn)周期 ——原因與結(jié)果。一是從引發(fā)各種因素變動的原因，分為內(nèi)生因素與外生因素；二是從各種因素的科學屬性或社會屬性劃分為經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素。與戰(zhàn)前經(jīng)濟的經(jīng)濟危機不同，日本在戰(zhàn)后發(fā)生經(jīng)濟波動時，工業(yè)生產(chǎn)的下降不很嚴重，往往表現(xiàn)為增長率高低的變化，甚至在不少危機或衰退年份，生產(chǎn)還有某種程度的增長。由圖四可知， 1988年住宅用地的公示地價甚至狂漲了 25%。這使陷入泡沫經(jīng)濟破滅的日本房地產(chǎn)業(yè)備受打擊，至今未回復元氣。 連續(xù) 32年的地產(chǎn)上漲 地價指數(shù)變化圖19581962196619701974197819821986199019941998年份地價指數(shù)總體地價指數(shù) 商業(yè)用地地價指數(shù)居住用地地價指數(shù) 工業(yè)用地地價指數(shù)譚剛的看法 ? 從 20世紀 80年代初至 1986年，隨著日本經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟進入穩(wěn)定擴展階段，日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對平穩(wěn)增長期。此外，譚剛認為這個時期日本房地產(chǎn)投資或投機開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。這個時期日本房地產(chǎn)周期處于 1976－ 1986年周期階段（譚剛， 2023）。不過，同期住宅用地地價指數(shù)下降幅度較小，僅有 %。 1990年泡沫經(jīng)濟的高峰過去之后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度回落，隨后日本經(jīng)濟長期處于下降階段（譚剛， 2023，裴桂芬1994）。日本政府對購買采取優(yōu)惠政策，金融機構(gòu)降低貸款率和擴大住宅貸款范圍。但是，在對日本經(jīng)濟周期史的考察中，以經(jīng)濟增長率作為指標，車維漢（ 1999）發(fā)現(xiàn)二次大戰(zhàn)后經(jīng)濟周期發(fā)生了某些變化，經(jīng)濟周期相對縮短；危機對社會生產(chǎn)力的沖擊及其產(chǎn)生的震蕩明顯減輕。 Bertrand分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認為資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地利用制度是全球房地產(chǎn)周期波動以及泡沫崩潰的主要原因。在這種情況下，研究全球房地產(chǎn)周期變化便具有了現(xiàn)實的意義。這是因為由于存量市場調(diào)整，外部沖擊可能使交易量產(chǎn)生變化而不影響價格。 DOWNS的結(jié)論 ? Downs (1993)的研究工作得出一個很重要的結(jié)論：由于經(jīng)濟基礎(chǔ)、市場需求、市場供給等方面的不同，不同房地產(chǎn)市場中有不同的空置率均勢。并且發(fā)現(xiàn)在國家尺度上，就寫字樓建筑而言是具有明顯周期性的。他得出兩個結(jié)論：（ 1）當建筑周期上升到波峰的過程中，需求領(lǐng)先于供給；而在下降到波谷的過程中，需求滯后于供給。 房地產(chǎn)金融周期的理論研究 ?最早的房地產(chǎn)周期研究基本上是以同質(zhì)市場為前提的。但是，從現(xiàn)有的研究來看，關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義如同經(jīng)濟周期的定義一樣，很難說有一個得到大多數(shù)研究者都認可得定義。羅默， 2023） [1]。 ? [2] Bry, Gerhard and Charlotte Boschan (1971). The Cyclical Analysis of Time Series: Selected Procedures and Computer Programs, NBER Technical Paper No. 20. New York: Columbia University Press. 波動是個別事件，還是規(guī)律事件？ ? 現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學認為，第一重要的經(jīng)濟波動事實為：波動并未呈現(xiàn)出任何簡單的規(guī)律性或周期性。美國經(jīng)濟學家 、 ：“經(jīng)濟周期是在主要以工商企業(yè)形式組織其活動的那些國家中所看到的總體活動的波動形態(tài)。作為一個成熟的市場經(jīng)濟體系，現(xiàn)今日本的經(jīng)濟竟然陷入了困境，這其中必然有許多深層次的問題值得我們研究，以免日后中國的經(jīng)濟重蹈覆轍。 總的來說， 04年以來我國 房地產(chǎn)調(diào)控的 目標有三 控制房地產(chǎn)投資 過熱，調(diào)整供求關(guān)系。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒有太多作為。 房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性 ? 公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個非排斥性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機制遠遠無法提供最優(yōu)的規(guī)模。但是，隨著城市的不斷開發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。因此在交易費用為零時，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。我們可以舉個例子來說明這種現(xiàn)象，比如某房地產(chǎn)商開發(fā)了一個樓盤，有 300套住房，實行內(nèi)部認購、登記，第一撥 500人
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1