【正文】 濟體制改革后，房地產(chǎn)才真正意義上開始出現(xiàn)，這是產(chǎn)業(yè)化的開始。 1993 年的房地產(chǎn)投資比上一年的增加 %。到 1996 年房地產(chǎn)投資僅增加 %， 1997 年出現(xiàn)第二次負 增長率為 %。 12 月， 房地產(chǎn) 市場的 投資 額為 5570 億元， 增長率為 %。 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 5 20xx 年 商品房銷售情況 。其中，商品住宅銷售額 增長率為 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別 增長率為 %和 %。其中，國內(nèi)貸款 為 12540 億元， 增長率為 %；利用外資 為796 億元， 增長率為 %；自籌資金 為 26705 億元， 增長率為 %；其他資金 為 32454億元， 增長率為 %。 12 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點；環(huán)比上漲 %。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %。 走勢 分析 住房需求是人們的基本需求之一，人類在設計、建造等方面的技術已經(jīng)突飛猛進，但是為什么住房問題并未得到有效地解決。到底宏觀調(diào)控政策對房價有著怎樣的影響？政府應該如何進行宏觀調(diào)控?？梢缘贸鼋Y(jié)論宏觀調(diào)控的大部分政策都是治標不治本。 中國房地產(chǎn)及房價現(xiàn)狀房價為何會居高不下 。但當房價上漲預期 消失 之后，阻礙房價下跌的力量卻只 剩下 一個：居民的自住性需求。而這里有兩個基本問題需要 提出 ：上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 7 一是 緣何 有如此大的住房需求 ?二是住房需求 出于何種原因 集中在這一時期 ?前一個問題牽 涉 資金的來源，一般來說，流入房市的 大量 資金來自不斷高漲的儲蓄，但在一個平均收入水平 處于低處 的社會中為什么會有如此 大量 的儲蓄 ?顯然與不斷拉大的收入差距有關。在一些城市房價成倍上漲的同時，全國房價 20xx 年一 20xx 年分別只上漲了 9． 7％、 7． 6％和 5． 6％。正因如此，在城市土地資源如此稀缺的情況下，只要收入分配問題得不到解決，城鄉(xiāng)之間就會呈現(xiàn)出反差極大的二元結(jié)構，城 市住房價格也就必然會不斷上漲，從而也就永遠不可能實現(xiàn)“住者有其屋 ”。宏觀調(diào)控主要運用價格、稅收、信貸、匯率等經(jīng)濟手段和法律手段及行政手段。用以達到特定 目的 或維持政策目標 ， 如 抑制通脹、實現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟 增長 。 但 20xx 年的增長 速度 有所放緩。 前者則是中央銀行在穩(wěn)定的體制中利用貼現(xiàn)率，準備金率，公開市場業(yè)務達到改變利率和貨幣供給量的目標?，F(xiàn)在，所有國家都把利率作為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要工具之一。當前，世界各國頻繁運用利率杠桿實施宏觀調(diào)控，利率政策已成為各國中央銀行調(diào)控貨幣供求，進而調(diào)控經(jīng)濟的主要手段，利率政策在中央銀行貨幣政策中的地位越來越重要。而正是因為大量的投資者的參與，因此房屋最終價格的形成也與他們 有著莫大的關系。 對于房屋投資者來說，要想獲得利潤房屋買賣的差價收入及利息費用。 共同點是，不論是出于投資還是出于消費，買房大部分的資金都是靠銀行貸款，所以，利率變化對房價有較大影響， 主要通過收入效應和替代效應來實現(xiàn)。所以，替代效應使得利率與投資買房成反方向變化 。 （ 3）利 率對房地產(chǎn)業(yè)的影響 房地產(chǎn)業(yè)是資 本 密集型行業(yè)，具有“第二金融”的美稱。具體而言利率對房地產(chǎn)價格的影響主要有以下三個渠道。當利率上升時，會帶來房地產(chǎn)開發(fā)成本和購房信貸成本的上升。 所以從這個意義上來看，利率 高低 和房價 走勢 呈現(xiàn)負相關關系。利率較低，資金存入銀行或其它金融機構的回報要求就會較低，則對投入房地產(chǎn)資金的回報要求也會較低，房屋出租人的租金要求也就較低，反之則有較高的要求。在供給面，因為房地產(chǎn)開發(fā)商所需大量資金要來自于銀行貸款，利率是開發(fā)商所要考慮的重要成本因素，較低的基準利率一般會伴 隨政府擴張性貨幣政策，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商不僅因貸款利息的減少而降低經(jīng)營成本，還會因貸款門檻的降低來減少融資成本，在其他因素既定的條件下，任何一個開發(fā)商都會因邊際成本的下降而擴大生產(chǎn)，從而推動房地產(chǎn)市場供給的擴張，推動房地產(chǎn)供給曲線向右移動。中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。 ② 存款準備金 是限制金融機構信貸擴張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的資金。 圖 33 存款準備金 率歷次 調(diào)整一覽 資料來源：東方財富網(wǎng) （ 2）存款準備金率對 房地產(chǎn) 投資 融資 的影響 當央行提高法定存款準備金率后，商業(yè)銀行能夠提供的信貸就減少，存款準備金綠提高，貨幣乘數(shù)也會降低，是的整個銀行體系，降低信貸總量?？上蚴袌?。我國%%%%%%存款準備金率歷次調(diào)整一覽 大型金融機構 小型金融機構 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 13 金融體制不完善，外匯必須強制結(jié)售匯。 ② 調(diào)整 整存款準備金率的成本相對低。提高存款準備金率可以在不提高利率，不加大人民幣升值壓力。 ④ 其他替代性貨幣政策較為缺乏。 存款準備金率提高，直接導致貨幣資金流通量減少 。一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。 政府為了穩(wěn)定 外 匯市 場 ，用 人民幣 買入外幣，同時投放本國貨幣，大量增加 國內(nèi)市場貨幣供應量 。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 14 ② 財富效應。如果本幣貶值，消費者花費更多在 商品上，剩余 資金將減少，對投資房地產(chǎn)的資金將減少，對房地產(chǎn)需求下降，導致房地產(chǎn)價格下跌。預期是決定人們行為的重要因素，在國際資本 進行投資活動 中跟風 效應 普遍存在，而對這部分市場的表現(xiàn)更為強烈。如果投資者預期貨幣將持續(xù)升值，這將會吸引更大規(guī)模的外資進入。上述效 應對于房地產(chǎn)的影響還受到人民幣是否會持續(xù)升值的預期影響。首先是對房地產(chǎn)行業(yè) 的 上下游行業(yè)的影響。目 前，我國的相當一部分原 材料會涉及到海外采購，如石油、鐵礦石等。房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展應運而生的新興產(chǎn)業(yè)，涉及 的行業(yè)有 建材、家居、裝飾以及策劃代理、二手房交易中介等，房地產(chǎn)業(yè)最重要的下游產(chǎn)業(yè)則是蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理服務行業(yè)。 （ 4）匯率對房地產(chǎn)市場供求關系影響 匯率影響供需關系?；诜康禺a(chǎn)產(chǎn)品作為商品的本質(zhì)屬性，其價格水平要由市場供需關系來決定。 一般而言，只有在低層次需求如基本居住需要滿足后，人們才會產(chǎn)生高層次如改善居住條件或投資的需求，不同的需求層次是要求相應的經(jīng)濟支付能力支撐的。而投資需求的目地是 投資收益 ，將住房作為投資品納入家庭的投資組合，獲取房價上漲的投資收益。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，在我國資本市場不發(fā)達，供給和需求都主要是依靠銀行信貸支持。人民銀行被動性的將基礎貨幣大量投入貨幣市場，進而引發(fā) 了商業(yè)銀行體系的存在流動性過剩。受信貸投向慣性的影響，銀行業(yè)也愿意向房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸支持。增加政府支出，可以刺激總需求，從而增加國民收入，反之則壓抑總需求，減少國民收入。我國的財政政策的基本手段有：①國家預算；②稅收；③財政投資；④財政補貼；⑤財政信用；⑥財政立法和執(zhí)法；⑦財政監(jiān)察。中性財政政策是指財政的分配活動對社會總需求的影響保持中性。 20xx年 全國財政支出 89575 億元，比 20xx 年 增加 13275 億元，增長 %。 政府對于房地產(chǎn)市場可以使用的財政政策有更大的余地。幾 種政策對房地產(chǎn)價格均具有某種程度的影響。增加房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅會加大房地產(chǎn)開發(fā)成本。同時，對于個體購房者，稅收的減少可以提高他們的購買力。以此支持真實住房性需求，抑制投機性購房需求。對于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)．應對居民二套以上的住房征收物業(yè)稅．另外，由于房地產(chǎn)投機屬于間接經(jīng)營，可以考慮對其征收房產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)投機的持有成本。稅收政策應當充分發(fā)揮收入再分配功能．調(diào)節(jié)居民收入差距。 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1）財政投資的含義 ① 財政投資 是政府為了實現(xiàn)其職能，滿足 社會公共需要，實現(xiàn)經(jīng)濟，投入資金用于轉(zhuǎn)化為實物資產(chǎn)的行為和過程 。 表 32 為上海市 20xx 年到 20xx 年住宅投資額 。 各地都在加大對保障性住房的投資 保障性住房在將來會占據(jù)半數(shù)甚至更多的市場份額，價位在中低收入家庭承受范圍的房子供應量大增，隨之而來的便是各收入水平購房壓力減小，由此其購房需求都將得以滿足。也就是說．以后的商品房基本只針對高收入人群， 這就造成了供應者人群和需求量相對穩(wěn)定， 隨之而來的必然是整體性的降價。稅收政策的核心問題是稅收負擔問題。 稅收政策是稅收行為的指導準則，更具有實踐性、可操作性，必須執(zhí)行。其次，稅收對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響。一個部門收入的下降又會引起另一個部門收入的下降，如此循環(huán)下去，國民收入就會以稅收增加的 倍數(shù)下降，這時稅收乘數(shù)為負值。邊際理論是指：在供需雙方的商品價格平衡前，第一次供給商品的利潤是最大的，其經(jīng)濟表現(xiàn)形式就是：產(chǎn)品“供不應求”；隨著供給商品的不斷 增長 ，需求也將開始下降，商品價格的上漲動力開始下降，邊 際商品的利潤開始下降，這一現(xiàn)象不斷延續(xù)，直到供需雙方達到平衡為止。我國的房地產(chǎn)市場目前就是處在這一階段，房產(chǎn)交易清淡，商品房有價無市，房地產(chǎn)行業(yè)的波動對經(jīng)濟的影響不言而喻。對房產(chǎn)征稅的目 的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。開發(fā)商與被拆遷戶的矛盾有激化現(xiàn)象。 ③ 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。顯示了政府推進房產(chǎn)稅改革的堅定決心。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 22 ③ 房產(chǎn)稅的長遠利好還在于，它不只是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。 政策法規(guī)對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 分析 政策法規(guī)就是黨政機關制定的關于處理黨內(nèi)和政府事務工作的文件。 （ 2）限購令對購房者的影響 房產(chǎn)限購有時 會對需求正常的購房者造成受傷害 。 房地產(chǎn)業(yè)對 20xx 年的 GDP 保持增長 起到了決定性作用 。 20xx 年 9 月 29日國家有關部委出臺 “新國五條 ”， 在 其 之 后 有 更多城市出臺限購令，廣州限購令也在 20xx年 10 月 15 日正式公布。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記和網(wǎng)絡簽約兩個信息系統(tǒng)，不需全國聯(lián)網(wǎng)?；鞠拶徚?可以滿足大部分 家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房政策也不 不造成沖突 ，且不會阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展。 短期內(nèi)泡沫 破裂 ，則不免帶 對市場的破壞 。 各 地方 的 樓市新政 也 陸續(xù)出臺。 限購令對 房地產(chǎn)價格 走勢 的 影響 （ 1） 限購令的含義 住房限購令就是在家庭已經(jīng)擁有一套住房的基礎上。 目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴峻，根本性的問題尚未解決，房產(chǎn)稅 政策及時 出 臺 ，樓市 側(cè)在的問題也無法的得到 化解。 房產(chǎn)稅對于炒房有明顯抑制作用，可有效減少房價的上漲動力。然而，近期隨著房價高漲，被市場視為房價調(diào)控“殺手锏”的房產(chǎn)稅改革又立于風口浪尖。利益的爭奪，使得拆遷與被拆遷的矛盾逐漸激化，野蠻拆遷和暴力拆遷的出現(xiàn)，造成了社會的不穩(wěn)定、不和諧。大量的閑置房開始出現(xiàn)，造成了一方面是居民買不起房，另一方面是房屋賣不出去。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。歐洲中世紀時，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財?shù)囊豁椫匾侄?，且名目繁多，?“ 窗戶稅 ” 、 “ 灶稅 ” 、 “ 煙囪稅 ” 等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標志作為確定負擔的標準。 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 21 （ 4） 房產(chǎn)稅的含義 ① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。邊際商品的利潤為零，由于物價具有“剛性”特點，因而，此時經(jīng)濟上的商品市場特征就是“有價無市”，成交稀少。 （ 3）稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)市場的發(fā)展是顯著的，它帶動了國家的經(jīng)濟發(fā)展，同時，我們也應當看到，龍頭行業(yè)不是一成不變的，經(jīng)濟熱點需要轉(zhuǎn)換。 （ 2） 稅收政策的效應分析 稅收具有乘數(shù)效應，它是指稅收的增加或減少對國民收入減少或增加的程度。 ③ 稅收對經(jīng)濟的影響是廣泛的。稅收政策與稅收原則既有聯(lián)系又有區(qū)別。 政策對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1） 稅收政策的含義 ① 稅收政策是政府根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展的要求而確定的指導制定稅收法令制度和開展稅收工作的基本方針和基本準則。 ② 由于保障性住房的大批量上市。如果保障性住房政策在地方政府得到強有力的執(zhí)行。 ③ 直接調(diào)控 是 根據(jù)宏觀經(jīng)濟政策目標，結(jié)合非政府投資的狀態(tài)，安排政府自身投資的方向、規(guī)模與結(jié)構，使全社會的投資達到優(yōu)化狀態(tài)。承擔較多的個人所得稅．讓他們在購房市場上的境遇雪上加霜。目前我國居民收入的特點是總體水平偏低．收入差距大。稅收對房地產(chǎn)需求結(jié)構的調(diào)節(jié)體現(xiàn)在兩個方面：首先．稅收可以抑制房地產(chǎn)市場的投機需求，使住房性需求獲得更大滿足。政府應該根據(jù)購房者不同的購房目的．實行不同的首付比率與貸款利率?；蛘唛_發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，同樣導致房價上漲。房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種包括營業(yè)稅及其附加稅費、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。 （ 3）財政政策對房地