【導(dǎo)讀】文中所引用的觀點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。如若出現(xiàn)任何侵犯他人。知識(shí)產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，本人愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。房?jī)r(jià)的走勢(shì)是人們普遍關(guān)心的問(wèn)題，它成了當(dāng)今社會(huì)最熱門的話題之一。人們最重要的基本需求之一。影響因素有著全面的理解和把握。格水平，也難以處在合理的價(jià)格水平。動(dòng)以及保持價(jià)格穩(wěn)定是有必要的。才能提出有效的宏觀調(diào)控手段。有必要對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行分別研究。財(cái)政政策之中的房產(chǎn)稅，以及政策法規(guī)之中。它們的出現(xiàn)給房地產(chǎn)調(diào)控指出了新的方向和思路，在原。有調(diào)控手段效果不佳時(shí)，這是值得鼓勵(lì)的嘗試，但對(duì)其會(huì)造成的影響需要探討。突出的根本原因，提出是由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡導(dǎo)致的觀點(diǎn)。決根本問(wèn)題的思路及政策建議。來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)向著穩(wěn)定合理的方向發(fā)展。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終可以健康的發(fā)展。使得更多的人可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得益處。

　　

【正文】 收入差距大。中低收入者在購(gòu)房時(shí)．面臨較大困難。稅收政策應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮收入再分配功能．調(diào)節(jié)居民收入差距。但目前我國(guó)的個(gè)人所得稅的稅負(fù)主要落在了工薪階層身上．而他們大多屬于中 等收入者．是既買不起商品房．又沒(méi)有條件享受保障性住房的夾心層 。承擔(dān)較多的個(gè)人所得稅．讓他們?cè)谫?gòu)房市場(chǎng)上的境遇雪上加霜。應(yīng)考慮進(jìn)一步進(jìn)行個(gè)人所得稅改革，減輕工薪階層稅負(fù)負(fù)擔(dān)．改善城鎮(zhèn)中低收入者的住房困境。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 （ 1）財(cái)政投資的含義 ① 財(cái)政投資 是政府為了實(shí)現(xiàn)其職能，滿足 社會(huì)公共需要，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)，投入資金用于轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)的行為和過(guò)程 。 ② 政府投資可以微利或不盈利，但能極大提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體效益； 政府投資的資金上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 來(lái)源可靠，多為大型項(xiàng)目和長(zhǎng)期項(xiàng)目；政府投資集中于外部效應(yīng)較大的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和設(shè)施。 ③ 直接調(diào)控 是 根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)，結(jié)合非政府投資的狀態(tài)，安排政府自身投資的方向、規(guī)模與結(jié)構(gòu)，使全社會(huì)的投資達(dá)到優(yōu)化狀態(tài)。 間接調(diào)控 是 通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)作用，通過(guò)政府投資的導(dǎo)向作用，并通過(guò)稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、折舊政策等，來(lái)制約非政府投資的條件，調(diào)控非政府投資的方向。 表 32 為上海市 20xx 年到 20xx 年住宅投資額 。 表 32 20xx 年到 20xx 年住宅投資額 年 份 住宅投資額 占全社會(huì)固定資產(chǎn) 住宅竣工建筑面積 市區(qū)人均住房居住面積 （億元） 投資總額比重 （ %） （萬(wàn)平方米） （平方米） 20xx 1 20xx 1 20xx 1 20xx 2 20xx 3 20xx 2 20xx 2 20xx 2 20xx 1 20xx 1 資料來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局 （ 2） 保障性住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ① 部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為保障性住房的推出新住房體系的建立，能夠有效抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)為 控制房 地產(chǎn)商的過(guò)度投機(jī)。如果保障性住房政策在地方政府得到強(qiáng)有力的執(zhí)行。 由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的面向中高收入人群的商品住房和成交量都會(huì)受到中擊。 各地都在加大對(duì)保障性住房的投資 保障性住房在將來(lái)會(huì)占據(jù)半數(shù)甚至更多的市場(chǎng)份額，價(jià)位在中低收入家庭承受范圍的房子供應(yīng)量大增，隨之而來(lái)的便是各收入水平購(gòu)房壓力減小，由此其購(gòu)房需求都將得以滿足。由于供給增加， 20xx 年以后的房?jī)r(jià)將被顯著拉低。 ② 由于保障性住房的大批量上市。 將會(huì)縮減房地產(chǎn)商在小戶型、中低端方向的開(kāi)發(fā)空間 這一部分的房地產(chǎn)企業(yè)都將轉(zhuǎn)移 到高端房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中。也就是說(shuō)．以后的商品房基本只針對(duì)高收入人群， 這就造成了供應(yīng)者人群和需求量相對(duì)穩(wěn)定， 隨之而來(lái)的必然是整體性的降價(jià)。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 20 ③ 保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前還存在種種問(wèn)題，導(dǎo)致 其大規(guī)模推廣有一定的難度，從而也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)想的平抑房?jī)r(jià)、控制投機(jī)、解決百姓住房問(wèn)題的初哀。 政策對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 （ 1） 稅收政策的含義 ① 稅收政策是政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的要求而確定的指導(dǎo)制定稅收法令制度和開(kāi)展稅收工作的基本方針和基本準(zhǔn)則。稅收政策是和預(yù)算政策一起發(fā)展的。稅收政策的核心問(wèn)題是稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題。 ② 稅收政策是指國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)一定歷史時(shí)期任務(wù)，選擇確立的稅收分配活動(dòng)的指導(dǎo)思想和原則，它是經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。稅收政策與稅收原則既有聯(lián)系又有區(qū)別。二者都是指導(dǎo)稅收分配活動(dòng)的準(zhǔn)則，但稅收原則是指導(dǎo)稅收行為的 思想觀念性的準(zhǔn)則，具有指導(dǎo)意義，且較寬泛 。 稅收政策是稅收行為的指導(dǎo)準(zhǔn)則，更具有實(shí)踐性、可操作性，必須執(zhí)行。此外，稅收原則具有普遍性，收政策具有時(shí)間性。 ③ 稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是廣泛的。首先，稅收收入是財(cái)政收入的重要來(lái)源，只有取得財(cái)政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。其次，稅收對(duì)社會(huì)生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)直接產(chǎn)生影響。理想的稅收政策應(yīng)該是既能滿足國(guó)家的財(cái)政收入需要，又不對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。 （ 2） 稅收政策的效應(yīng)分析 稅收具有乘數(shù)效應(yīng)，它是指稅收的增加或減少對(duì)國(guó)民收入減少或增加的程度。由于增加了稅收，消費(fèi)和投資需求就會(huì)下降。一個(gè)部門收入的下降又會(huì)引起另一個(gè)部門收入的下降，如此循環(huán)下去，國(guó)民收入就會(huì)以稅收增加的 倍數(shù)下降，這時(shí)稅收乘數(shù)為負(fù)值。相反，由于減少了稅收，使私人消費(fèi)和投資增加，從而通過(guò)乘數(shù)影響國(guó)民收入增加更多 。 （ 3）稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是顯著的，它帶動(dòng)了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)看到，龍頭行業(yè)不是一成不變的，經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)需要轉(zhuǎn)換。經(jīng)濟(jì)上的邊際效應(yīng)是無(wú)法違背的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格滯漲現(xiàn)象論證了這一理論。邊際理論是指：在供需雙方的商品價(jià)格平衡前，第一次供給商品的利潤(rùn)是最大的，其經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式就是：產(chǎn)品“供不應(yīng)求”；隨著供給商品的不斷 增長(zhǎng) ，需求也將開(kāi)始下降，商品價(jià)格的上漲動(dòng)力開(kāi)始下降，邊 際商品的利潤(rùn)開(kāi)始下降，這一現(xiàn)象不斷延續(xù)，直到供需雙方達(dá)到平衡為止。此時(shí)。邊際商品的利潤(rùn)為零，由于物價(jià)具有“剛性”特點(diǎn)，因而，此時(shí)經(jīng)濟(jì)上的商品市場(chǎng)特征就是“有價(jià)無(wú)市”，成交稀少。這就是經(jīng)濟(jì)上的邊際效應(yīng)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前就是處在這一階段，房產(chǎn)交易清淡，商品房有價(jià)無(wú)市，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻。要保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要國(guó)家進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)干預(yù)。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 （ 4） 房產(chǎn)稅的含義 ① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 ② 房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目 的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。 ② 房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。歐洲中世紀(jì)時(shí)，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段，且名目繁多，如 “ 窗戶稅 ” 、 “ 灶稅 ” 、 “ 煙囪稅 ” 等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)古籍《周禮》上所 稱 “ 廛布 ” 即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。 ④ 房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。 （ 5）房產(chǎn)稅產(chǎn)生的背景 ① 住宅價(jià)格的快速上漲超出了居民購(gòu)買力的 增長(zhǎng) 。大量的閑置房開(kāi)始出現(xiàn)，造成了一方面是居民買不起房，另一方面是房屋賣不出去。造成資源浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商與被拆遷戶的矛盾有激化現(xiàn)象。巨大的利潤(rùn)空間激起了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、拆遷熱情，壓低拆遷價(jià)格是他們的慣用方法。利益的爭(zhēng)奪，使得拆遷與被拆遷的矛盾逐漸激化，野蠻拆遷和暴力拆遷的出現(xiàn)，造成了社會(huì)的不穩(wěn)定、不和諧。 ② 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng) 按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ③ 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。在我國(guó)，房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。然而，近期隨著房?jī)r(jià)高漲，被市場(chǎng)視為房?jī)r(jià)調(diào)控“殺手锏”的房產(chǎn)稅改革又立于風(fēng)口浪尖。從 20xx 年 4 月初財(cái)政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列入其 20xx 年工作要點(diǎn)，到此次發(fā)改委在其年度經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)中提及“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。顯示了政府推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的堅(jiān)定決心。 （ 6）房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ① 房產(chǎn)稅開(kāi)征后，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將 會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力。 房產(chǎn)稅對(duì)于炒房有明顯抑制作用，可有效減少房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力。 ② 從另一個(gè)角度說(shuō)，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸由自主性需求與改善性需求決定的軌道上來(lái)，促進(jìn)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 22 ③ 房產(chǎn)稅的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好還在于，它不只是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。房產(chǎn)稅開(kāi)征后，可與土地增值稅相配合，為地方財(cái)政開(kāi)源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”格局。 目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，根本性的問(wèn)題尚未解決，房產(chǎn)稅 政策及時(shí) 出 臺(tái) ，樓市 側(cè)在的問(wèn)題也無(wú)法的得到 化解。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面進(jìn)行， 并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房?jī)r(jià)近年來(lái)連續(xù)暴漲、社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。 政策法規(guī)對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 分析 政策法規(guī)就是黨政機(jī)關(guān)制定的關(guān)于處理黨內(nèi)和政府事務(wù)工作的文件。一般包括中共中央、國(guó)務(wù)院及其部門制定的規(guī)定、辦法、準(zhǔn)則以及行業(yè)的規(guī)范、和條例規(guī)章等。 限購(gòu)令對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格 走勢(shì) 的 影響 （ 1） 限購(gòu)令的含義 住房限購(gòu)令就是在家庭已經(jīng)擁有一套住房的基礎(chǔ)上。只能再新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。 （ 2）限購(gòu)令對(duì)購(gòu)房者的影響 房產(chǎn)限購(gòu)有時(shí) 會(huì)對(duì)需求正常的購(gòu)房者造成受傷害 。但要在 房?jī)r(jià)穩(wěn)定合理 和民生 中進(jìn)行調(diào)控 ，實(shí)屬不易。 各 地方 的 樓市新政 也 陸續(xù)出臺(tái)。限購(gòu)令標(biāo)志著樓市新政進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì) 20xx 年的 GDP 保持增長(zhǎng) 起到了決定性作用 。 但如果 任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹 ， 在未來(lái)可能造成危機(jī) 。 短期內(nèi)泡沫 破裂 ，則不免帶 對(duì)市場(chǎng)的破壞 。被 限購(gòu)令被稱為 最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施 ， 已經(jīng)在北京、上海、深圳、廈門 正式 實(shí)行。 20xx 年 9 月 29日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái) “新國(guó)五條 ”， 在 其 之 后 有 更多城市出臺(tái)限購(gòu)令，廣州限購(gòu)令也在 20xx年 10 月 15 日正式公布。中央政府 在 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的 40 個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁 有兩套住房；外地戶籍和境外人士最 多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房?；鞠拶?gòu)令 可以滿足大部分 家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房政策也不 不造成沖突 ，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 在 外來(lái) 人口大量流入 地區(qū) 、土地供應(yīng) 比較 緊張的北京、上 海等城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 表 33 各地限購(gòu)令一覽表 城市 出臺(tái)日期 本市戶籍家庭 非本市戶籍家庭 是否包括二手房 無(wú)房戶可購(gòu)買 擁有 1 套房可購(gòu)買 擁有 2 套房及以上可購(gòu)買 無(wú)納稅、社保證明可購(gòu)買 有 1 年納稅、社保證明，無(wú)房戶可購(gòu)買 有 1 年納稅、社保證 明，有1 套房及以上可購(gòu)買 深圳 10/9/30 2 套 1 套 禁止購(gòu)買 禁止購(gòu)買 1 套 禁止購(gòu)買 — 福州 10/10/11 1 套 1 套 禁止購(gòu)買 禁止購(gòu)買 1 套 禁止購(gòu)買 — 杭州 10/10/11 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 溫州 10/10/12 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 否 舟山 10/10/12 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 天津 10/10/13 市內(nèi)六區(qū)新購(gòu) 1 套 — ?？? 10/10/14 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 廣州 10/10/15 1 套 1 套 1 套 禁止購(gòu)買 1 套 1 套 是 三亞 10/10/16 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 大連 10/10/19 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 蘇州 10/11/3 市區(qū)新購(gòu)１套 是 蘭州 10/11/15 2 套 1 套 禁止購(gòu)買 1 套 1 套 禁止購(gòu)買 — 永康 10/12/3 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 鄭州 * 11/1/6 過(guò)密區(qū) 1套 過(guò)密區(qū) 1套 過(guò)密區(qū) 1套 過(guò)