【正文】 。 不會影響資金成本。市場上的貨幣供應(yīng)量就會減少，投資房地產(chǎn)可以融資的金額減少，導(dǎo)致對房屋的需求減少，導(dǎo)致房價下跌。這一部分是一個風(fēng)險準備金，是不能夠用于發(fā)放貸款的。因此，在考慮利率與房地產(chǎn)供給相關(guān)關(guān)系的時候，應(yīng)該將利率作用的時滯效應(yīng)作為重要的考慮因素。當(dāng)把房地產(chǎn)作為資本品進行投資時，租金就如同股票的股息，成為房地產(chǎn)投資的回報，它的高低一方面取決于實際房地產(chǎn)租賃市場中的供求關(guān)系，另一方面，受人們對房地產(chǎn)回報的要求和預(yù)期的影響。通過房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價格。綜合看，房價 走勢與利率反方向 變化。 當(dāng)提高利率的時候，投資者的投資成本進一步增加， 對于買房用來消費的人來說，買房是為了獲得一種安全感和歸屬感，租房對人的心理作用與買房不同。 在購買房屋的行為中，有著消費和投資不同的兩種不同的動機。 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1）利率的含義 ① 利率 (interest rate)，就表現(xiàn)形式來說，是指定時期內(nèi)利息額同借貸資本總額的比率。 表 31 20xx 年到 20xx 年貨幣供應(yīng)量 月份 貨幣和準貨幣（ M2） 貨幣（ M1） 流通中現(xiàn)金（ M0） 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長率為 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長率為 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長率為 20xx 年 12月份 725800 % 266600 % 44600 % 20xx 年 12月份 606200 % 220xx0 % 38200 % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 資料來源：東方財富網(wǎng) 貨幣理論和貨幣政策是同一事物的兩面，一個是從經(jīng)濟理論角度講，一個是從政策措上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 施講。是保證社會再生產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的必要條件，也是社會主義國家管理經(jīng)濟的重要職能。住房改革中的受益者此時因各種原因 購買住房，且有能力購買，而沒有享受到福利分房的人也有購房需求。事實 上，市場有效運作的一個 必要 條件是信息的完善和對稱。 宏觀調(diào)控 為何屢屢失 去 效 果 。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 11 月份回落 ，比 20xx年 同期回落 。 20xx年房價指數(shù)變化情況 圖 21 20xx 年 2 月到 20xx 年 12 月房價指數(shù) 資料來源：東方財富網(wǎng) 從圖 21 中可以看出房價指數(shù)的變化。其中，商品住宅銷售面積 增長率為 %，辦公樓 增長率為 %，商業(yè)營業(yè)用房 增長率為 %。房地產(chǎn)進入全新的發(fā)展時期，近幾年銀行房貸政策寬松， 20xx 年，我國中資銀行的商業(yè)銀行貸款比 20xx 年 增長率為 41%，其中的 76%進入房地產(chǎn)， 20xx 年至今，房價起起落落，但總體保持向上的趨勢，這一趨勢如果任由其發(fā)展，其對經(jīng)濟 增長率為 將有巨大的負面作用。之后，進入調(diào)整階段， 1990 年投資降到最低水平，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資負 增長 。對于歷史和現(xiàn)狀的研究能夠更好的認識以前及現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的運行狀況。在人的基本需求中，住房需求是人的最低層次的需求。 房價單憑市場的作用無法使其回歸合理的水平。危機也影響了美國的實體經(jīng)濟，是美國的經(jīng)濟蕭條，制造業(yè)也出現(xiàn)了退步。 政府的各種宏觀調(diào)控政策為何無法達到控制房價的政策目標。s society, it has bee one of the hottest topics. Housing demand is people one of the most important basic needs. House prices problem is relations society39。 提出在城市化進程中需要轉(zhuǎn)變一些思路，對于中心城市的建設(shè)可以分散進行，不宜過度集中。為了理清各種因素對房地產(chǎn)價格的影響作用效果。 房價問題還關(guān)系社會的穩(wěn)定，國家的發(fā)展前景。文中所引用的觀點和參考資料均已標注并加以注釋。 在放任自由的房地產(chǎn)市場中，房價難以保持在穩(wěn)定的價格水平，也難以處在合理的價格水平。 對于宏觀調(diào)控方式的創(chuàng)新也是相當(dāng)必要。理論上 可以 完善現(xiàn)代金融體系，實踐上，可以使房地產(chǎn)市場合理、健康的發(fā)展。s macroregulation unceasingly thorough, China39。住房問題的有效解決可以促進社會的進一步發(fā)展。在 1986 年 日本也曾出現(xiàn)過房價泡沫破裂而后陷入經(jīng)濟蕭條的時候。 宏觀調(diào)控作為解決問題的手段卻沒有得到有效地利用。從國家層面來看，住房問題的解決可以提升國家的國際競爭力，使得國家在，科技、文化、教育、獲得更近一步的發(fā)展。其中包括貨幣政策，財政政策，以及一些政策法規(guī)。 1993 年國家開始調(diào)控，收緊銀跟 ，出臺政策，房地產(chǎn)企業(yè)不得上市。 20xx 年， 全國房地產(chǎn) 市場 開發(fā) 的 企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比 20xx 年 增長率為 %； 全國房地產(chǎn) 市場的 房屋新開工面積 億平方米， 增長率為 率為 %；全國房地產(chǎn) 市場 房屋竣工面積 億平方米， 增長率為 %，其中， 全國房地產(chǎn) 市場 住宅竣工面積 億平方米， 增長率為 %。 12 月當(dāng)月，全國商品房銷售面積 為 21808 萬平方米，同比 增長率為 %；全國商品房銷售額 為 10201 億元，同比 增長率為 %。 12 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點。 近年來，人們對于房價的飛速上漲越發(fā)無法忍 受。短期的部分政策可以打壓房價，但是支持房價上漲的基本條件依然存在。這就是房地產(chǎn)中所謂的“不對稱原理”：富人的投機行為產(chǎn)生房價的峰值，而窮人的購買力產(chǎn) 生房價的“抗跌值”。出現(xiàn)這種反差的原因主要在于：房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關(guān)心自己的住房，也關(guān)心整個街區(qū)的觀瞻，關(guān)心整個地區(qū)的地理人文環(huán)境。 經(jīng)濟政策是國家或政府為了達到充分就業(yè)、價格水平穩(wěn)定、經(jīng)濟快速 增長 、國際收支平衡等宏觀經(jīng)濟政策的目標，為增進經(jīng)濟福利而制定的解決經(jīng)濟問題的指導(dǎo)原則和措施。 ② 狹義貨幣政策指中央銀行為實現(xiàn)其特定的經(jīng)濟目標而采用的各種控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量或信用量的方針和措施的總稱，包括信貸政策、利率政策和外匯政策。當(dāng)經(jīng)濟過熱、通貨膨脹上升時，便提高利率、收緊信貸；當(dāng)過熱的經(jīng)濟和通貨膨脹得到控制時，便會把利率適當(dāng)?shù)卣{(diào)低。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 10 圖 32 利率歷次調(diào)整一覽 資料來源：東方財富網(wǎng) （ 2）利率對 房 地產(chǎn)投資者 的影響 對房屋投資者來說，他們投資房屋是有成本的，這成本或是獲得貸款需要支付的利息，或是自有資金 投資房屋 的機會成本。 當(dāng)利率升高時，資金存入銀行可以獲得的利息增加。而利率相當(dāng)于資金的價格，利率的變化可直接影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，市場對利率的敏感反應(yīng)主要表現(xiàn)在需求上。因此，在其它 對 房地產(chǎn)價格波動的宏觀影響因素不變的情況下， 所以 利率與租金的變化應(yīng)該呈正相關(guān)的關(guān)系。中央銀行通過調(diào)整存款準備金率。是的銀根收緊，貨幣供應(yīng)減少，社會的投資消費減少。利率并未完全市場化，我國處于新興加轉(zhuǎn)軌的發(fā)展時期。穩(wěn)定經(jīng)濟 增長 的基礎(chǔ)上，達到收縮市場流動性的目的。 從而使得對房地產(chǎn)的需求減少，使得房價下跌 。資金會選擇進入一些領(lǐng)域 進行投資 ，股市與房地產(chǎn)是兩 個可行 投資 渠道 ，他們的規(guī)模足夠大。 圖 34 20xx 一季度年到 20xx 年 2 季度月年季線走勢圖 資料來源：黃金家族行情分析系統(tǒng) ③ 預(yù)期效應(yīng) 。 反之，貨幣貶值將降低境外房地產(chǎn)投資者的投資回報率，他們將拋售房 產(chǎn)， 使得 地產(chǎn)價格下降。盡管房地產(chǎn)本身并不 可以對外貿(mào)易 ，但是由于房地產(chǎn)處于產(chǎn)業(yè)鏈末端，其上游行業(yè)眾多，并且上游行業(yè)的 大多數(shù)商品原料可以進行對外貿(mào)易 ，產(chǎn)品價格會受到 匯率波動的影響 。隨著人民幣升值預(yù)期和對中國大陸投資前景的看好，國外大量建材生產(chǎn)商、家裝公司及物業(yè)管理公司進入我國房地產(chǎn)下游行業(yè)。從供給方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)最重要的原材料是土地，土地數(shù)量 由政府掌握， 而且 是被國家嚴格控制的，因此，匯率變動對于土地價格直接影響不大，但是人民幣升值帶來寬裕的資金面，也會間接影響到土地的供給價格。目前就我國的情況來講，以居住為目的的購房者依然占主流，匯率變動對自主性住房需求來說并沒有顯著影響。過剩的流動性資金會因其逐利本性天然的流入了行業(yè)利潤率居于高位的房地產(chǎn)業(yè)。稅收對國民收入是一種收縮性力量，上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 17 因此，增加政府稅收，可以抑制總需求從而減少國民收入，反之，則刺激總需求增加國民收入。 （ 2） 20xx 年財政收入 20xx 年 全國財政收入 83080 億元，比 20xx 年增加 14562 億元，增長 %。 可以更多的資金投入到房地產(chǎn)的投資中，可以在房地產(chǎn)市場的調(diào)控中發(fā)揮更大的作用。降低開發(fā)商的利潤，影響開發(fā)商的積極性，致使房地產(chǎn)供應(yīng)量減少，導(dǎo)致房價上漲。 ④ 通過稅收政策和財政補貼調(diào)節(jié)需 求結(jié)構(gòu)。但目前我國的個人所得稅的稅負主要落在了工薪階層身上．而他們大多屬于中 等收入者．是既買不起商品房．又沒有條件享受保障性住房的夾心層 。 表 32 20xx 年到 20xx 年住宅投資額 年 份 住宅投資額 占全社會固定資產(chǎn) 住宅竣工建筑面積 市區(qū)人均住房居住面積 （億元） 投資總額比重 （ %） （萬平方米） （平方米） 20xx 1 20xx 1 20xx 1 20xx 2 20xx 3 20xx 2 20xx 2 20xx 2 20xx 1 20xx 1 資料來源：上海市統(tǒng)計局 （ 2） 保障性住房對房價的影響 ① 部分經(jīng)濟學(xué)家認為保障性住房的推出新住房體系的建立，能夠有效抑制房價的過快增長為 控制房 地產(chǎn)商的過度投機。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 20 ③ 保障性住房，包括經(jīng)濟適用房和廉租房，目前還存在種種問題，導(dǎo)致 其大規(guī)模推廣有一定的難度，從而也就無法實現(xiàn)預(yù)想的平抑房價、控制投機、解決百姓住房問題的初哀。此外，稅收原則具有普遍性，收政策具有時間性。相反，由于減少了稅收，使私人消費和投資增加，從而通過乘數(shù)影響國民收入增加更多 。要保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要國家進行一定的經(jīng)濟干預(yù)。 ④ 房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。巨大的利潤空間激起了開發(fā)商開發(fā)、拆遷熱情，壓低拆遷價格是他們的慣用方法。 （ 6）房產(chǎn)稅對房價的影響 ① 房產(chǎn)稅開征后，短期內(nèi)對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將 會被迫拋售房源，這將增加市場供應(yīng)，并給價格帶來更大的下行壓力。一般包括中共中央、國務(wù)院及其部門制定的規(guī)定、辦法、準則以及行業(yè)的規(guī)范、和條例規(guī)章等。 但如果 任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹 ， 在未來可能造成危機 。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 23 表 33 各地限購令一覽表 城市 出臺日期 本市戶籍家庭 非本市戶籍家庭 是否包括二手房 無房戶可購買 擁有 1 套房可購買 擁有 2 套房及以上可購買 無納稅、社保證明可購買 有 1 年納稅、社保證明，無房戶可購買 有 1 年納稅、社保證 明，有1 套房及以上可購買 深圳 10/9/30 2 套 1 套 禁止購買 禁止購買 1 套 禁止購買 — 福州 10/10/11 1 套 1 套 禁止購買 禁止購買 1 套 禁止購買 — 杭州 10/10/11 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 溫州 10/10/12 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 否 舟山 10/10/12 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 天津 10/10/13 市內(nèi)六區(qū)新購 1 套 — ?？? 10/10/14 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 廣州 10/10/15 1 套 1 套 1 套 禁止購買 1 套 1 套 是 三亞 10/10/16 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 大連 10/10/19 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 蘇州 10/11/3 市區(qū)新購１套 是 蘭州 10/11/15 2 套 1 套 禁止購買 1 套 1 套 禁止購買 — 永康 10/12/3 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 鄭州 * 11/1/6 過密區(qū) 1套 過密區(qū) 1套 過密區(qū) 1套 過密