【正文】 億平方米，比 20xx 年 增長(zhǎng)率為 %，增幅比 111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 12 月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積 為 21808 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng)率為 %；全國(guó)商品房銷售額 為 10201 億元，同比 增長(zhǎng)率為 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 為 19020 億元， 增長(zhǎng)率為 %；個(gè)人按揭貸款 為 9211 億元， 增長(zhǎng)率為 %。 12 月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)。 12 月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 6 上漲 %，比 11 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。 近年來(lái)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)的飛速上漲越發(fā)無(wú)法忍 受。這是 需要研究的問(wèn)題。短期的部分政策可以打壓房?jī)r(jià)，但是支持房?jī)r(jià)上漲的基本條件依然存在。 一般 說(shuō)來(lái) ，在房?jī)r(jià)非理性的上漲過(guò)程中，支持房?jī)r(jià)走高的 因素有兩個(gè) ：一是居民的自住性需求，二是富人的投機(jī)需求。這就是房地產(chǎn)中所謂的“不對(duì)稱原理”：富人的投機(jī)行為產(chǎn)生房?jī)r(jià)的峰值，而窮人的購(gòu)買力產(chǎn) 生房?jī)r(jià)的“抗跌值”。第二個(gè)問(wèn)題涉及住房制度改革的缺陷問(wèn)題， 20 世紀(jì)末 2l 世紀(jì)初的住房市場(chǎng) 化改革抬高了各階層對(duì)住房的需求。出現(xiàn)這種反差的原因主要在于：房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關(guān)心自己的住房，也關(guān)心整個(gè)街區(qū)的觀瞻，關(guān)心整個(gè)地區(qū)的地理人文環(huán)境。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 8 第 3 章 宏觀調(diào)控 對(duì)房 地產(chǎn)價(jià)格 走勢(shì) 的影響 分析 宏觀調(diào)控是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。 經(jīng)濟(jì)政策是國(guó)家或政府為了達(dá)到充分就業(yè)、價(jià)格水平穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)快速 增長(zhǎng) 、國(guó)際收支平衡等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)，為增進(jìn)經(jīng)濟(jì)福利而制定的解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的指導(dǎo)原則和措施。直接地或間接地通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作和設(shè)置銀行最低準(zhǔn)備金（最低儲(chǔ)備金）。 ② 狹義貨幣政策指中央銀行為實(shí)現(xiàn)其特定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而采用的各種控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量或信用量的方針和措施的總稱，包括信貸政策、利率政策和外匯政策。 目前中國(guó)實(shí)行的是 :穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、通貨膨脹上升時(shí)，便提高利率、收緊信貸；當(dāng)過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹得到控制時(shí)，便會(huì)把利率適當(dāng)?shù)卣{(diào)低。合理的利率，對(duì)發(fā)揮社會(huì)信用和利率的經(jīng)濟(jì)杠桿作用有著重要的意義，而合理利率的計(jì)算方法是我們關(guān)心的問(wèn)題。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 10 圖 32 利率歷次調(diào)整一覽 資料來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng) （ 2）利率對(duì) 房 地產(chǎn)投資者 的影響 對(duì)房屋投資者來(lái)說(shuō)，他們投資房屋是有成本的，這成本或是獲得貸款需要支付的利息，或是自有資金 投資房屋 的機(jī)會(huì)成本。而其利潤(rùn)率要高于同期基準(zhǔn)利率才是成功的。 當(dāng)利率升高時(shí)，資金存入銀行可以獲得的利息增加。收入效應(yīng)與替代效應(yīng)力量進(jìn)行對(duì)比，由于貸款資金的占用大于買房者自有資金 ，所以替代效應(yīng)效果大于收入效應(yīng)。而利率相當(dāng)于資金的價(jià)格，利率的變化可直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。 %%%%%%%%利率歷次調(diào)整一覽 時(shí)間 貸款利率 時(shí)間 存款利率 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 ① 利率對(duì) 開(kāi)發(fā)與購(gòu)房成本 的影響 。然而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)利率的敏感反應(yīng)主要表現(xiàn)在需求上。 ② 利率對(duì)租金的影響。因此，在其它 對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀影響因素不變的情況下， 所以 利率與租金的變化應(yīng)該呈正相關(guān)的關(guān)系。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的利率敏感性則不同于需求方面，主要體現(xiàn)為具有較長(zhǎng)的滯后效應(yīng)：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般有兩到三年的時(shí)問(wèn)，因此本期的利率敏感性并不能對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生顯著的影響。中央銀行通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。是的銀根收緊，貨幣供應(yīng)減少，社會(huì)的投資消費(fèi)減少。 因此，提高存款準(zhǔn)備金率。利率并未完全市場(chǎng)化，我國(guó)處于新興加轉(zhuǎn)軌的發(fā)展時(shí)期。我國(guó)對(duì)存款準(zhǔn)備金和超額存款準(zhǔn)備金付息 。穩(wěn)定經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 的基礎(chǔ)上，達(dá)到收縮市場(chǎng)流動(dòng)性的目的。當(dāng)前，我國(guó)利率市場(chǎng)化仍在推進(jìn)中，央行難以通過(guò)價(jià)格手段達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，而再貼現(xiàn)率局限性大，公開(kāi)市場(chǎng)操作和存款準(zhǔn)備金率成為央行最常用調(diào)控工具。 從而使得對(duì)房地產(chǎn)的需求減少，使得房?jī)r(jià)下跌 。由于世界各國(guó)貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國(guó)貨幣對(duì)其他國(guó)家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率 。資金會(huì)選擇進(jìn)入一些領(lǐng)域 進(jìn)行投資 ，股市與房地產(chǎn)是兩 個(gè)可行 投資 渠道 ，他們的規(guī)模足夠大。 對(duì)外貿(mào)易中，當(dāng)本幣升值， 可以以更低的價(jià)格 進(jìn)口商品， 以外 幣 計(jì)價(jià) 的進(jìn)口 商品價(jià)格就會(huì)下降，進(jìn)口增加，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)商品價(jià)格下降，物價(jià)水平 下降 。 圖 34 20xx 一季度年到 20xx 年 2 季度月年季線走勢(shì)圖 資料來(lái)源：黃金家族行情分析系統(tǒng) ③ 預(yù)期效應(yīng) 。 國(guó)家 出現(xiàn)貿(mào)易順差， 就會(huì) 產(chǎn)生 本幣升值的預(yù)期，在國(guó)際資本流動(dòng)中，大量資金進(jìn)入該國(guó)， 這些外幣換成本幣在該國(guó)進(jìn)行投資，等待本幣升值再換回。 反之，貨幣貶值將降低境外房地產(chǎn)投資者的投資回報(bào)率，他們將拋售房 產(chǎn)， 使得 地產(chǎn)價(jià)格下降。如果投資者普遍預(yù)期人民幣還將持續(xù)升值，這種預(yù)期對(duì)于流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)將產(chǎn)生明顯的放大效果，導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大，將吸引新的資本進(jìn)入，從而增加房地產(chǎn)投資需求，樓市投機(jī)因素增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。盡管房地產(chǎn)本身并不 可以對(duì)外貿(mào)易 ，但是由于房地產(chǎn)處于產(chǎn)業(yè)鏈末端，其上游行業(yè)眾多，并且上游行業(yè)的 大多數(shù)商品原料可以進(jìn)行對(duì)外貿(mào)易 ，產(chǎn)品價(jià)格會(huì)受到 匯率波動(dòng)的影響 。從 20xx 年，中國(guó)鐵礦石進(jìn)口超過(guò) 日本，成為世界上鐵礦石進(jìn)口量最大的國(guó)家。隨著人民幣升值預(yù)期和對(duì)中國(guó)大陸投資前景的看好，國(guó)外大量建材生產(chǎn)商、家裝公司及物業(yè)管理公司進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)下游行業(yè)。從 1998 年開(kāi)始，我國(guó)已 停止了企事業(yè)單位福利分房的制度 。從供給方面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的原材料是土地，土地?cái)?shù)量 由政府掌握， 而且 是被國(guó)家嚴(yán)格控制的，因此，匯率變動(dòng)對(duì)于土地價(jià)格直接影響不大，但是人民幣升值帶來(lái)寬裕的資金面，也會(huì)間接影響到土地的供給價(jià)格?；拘枨笫侨藗兩畹谋匾枨?，具有剛性，需求量不會(huì)有太大的變化。目前就我國(guó)的情況來(lái)講，以居住為目的的購(gòu)房者依然占主流，匯率變動(dòng)對(duì)自主性住房需求來(lái)說(shuō)并沒(méi)有顯著影響。貨幣升值之后，外資以多種方式加大對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度，因此融資規(guī)模和渠道會(huì)有所增加，包括戰(zhàn)略合作、直接投資、購(gòu)買現(xiàn)成物業(yè)等等，多種方式相互交匯。過(guò)剩的流動(dòng)性資金會(huì)因其逐利本性天然的流入了行業(yè)利潤(rùn)率居于高位的房地產(chǎn)業(yè)。 總體來(lái)說(shuō)，匯率的變動(dòng)或直接或間接的影響了房地產(chǎn)行業(yè)的微觀層面。稅收對(duì)國(guó)民收入是一種收縮性力量，上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 因此，增加政府稅收，可以抑制總需求從而減少國(guó)民收入，反之，則刺激總需求增加國(guó)民收入。 ③ 將財(cái)政政策劃分為擴(kuò)張性財(cái)政政策、緊縮性財(cái)政政策和中性財(cái)政政策，是根據(jù)財(cái)政政策調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)中的不同功能來(lái)劃分的。 （ 2） 20xx 年財(cái)政收入 20xx 年 全國(guó)財(cái)政收入 83080 億元，比 20xx 年增加 14562 億元，增長(zhǎng) %。 圖 35 為 20xx 年8 月到 20xx 年 3 月每月財(cái)政收入情況 。 可以更多的資金投入到房地產(chǎn)的投資中，可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中發(fā)揮更大的作用。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 18 ② 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括了投資、持有、轉(zhuǎn)讓和收益環(huán)節(jié)，我國(guó)對(duì)這些環(huán)節(jié)都制定了相應(yīng)的稅收政策。降低開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，影響開(kāi)發(fā)商的積極性，致使房地產(chǎn)供應(yīng)量減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 ③ 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)通過(guò)貸款政策調(diào)整需求結(jié)構(gòu)．由于大部分購(gòu)房者都會(huì)申請(qǐng)銀行按揭貸款購(gòu)房．所以利率政策會(huì)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房決策產(chǎn)生很大影響。 ④ 通過(guò)稅收政策和財(cái)政補(bǔ)貼調(diào)節(jié)需 求結(jié)構(gòu)。其次．稅收可以進(jìn)行居民收入的再分配。但目前我國(guó)的個(gè)人所得稅的稅負(fù)主要落在了工薪階層身上．而他們大多屬于中 等收入者．是既買不起商品房．又沒(méi)有條件享受保障性住房的夾心層 。 ② 政府投資可以微利或不盈利，但能極大提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體效益； 政府投資的資金上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 來(lái)源可靠，多為大型項(xiàng)目和長(zhǎng)期項(xiàng)目；政府投資集中于外部效應(yīng)較大的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和設(shè)施。 表 32 20xx 年到 20xx 年住宅投資額 年 份 住宅投資額 占全社會(huì)固定資產(chǎn) 住宅竣工建筑面積 市區(qū)人均住房居住面積 （億元） 投資總額比重 （ %） （萬(wàn)平方米） （平方米） 20xx 1 20xx 1 20xx 1 20xx 2 20xx 3 20xx 2 20xx 2 20xx 2 20xx 1 20xx 1 資料來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局 （ 2） 保障性住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ① 部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為保障性住房的推出新住房體系的建立，能夠有效抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)為 控制房 地產(chǎn)商的過(guò)度投機(jī)。由于供給增加， 20xx 年以后的房?jī)r(jià)將被顯著拉低。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 20 ③ 保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前還存在種種問(wèn)題，導(dǎo)致 其大規(guī)模推廣有一定的難度，從而也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)想的平抑房?jī)r(jià)、控制投機(jī)、解決百姓住房問(wèn)題的初哀。 ② 稅收政策是指國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)一定歷史時(shí)期任務(wù)，選擇確立的稅收分配活動(dòng)的指導(dǎo)思想和原則，它是經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。此外，稅收原則具有普遍性，收政策具有時(shí)間性。理想的稅收政策應(yīng)該是既能滿足國(guó)家的財(cái)政收入需要，又不對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。相反，由于減少了稅收，使私人消費(fèi)和投資增加，從而通過(guò)乘數(shù)影響國(guó)民收入增加更多 。此時(shí)。要保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要國(guó)家進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)干預(yù)。 ② 房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。 ④ 房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。 （ 5）房產(chǎn)稅產(chǎn)生的背景 ① 住宅價(jià)格的快速上漲超出了居民購(gòu)買力的 增長(zhǎng) 。巨大的利潤(rùn)空間激起了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、拆遷熱情，壓低拆遷價(jià)格是他們的慣用方法。在我國(guó)，房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。 （ 6）房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ① 房產(chǎn)稅開(kāi)征后，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將 會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力。房產(chǎn)稅開(kāi)征后，可與土地增值稅相配合，為地方財(cái)政開(kāi)源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”格局。一般包括中共中央、國(guó)務(wù)院及其部門(mén)制定的規(guī)定、辦法、準(zhǔn)則以及行業(yè)的規(guī)范、和條例規(guī)章等。但要在 房?jī)r(jià)穩(wěn)定合理 和民生 中進(jìn)行調(diào)控 ，實(shí)屬不易。 但如果 任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹 ， 在未來(lái)可能造成危機(jī) 。中央政府 在 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的 40 個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁 有兩套住房；外地戶籍和境外人士最 多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 表 33 各地限購(gòu)令一覽表 城市 出臺(tái)日期 本市戶籍家庭 非本市戶籍家庭 是否包括二手房 無(wú)房戶可購(gòu)買 擁有 1 套房可購(gòu)買 擁有 2 套房及以上可購(gòu)買 無(wú)納稅、社保證明可購(gòu)買 有 1 年納稅、社保證明，無(wú)房戶可購(gòu)買 有 1 年納稅、社保證 明，有1 套房及以上可購(gòu)買 深圳 10/9/30 2 套 1 套 禁止購(gòu)買 禁止購(gòu)買 1 套 禁止購(gòu)買 — 福州 10/10/11 1 套 1 套 禁止購(gòu)買 禁止購(gòu)買 1 套 禁止購(gòu)買 — 杭州 10/10/11 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 溫州 10/10/12 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 否 舟山 10/10/12 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 天津 10/10/13 市內(nèi)六區(qū)新購(gòu) 1 套 — ?？? 10/10/14 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 廣州 10/10/15 1 套 1 套 1 套 禁止購(gòu)買 1 套 1 套 是 三亞 10/10/16 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 大連 10/10/19 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 是 蘇州 10/11/3 市區(qū)新購(gòu)１套 是 蘭州 10/11/15 2 套 1 套 禁止購(gòu)買 1 套 1 套 禁止購(gòu)買 — 永康 10/12/3 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 — 鄭州 * 11/1/6 過(guò)密區(qū) 1套 過(guò)密區(qū) 1套 過(guò)密區(qū) 1套 過(guò)密