【正文】 圖 2 分別顯示了 1978— 2021 年中央、地方政府財(cái)政收入和支出比例 [3]。 而 根據(jù) 2021 年 11 月頒發(fā)的《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀 行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 征收管理的通知 》 中對(duì)土地有償使用費(fèi)的繳庫方式進(jìn)行了調(diào)整，土地有償使用費(fèi)用 30%上繳中央財(cái)政， 70%上繳地方財(cái)政 [5]，可以看出通過土地的出讓和開發(fā)， 使得地方政府可以獲得土地出讓金以及各土地部門的征收費(fèi)用，也包括與土地出讓直接或間接相關(guān)的各種稅收收入。是地方政府通過大力開發(fā)土地能夠直接獲得的一種主要預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入。 綜上所述，土地政策對(duì)土地價(jià)格的形成有很大的影響，而土地價(jià)格的 變化 導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本 變化 ，促使了房地產(chǎn)價(jià)格 變化，具體如表 3所示： 表 13 土地政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響 ① 政策工具 操作變化 中間目標(biāo) 最終目標(biāo) 土 地利用計(jì)劃 土地供應(yīng)量（ ↓ ） 房?jī)r(jià)（ ↑） 房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) ② （ ↑） 土地供應(yīng)速度（ ↓ ） 土地出讓方式 市場(chǎng)化程度（ ↑） 土地價(jià)格政策 交易價(jià)格管制程度（ ↓ ） 土地利用計(jì)劃 土地供應(yīng)量（ ↑） 房?jī)r(jià)（ ↓ ） 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（ ↓ ） 土地供應(yīng)速度（ ↑） 土地出讓方式 市場(chǎng)化程度（ ↓ ） 土地價(jià)格政策 交易價(jià)格管制程度（ ↑） ① 本表格是對(duì)單一項(xiàng)目變化作出分析的。 由于房 地產(chǎn)利潤(rùn)巨大，吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展 所需要的大部分資金都是從銀行取得， 可以說銀行控制著房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的中心，銀行 與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款里各種利率和貸款政策 的調(diào)整必然影響到房地產(chǎn)市場(chǎng) 價(jià)格 。 首先， 提高貸款利率就等于直接提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本 。 政府制定的政策確實(shí) 提高了對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)所需資金的周轉(zhuǎn)量， 在 一段時(shí)間內(nèi)有效地 抑制住了房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象 ，打擊了房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。 又很可能由于中小 型房地產(chǎn)公司參與程度降低，使得待開發(fā)的土地大量被 少數(shù)幾家 大型房地產(chǎn)公司 取得，從而在土地市場(chǎng)中就形成 寡頭壟斷的現(xiàn)象 （見下表 2 2 24） 。） 通過這些資料來看，絕大多數(shù)都是上市公司，這些公司本身資金實(shí)力就排在行業(yè)的前端， 也只有它們能拿出足夠的資金去爭(zhēng)奪面積大，總金額高的地塊。 對(duì)于普通老百姓來說，上調(diào)存款、貸款利率以后，銀行貸款利息增多，尤其是第二套房的首付比例增大，導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的成本增大。而近 10年來，總體 情況是實(shí)際利率基本都為負(fù)值，老百姓的理解就是將錢存入銀行不僅不 能生財(cái)，反而是越來越少。根據(jù) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)部、國(guó)土資源部發(fā)布的《 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》、《 2021 年城市建設(shè)統(tǒng) 計(jì)報(bào)告》、《 2021 年國(guó)土資源公告》 可知， 改革開放 30年來，我國(guó)城市化程度不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)在這 30 年間全國(guó)城市化水平從 20 世紀(jì) 80年代初的 18915萬人，占總?cè)丝诘?%發(fā)展到現(xiàn)在 城鎮(zhèn)人口 已經(jīng) 達(dá)到 42186 萬人， 超過了 人口總數(shù)的46%。 特別是近 10 年來， 工業(yè)化 發(fā)展和服務(wù)行業(yè)的興盛， 城市勞動(dòng)力缺口擴(kuò)大，導(dǎo)致大量農(nóng)民開始進(jìn)城務(wù)工， 人口流動(dòng)越來越頻繁。 我國(guó)在 1996 年前后城市化水平達(dá)到 30%，進(jìn)入了城市化加速階段。 城市化水平提高意味著城市規(guī)模的擴(kuò)大 和對(duì)住房需求的增多。而我國(guó)城市中又存在不少的閑置土地，這些土地是由于一些企業(yè)破產(chǎn)或者是城市化速度 城市化率 中國(guó)近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 11 開發(fā)項(xiàng)目停建又或者是征 而未用的閑置土地。 2021 年聯(lián)合監(jiān)察部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2021 年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門有全收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。 拆遷中出現(xiàn)的各種問題主要根源之一就是拆遷補(bǔ)償問題。 目前 集體土地房屋拆遷有三種實(shí)施辦法：一是由房屋拆遷管理部門統(tǒng)一實(shí)施， 二是先征地后拆遷的實(shí)施辦法 ， 三是由土地管理部門統(tǒng)一實(shí)施 [12]。 但 是這一補(bǔ)償方法撇開了地上附著物，對(duì)于這一點(diǎn)是很多人不能夠接受的。而分配到的住房從現(xiàn)在看來只能滿足 住的條件，從外觀上看來又很難說美觀。拆遷方通過拆遷而取得被拆遷人的土地使用權(quán)，并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。在修訂以后的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，按被拆遷房屋的區(qū)位、用途等進(jìn)行補(bǔ)償中，隱含了對(duì)地價(jià)的補(bǔ)償。 中國(guó)近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 14 5 稅收因素 稅收一直是我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要方法， 特別是對(duì)于遏制投機(jī)有重要作用。同時(shí)還明確了不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的類別及流程，個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí)，將按 20%征收所得稅 2021年 12月 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 對(duì)征稅相關(guān)問題進(jìn)行明確 2021年 11月 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于取得房屋拍賣收入征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 對(duì)拍賣所得收入進(jìn)行規(guī)范 2021年 12月 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) 對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅問題進(jìn)行規(guī)范 2021年 1月 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知 為了堵塞稅收征管漏洞，防止稅款流失，各級(jí)地稅部門、負(fù)責(zé)征收契稅的財(cái)政部門和國(guó)土資源部門要密切配合，共同組織開展對(duì)納稅人土地占用情況及 土地稅收繳納情況的清查工作 2021年 3月 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)營(yíng)者、租賃者和購買者進(jìn)行稅收減免政策 但是由于房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成分太復(fù)雜，實(shí)質(zhì)影響并不明顯。 但是隊(duì)友房地產(chǎn)開發(fā)商來說， 由于 增加房地產(chǎn)開發(fā)稅，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)的成本上升，降低了利潤(rùn)， 開發(fā)商或者是將這部分成本通過抬高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，或者是減少房地產(chǎn)的供應(yīng)， 引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)升值的預(yù)期，達(dá)到維持自己利潤(rùn)的目的。而隨著收入 的增多，越來越多的老百姓希望能以投資帶給自己收益。 表 61 2021— 2021年我國(guó)鋼材價(jià)格（單位：元 /噸） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2420 2200 2600 3750 2900 2970 3900 4600 3700 從表 61 我們可 以看出，鋼材價(jià)格在 10 年的時(shí)間里，雖然有起伏，但是整體上漲的趨勢(shì)還是十分明顯的。人工費(fèi)的漲跌情況也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。 中國(guó)近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 17 在我國(guó)老百姓的傳統(tǒng)觀念中，成 家立業(yè)是需要有屬于自己的房產(chǎn)才叫“家”。普通中國(guó)老百姓對(duì)于投資的概念還只是停留在只知道股市和房市的層面上。 本文中的各個(gè)因素并不獨(dú)立，它們對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相互的。 致使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的熱情不減，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抬高起到了推動(dòng)作用。但是由于政策的滯后性，房?jī)r(jià)在 一段時(shí)間內(nèi) 可能還會(huì) 呈現(xiàn) 上漲 的趨勢(shì) 。感謝您在百忙之中抽出空閑完成這份調(diào)查問卷。 1：你是否關(guān)心房?jī)r(jià)的變動(dòng)？ A：關(guān)心（ 15 人） B：不關(guān)心（ 2 人） 2：你認(rèn)為近幾年房?jī)r(jià)的 趨勢(shì)是什么？ A：上漲（ 17 人） B：穩(wěn)定（ 0） C：下降（ 0） D：沒關(guān)注過（ 0） 3：你了解近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策嗎？ A：很了解（ 2 人） B：只是聽說過（ 9 人） C：沒關(guān)注過（ 6 人） 4：你了解銀行在個(gè)人買房貸款的內(nèi)容嗎？ A：很了解（ 6 人） B：只是聽說過（ 6 人） C：沒關(guān)注過（ 5 人） 5：你認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的因素有哪些？（可多選） A：土地取得價(jià)格（ 15 人次） B：開發(fā)商（ 8 人次） C：消費(fèi)者的消費(fèi)意愿（ 4 人次） D：建筑材料價(jià)格（ 12 人次） E：城市居住人口增多（ 6 人次） 6：你對(duì)以后幾個(gè)月房?jī)r(jià)的預(yù)見是？ A：上漲（ 4 人） B：穩(wěn)定（ 2 人） C：穩(wěn)中有升（ 11 人） D：下跌（ 0） 7：你對(duì)以后幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)的預(yù)見是？ A：上漲（ 3 人） B：穩(wěn)定（ 8 人） C：穩(wěn)中有升（ 6 人） D：下跌（ 0） 8：你購房的主要目的是？ （有一人漏選） A：定居（ 7 人） B：投資（ 5 人） C：方便工作學(xué)習(xí)（ 4 人） 9：如果有條件，你愿意以房地產(chǎn)作為投資方向嗎？ A：愿意（ 16 人） B：不愿意（ 0） C：說不好（ 1 人） 10：如果愿意以房地產(chǎn)作為投資方向，你認(rèn)為以下最重要的是哪個(gè)因素？ A：銀行貸款方式（包括還款年限、利息等）（ 2 人） B：首付比例（ 9 人） C：個(gè)人收入（ 6 人） 再次感謝您的幫助，祝您工作順利！ 大連民族學(xué)院土木建筑工程學(xué)院 工程管理 062 班 李一昊 2021 年 5 月 20 日 本次調(diào)查對(duì)象為在職員工 17 人，其中奇瑞地產(chǎn) 12 人，大連海岸展覽 5 人，年齡階段為 20~40歲之間。 中國(guó)近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀因素分析 22 附錄 3 新房：紅星海世界觀 4月均價(jià) 14000元 /平米， 同比上月上漲 20%以上，位置：開發(fā)區(qū)濱海路沿線 50008000110001400017000095 096 097 098 099 0910 0911 0912 101 102 103 104房?jī)r(jià)曲線 華潤(rùn)海中國(guó) 3月均價(jià) 17000元 /平米，位置：開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū) 3號(hào)地 50008000110001400017000095 096 097 098 099 0910 0911 0912 101 102 103 104房?jī)r(jià)曲線 二手房：億峰現(xiàn)代城五月均價(jià) 8960元 /平米，同比上月上漲 %，位置：開發(fā)區(qū)金馬路 198號(hào) 5000600070008000900010000095 096 097 098 099 0910 0911 0912 101 102 103 104房?jī)r(jià)曲線 君悅豪庭五月均價(jià) 9518元 /平米，同比上月上漲 %，位置：開發(fā)區(qū)金馬路 150號(hào) 5000600070008000900010000095 096 097 098 099 0910 0911 0912 101 102 103 104房?jī)r(jià)曲線 通過對(duì)上述四個(gè)小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從 09 年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)總體呈穩(wěn)步上升勢(shì)態(tài)。 感謝在我學(xué)習(xí)期間給我極大關(guān)心和支持的各位老師以及我的同學(xué)和朋