【正文】 越快越好，在房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展中會產(chǎn)生很多問題，比如房價快速上升、開發(fā)成本增加、空置率居高不下等。（2）前期開發(fā)工程費，它主要包括拆遷安置費、勘察設(shè)計費、項目論證費和“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用組成。 （1）房地產(chǎn)價格的重要性房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)以及居民生活必須的重要基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)價格的高低波動，一定會對生產(chǎn)、消費以及物價水準產(chǎn)生巨大影響。 （二）房地產(chǎn)價格的影響因素 引用政治經(jīng)濟學(xué)的原理，商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格是價值的貨幣表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價格主要是由其價值來決定的，是由凝結(jié)在商品中的無差別的勞動決定的，其次房地產(chǎn)的地理區(qū)位、使用面積、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、坐落朝向等都決定了房地產(chǎn)自身的價值，其價格也會在這類基礎(chǔ)上產(chǎn)生差異。消費者愿意以較高的價格獲得商品，這時商品的價格會上升。另一方面一路飆升的房價已經(jīng)讓不少普通市民“望房興嘆”。 （1）消費者有購買欲望（2）消費者有支付能力 （1）生產(chǎn)性需求。（3）投資性需求。（2）區(qū)域性。（3）層次性。二．北京市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （一）人口數(shù)量上圖是北京市人口數(shù)量統(tǒng)計圖，從中可以看出2005年到2010年為人口增長的高峰期。 （三）房地產(chǎn)成交量上圖是近年房地產(chǎn)供給量與成交量統(tǒng)計圖，可以發(fā)現(xiàn)從10年開始，房地產(chǎn)供給就一路下滑，剛開始還有上升趨勢的房地產(chǎn)成交量也緊跟著下滑，伴隨著房地產(chǎn)供給量減少，這幾年房價卻仍然上升，可以初步判斷北京市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。央行也降低了人民幣貸款和存款的基準利率，宣布二套房款首付可低至四成，也間接將房地產(chǎn)市場引導(dǎo)向健康穩(wěn)定。 （2）問卷調(diào)查法在北京市不同的區(qū)位發(fā)放調(diào)查問卷，請隨機路人幫忙完成，根據(jù)收集來的信息對北京市房地產(chǎn)價格進行定量分析。四．對北京房地產(chǎn)價格影響因素的調(diào)查結(jié)果及分析 （一）人口結(jié)構(gòu)人在不同年齡段的收入以及生活方式都大有不同，居民的人口結(jié)構(gòu)決定了其消費能力與消費欲望，進而對需求量也有著決定性的影響。 本次調(diào)查受訪者共計270，其中有204人有購房需求，占總受訪者76%。其中有意愿在東城區(qū)購房的有98人，占有意愿人口的48%；有意愿在海淀區(qū)購房的有46人，占有購房意愿人口的22%；有意愿在豐臺區(qū)購房的有32人，占有購房意愿人口的16%；有意愿在朝陽區(qū)購房的有28人，占有購房意愿人口的14%。居民消費能力越來越大，未來北京市房地產(chǎn)市場的需求量也會進一步增長。 本次調(diào)查中，占總受訪者的16%；，占總受訪者的51%；，占總受訪者的24%；，占總受訪者的9%。不同面積的房地產(chǎn)成本以及建筑風(fēng)格不同，這也就造成了不同房地產(chǎn)的房型、用途、價格等都會有所區(qū)別就算是同一棟房子也會有采光、通風(fēng)、通行狀況等區(qū)別，居民對于這些條件都有著不同的需求，這也導(dǎo)致不同面積的房地產(chǎn)的需求量有所區(qū)別。 （六）房地產(chǎn)的配套設(shè)施房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性，因為房地產(chǎn)是不可移動的，那么它周邊的設(shè)施環(huán)境就決定了房地產(chǎn)的檔次與房地產(chǎn)價格。 在本次調(diào)查中，受訪者中有意愿購買兩室一廳房型的人數(shù)是76人，占總受訪者人數(shù)的28%；受訪者中有意愿購買兩室兩廳房型的人數(shù)是97人，占總受訪者人數(shù)的36%；受訪者中有意愿購買三室一廳房型的人數(shù)是76人，占總受訪者人數(shù)的28%；而選擇其他房型的受訪者人數(shù)為21人，占總受訪者人數(shù)的8%。 （一）人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)因素伴隨著北京經(jīng)濟的高速發(fā)展，市民生活水準持續(xù)上升，居民對于物質(zhì)的需求也越來越高，在數(shù)量以及質(zhì)量的需求上都遠超從前，大部分的房地產(chǎn)市場都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，如此旺盛的房地產(chǎn)需求也是源于北京的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)。 （二）中國城市化進程因素城市化增加對房地產(chǎn)的需求，從而拉動價格上漲。據(jù)中國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查顯示。伴隨著城市化進程的上述因素的綜合作用，必然帶來城市房地產(chǎn)需求總量不斷擴大。因此從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時也拉動了周邊房價上漲。 （五）心理因素我國的住房制度政策突出于產(chǎn)權(quán)制度改革，促成了大眾消費模式以及消費觀念的快速轉(zhuǎn)變。第三點是恐懼心理，如今房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，價格也是與日俱增，居民們大多擔心未來房價更高，盡早買房的話能在想要的區(qū)位安居，也能減輕些經(jīng)濟壓力，而不想承擔未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險。北京市居民的月收入大多集中在6000元左右，可見北京市居民的收入水平很高，遠超于其他城市，畢竟北京市處于一個經(jīng)濟發(fā)展的核心位置，而伴隨居民收入提高的還有房價的上漲，這對于一些小城市的居民來說，簡直是天文數(shù)字，而北京市居民的消費是很理性的，因為這個價位正是北京市房價的平均水準。 （二）建議 要想對房地產(chǎn)市場合理引導(dǎo)，先要引導(dǎo)消費者消費觀念的轉(zhuǎn)變，真確的觀念才能主導(dǎo)真確的行為。我認為目前因當從政策方面鼓勵房地產(chǎn)租賃市場，引導(dǎo)并規(guī)范租賃市場的健康發(fā)展，緩解購房市場的壓力。開發(fā)商應(yīng)盡量減少支出，通過更科學(xué)的管理手段來降低運營成本，從成本方面就開始控制房價，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展貢獻力量。我認為應(yīng)完善土地的供給制度，建立針對不同地區(qū)，不同房型等多層次的土地法律制度，要管制哄抬地價、惡性投資等行為，根據(jù)不同環(huán)線規(guī)定不同的地價最高限額，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。結(jié) 語本文是以北京市房地產(chǎn)市場為對象，主要通過調(diào)查問卷的方式，并輔以應(yīng)用訪談法、文獻資料法、歸納法等研究方法調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場的影響因素。在和王鵬老師的相處過程中，老師用她的學(xué)識淵博、科學(xué)嚴謹、平易近人深深感染了我，我從老師身上學(xué)到了很多做人做事的道理，在我不明確目標的時候，老師總能點明我目前應(yīng)該樹立的目標，指引我前進的方向，當我遇到不了解的知識點的時候，老師也總能耐心、細心的為我講解。（ ） 2..您的職業(yè)（ ） B. 個體經(jīng)營戶或私營企業(yè)戶 （ ） （ ） （ ） B無.（ ） （ ） 　 （ ） （ ）㎡以下 ㎡ ㎡ ㎡以上 （ ） （ ） ，北京市房地產(chǎn)發(fā)展的主要問題是（ ），空置面積多 （ ） ，您認為未來北京市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是怎樣的？？