【正文】 越快越好，在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展中會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)快速上升、開發(fā)成本增加、空置率居高不下等。（2）前期開發(fā)工程費(fèi)，它主要包括拆遷安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目論證費(fèi)和“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用組成。 （1）房地產(chǎn)價(jià)格的重要性房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)以及居民生活必須的重要基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)價(jià)格的高低波動(dòng)，一定會(huì)對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)以及物價(jià)水準(zhǔn)產(chǎn)生巨大影響。 （二）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 引用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由其價(jià)值來(lái)決定的，是由凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的勞動(dòng)決定的，其次房地產(chǎn)的地理區(qū)位、使用面積、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、坐落朝向等都決定了房地產(chǎn)自身的價(jià)值，其價(jià)格也會(huì)在這類基礎(chǔ)上產(chǎn)生差異。消費(fèi)者愿意以較高的價(jià)格獲得商品，這時(shí)商品的價(jià)格會(huì)上升。另一方面一路飆升的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓不少普通市民“望房興嘆”。 （1）消費(fèi)者有購(gòu)買欲望（2）消費(fèi)者有支付能力 （1）生產(chǎn)性需求。（3）投資性需求。（2）區(qū)域性。（3）層次性。二．北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 （一）人口數(shù)量上圖是北京市人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖，從中可以看出2005年到2010年為人口增長(zhǎng)的高峰期。 （三）房地產(chǎn)成交量上圖是近年房地產(chǎn)供給量與成交量統(tǒng)計(jì)圖，可以發(fā)現(xiàn)從10年開始，房地產(chǎn)供給就一路下滑，剛開始還有上升趨勢(shì)的房地產(chǎn)成交量也緊跟著下滑，伴隨著房地產(chǎn)供給量減少，這幾年房?jī)r(jià)卻仍然上升，可以初步判斷北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。央行也降低了人民幣貸款和存款的基準(zhǔn)利率，宣布二套房款首付可低至四成，也間接將房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)向健康穩(wěn)定。 （2）問(wèn)卷調(diào)查法在北京市不同的區(qū)位發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，請(qǐng)隨機(jī)路人幫忙完成，根據(jù)收集來(lái)的信息對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行定量分析。四．對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的調(diào)查結(jié)果及分析 （一）人口結(jié)構(gòu)人在不同年齡段的收入以及生活方式都大有不同，居民的人口結(jié)構(gòu)決定了其消費(fèi)能力與消費(fèi)欲望，進(jìn)而對(duì)需求量也有著決定性的影響。 本次調(diào)查受訪者共計(jì)270，其中有204人有購(gòu)房需求，占總受訪者76%。其中有意愿在東城區(qū)購(gòu)房的有98人，占有意愿人口的48%；有意愿在海淀區(qū)購(gòu)房的有46人，占有購(gòu)房意愿人口的22%；有意愿在豐臺(tái)區(qū)購(gòu)房的有32人，占有購(gòu)房意愿人口的16%；有意愿在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)房的有28人，占有購(gòu)房意愿人口的14%。居民消費(fèi)能力越來(lái)越大，未來(lái)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量也會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。 本次調(diào)查中，占總受訪者的16%；，占總受訪者的51%；，占總受訪者的24%；，占總受訪者的9%。不同面積的房地產(chǎn)成本以及建筑風(fēng)格不同，這也就造成了不同房地產(chǎn)的房型、用途、價(jià)格等都會(huì)有所區(qū)別就算是同一棟房子也會(huì)有采光、通風(fēng)、通行狀況等區(qū)別，居民對(duì)于這些條件都有著不同的需求，這也導(dǎo)致不同面積的房地產(chǎn)的需求量有所區(qū)別。 （六）房地產(chǎn)的配套設(shè)施房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不可移動(dòng)的，那么它周邊的設(shè)施環(huán)境就決定了房地產(chǎn)的檔次與房地產(chǎn)價(jià)格。 在本次調(diào)查中，受訪者中有意愿購(gòu)買兩室一廳房型的人數(shù)是76人，占總受訪者人數(shù)的28%；受訪者中有意愿購(gòu)買兩室兩廳房型的人數(shù)是97人，占總受訪者人數(shù)的36%；受訪者中有意愿購(gòu)買三室一廳房型的人數(shù)是76人，占總受訪者人數(shù)的28%；而選擇其他房型的受訪者人數(shù)為21人，占總受訪者人數(shù)的8%。 （一）人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)因素伴隨著北京經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市民生活水準(zhǔn)持續(xù)上升，居民對(duì)于物質(zhì)的需求也越來(lái)越高，在數(shù)量以及質(zhì)量的需求上都遠(yuǎn)超從前，大部分的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，如此旺盛的房地產(chǎn)需求也是源于北京的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)。 （二）中國(guó)城市化進(jìn)程因素城市化增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而拉動(dòng)價(jià)格上漲。據(jù)中國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查顯示。伴隨著城市化進(jìn)程的上述因素的綜合作用，必然帶來(lái)城市房地產(chǎn)需求總量不斷擴(kuò)大。因此從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時(shí)也拉動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)上漲。 （五）心理因素我國(guó)的住房制度政策突出于產(chǎn)權(quán)制度改革，促成了大眾消費(fèi)模式以及消費(fèi)觀念的快速轉(zhuǎn)變。第三點(diǎn)是恐懼心理，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格也是與日俱增，居民們大多擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)更高，盡早買房的話能在想要的區(qū)位安居，也能減輕些經(jīng)濟(jì)壓力，而不想承擔(dān)未來(lái)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。北京市居民的月收入大多集中在6000元左右，可見北京市居民的收入水平很高，遠(yuǎn)超于其他城市，畢竟北京市處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心位置，而伴隨居民收入提高的還有房?jī)r(jià)的上漲，這對(duì)于一些小城市的居民來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是天文數(shù)字，而北京市居民的消費(fèi)是很理性的，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)位正是北京市房?jī)r(jià)的平均水準(zhǔn)。 （二）建議 要想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理引導(dǎo)，先要引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，真確的觀念才能主導(dǎo)真確的行為。我認(rèn)為目前因當(dāng)從政策方面鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)并規(guī)范租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，緩解購(gòu)房市場(chǎng)的壓力。開發(fā)商應(yīng)盡量減少支出，通過(guò)更科學(xué)的管理手段來(lái)降低運(yùn)營(yíng)成本，從成本方面就開始控制房?jī)r(jià)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。我認(rèn)為應(yīng)完善土地的供給制度，建立針對(duì)不同地區(qū)，不同房型等多層次的土地法律制度，要管制哄抬地價(jià)、惡性投資等行為，根據(jù)不同環(huán)線規(guī)定不同的地價(jià)最高限額，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。結(jié) 語(yǔ)本文是以北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象，主要通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷的方式，并輔以應(yīng)用訪談法、文獻(xiàn)資料法、歸納法等研究方法調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素。在和王鵬老師的相處過(guò)程中，老師用她的學(xué)識(shí)淵博、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、平易近人深深感染了我，我從老師身上學(xué)到了很多做人做事的道理，在我不明確目標(biāo)的時(shí)候，老師總能點(diǎn)明我目前應(yīng)該樹立的目標(biāo)，指引我前進(jìn)的方向，當(dāng)我遇到不了解的知識(shí)點(diǎn)的時(shí)候，老師也總能耐心、細(xì)心的為我講解。（ ） 2..您的職業(yè)（ ） B. 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶或私營(yíng)企業(yè)戶 （ ） （ ） （ ） B無(wú).（ ） （ ） 　 （ ） （ ）㎡以下 ㎡ ㎡ ㎡以上 （ ） （ ） ，北京市房地產(chǎn)發(fā)展的主要問(wèn)題是（ ），空置面積多 （ ） ，您認(rèn)為未來(lái)北京市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的？？