【正文】 法規(guī)。最后對未來的房價走勢做出展望。這段時間是一個小的周期 1987 到 1988 年間，房地產(chǎn)投資到達頂峰，后一年比前一年投資增加 %。 下一個周期在 1991 年到 1997 年，鄧小平南巡，房地產(chǎn)以此為契機，在全國范圍內(nèi)，投資飛速 增長 ，全國各地建開發(fā)區(qū)，圈地建房， 1993 年時達到峰值。 1993 年國家開始調(diào)控，收緊銀跟 ，出臺政策，房地產(chǎn)企業(yè)不得上市。相關(guān)的法規(guī)政策逐漸完善。 第三個周期， 1998 年至今， 國家開始貨幣化改革，停止福利分房，房地產(chǎn) 業(yè)迅速崛起。 中國房 地產(chǎn) 價 格走勢 的現(xiàn)狀分析 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 20xx 年，全國房地產(chǎn) 市場的 投資 額為 48267 億元，比 20xx 年 增長率為 %，其中，商品 房 投資 34038 億元， 增長率為 了 %，占房地產(chǎn) 總 投資的比重為 %。 20xx 年， 全國房地產(chǎn) 市場 開發(fā) 的 企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比 20xx 年 增長率為 %； 全國房地產(chǎn) 市場的 房屋新開工面積 億平方米， 增長率為 率為 %；全國房地產(chǎn) 市場 房屋竣工面積 億平方米， 增長率為 %，其中， 全國房地產(chǎn) 市場 住宅竣工面積 億平方米， 增長率為 %。 12 月當月， 新開工 房屋面積 億平方米，同比下降 %；房屋 的 竣工面積 為 億平方米，下降 了 %，其中，住宅竣工面積 為 億平方米，下降 了 %；土地購置面積 為 4889 萬平方米， 增長率為 %，土地購置費 為 1061 億元， 增長率為 %。 全國商品房銷售面積 為 億平方米，比 20xx 年 增長率為 %，增幅比 111 月提高 個百分點。 20xx 年，商品房銷售額 為 萬億元，比 20xx 年 增長率為 %，增幅比 111 月提高 個百分點。 12 月當月，全國商品房銷售面積 為 21808 萬平方米，同比 增長率為 %；全國商品房銷售額 為 10201 億元，同比 增長率為 %。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā) 機構(gòu) 本年資金來源 為 72494 億元，比 20xx 年 增長率為 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 為 19020 億元， 增長率為 %；個人按揭貸款 為 9211 億元， 增長率為 %。 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 。 12 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲 %。 12 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點；環(huán)比基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 6 上漲 %，比 11 月份擴大 個百分點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比 20xx 年 同期提高 點；本年資金來源分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比 20xx 年 同期回落 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比 20xx 年 同期提高 點；商品房待售面積分類指數(shù)為 ，比 11 月份提高 點，比 20xx 年 同期提高 點；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比 20xx 年 同期提高 點。 近年來，人們對于房價的飛速上漲越發(fā)無法忍 受。國家也一直在出臺 種 種宏觀調(diào)控政策，但效果都并不明顯 。這是 需要研究的問題。宏觀調(diào)控的政策一直在進行，但是房價 只是 進行短暫的調(diào)整，無法阻擋其長期上行的趨勢。短期的部分政策可以打壓房價，但是支持房價上漲的基本條件依然存在。在挖掘房價上漲的深層次原因之前，有必要先了解中國房價的現(xiàn)狀。 一般 說來 ，在房價非理性的上漲過程中，支持房價走高的 因素有兩個 ：一是居民的自住性需求，二是富人的投機需求。在信息不對稱的 時候 ，那些擁有信息的人就有可能通過種種虛假信息 使人們誤判 ，而房地產(chǎn)市場信息 高度 不完善和 高度 不對稱，那些掌握信息的房地產(chǎn)大鱷以及中介們，利用人們的恐慌心理人為地制造出住房供不應(yīng)求的緊張氛圍以 獲得 超額利潤，特別是在住房供給受到制約的情況下更易引起房價的 飛速上漲 ，這是近年來房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀。這就是房地產(chǎn)中所謂的“不對稱原理”：富人的投機行為產(chǎn)生房價的峰值，而窮人的購買力產(chǎn) 生房價的“抗跌值”。一方面，就住房的真實需求而言，任何商品的價格上漲都跟供給需求相 關(guān)，土地的 稀缺性 制約了住房的供給，因而房價上漲的直接原因在于其巨大需求，這是 房地產(chǎn) 市場面臨的真實需求。第二個問題涉及住房制度改革的缺陷問題， 20 世紀末 2l 世紀初的住房市場 化改革抬高了各階層對住房的需求。 另一方面，就住房的需求結(jié)構(gòu)而言，當前的房價劇漲并不是全面性的，而主要集中在部分大中城市。出現(xiàn)這種反差的原因主要在于：房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關(guān)心自己的住房，也關(guān)心整個街區(qū)的觀瞻，關(guān)心整個地區(qū)的地理人文環(huán)境。這說明當前住房需求的結(jié)構(gòu)性問題在于，中國各地的居住環(huán)境、交通設(shè)施相差甚遠，這種情形與收入分配兩極化是分不開的。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 8 第 3 章 宏觀調(diào)控 對房 地產(chǎn)價格 走勢 的影響 分析 宏觀調(diào)控是國家對國民經(jīng)濟總量進行的調(diào)節(jié)與控制。在中國，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是：保持經(jīng)濟總量平衡，抑制通貨膨脹，促進重大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。 經(jīng)濟政策是國家或政府為了達到充分就業(yè)、價格水平穩(wěn)定、經(jīng)濟快速 增長 、國際收支平衡等宏觀經(jīng)濟政策的目標，為增進經(jīng)濟福利而制定的解決經(jīng)濟問題的指導(dǎo)原則和措施。 貨幣政策對 房地產(chǎn)價格 走勢 的影響 分析 （ 1）貨幣政策含義 ① 貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟活動所采取的措施， 指控制貨幣供 應(yīng)量 以及調(diào)控利率的各項措施。直接地或間接地通過公開市場操作和設(shè)置銀行最低準備金（最低儲備金）。 表 31 顯示了近年的貨幣供應(yīng)量， 近幾年的貨幣供應(yīng)量一直在 增長。 ② 狹義貨幣政策指中央銀行為實現(xiàn)其特定的經(jīng)濟目標而采用的各種控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量或信用量的方針和措施的總稱，包括信貸政策、利率政策和外匯政策。兩者的不同主要在于后者的政策制定者包括政府及其他有關(guān)部門，他們往往影響金融體制中的外生變量，如硬性限制信貸規(guī)模，信貸方向，開放和開發(fā)金融市場。 目前中國實行的是 :穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策。利率是單位貨幣在單位時間內(nèi)的利息水平，表明利息的多少 .經(jīng)濟學(xué)家一直在致力于尋找一套能夠完全解釋利率結(jié)構(gòu)和變化的理論 .利率通常由國家的中央銀行控制，在美國由聯(lián)邦儲備委員會管理。當經(jīng)濟過熱、通貨膨脹上升時，便提高利率、收緊信貸；當過熱的經(jīng)濟和通貨膨脹得到控制時，便會把利率適當?shù)卣{(diào)低。 ② 利率是經(jīng)濟學(xué)中一個重要的金融變量，幾乎所 有的金融現(xiàn)象、金融資產(chǎn)均與利率有著或多或少的聯(lián)系。合理的利率，對發(fā)揮社會信用和利率的經(jīng)濟杠桿作用有著重要的意義，而合理利率的計算方法是我們關(guān)心的問題。在當今社會中存在著大量的投資者，他們購買房屋并不是以使用為目的，是為了在將來賣出獲得收益。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 10 圖 32 利率歷次調(diào)整一覽 資料來源：東方財富網(wǎng) （ 2）利率對 房 地產(chǎn)投資者 的影響 對房屋投資者來說，他們投資房屋是有成本的，這成本或是獲得貸款需要支付的利息，或是自有資金 投資房屋 的機會成本。對于 貸款利息以及機會成本的敏感度相對要低。而其利潤率要高于同期基準利率才是成功的。買房居住在一定程度上是租房不可替代的，即使房價漲幅很低，甚至下跌，無利可圖，市場上還是會存在大量的一半的購買者。 當利率升高時，資金存入銀行可以獲得的利息增加。替代效應(yīng)是利率提高由于股票、債券、儲蓄的收入得到提高，降低了對于投資房地產(chǎn)的積極性。收入效應(yīng)與替代效應(yīng)力量進行對比，由于貸款資金的占用大于買房者自有資金 ，所以替代效應(yīng)效果大于收入效應(yīng)。當市場利率大幅提高時，開發(fā)商投資于房地產(chǎn)的成本大大增加，獲利減少，那么開發(fā)商將會減少對房地產(chǎn)的投資，如此市場上的房屋供給就會減少，會引起房屋價格上漲，結(jié)果導(dǎo)致成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。而利率相當于資金的價格，利率的變化可直接影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。而在供給不變的前提下，利率上升代表著購房者的購房成本上升，需求減小，房地產(chǎn)價格 下降；反之則上升。 %%%%%%%%利率歷次調(diào)整一覽 時間 貸款利率 時間 存款利率 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 11 ① 利率對 開發(fā)與購房成本 的影響 。利率可以理解為貨幣的跨期價格，是貨幣使用成本。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，市場對利率的敏感反應(yīng)主要表現(xiàn)在需求上。所以，當利率較低時，就會有更 多的人認為自己具有購房的支付能力，住房需求比較高，房價就會上升。 ② 利率對租金的影響。人們在計算資金投資房地產(chǎn)的回報時，一個主要的參考依據(jù)就是基準利率。因此，在其它 對 房地產(chǎn)價格波動的宏觀影響因素不變的情況下， 所以 利率與租金的變化應(yīng)該呈正相關(guān)的關(guān)系。首先，在房地產(chǎn)需求方面，較低的基準利率一般會伴隨較低的抵押貸款利率，人們通過信貸支持購買房地產(chǎn)的支付能力大大提高，可以改善消費性需求者的預(yù)算約束，促使消費性潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)變，還可以降低投資型房地產(chǎn)需求者的機會成本，迫使更多的貨幣由儲蓄流向資本市場和具有資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)市場需求的擴張。然而，房地產(chǎn)市場供給的利率敏感性則不同于需求方面，主要體現(xiàn)為具有較長的滯后效應(yīng)：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般有兩到三年的時問，因此本期的利率敏感性并不能對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生顯著的影響。 率 對 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1）存款準備金率的含義 ① 存款準備金，也稱為法定存款準備金或存儲準備金（ Deposit reserve），是指金融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。中央銀行通過調(diào)整存款準備金率。全稱為人民幣存款準備金率。法定存款準備金率，是金融機構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準備金占其存款的總額的比率。這個比例越高，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。是的銀根收緊，貨幣供應(yīng)減少，社會的投資消費減少。 對于存款準備金率對貨幣供應(yīng)量的影響 舉例而言， 如 目前存款準備金是 15%，那么銀行每增加 100 萬存款，需要向央行存入 15 萬的準備金 ，可提供的信貸為 85 萬，如果存款準備金率再增加 2%，那么存款準備金到達 17%，可提供的信貸將為 83 萬。 因此，提高存款準備金率。 （ 3）存款準備金率的對房價走勢影響 當前的金融體制下，如果目的是收縮流動性，那么調(diào)整存款準備金率更具優(yōu)勢。利率并未完全市場化，我國處于新興加轉(zhuǎn)軌的發(fā)展時期。 ① 存款準備金調(diào)控力度大 ，在 3 大貨幣政策中，公開市場操作，和再貼現(xiàn)率主要改變基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)量，不影響貨幣乘數(shù)，但是法定存款準備金率，即影響基礎(chǔ)貨幣，也影響貨幣乘數(shù)，在 3 大貨幣政策中，力度最大，對房價的影響效果最大。我國對存款準備金和超額存款準備金付息 。 ③ 存款準備金對利率和匯率影響極小。穩(wěn)定經(jīng)濟 增長 的基礎(chǔ)上，達到收縮市場流動性的目的。 加大人民幣升值預(yù)期，吸引熱錢流入， 導(dǎo)致房價上漲， 阻礙經(jīng)濟 增長。當前，我國利率市場化仍在推進中，央行難以通過價格手段達到調(diào)控目標，而再貼現(xiàn)率局限性大，公開市場操作和存款準備金率成為央行最常用調(diào)控工具。 長期以來 ，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)的最主要融資渠道，特別是 1998 年以來，銀行對房地產(chǎn)支持，由過去的單純對房地產(chǎn)企業(yè)給予貸款支持，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r對房地產(chǎn)企業(yè)和買房者予以信貸支持，在進一步提高房地產(chǎn)對銀行信貸依賴度同時，也加大了房地產(chǎn)投資活動，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫 。 從而使得對房地產(chǎn)的需求減少，使得房價下跌 。 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1）匯率的含義 匯率亦稱 “ 外匯行市或匯價 ” ，是國際貿(mào)易中最重要的調(diào)節(jié)杠桿。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率 。 ① 資金進出效應(yīng)。資金會選擇進入一些領(lǐng)域 進行投資 ，股市與房地產(chǎn)是兩 個可行 投資 渠道 ，他們的規(guī)模足夠大。巨大資金一般會大量流入房地產(chǎn)投機部分， 極 少部分進入房地產(chǎn)開發(fā)部分，如此將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格劇烈波動。 對外貿(mào)易中，當本幣升值， 可以以更低的價格 進口商品， 以外 幣 計價 的進口 商品價格就會下降，進口增加，帶動國內(nèi)商品價格下降，物價水平 下降 。股票與房地產(chǎn)符合 投資需求 ，房地產(chǎn)價格提高。 圖 34 20xx 一季度年到 20xx 年 2 季度月年季線走勢圖 資料來源：黃金家族行情分析系統(tǒng) ③ 預(yù)期效應(yīng) 。 匯率制度變化，利率變化，政治變化，等。 國家 出現(xiàn)貿(mào)易順差， 就會 產(chǎn)生 本幣升值的預(yù)期，在國際資本流動中，大量資金進入該國， 這些外幣換成本幣在該國進行投資，等待本幣升值再換回。 外幣 的不斷進入增加了房地產(chǎn)市場需求，從 使 房地產(chǎn)價格 提高 。 反之，貨幣貶值將降低境外房地產(chǎn)投資者的投資回報率，他們將拋售房 產(chǎn)， 使得 地產(chǎn)價格下降。外資需求下降，從而使房地產(chǎn)需求下降，并會導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降；另一方面，升值會帶來諸多利好，資金流入、收入效應(yīng)及財富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加，升值導(dǎo)致物價變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導(dǎo)致需求增加。如果投資者普遍預(yù)期人民幣還將持續(xù)升值，這種預(yù)期對于流動性效應(yīng)和財富效應(yīng)將產(chǎn)生明顯的放大效果，導(dǎo)致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大，將吸引新的資本進入，從而增加房地產(chǎn)投資需求，樓市投機因素增加，從而帶動房地產(chǎn)價格