【文章內(nèi)容簡介】 了 9． 7％、 7． 6％和 5． 6％。出現(xiàn)這種反差的原因主要在于：房屋本身存在明顯的外部性，人們不僅關(guān)心自己的住房，也關(guān)心整個街區(qū)的觀瞻，關(guān)心整個地區(qū)的地理人文環(huán)境。譬如，當(dāng)前廣東有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開發(fā)了較為成熟的樓盤或小區(qū)，但仍然無法刺激人們的需求。這說明當(dāng)前住房需求的結(jié)構(gòu)性問題在于，中國各地的居住環(huán)境、交通設(shè)施相差甚遠(yuǎn)，這種情形與收入分配兩極化是分不開的。正因如此，在城市土地資源如此稀缺的情況下，只要收入分配問題得不到解決，城鄉(xiāng)之間就會呈現(xiàn)出反差極大的二元結(jié)構(gòu)，城 市住房價(jià)格也就必然會不斷上漲，從而也就永遠(yuǎn)不可能實(shí)現(xiàn)“住者有其屋 ”。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析 8 第 3 章 宏觀調(diào)控 對房 地產(chǎn)價(jià)格 走勢 的影響 分析 宏觀調(diào)控是國家對國民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。是保證社會再生產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的必要條件，也是社會主義國家管理經(jīng)濟(jì)的重要職能。在中國，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是：保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制通貨膨脹，促進(jìn)重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。宏觀調(diào)控主要運(yùn)用價(jià)格、稅收、信貸、匯率等經(jīng)濟(jì)手段和法律手段及行政手段。 經(jīng)濟(jì)政策是國家或政府為了達(dá)到充分就業(yè)、價(jià)格水平穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)快速 增長 、國際收支平衡等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)，為增進(jìn)經(jīng)濟(jì)福利而制定的解決經(jīng)濟(jì)問題的指導(dǎo)原則和措施。 經(jīng)濟(jì)政策有宏觀經(jīng)濟(jì)政策和微觀經(jīng)濟(jì)政策之分 ， 宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括 貨幣政策、財(cái) 政政策、收入政策等；微觀經(jīng)濟(jì)政策是指政府制定的一些反對干擾市場正常運(yùn)行的立法以及環(huán)保政策等。 貨幣政策對 房地產(chǎn)價(jià)格 走勢 的影響 分析 （ 1）貨幣政策含義 ① 貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟(jì)活動所采取的措施， 指控制貨幣供 應(yīng)量 以及調(diào)控利率的各項(xiàng)措施。用以達(dá)到特定 目的 或維持政策目標(biāo) ， 如 抑制通脹、實(shí)現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟(jì) 增長 。直接地或間接地通過公開市場操作和設(shè)置銀行最低準(zhǔn)備金（最低儲備金）。 表 31 20xx 年到 20xx 年貨幣供應(yīng)量 月份 貨幣和準(zhǔn)貨幣（ M2） 貨幣（ M1） 流通中現(xiàn)金（ M0） 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長率為 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長率為 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長率為 20xx 年 12月份 725800 % 266600 % 44600 % 20xx 年 12月份 606200 % 220xx0 % 38200 % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 資料來源：東方財(cái)富網(wǎng) 貨幣理論和貨幣政策是同一事物的兩面，一個是從經(jīng)濟(jì)理論角度講，一個是從政策措上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 施講。 表 31 顯示了近年的貨幣供應(yīng)量， 近幾年的貨幣供應(yīng)量一直在 增長。 但 20xx 年的增長 速度 有所放緩。 ② 狹義貨幣政策指中央銀行為實(shí)現(xiàn)其特定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而采用的各種控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量或信用量的方針和措施的總稱，包括信貸政策、利率政策和外匯政策。 廣義貨幣政策指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施。兩者的不同主要在于后者的政策制定者包括政府及其他有關(guān)部門，他們往往影響金融體制中的外生變量，如硬性限制信貸規(guī)模，信貸方向，開放和開發(fā)金融市場。 前者則是中央銀行在穩(wěn)定的體制中利用貼現(xiàn)率，準(zhǔn)備金率，公開市場業(yè)務(wù)達(dá)到改變利率和貨幣供給量的目標(biāo)。 目前中國實(shí)行的是 :穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢 的影響 （ 1）利率的含義 ① 利率 (interest rate)，就表現(xiàn)形式來說，是指定時(shí)期內(nèi)利息額同借貸資本總額的比率。利率是單位貨幣在單位時(shí)間內(nèi)的利息水平，表明利息的多少 .經(jīng)濟(jì)學(xué)家一直在致力于尋找一套能夠完全解釋利率結(jié)構(gòu)和變化的理論 .利率通常由國家的中央銀行控制，在美國由聯(lián)邦儲備委員會管理?，F(xiàn)在，所有國家都把利率作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要工具之一。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱、通貨膨脹上升時(shí)，便提高利率、收緊信貸；當(dāng)過熱的經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹得到控制時(shí)，便會把利率適當(dāng)?shù)卣{(diào)低。因此，利率是重要的基本經(jīng)濟(jì)因素之一。 ② 利率是經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個重要的金融變量，幾乎所 有的金融現(xiàn)象、金融資產(chǎn)均與利率有著或多或少的聯(lián)系。當(dāng)前，世界各國頻繁運(yùn)用利率杠桿實(shí)施宏觀調(diào)控，利率政策已成為各國中央銀行調(diào)控貨幣供求，進(jìn)而調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段，利率政策在中央銀行貨幣政策中的地位越來越重要。合理的利率，對發(fā)揮社會信用和利率的經(jīng)濟(jì)杠桿作用有著重要的意義，而合理利率的計(jì)算方法是我們關(guān)心的問題。 在購買房屋的行為中，有著消費(fèi)和投資不同的兩種不同的動機(jī)。在當(dāng)今社會中存在著大量的投資者，他們購買房屋并不是以使用為目的，是為了在將來賣出獲得收益。而正是因?yàn)榇罅康耐顿Y者的參與，因此房屋最終價(jià)格的形成也與他們 有著莫大的關(guān)系。 基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析 10 圖 32 利率歷次調(diào)整一覽 資料來源：東方財(cái)富網(wǎng) （ 2）利率對 房 地產(chǎn)投資者 的影響 對房屋投資者來說，他們投資房屋是有成本的，這成本或是獲得貸款需要支付的利息，或是自有資金 投資房屋 的機(jī)會成本。 對房屋消費(fèi)者來說，他們的購買行為是為了居住，滿足基本的生理需求。對于 貸款利息以及機(jī)會成本的敏感度相對要低。 對于房屋投資者來說，要想獲得利潤房屋買賣的差價(jià)收入及利息費(fèi)用。而其利潤率要高于同期基準(zhǔn)利率才是成功的。 當(dāng)提高利率的時(shí)候，投資者的投資成本進(jìn)一步增加， 對于買房用來消費(fèi)的人來說，買房是為了獲得一種安全感和歸屬感，租房對人的心理作用與買房不同。買房居住在一定程度上是租房不可替代的，即使房價(jià)漲幅很低，甚至下跌，無利可圖，市場上還是會存在大量的一半的購買者。 共同點(diǎn)是，不論是出于投資還是出于消費(fèi)，買房大部分的資金都是靠銀行貸款，所以，利率變化對房價(jià)有較大影響， 主要通過收入效應(yīng)和替代效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)。 當(dāng)利率升高時(shí)，資金存入銀行可以獲得的利息增加。 資產(chǎn)增加使得消費(fèi)能力提高，收入效應(yīng)導(dǎo)致利率與消費(fèi)變化一致。替代效應(yīng)是利率提高由于股票、債券、儲蓄的收入得到提高，降低了對于投資房地產(chǎn)的積極性。所以，替代效應(yīng)使得利率與投資買房成反方向變化 。收入效應(yīng)與替代效應(yīng)力量進(jìn)行對比，由于貸款資金的占用大于買房者自有資金 ，所以替代效應(yīng)效果大于收入效應(yīng)。綜合看，房價(jià) 走勢與利率反方向 變化。當(dāng)市場利率大幅提高時(shí)，開發(fā)商投資于房地產(chǎn)的成本大大增加，獲利減少，那么開發(fā)商將會減少對房地產(chǎn)的投資，如此市場上的房屋供給就會減少，會引起房屋價(jià)格上漲，結(jié)果導(dǎo)致成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。 （ 3）利 率對房地產(chǎn)業(yè)的影響 房地產(chǎn)業(yè)是資 本 密集型行業(yè)，具有“第二金融”的美稱。而利率相當(dāng)于資金的價(jià)格，利率的變化可直接影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。根據(jù)資本的邊際效率理論，利率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資減少，供給下降，在需求不變的條件下，房地產(chǎn)的價(jià)格上升；反之，價(jià)格下降。而在供給不變的前提下，利率上升代表著購房者的購房成本上升，需求減小，房地產(chǎn)價(jià)格 下降；反之則上升。具體而言利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要有以下三個渠道。 %%%%%%%%利率歷次調(diào)整一覽 時(shí)間 貸款利率 時(shí)間 存款利率 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 ① 利率對 開發(fā)與購房成本 的影響 。通過房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價(jià)格。利率可以理解為貨幣的跨期價(jià)格，是貨幣使用成本。當(dāng)利率上升時(shí)，會帶來房地產(chǎn)開發(fā)成本和購房信貸成本的上升。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，市場對利率的敏感反應(yīng)主要表現(xiàn)在需求上。在人們計(jì)算是否具有可支付能力時(shí)，往往是從當(dāng)前的利率進(jìn)行外推，而較少關(guān)心長期利率的變化。所以，當(dāng)利率較低時(shí)，就會有更 多的人認(rèn)為自己具有購房的支付能力，住房需求比較高，房價(jià)就會上升。 所以從這個意義上來看，利率 高低 和房價(jià) 走勢 呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。 ② 利率對租金的影響。當(dāng)把房地產(chǎn)作為資本品進(jìn)行投資時(shí)，租金就如同股票的股息，成為房地產(chǎn)投資的回報(bào)，它的高低一方面取決于實(shí)際房地產(chǎn)租賃市場中的供求關(guān)系，另一方面，受人們對房地產(chǎn)回報(bào)的要求和預(yù)期的影響。人們在計(jì)算資金投資房地產(chǎn)的回報(bào)時(shí)，一個主要的參考依據(jù)就是基準(zhǔn)利率。利率較低，資金存入銀行或其它金融機(jī)構(gòu)的回報(bào)要求就會較低，則對投入房地產(chǎn)資金的回報(bào)要求也會較低，房屋出租人的租金要求也就較低，反之則有較高的要求。因此，在其它 對 房地產(chǎn)價(jià)格波動的宏觀影響因素不變的情況下， 所以 利率與租金的變化應(yīng)該呈正相關(guān)的關(guān)系。 ③ 利率對需 求與供給的 影響 ， 房地產(chǎn)價(jià)格和利率的供需關(guān)系分析對于利率變量的討論，可以通過供給和需求的討論模型進(jìn)行分析。首先，在房地產(chǎn)需求方面，較低的基準(zhǔn)利率一般會伴隨較低的抵押貸款利率，人們通過信貸支持購買房地產(chǎn)的支付能力大大提高，可以改善消費(fèi)性需求者的預(yù)算約束，促使消費(fèi)性潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)變，還可以降低投資型房地產(chǎn)需求者的機(jī)會成本，迫使更多的貨幣由儲蓄流向資本市場和具有資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)市場需求的擴(kuò)張。在供給面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商所需大量資金要來自于銀行貸款，利率是開發(fā)商所要考慮的重要成本因素，較低的基準(zhǔn)利率一般會伴 隨政府?dāng)U張性貨幣政策，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商不僅因貸款利息的減少而降低經(jīng)營成本，還會因貸款門檻的降低來減少融資成本，在其他因素既定的條件下，任何一個開發(fā)商都會因邊際成本的下降而擴(kuò)大生產(chǎn)，從而推動房地產(chǎn)市場供給的擴(kuò)張，推動房地產(chǎn)供給曲線向右移動。然而，房地產(chǎn)市場供給的利率敏感性則不同于需求方面，主要體現(xiàn)為具有較長的滯后效應(yīng)：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般有兩到三年的時(shí)問，因此本期的利率敏感性并不能對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生顯著的影響。因此，在考慮利率與房地產(chǎn)供給相關(guān)關(guān)系的時(shí)候，應(yīng)該將利率作用的時(shí)滯效應(yīng)作為重要的考慮因素。 率 對 房地產(chǎn)價(jià)格走勢 的影響 （ 1）存款準(zhǔn)備金率的含義 ① 存款準(zhǔn)備金，也稱為法定存款準(zhǔn)備金或存儲準(zhǔn)備金（ Deposit reserve），是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率?？梢曰诤暧^調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析 12 影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。全稱為人民幣存款準(zhǔn)備金率。 ② 存款準(zhǔn)備金 是限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。這一部分是一個風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，是不能夠用于發(fā)放貸款的。這個比例越高，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。 圖 33 存款準(zhǔn)備金 率歷次 調(diào)整一覽 資料來源：東方財(cái)富網(wǎng) （ 2）存款準(zhǔn)備金率對 房地產(chǎn) 投資 融資 的影響 當(dāng)央行提高法定存款準(zhǔn)備金率后，商業(yè)銀行能夠提供的信貸就減少，存款準(zhǔn)備金綠提高，貨幣乘數(shù)也會降低，是的整個銀行體系，降低信貸總量。是的銀根收緊，貨幣供應(yīng)減少，社會的投資消費(fèi)減少。 存款類金融機(jī)構(gòu)，特別是大型的金融機(jī)構(gòu)存放在央行的超額存款準(zhǔn)備金較低，當(dāng)法定存款準(zhǔn)備金率稍有變動，就會對市場的信貸總量產(chǎn)生較大影響，但是超額存款準(zhǔn)備金可以用來應(yīng)對法定存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，信貸規(guī)?？梢员３址€(wěn)定。 對于存款準(zhǔn)備金率對貨幣供應(yīng)量的影響 舉例而言， 如 目前存款準(zhǔn)備金是 15%，那么銀行每增加 100 萬存款，需要向央行存入 15 萬的準(zhǔn)備金 ，可提供的信貸為 85 萬，如果存款準(zhǔn)備金率再增加 2%，那么存款準(zhǔn)備金到達(dá) 17%，可提供的信貸將為 83 萬。可向市場 。 因此，提高存款準(zhǔn)備金率。市場上的貨幣供應(yīng)量就會減少，投資房地產(chǎn)可以融資的金額減少，導(dǎo)致對房屋的需求減少，導(dǎo)致房價(jià)下跌。 （ 3）存款準(zhǔn)備金率的對房價(jià)走勢影響 當(dāng)前的金融體制下，如果目的是收縮流動性，那么調(diào)整存款準(zhǔn)備金率更具優(yōu)勢。我國%%%%%%存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽 大型金融機(jī)構(gòu) 小型金融機(jī)構(gòu) 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 金融體制不完善，外匯必須強(qiáng)制結(jié)售匯。利率并未完全市場化，我國處于新興加轉(zhuǎn)軌的發(fā)展時(shí)期。法定存款準(zhǔn)備金率更具優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在以下方面。 ① 存款準(zhǔn)備金調(diào)控力度大 ，在 3 大貨幣政策中，公開市場操作，和再貼現(xiàn)率主要改變基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)量，不影響貨幣乘數(shù)，但是法定存款準(zhǔn)備金率，即影響基礎(chǔ)貨幣，也影響貨幣乘數(shù)，在 3 大貨幣政策中，力度最大，對房價(jià)的影響效果最大。 ② 調(diào)整 整存款準(zhǔn)備金率的成本相對低。我國對存款準(zhǔn)備金和超額存款準(zhǔn)備金付息 。 不會影響資金成本。 ③ 存款準(zhǔn)備金對利率和匯率影響極小。提高存款準(zhǔn)備金率可以在不提高利率，不加大人民幣升值壓力。穩(wěn)定經(jīng)濟(jì) 增長 的基礎(chǔ)上，達(dá)到收縮市場流動性的目的。如果想要實(shí)現(xiàn)同樣的效果，公開市場操作和再貼現(xiàn)率，都 不 可避免的影響市場利率。 加大人民幣升值預(yù)期，吸引熱錢流入， 導(dǎo)致房價(jià)上漲， 阻礙經(jīng)濟(jì) 增長。 ④ 其他替代性貨幣政策較為缺乏。當(dāng)前，我國利率市場化仍在推進(jìn)中，央行難以通過價(jià)格手段達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，而再貼現(xiàn)率局限性大，公開市場操作和存款準(zhǔn)備金率成為央行最常用調(diào)控工具。加上，我國存款保險(xiǎn)制度和資本制度尚不完善，也決定了存款準(zhǔn)備制度成為約束銀行信貸的的有效手段。 長期以來 ，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)的最主要融資渠道，特別是 1998 年以來，銀行對房地產(chǎn)支持，由過去的單純對房地產(chǎn)企業(yè)給予貸