【文章內(nèi)容簡介】 積累，開發(fā)商自籌資金的比重開始上升，而對銀行貸款的依賴性有所減弱。 2010年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資到位情況 土地購置面積加速回升，但開發(fā)面積持續(xù)負(fù)增長2009年末到2010年第一季度，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積加速回升。但土地開發(fā)面積持續(xù)負(fù)增長。這表明了土地資源稀缺、土地增值稅監(jiān)管不嚴(yán)，以及調(diào)控政策多變的背景下，開發(fā)商對房地產(chǎn)的前景依舊看好，但在投資實(shí)施中仍然格外謹(jǐn)慎。 2009年及2010年同期全國土地購置及開發(fā)情況（資料來源：中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)） 調(diào)控政策成效越來越明顯，但政策手段的時(shí)效并不穩(wěn)定從2004年房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展通道以后展開的第一輪調(diào)控以來，調(diào)控政策頻頻出臺，調(diào)控效果也開始慢慢呈現(xiàn)，在這個(gè)過程中，各種細(xì)節(jié)性的監(jiān)管逐漸完善。但到目前為止，從最終效果來看，仍沒有建立起具備強(qiáng)力制約性和調(diào)整性的機(jī)制，在每一輪的效果之后，房價(jià)總會展開新一輪的報(bào)復(fù)性增長。 全國商品房月度均價(jià)變動 當(dāng)前現(xiàn)狀對調(diào)控政策起到制約作用的問題綜上所述，中國房地產(chǎn)發(fā)展目前深受經(jīng)濟(jì)趨勢和宏觀調(diào)控的波動影響，這是任何國家的房地產(chǎn)行業(yè)都無法避免的。但調(diào)控政策卻始終不見長效是目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的最大的問題，究其跟本原因，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不平衡中國的市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)只有30余年的時(shí)間，在這個(gè)過程中，地方經(jīng)濟(jì)占用全國資源的支持力度并不平衡，東南沿海與中西部之間，政務(wù)中心與縣市級之間，自然資源優(yōu)越與貧瘠之間等等差距較大，并且隨著全球一體化的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)體系轉(zhuǎn)型，這種差距還將進(jìn)一步拉大。表現(xiàn)在房價(jià)上，則是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平數(shù)倍，但卻并不影響房價(jià)的持續(xù)增長和購買力；而偏遠(yuǎn)地區(qū)則低于全國水平數(shù)倍，但購買力卻仍然不足。在這種情況下，調(diào)控政策只會對發(fā)達(dá)地區(qū)起到一定的約束，對偏遠(yuǎn)地區(qū)卻沒有扶植。、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動沒有長效的體制化操作嚴(yán)格來講，我國在調(diào)控手段上的運(yùn)用已經(jīng)越來越成熟，但所有的調(diào)控政策都無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)性的發(fā)展需要，在沒有顧及到綜合方面的基礎(chǔ)體制的平臺上，是無法徹底解決目前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的各種問題。主要表現(xiàn)在，當(dāng)調(diào)控政策出臺時(shí)，市場開始緊縮；但當(dāng)調(diào)控政策因經(jīng)濟(jì)形勢的變化發(fā)生改變時(shí)，市場立刻開始劇烈反彈。這不但無助于建立穩(wěn)定而健康的市場秩序，反倒在形式上表現(xiàn)的并不穩(wěn)定。、市場需求兩極分化嚴(yán)重根據(jù)并不準(zhǔn)確的資料顯示，目前城鎮(zhèn)人均住房面積只有26平方米（假定此數(shù)據(jù)真實(shí)），那么這也僅僅跨入中等收入國家水平。但實(shí)事上，一方面住房質(zhì)量較低，據(jù)官方資料稱，未來15到20年間，我國現(xiàn)有的大約160億平方米住宅大部分要進(jìn)行重建；另一方面，貧富差距導(dǎo)致人均實(shí)際擁有面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到26平方米，現(xiàn)實(shí)情況是一部分人掌握了較多的住房資源，而另一部分人則依然面臨著需要購房的境地。雖然目前政府已經(jīng)利用調(diào)控政策來大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但一般收入群體的需求在當(dāng)前情況下還是無法得到有效滿足。因此，政策調(diào)控是解決我國目前房地產(chǎn)發(fā)展中面臨的各種問題的關(guān)鍵手段，但調(diào)控的手段并不能以扼制房地產(chǎn)的發(fā)展為代價(jià)，解決大部分的市場需求，才是最根本的目的。3 房地產(chǎn)波動規(guī)律的一般理論 經(jīng)濟(jì)周期的一般概念一般的講，經(jīng)濟(jì)周期是指國民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動隨時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程，又稱國民經(jīng)濟(jì)周期。對于經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)學(xué)家一般劃分為四個(gè)階段，即復(fù)蘇增長、繁榮擴(kuò)張（波峰）、蕭條持平和衰退收縮（波谷），或者合并為高漲（包括復(fù)蘇增長、繁榮擴(kuò)張）和低落（包括蕭條、持平、衰退收縮）兩個(gè)階段。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的一般理論 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史證明，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口、政治、社會文化、法律制度等多種因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也會表現(xiàn)出周期性波動的變化，出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰期和低谷期，即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性波動規(guī)律。所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程，它一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，另一方面又同相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。比如房地產(chǎn)業(yè)過于超前發(fā)展，造成供大于求或暫時(shí)飽和就會出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段及其表現(xiàn) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動周期描述同宏觀經(jīng)濟(jì)周期一樣，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的階段來分析，也可分為復(fù)蘇與增長、繁榮(波峰) 、衰退、蕭條(波谷)四個(gè)階段，從而再進(jìn)入新一輪增長。如果參考美國、日本、香港等房地產(chǎn)市場相對較為規(guī)范的國家或地區(qū)的房地產(chǎn)走勢，可以發(fā)現(xiàn)各階段都存在以下規(guī)律： 復(fù)蘇與增長階段這一階段的主要特征為：1）交易量回升,新樓盤開工開始增加，少數(shù)炒家開始入市，房屋空置量較小；2） 需求趨旺，房地產(chǎn)價(jià)格緩慢回升，呈持續(xù)增長狀態(tài)，但期房價(jià)格仍然低于現(xiàn)房價(jià)格；3）交易量的增加繼續(xù)推動房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸增多，開發(fā)速度逐步加快；4）隨著房地產(chǎn)市場的加速回升，人們對市場預(yù)期充滿樂觀情緒，購樓者進(jìn)一步涌入，炒家過分哄抬房價(jià)，不但現(xiàn)房價(jià)上漲，期房價(jià)格也進(jìn)一步上揚(yáng)，市場交易活躍，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮階段。 繁榮階段該階段為經(jīng)濟(jì)周期中的波峰，這一階段持續(xù)的時(shí)間較短，主要特征是：1）開發(fā)規(guī)模加大，交易量急劇增加。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地、商品房的開發(fā)與建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步增大，其它行業(yè)的企業(yè)也因市場極度樂觀和高額利潤而進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資量劇增，現(xiàn)房和期房大量推出，各級市場的房地產(chǎn)交易量猛增；2）房價(jià)越漲越高，逐漸到達(dá)頂點(diǎn)，市場中投機(jī)者活躍。此階段，一般先是期房價(jià)格增幅緊隨現(xiàn)房價(jià)格，然后兩者并駕齊驅(qū)，接著期房價(jià)格增幅慢慢超過現(xiàn)房價(jià)格，最后期房價(jià)格迅速上升，并在房價(jià)上漲過程中起帶頭拉動作用。市場炒作日益盛行，限制投機(jī)的呼聲日益成為社會的共識；3）由于房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)經(jīng)營利潤率奇高，房地產(chǎn)開發(fā)量的過度增加，房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量超過需求量形成房地產(chǎn)過度開發(fā)，使房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)衰退跡象，這時(shí)以消費(fèi)自用為目的購房者大多開始被迫退出市場。 衰退階段當(dāng)樓價(jià)高到把真正房地產(chǎn)消費(fèi)者擠出，僅僅依靠投機(jī)資金支撐時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也就由盛轉(zhuǎn)衰，此階段的主要特征是：1）房價(jià)在開始時(shí)雖仍然繼續(xù)上升，但漲幅明顯放緩，并開始出現(xiàn)下跌，現(xiàn)房價(jià)格基本停頓不前；2）交易量明顯減少，大量房屋有價(jià)無市，房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，開發(fā)量收縮。如果受到一些突發(fā)性事件的影響，房地產(chǎn)價(jià)格將急劇下降，期房價(jià)格下跌速度要快于現(xiàn)房價(jià)格；3）交易量銳減開發(fā)商比較悲觀，一些實(shí)力較差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的開發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金債務(wù)問題而難以為繼，房地產(chǎn)從業(yè)人員減少，失業(yè)率和破產(chǎn)率增加； 蕭條階段這一階段波谷持續(xù)時(shí)間較長，其主要特征是：1）房地產(chǎn)開發(fā)量繼續(xù)下降，銷售量進(jìn)一步減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌勢繼續(xù)，期房價(jià)格大大低于現(xiàn)房價(jià)格；2）房地產(chǎn)交易量銳減，樓盤交易量降幅更大，房屋空置量達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低且趨于平穩(wěn)；3）部分房地產(chǎn)發(fā)展商面臨困境，破產(chǎn)現(xiàn)象普遍，甚至有一些實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司也難免蒙受損失。但在現(xiàn)實(shí)中，除非因外在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不可控制的變化，否則政府會介入房地產(chǎn)周期循環(huán)中，比如在繁榮階段適當(dāng)抑制，而在衰退階段適當(dāng)?shù)姆鲋?，其目的都是希望避免因房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈弈動影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 房地產(chǎn)周期的影響因素一般地講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的幅度要大于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，即波峰要高于宏觀經(jīng)濟(jì)周期；而波谷要低于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。從波長來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波長與宏觀經(jīng)濟(jì)周期也不一定相同。例如英國宏觀經(jīng)濟(jì)周期平均波長為20年，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的平均波長為9年。有人認(rèn)為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波長與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波長基本一致，均為45年，介于基欽周期23年和朱格拉周期67年之間的一種新周期，具有獨(dú)特的波長。但問題是，直到目前為止，中國的房地產(chǎn)從大勢上來看（個(gè)別地區(qū)的特例不在研究范圍之內(nèi)），十余年來一直在增長期和繁榮期之間循環(huán)，并沒有出現(xiàn)衰退或蕭條的跡象。這一問題我們可以通過研究房地產(chǎn)周期的影響因素來進(jìn)行解讀： 收益率房地產(chǎn)收益率是房地產(chǎn)開發(fā)獲取的凈收益與房地產(chǎn)的投資額的比率，也是投資回報(bào)率。一般說來，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益率不斷提高時(shí)開發(fā)商，會增加投資和擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。此時(shí)會有更多的開發(fā)商進(jìn)入市場，競爭變的更為激烈；當(dāng)預(yù)期收益率不斷下降時(shí)，開發(fā)商的投資行為就會變得較為謹(jǐn)慎，投資者將不再進(jìn)入，原有的部分投資者會退出市場。 投資從理論上說，房地產(chǎn)投資的增加將會引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場進(jìn)入繁榮階段；投資下降則會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條。 利息率。利息率的升高與降低會影響開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用和房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而影響房地產(chǎn)投資需求和消費(fèi)需求，成為貨幣信用影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的中間環(huán)節(jié)。 通貨膨脹率。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，通貨膨脹與通貨緊縮的交替變化周期性地影響了房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報(bào)率，從而必然影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動。 政策因素。即直接影響房地產(chǎn)開發(fā)活動的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，主要包括與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革政策以及區(qū)域發(fā)展政策等。 間接的社會因素。如影響房地產(chǎn)開發(fā)活動的因素：經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、城市化進(jìn)程以及技術(shù)進(jìn)步等。 隨機(jī)因素。包括戰(zhàn)爭政治風(fēng)波地震洪水等自然災(zāi)害及社會等突發(fā)因素的影響。 調(diào)控政策對房地產(chǎn)周期的影響從1998年到2010年期間，中央屢屢出臺各項(xiàng)調(diào)控政策，通過直接對房地產(chǎn)周期產(chǎn)生影響，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)周期健康、平穩(wěn)的發(fā)展，但事實(shí)上，在這個(gè)過程中我們可以發(fā)現(xiàn)，到目前為止，影響房地產(chǎn)周期的因素僅有兩個(gè)方面，即政策因素和宏觀經(jīng)濟(jì)因素，主要體現(xiàn)在：一方面，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)陷入疲軟時(shí)，政府需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用，于是就出臺扶植政策，刺激需求；另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展到波頂（并非市場意義上的波頂）時(shí)，或者出現(xiàn)產(chǎn)生通貨膨脹的可能，或者預(yù)計(jì)會引發(fā)一定的社會矛盾，于是就出臺抑制性政策，限制需求。于是，在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)行業(yè)也就在政策影響的兩端起伏。這種以外部因素影響內(nèi)部因素，進(jìn)而控制行業(yè)發(fā)展周期的形式，產(chǎn)生最大的問題就是過于強(qiáng)調(diào)政府在經(jīng)濟(jì)活動中的作用。并且考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大影響，以及中國目前的國情，政府是不會在主觀上允許房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入衰退周期的。如此一來，房價(jià)周期就變成了只有上漲和停止上漲兩個(gè)階段，隨著行業(yè)周期的波動，價(jià)格自然居高不下。 2007年9月份房地產(chǎn)需求緊縮政策之后的房價(jià)及成交量走勢（資料來源：中金公司研究部）4 宏觀調(diào)控政策研究本文將2003年以來針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策作為主要的研究對象。 歷年宏觀調(diào)控階段性回顧 2003 年2008 年上半年：房地產(chǎn)的搖擺政策這六年多來政府出臺眾多的政策來遏制房價(jià)的上漲，但房地產(chǎn)市場是越調(diào)越漲。細(xì)析這些政策，不難發(fā)現(xiàn)有些政策具有二重性，政策與執(zhí)行存在二張皮的問題。2003 年，先出臺的“121”文件收縮房企的信貸，但“18 號”文件又明確房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)，讓人解讀出政府調(diào)控另一層含義。當(dāng)年在短暫的銷售停滯后，房價(jià)又開始飄紅。2004 年，國家在通過信貸抑制個(gè)人投資需求同時(shí)，又減少了土地的供應(yīng)量，提高了土地的價(jià)格。結(jié)果依然是調(diào)控后房價(jià)繼續(xù)上漲。2005 年，國務(wù)院先后下發(fā)了“老國八條”與“新國八條”抑制房價(jià)上漲。然而貫徹時(shí)，隨著房價(jià)與社會固定資產(chǎn)投資總額雙降，部委之間的利益博弈日趨激烈。二手房個(gè)稅的開征難以施行，商品房預(yù)售制度無法取消。與此同時(shí)，地方政府在執(zhí)行時(shí)也大打折扣。這都使得當(dāng)年房價(jià)在上半年短暫的回穩(wěn)后，下半年開始補(bǔ)漲。2006 年國家繼續(xù)出臺眾多政策調(diào)控房價(jià)，其中包括了“國六條”，九部委“十五條”等文件的推出。文件中涵括了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅改變、征收二手房營業(yè)稅、增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給、防止囤地炒地、上調(diào)房貸利率、控制土地的供給、限制新建住房面積、限制外資炒房以及規(guī)范房產(chǎn)交易秩序等政策。制定政策的出發(fā)點(diǎn)是為了抑制房價(jià)，但一些政策在實(shí)踐中操作性較差流于形式。而一些政策的施行提高了房屋的建造成本，又被房地商轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，結(jié)果是當(dāng)