房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理性思維研究(編輯修改稿)
2025-07-15 13:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 資料。土地關系和土地利用一直是各社會形態(tài)關注的中心問題。住宅從“構(gòu)木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經(jīng)營，其歷史演進隨社會生產(chǎn)力的發(fā)展而變遷，隨社會生產(chǎn)關系的變革而變化。真正意義上的房地產(chǎn)市場，始于產(chǎn)業(yè)革命之后的商品經(jīng)濟時代，其發(fā)展具有三個階段性的特征?！ Ｗ≌倘背缮鐣鹘缙毡殛P注的問題。在18世紀60年代始英國的產(chǎn)業(yè)革命，法、德、美在19世紀相繼完成。在工業(yè)化進程中，19世紀中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。小資產(chǎn)階級的代言人普魯東毫不猶豫地斷言，在大城市中，90％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點，即自己的家園，正在被社會旋風（指工業(yè)革命引者注）卷走……我們在這一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無產(chǎn)階級實際上卻懸在空中[4].普魯東反對工業(yè)革命的立場是錯誤的，但他的描述對歐洲工業(yè)革命進程中的住宅問題提供了歷史佐證。我國自20世紀50～80年代的工業(yè)化時期，也出現(xiàn)了嚴重的住宅短缺，，從而引發(fā)了20世紀80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設是房地產(chǎn)市場的主軸?！ ３鞘械耐恋乩眉胺康禺a(chǎn)權(quán)關系成為重點。這個時期的主要特征是：農(nóng)業(yè)人口大量向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動性膨脹，帶來了房地產(chǎn)交易的空前活躍，明晰產(chǎn)權(quán)，健全法制，是規(guī)范市場秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產(chǎn)權(quán)體系。我國正處在城市化過程中，中心是建立住房個人所有制和土地使用權(quán)的有償有期使用制。建設中國特色社會主義社會的房地產(chǎn)權(quán)體系，是適應房地產(chǎn)市場交易主軸的基礎?！ ?。以發(fā)達資本主義國家引領的現(xiàn)代化信息經(jīng)濟，房地產(chǎn)作為資本融入社會資本體系的運營，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)成為重要的投資和融資工具。經(jīng)濟學諾貝爾獎得主夏普和米勒預言，21世紀金融創(chuàng)新的主題是房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)抵押，產(chǎn)權(quán)保險與交易，房地經(jīng)營的虛擬化和國際化等成為普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的目的，不僅僅是滿足人們對房地使用價值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場的主軸。 我國正處于全面建設小康社會的城市化時期，這一背景，決定了我國房地產(chǎn)市場建設的主軸：完善產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范市場秩序，實現(xiàn)和諧發(fā)展。 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場運行：三個循環(huán)交織運動 房地產(chǎn)市場運行有自身的規(guī)律，具體地表現(xiàn)為三個循環(huán)。 。這是以房地產(chǎn)開發(fā)為標志的，以產(chǎn)品更新?lián)Q代為特征的，以滿足人們對住房需要為主導的生產(chǎn)活動。對產(chǎn)業(yè)革命始到19世紀中葉歐洲出現(xiàn)的住宅缺乏現(xiàn)象，恩格斯說：是工業(yè)化過程中比較小的、次要的禍害[4].我國自20世紀50～80年代中的工業(yè)化，也出現(xiàn)了住宅短缺。這樣的背景下，房地產(chǎn)市場以住宅建設為主軸，以擴大住宅供給，滿足住宅需要的物質(zhì)循環(huán)為主要特征。這種物質(zhì)循環(huán)的主要特征是：住宅實物形態(tài)的更新?lián)Q代，大規(guī)模的住宅建設成為市場的標志。舊住宅大量拆除，馬路擴寬，舊城改造和人口向城市的集中，加劇了住宅供求失衡。恩格斯曾描繪過巴黎歐斯曼大街的情況，中國目前的拆遷和舊城改造，正在重演這一歷史的現(xiàn)象。拆房子、建房子、賣房子、買房子，住房子是這種物質(zhì)循環(huán)的典型特征。這個循環(huán)與工業(yè)化、城市化發(fā)展密切關聯(lián)，住房條件的改善，農(nóng)業(yè)人口向城市的轉(zhuǎn)移，潛在的趨勢性龐大的住房需求與經(jīng)濟的成長相配合，拉動房地產(chǎn)市
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