房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理性思維(編輯修改稿)
2025-07-15 13:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)人購(gòu)房的轉(zhuǎn)變，由單位投資建房向商品化開發(fā)的轉(zhuǎn)變，由土地使用權(quán)協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變，從1993年第一輪房地產(chǎn)熱到2000年近8年的低速調(diào)整，所有這些為市場(chǎng)啟動(dòng)積累了能量。房地產(chǎn)業(yè)由政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，如何建立可持續(xù)發(fā)展的良好市場(chǎng)秩序？新八條的出臺(tái)，社會(huì)反映強(qiáng)烈，甚至稱之為房地產(chǎn)新政，反映了民意和市場(chǎng)的理性。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理性：三個(gè)階段和三個(gè)循環(huán) （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史演進(jìn)：三階段發(fā)展規(guī)律 房屋與土地是人類最基本的生存與發(fā)展資料。土地關(guān)系和土地利用一直是各社會(huì)形態(tài)關(guān)注的中心問題。住宅從“構(gòu)木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經(jīng)營(yíng)，其歷史演進(jìn)隨社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展而變遷，隨社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的變革而變化。真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，始于產(chǎn)業(yè)革命之后的商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其發(fā)展具有三個(gè)階段性的特征?！ ?。住宅短缺成社會(huì)各界普遍關(guān)注的問題。在18世紀(jì)60年代始英國(guó)的產(chǎn)業(yè)革命，法、德、美在19世紀(jì)相繼完成。在工業(yè)化進(jìn)程中，19世紀(jì)中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。小資產(chǎn)階級(jí)的代言人普魯東毫不猶豫地?cái)嘌?，在大城市中?0％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點(diǎn)，即自己的家園，正在被社會(huì)旋風(fēng)（指工業(yè)革命引者注）卷走……我們?cè)谶@一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無產(chǎn)階級(jí)實(shí)際上卻懸在空中[4].普魯東反對(duì)工業(yè)革命的立場(chǎng)是錯(cuò)誤的，但他的描述對(duì)歐洲工業(yè)革命進(jìn)程中的住宅問題提供了歷史佐證。我國(guó)自20世紀(jì)50～80年代的工業(yè)化時(shí)期，也出現(xiàn)了嚴(yán)重的住宅短缺，，從而引發(fā)了20世紀(jì)80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主軸?！ ?。城市的土地利用及房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系成為重點(diǎn)。這個(gè)時(shí)期的主要特征是：農(nóng)業(yè)人口大量向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動(dòng)性膨脹，帶來了房地產(chǎn)交易的空前活躍，明晰產(chǎn)權(quán)，健全法制，是規(guī)范市場(chǎng)秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產(chǎn)權(quán)體系。我國(guó)正處在城市化過程中，中心是建立住房個(gè)人所有制和土地使用權(quán)的有償有期使用制。建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義社會(huì)的房地產(chǎn)權(quán)體系，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主軸的基礎(chǔ)?！ ?。以發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家引領(lǐng)的現(xiàn)代化信息經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)作為資本融入社會(huì)資本體系的運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)成為重要的投資和融資工具。經(jīng)濟(jì)學(xué)諾貝爾獎(jiǎng)得主夏普和米勒預(yù)言，21世紀(jì)金融創(chuàng)新的主題是房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)抵押，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)與交易，房地經(jīng)營(yíng)的虛擬化和國(guó)際化等成為普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目的，不僅僅是滿足人們對(duì)房地使用價(jià)值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主軸。 我國(guó)正處于全面建設(shè)小康社會(huì)的城市化時(shí)期，這一背景，決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主軸：完善產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展?！ 。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行：三個(gè)循環(huán)交織運(yùn)動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有自身的規(guī)律，具體地表現(xiàn)為三個(gè)循環(huán)。 。這是以房地產(chǎn)開發(fā)為標(biāo)志的，以產(chǎn)品更新?lián)Q代為特征的，以滿足人們對(duì)住房需要為主導(dǎo)的生產(chǎn)活動(dòng)。對(duì)產(chǎn)業(yè)革命始到19世紀(jì)中葉歐洲出現(xiàn)的住宅缺乏現(xiàn)象，恩格斯說：是工業(yè)化過程中比較小的、次要的禍害[4].我國(guó)自20世紀(jì)50～80年代中的工業(yè)化，也出現(xiàn)了住宅短缺。這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅建設(shè)為主軸，以擴(kuò)大住宅供給，滿足住宅需要的物質(zhì)循環(huán)為主要特征。這種物質(zhì)循環(huán)的主要特征是：住宅實(shí)物形態(tài)的更新?lián)Q代，大規(guī)模的住宅建設(shè)成為市場(chǎng)的標(biāo)志。舊住宅大量拆除，馬路擴(kuò)寬，舊城改造和人口向城市的集中，加劇了住宅供求失衡。恩格斯曾描繪過巴黎歐斯曼大街的情況，中國(guó)目前的拆遷和舊城改造，正在重演這一歷史的現(xiàn)象。拆房子、建房子、賣房子、買房子，
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