【文章內容簡介】 于北京市19922002年10年間的全部開發(fā)建設面積之和。大陸其他地方紛紛效仿,使11號令的實際效果不佳。2004年1月31日北京市出臺了《關于停止經(jīng)營性專案國有土地使用權協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知》(簡稱“4號令”), 將33號令“口子”堵上。土地供給2004年5月8日溫州市溫州市工行對個人購房貸款利率進行上調，同時宣布對購買3套住房以上的貸款不再辦理房貸。個人住房貸款地方政府推出的一系列“71 號令”的后續(xù)配套措施2004年5月11日北京市北京市工行不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過3套則不予放貸。個人住房貸款2004年4月1日南京《加強商品房預售管理實施細則》，限制期房轉讓?！　　》慨a(chǎn)交易2004年7 月北京市實行省級以上土地垂直管理土地供應2004年8 月廣東省停止別墅類、增加普通用房類用地供應土地供應2005年3 月深圳深圳多家商業(yè)銀行提高個人住房貸款按揭首付比例,從原先的2成提高到3成,個別甚至提高到5成。個人住房貸款地方政府推出的一系列“銀根”緊縮措施資料來源：元富上海收集整理展望2005年24季的大陸房地產(chǎn)行業(yè),預計宏觀調控引發(fā)的對土地與房地產(chǎn)信貸的控制仍將繼續(xù),但調控的重點將由重控制供給而輕控制需求轉為對供給與需求的控制雙管齊下。對于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進行了雙向的緊縮，對整個房地產(chǎn)市場將帶來比2004年更為為深刻和長遠的影響。2005年24季對土地供給速度的控制仍將繼續(xù),但在具體控制土地供給速度的政策上，會加強對地方政府賣地沖動的約束與控制。2005年24季關于土地出讓方式的改革將進一步深化,深化的焦點將集中在繼續(xù)提高土地轉讓的公開、透明程度,打擊土地的囤積與炒賣。2005年24季房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻將可能進一步提高。一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制房地產(chǎn)行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過提高個人住房按揭貸款門檻，對短期、投機性的購房行為將起到進一步的抑制作用。表七：大陸房地產(chǎn)行業(yè)主要政策及其影響預測：（預測時間：2005年4月2005年底）預計出臺時間預計政策影響環(huán)節(jié)預測理由2005年上半年出臺信貸緊縮以及針對房地產(chǎn)行業(yè)的結構性加息的政策，提高開發(fā)企業(yè)的財務成本和購房者的貸款成本。房產(chǎn)開發(fā)貸款2004年10月,央行8年來首次加息。，對抑制過度的投機需求效果十分有限。信貸緊縮在“建設用地”和“在建項目”向“可售房屋”轉化的環(huán)節(jié)上將發(fā)揮作用。2005年年中在部分房價上漲過快城市,推廣上海深圳兩地的房貸管理方法,抬高房貸門檻,提高首付比例,收緊房貸發(fā)放的可能性較大。個人住房貸款房價上漲幅度不一,大陸全面收緊房貸政策。2005年末或2006年不動產(chǎn)稅在試點城市推出。房地產(chǎn)稅已經(jīng)開始在廣東的“空轉”試點調查，廣東已經(jīng)具備開征房地產(chǎn)稅的條件?！　〗灰篆h(huán)節(jié)大陸將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種和1個附加，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加?！〈箨懩壳霸诜康禺a(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏低，%，稅費集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；對個人占用幾乎不征稅刺激了房地產(chǎn)投機行為。不過雖然開征的條件已經(jīng)具備，但實際開征要在對大陸各地的房地產(chǎn)市場進行摸底后。2005年全年進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)預售許可審批,以及對房屋仲介的管理以及對不規(guī)范行為如虛假廣告、假仲介和假按揭等等進行打擊。交易環(huán)節(jié)阻斷開發(fā)商與房屋仲介在炒賣商品房上的利益勾結仍然是房地產(chǎn)市場整頓的重點。2005年全年繼續(xù)推出一系列保護耕地的措施，包括：（1）基本農(nóng)田總量不減少，確保16億畝基本農(nóng)田，；（2）占用耕地施行“占補平衡”制度，除了補償農(nóng)民之外，還需要拿出費用開墾耕地；（3）建立耕地保護的省長負責制。（4）在土地管理上實行垂直管理，建立國家土地督察制度。土地供給農(nóng)業(yè)土地（耕地）是房地產(chǎn)建設用地最根本的來源。2001 年以前，大陸耕地年年減少， 畝。糧食安全、農(nóng)民生存、糧食漲價引發(fā)通貨膨脹等問題的沉重壓力，因此以保護耕地為核心的土地收緊是比宏觀調控更重要的戰(zhàn)略決策，嚴格保護耕地從根本上減少了建設用地的供給，未來1－2 年的時間內不可能松動，將繼續(xù)開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。2005年下半年建設用地政策新的改革方針：（1）禁止非法壓低地價進行招商。（2）嚴格控制工業(yè)用地范圍；（3）工業(yè)用地申請改變性質，實行公開化；（4）凡占用耕地的必須繳納新增建設用地使用費。以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，造成整個用地成本不均衡，2005年開始百分之百交到國庫，再由中央財政返回地方分解。土地供給2005年下半年建立國有土地收益基金，把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。土地供給減少地方政府以地生財，賣地搞建設的可能，抑止地方政府違法占地圈地的動機。2005年下半年出臺集體建設用地進入市場的辦法。土地供給2005年全年城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設立開發(fā)區(qū)、園區(qū)，也不得設立城市新區(qū)和社區(qū)。土地供給2005年上半年2005年中，將規(guī)范非居民個人境內購買房地產(chǎn)外匯行為，加強貿(mào)易項下和房地產(chǎn)方面外匯資金流入的管理。資金供給2004年境外資金流入房地產(chǎn)的情況突出。在上海等地出臺措施遏制外匯資金炒作樓市。資料來源：元富上海收集整理在供給低彈性和人民幣升值趨勢下，大陸房地產(chǎn)中期仍有可繼續(xù)看好之處。一、 受宏觀調控限制房地產(chǎn)供給難以有效放大1. 控制固定資產(chǎn)投資增速成為宏觀調控的主要目標：大陸固定資產(chǎn)投資增速與大陸GDP增速（未縮減）存在明顯的正相關關系。固定資產(chǎn)投資對大陸GDP增長的拉動作用也極為明顯。2000年以來，伴隨投資拉動經(jīng)濟增長，資源瓶頸問題逐漸顯現(xiàn)，原材料、運輸行業(yè)吃緊，安全生產(chǎn)問題突出，經(jīng)濟增長速度已經(jīng)超越了其本身所能負荷的極限，因此控制固定資產(chǎn)投資增速成為國家宏觀調控的首要目標。由于房地產(chǎn)開發(fā)在整體經(jīng)濟中的投資乘數(shù)效應很強，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的調控成為宏觀調控的起點。2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷上升，2003年6月央行出臺《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文件）對開發(fā)商貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金委托貸款等方面規(guī)范了更為嚴格的貸款條件。實際上，121號檔在個人住房信貸政策上的變化并不大，主要是控制開發(fā)商投資信貸行為，對投資總量從銀行信貸角度加以控制。隨后，在信貸控制成效不明顯的情況下，政策逐步轉向控制地方政府的土地批租行為。通過結束土地協(xié)議轉讓制度、開始土地掛牌拍賣、控制農(nóng)業(yè)用地轉非農(nóng)用地等措施，在宏觀上限制土地供應量。伴隨房地產(chǎn)市場的活躍，開發(fā)商預期利潤率大幅度膨脹，在掛牌土地供應量有限的情況下，拍賣土地價格出現(xiàn)暴漲，繼而引發(fā)房地產(chǎn)價格上漲預期。2. 宏觀調控與擴大房地產(chǎn)供給存在明顯矛盾客觀上，由于外資大量流入、住房需求集中釋放等原因，2002年以來大陸房地產(chǎn)遭遇有史以來最大的購房需求；主觀上，宏觀調控措施未能兼顧房地產(chǎn)供給、需求兩方面的變化，僅以抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資為單一目標，造成供給需求失衡，也是一大主因。目前為抑制高速增長的房地產(chǎn)價格，政府試圖通過擴大供應量解決，但此種措施明顯會帶來固定資產(chǎn)投資增速的再度反彈。未來宏觀調控與擴大房地產(chǎn)供給間的矛盾依然存在，若以宏觀調控為基本出發(fā)點，房地產(chǎn)供給量將無法真正放大，供給面后續(xù)政策的取舍將影響房市未來發(fā)展。供給面上，擴大房地產(chǎn)供給與宏觀調控有所沖突；需求面上，消費性需求對未來房地產(chǎn)供求關系難以形成實質性的影響，并對房價無法形成有效支撐，因此人民幣升值預期下的投資性需求能否大量轉變?yōu)楣┙o方是未來房地產(chǎn)走勢的關鍵。房地產(chǎn)投資收益可以用下面公式表示：房地產(chǎn)投資收益=（租金收益出租成本利率成本）/出租收益+（買賣差價交易成本）/升值收益投資者預期收益上升時是不會出售手中的房地產(chǎn)的，因此只有在房地產(chǎn)收益預期下降時，投資性資金才可能撤出房地產(chǎn)。由于“買賣差價”是以上因素中無法確定的項，而交易成本、租金收益、出租成本、利率水準都是房地產(chǎn)投資者可以確定的因素，在這些確定因素發(fā)生變化時，將直接影響房地產(chǎn)的投資收益。3. 出租收益：出租收益的影響因素主要有出租成本和利率成本。目前不斷漲升的房價將大大提高出租成本。以一般住宅70年土地使用權和50年房屋使用年限計算，不同利率水準及通賬水準下總收益為零時（大于零時資金傾向購買房產(chǎn)出租）要求的租金收益率：表十一、租金收益率計算表：當前水準：總價值土地價值房屋價值租金收益率通貨膨脹名義利率收益1000000300000700000%%%折舊年限7050年折舊利率成本13750實際利率為正：總價值土地價值房屋價值租金收益率通貨膨脹名義利率收益1000000300000700000%%%折舊年限7050年折舊利率成本002005年預測：總價值土地價值房屋價值租金收益率通貨膨脹名義利率收益1000000300000700000%%%折舊年限7050年折舊利率成本0%、%的情況下，%；當實際利率為正時，%；在預測的2005年實際利率情況下，%。因此，租金收益在短期內不會對房產(chǎn)投資產(chǎn)生巨大的負面影響，但若實際利率超越3%時，將難以達到租金收益率6%的要求。升值收益：由于租金收益在短期內不會對房產(chǎn)投資產(chǎn)生巨大的負面影響，對于整體房地產(chǎn)投資而言最具備殺傷作用的即為交易成本，理論上只要交易成本足夠高，即使租金收入為正，整體房地產(chǎn)投資的收益也為負值。目前，能夠影響房地產(chǎn)交易成本的因素主要是政策因素，即交易費用和稅收，如果房地產(chǎn)交易中的交易費用和稅收大幅度增加，超過人民幣升值等因素所帶來的房價差價收益，則可能造成投資房產(chǎn)資金的撤離，從而對房價產(chǎn)生不利影響。二、 人民幣升值預期將推動大陸房地產(chǎn)價格上漲。1. 人民幣升值對大陸房地產(chǎn)業(yè)的推進作用從短期看，供給的低彈性導致未來房市仍存在可繼續(xù)看好之處；從長期看，人民幣升值的必然也是我們不作出“全面賣出”結論的重要因素之一。人民幣的升值預期使大量外國資本流入大陸境內，以達到保值目的。這些資本除了進入證券市場投機套利外，還有一個很好的流向就是進入房地產(chǎn)市場，人民幣升值的過程實質上就是整體社會財富提升的過程，在升值過程中土地和房產(chǎn)具有很強的增值潛力。如果人民幣升值的話，持有人民幣資產(chǎn)是最好的選擇，而購置房產(chǎn)或地產(chǎn)是將外國資本轉化為人民幣的一個很好的手段。人民幣升值預期對大陸房地產(chǎn)業(yè)供給變動的影響力較小，這主要是由于大陸房地產(chǎn)開發(fā)利用外資的比例低，人民幣升值對資金的影響微小。2003年，大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資額約10106億元人民幣，（折算成人民幣），%，（折算成人民幣），%。上海是大陸房地產(chǎn)業(yè)外資比例走在最前列的城市之一，但是2004年上海房地產(chǎn)到位資金中外資的比重卻也不超過5%。總體看來，外資的流入對大陸房地產(chǎn)業(yè)供給的影響不大。人民幣升值預期主要影響的是大陸房地產(chǎn)業(yè)的需求狀況，在升值預期的影響下，投資性、投機性的國際資本流入不斷膨脹，房地產(chǎn)會成為抵抗通貨膨脹的優(yōu)良投資品種，其結果必將是使得房地產(chǎn)的需求大幅增長，價格飛漲。仍然以上海為例，2004年流入上海的外資中，進入房地產(chǎn)市場的超過20%，該比例遠高于房地產(chǎn)投資到位資金中外資的比例。綜上所述，對于外資來說，房地產(chǎn)資源處于求大于供給的狀態(tài)，外資對推升房地產(chǎn)價格走高起到一定作用，而隨著人民幣升值預期的漸漸高漲，進入大陸境內的外資熱錢將會越來越多，這部分資金對大陸房地產(chǎn)價