【文章內(nèi)容簡介】 分離則滲透了危險(xiǎn)。今年的債務(wù)危機(jī)演化就是最好的例子，上半年，市場迷醉于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稍稍雨歇的暫時(shí)安樂之中，即便公開信息顯示，希臘、意大利和西班牙到期債務(wù)數(shù)據(jù)和新融資需求十分龐大，但很多市場人士認(rèn)為，歐洲絕大多數(shù)國家，特別是意大利、西班牙、法國和德國等強(qiáng)勢(shì)核心國家，不存在長期違約風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)危機(jī)對(duì)其的沖擊僅僅局限于對(duì)其短期償付風(fēng)險(xiǎn)的加成。事實(shí)表明，風(fēng)險(xiǎn)本身在短期和長期間的分布并不重要，市場對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，根本不會(huì)嚴(yán)格區(qū)分短期和長期。由于希臘危機(jī)持續(xù)惡化、歐洲救助體系功能發(fā)揮欠佳，市場逐漸傾向于認(rèn)為，短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的惡化正同步激升長期生存性風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。歐債的償付，就像橫在歐洲面前的一座山，邁得過去就是坎，邁不過去那還是山。年末的歐債演化顯示，短期風(fēng)險(xiǎn)在歐洲思想麻痹和內(nèi)部纏斗的催化下已然失控，直接引發(fā)了全局范圍內(nèi)的政府?dāng)D兌，市場幾乎不愿接受和持有任何歐洲國債，即便大部分國債并沒有顯著的長期償付風(fēng)險(xiǎn)，甚至連信譽(yù)卓越的德國國債也無法實(shí)現(xiàn)全額銷售。對(duì)于歐洲而言，現(xiàn)實(shí)已突破理論的桎梏，短期風(fēng)險(xiǎn)是短期風(fēng)險(xiǎn)，長期風(fēng)險(xiǎn)也變成短期風(fēng)險(xiǎn)，恐慌的市場遂成驚弓之鳥。為了不將錯(cuò)誤帶進(jìn)2012，歐洲需要徹底忘記短期和長期的誰是誰非，不管是邊緣國家還是核心國家，究竟是長期破產(chǎn)還是短期無米下鍋并不重要，重要的是，需要一個(gè)整體層面的“最后埋單人”去吸收全部的擔(dān)憂和恐慌，索羅斯對(duì)歐洲央行承擔(dān)這一角色的建議就是個(gè)可以考慮的嘗試。無論如何，危機(jī)演化已然接近失控邊緣，德國急需要承擔(dān)起更多、更大、更徹底的穩(wěn)定器作用。不再遲疑，不分彼此，也許這才是補(bǔ)救2011失之教條的唯一出路。　　其次，回眸2011，市場對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)判失之樂觀。2011年上半年，相對(duì)于2010年，全球經(jīng)濟(jì)已然呈現(xiàn)復(fù)蘇減速跡象，但市場依舊沉迷于對(duì)后危機(jī)時(shí)代的憧憬之中，并未正視到全球經(jīng)濟(jì)增長從“減速”向“失速”轉(zhuǎn)變的客觀必然性：其一，刺激2010年全球經(jīng)濟(jì)谷底反彈的短期利好因素正在2011年上半年逐步減弱，而減弱之后則是消失。在部分國家，甚至呈現(xiàn)出政策效果由正轉(zhuǎn)負(fù)的趨勢(shì)；其二，寅吃卯糧之后，前期一系列短期救助政策并未根本改變?nèi)蚪?jīng)濟(jì)潛在增長水平下降和失業(yè)率長期居高不下的現(xiàn)實(shí)，而這些基本面要素對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長“趨勢(shì)回歸”的下行拉力正在2011年逐步顯現(xiàn)，并不斷加大；其三，所謂“后危機(jī)時(shí)代”到來的預(yù)期提振效應(yīng)在2011年逐步減弱，而歐債危機(jī)意料之外的劇烈演化正在導(dǎo)致市場預(yù)期的不斷下沉，進(jìn)而對(duì)全球范圍內(nèi)的投資和消費(fèi)產(chǎn)生抑制性影響，這些影響甚至在年末擴(kuò)散至包括中國在內(nèi)的新興市場。無視從“減速”到“失速”的客觀必然，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)判失之樂觀，直接導(dǎo)致在2011年的大部分時(shí)間里，宏觀政策始終將重心放在財(cái)政鞏固和寬松退出，進(jìn)而營造出刺激性政策的“時(shí)序斷檔”格局，而這，勢(shì)必將讓2012年全球經(jīng)濟(jì)的上半段、甚至全年更顯無力。　　不將2011的錯(cuò)誤帶入2012，需要市場對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)判更加謹(jǐn)慎。毫無疑問，當(dāng)下市場主流預(yù)期可能依舊還略顯樂觀，例如IMF對(duì)2012年全球經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)估值為4%，顯然與當(dāng)下全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下的現(xiàn)狀難以匹配。事實(shí)上，2012年，%平均水平，唯一的例外可能是美國經(jīng)濟(jì)的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，這種整體疲軟下的差異性結(jié)構(gòu)勢(shì)必需要各國在放松政策的同時(shí)，投入更多的博弈考量。最后，回眸2011，市場對(duì)通脹形勢(shì)的反應(yīng)失之過度。2011年，大部分國家都施行了趨向偏緊的貨幣政策，辯證地看，這些緊縮政策對(duì)全球通脹于2011年年中觸頂回落起到了一定作用，但考慮到貨幣政策普遍具有外部時(shí)滯，年中的全球通脹見頂更大程度上是去年下半年和今年初全球貨幣政策由松轉(zhuǎn)緊的影響所致，而與年中段兩個(gè)季度的從緊無關(guān)。筆者在4月即從全球通脹作為貨幣現(xiàn)象、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的多種成因角度，分析了“全球通脹是個(gè)偽命題”的實(shí)質(zhì)，但在9月之前，市場依舊對(duì)全球通脹談虎色變。而等到市場于年末意識(shí)到全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)核心已然從“通脹”轉(zhuǎn)至“增長”時(shí)，最佳的應(yīng)對(duì)期已然過去，歐洲央行幾個(gè)月內(nèi)兩度升息又再度降息的無謂反復(fù)，恰恰是這種失察、過激、補(bǔ)救過程的最好例證?！　≌雇磥?，不將2011年的錯(cuò)誤帶進(jìn)2012，需要市場對(duì)通脹演化有更客觀、適度的認(rèn)識(shí)，既不能無謂地高估通脹壓力，更不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，對(duì)全球長期通脹壓力始終存在的現(xiàn)實(shí)過于輕視。的確，增長風(fēng)險(xiǎn)始終是2012年的核心風(fēng)險(xiǎn)，但受長期通脹中樞上升、貨幣政策重回寬松的共同影響，2012年下半年的通脹演化依舊需要特別關(guān)注。　　就像美國哲學(xué)家桑塔亞納所言：“凡是忘記過去的人注定要重蹈覆轍”，2011年，我們留下了許多錯(cuò)誤，不將2011年的錯(cuò)誤帶進(jìn)2012，才是希望所在。2012房地產(chǎn)三大猜想未來兩年內(nèi)，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應(yīng)以穩(wěn)健為主，穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)安全底線，保證自己在動(dòng)蕩的時(shí)期能夠生存下來，此時(shí)的大忌是“鋌而走險(xiǎn)”地賭政策的變化?！　∪蟛孪搿　≈醒胝@次對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，目的就是穩(wěn)定房價(jià)。明確了這一點(diǎn)，那么不管外部的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何動(dòng)蕩，房價(jià)的暴漲暴跌都將是不被政策所放任的。在我看來，“平穩(wěn)”的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)漲幅不超過10%，跌幅不超過15%。需要注意的是，暴跌和暴漲同樣不能被政府所接受。一旦市場出現(xiàn)暴漲或未能達(dá)到穩(wěn)定的目標(biāo)，后續(xù)的政策肯定會(huì)持續(xù)出臺(tái)，而如果市場出現(xiàn)暴跌，只要取消或放松以前執(zhí)行的政策即可。以我的判斷，此次整個(gè)調(diào)控的周期會(huì)加長，可能不會(huì)是一兩年的事情，一線城市房價(jià)的跌幅會(huì)控制在15%以內(nèi)，二線城市由于上漲的時(shí)間較晚，未來跌幅應(yīng)該會(huì)更小一些?！　∥磥韮赡陜?nèi)，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應(yīng)以穩(wěn)健為主，穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)安全底線，保證自己在動(dòng)蕩的時(shí)期能夠生存下來，此時(shí)的大忌是“鋌而走險(xiǎn)”地賭政策的變化，今天的“保守”正是為自己購買一個(gè)未來發(fā)展的權(quán)利和機(jī)會(huì)，否則等一切恢復(fù)常態(tài)的時(shí)候，可能自己已經(jīng)失去了在這個(gè)行業(yè)的話語權(quán)?！　〔孪胍唬篟EITS牽手保障房　　從目前的情況來看，政府的此次調(diào)控還不會(huì)因?yàn)榻趪H經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化而松動(dòng)。前不久，央行提高存款準(zhǔn)備金率就一下子凍結(jié)了9000億元資金，這說明政府對(duì)于影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的貨幣政策都并沒有松動(dòng)，就更不會(huì)在短期內(nèi)放松對(duì)房地產(chǎn)這一市場的調(diào)控。另外，對(duì)房地產(chǎn)的扶植政府有一個(gè)“一箭雙雕”的辦法，那就是保障房建設(shè)。這一方面解決了民生的問題，另一方面也可以通過投資拉動(dòng)GDP，可以對(duì)商品房的投資有一個(gè)替代效應(yīng)。當(dāng)然，這一塊的資金從哪里出，將是政府需要認(rèn)真考慮的一個(gè)新問題。地方平臺(tái)的融資已經(jīng)提上日程，也有聲音開始質(zhì)疑地方政府的償債能力，今后保障房融資方式的變革等一系列問題都需要政府去解決。在我看來，像REITs這樣的產(chǎn)品將來并不會(huì)先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場開放，而會(huì)最先投入到保障房市場中去，以解決保障性住房融資渠道的問題。保障房目前可以說占據(jù)了整個(gè)市場的“半壁江山”，關(guān)注度很高。今后這一領(lǐng)域可能出現(xiàn)的問題主要集中在分配、質(zhì)量和后續(xù)的融資上。但只要這個(gè)方向是對(duì)的，就要堅(jiān)定地走下去?！　響?yīng)該建立以公租房為主的保障房體系。保障性住房解決的應(yīng)該是“安居”的問題，就不應(yīng)該把土地增值的利益附加給房屋的使用對(duì)象。如果一件商品不是按市場價(jià)值定價(jià)、即它的性質(zhì)被扭曲之后，就一定會(huì)產(chǎn)生配額、腐敗等現(xiàn)象，保障房的使用者如果額外獲取了商品價(jià)值，就必然會(huì)出現(xiàn)尋租等情況。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住權(quán)利就可以了，而不該產(chǎn)生增值。另外，地方政府拿出土地進(jìn)行保障房建設(shè)的時(shí)候，就意味著損失了一大筆的土地紅利，公租房就可以解決這一矛